关于买房的几个问题

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关于买房的几个问题

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/857927/

GZ : 2018-09-12#1

各位好，目前正在考虑买房。有几个问题不是很清楚，想听听大家的意见，以便参考：

1. 在目前的买方市场行情下，房价的议价空间大概是多少？比如一套要价70-80万左右的房子，首次出offer应该多少比较合适？是否可以参照政府评估价来给offer?
2. 如果同时看好几套房子，是否可以同时下offer, 然后看最终哪个谈的价钱比较理想再最终决定购买哪一套房子？这样子的话，如果同时有几个卖方都接受了offer，是否可以撤销其中没有最终购买的房子的offer？这样做会造成违约之类的麻烦吗？

chengran : 2018-09-12#2

一分钱一分货，你看它值多少钱，就出多少钱

GZ : 2018-09-12#3

这个自己的心里价位，毕竟还是要根据不同的市场行情来进行调整的吧。不想出价太低，以免对方认为没有诚意，但同时也不想一下子出价太高，毕竟手里的银子也不是大风刮来的。

大大哥 : 2018-09-12#4

不能同时出几个Offer

大大哥 : 2018-09-12#5

价格参考周围的成交价

GZ : 2018-09-12#6

大大哥说:
不能同时出几个Offer

是这样子啊？那卖家可以同时收多个offer,然后看谁出价高再卖给谁。看来还是卖家比买家要省心啊。

sabre的马甲 : 2018-09-12#7

GZ 说:
是这样子啊？那卖家可以同时收多个offer,然后看谁出价高再卖给谁。看来还是卖家比买家要省心啊。

给offer有时效的一天两天
一个礼拜可以给三个
卖房不省心一个月可能一个电话都没有

zbpe : 2018-09-12#8

1. 参考周围类似房子的成交价，所在区域的大致SP/LP，也可以找经纪要CMA。政府的assessment是mass appraisal软件导入成交数据后用模型算出来的，对买家定价的参考意义远低于CMA。
2. 你要想这么干，除非你故意加一些对你有利的condition来留后手。不然acceptance之后你再赖掉，你的风险是超过你的deposit的，卖家可以低价卖给其他买家然后告你，管你要差价。如果condition加的多，不利于砍价，因为offer的不确定性高，对卖家不利。

杏花雨 : 2018-09-12#9

你觉得值多少钱就出多少钱。千万别听所谓的谈判专家，他们连买菜的农村大妈都不如，半路出家，狗屎一个，给自己冠一个谈判专家的名号，然后才好骗钱。如果你不知道该出多少钱，说明你还没看明白，接着看，直到你明白该出多少钱为止。

Star8128 : 2018-09-12#10

砍10%

cfcnca : 2018-09-12#11

砍15%

iMer : 2018-09-13#12

先多看房，碰到了喜欢的就买呗........房子也是一分钱一分货，贵不了多少，千金难买你高兴。

ccyyyycc : 2018-09-13#13

GZ 说:
各位好，目前正在考虑买房。有几个问题不是很清楚，想听听大家的意见，以便参考：

1. 在目前的买方市场行情下，房价的议价空间大概是多少？比如一套要价70-80万左右的房子，首次出offer应该多少比较合适？是否可以参照政府评估价来给offer?
2. 如果同时看好几套房子，是否可以同时下offer, 然后看最终哪个谈的价钱比较理想再最终决定购买哪一套房子？这样子的话，如果同时有几个卖方都接受了offer，是否可以撤销其中没有最终购买的房子的offer？这样做会造成违约之类的麻烦吗？

稍微等等你就知道了，有在市面上半年一年不降价的，那就是买主也不着急，有俩礼拜降两三万的，那就说明还有空间。

ccyyyycc : 2018-09-13#14

zbpe 说:
1. 参考周围类似房子的成交价，所在区域的大致SP/LP，也可以找经纪要CMA。政府的assessment是mass appraisal软件导入成交数据后用模型算出来的，对买家定价的参考意义远低于CMA。
2. 你要想这么干，除非你故意加一些对你有利的condition来留后手。不然acceptance之后你再赖掉，你的风险是超过你的deposit的，卖家可以低价卖给其他买家然后告你，管你要差价。如果condition加的多，不利于砍价，因为offer的不确定性高，对卖家不利。

只要是房子都或多或少有毛病，condition不用多加，就最基本两条，验房加贷款批准，就有足够转还余地。不过除非特殊理由，这么干伤人品。

awander : 2018-09-13#15

如何买房，第一要素是地方。如果不知地方，任何建议都没有多大意义。

sabre的马甲 : 2018-09-13#16

awander 说:
如何买房，第一要素是地方。如果不知地方，任何建议都没有多大意义。

地方需要考察
因为有公认的地方有私认的地方公认的地方不适合所有人
公认的地方有规律可寻私认的地方可能是生长点也可能满足特别需求

自住房应该属于私认自己要住20 30年适合自己比升值更重要

tinyhuhulp : 2018-09-13#17

这种问题应该问你的经纪，不然你为什么要找经纪呢？
政府评估价是基于半年前周边房子的销售价估计的，数据本来就过时了。而且评估价注重硬件，比如位置，面积，房型，地下室有没有装修等。但是内部具体情况政府是不知道的。比如原房主有没有好好维护房子，有没有加了upgrade，内部floor plan如何政府不会参考。而你们看的见，经纪也看得见附近销售房子的所有情况。综上所述，经纪做的cma更有参考价值。
有几套满意的房子，可以同时下offer。但我不觉得你会有三套以上都很喜欢的房子。offer一般open24小时，你也不差那点时间，挑你最喜欢的那套讲价，不行第二天下一套。如果两套都很喜欢，同时下offer也可以。反正不到最后谈好价格，对方也不会就马上签字接受offer。肯定到最后卖家都会回一个最终价，你接受哪一个就改价格再递就好了。

GZ : 2018-09-13#18

zbpe 说:
1. 参考周围类似房子的成交价，所在区域的大致SP/LP，也可以找经纪要CMA。政府的assessment是mass appraisal软件导入成交数据后用模型算出来的，对买家定价的参考意义远低于CMA。
2. 你要想这么干，除非你故意加一些对你有利的condition来留后手。不然acceptance之后你再赖掉，你的风险是超过你的deposit的，卖家可以低价卖给其他买家然后告你，管你要差价。如果condition加的多，不利于砍价，因为offer的不确定性高，对卖家不利。

了解了。非常感谢您的建议。

GZ : 2018-09-13#19

ccyyyycc 说:
只要是房子都或多或少有毛病，condition不用多加，就最基本两条，验房加贷款批准，就有足够转还余地。不过除非特殊理由，这么干伤人品。

多谢了。

GZ : 2018-09-13#20

sabre的马甲说:
地方需要考察
因为有公认的地方有私认的地方公认的地方不适合所有人
公认的地方有规律可寻私认的地方可能是生长点也可能满足特别需求

自住房应该属于私认自己要住20 30年适合自己比升值更重要

非常赞同。每个人的需求跟喜好都不同，对于自住用房来说，适合自己的才是最重要的。

GZ : 2018-09-13#21

tinyhuhulp 说:
这种问题应该问你的经纪，不然你为什么要找经纪呢？
政府评估价是基于半年前周边房子的销售价估计的，数据本来就过时了。而且评估价注重硬件，比如位置，面积，房型，地下室有没有装修等。但是内部具体情况政府是不知道的。比如原房主有没有好好维护房子，有没有加了upgrade，内部floor plan如何政府不会参考。而你们看的见，经纪也看得见附近销售房子的所有情况。综上所述，经纪做的cma更有参考价值。
有几套满意的房子，可以同时下offer。但我不觉得你会有三套以上都很喜欢的房子。offer一般open24小时，你也不差那点时间，挑你最喜欢的那套讲价，不行第二天下一套。如果两套都很喜欢，同时下offer也可以。反正不到最后谈好价格，对方也不会就马上签字接受offer。肯定到最后卖家都会回一个最终价，你接受哪一个就改价格再递就好了。

多谢。非常实用的信息。说来惭愧，只有一次买房经历，而且还是原房主自卖的方式成交的。对方要价很实惠，所以也就没有怎样讨价还价。因为是自卖房，所以没有买卖方经纪参与，也就不太了解这方面的经验。

方志勇 : 2018-09-13#22

GZ 说:
各位好，目前正在考虑买房。有几个问题不是很清楚，想听听大家的意见，以便参考：

1. 在目前的买方市场行情下，房价的议价空间大概是多少？比如一套要价70-80万左右的房子，首次出offer应该多少比较合适？是否可以参照政府评估价来给offer?
2. 如果同时看好几套房子，是否可以同时下offer, 然后看最终哪个谈的价钱比较理想再最终决定购买哪一套房子？这样子的话，如果同时有几个卖方都接受了offer，是否可以撤销其中没有最终购买的房子的offer？这样做会造成违约之类的麻烦吗？

1. 每个社区都有统计数据，如S/NL ratio(卖出与新挂牌之比), SP/LP ratio（卖出价与挂牌价比率）等，可以大概看出这个社区是买方还是卖方
市场，一般的议价空间，以华人比较关注的Edgemont为例，2018年数据如下：

Screen Shot 2018-09-13 at 7.00.38 PM.png

但具体到一个房子这些数据意义不是太大，需要具体情况具体分析，要做这个房子的横向（周边类似售出房源的价格）和纵向（历史卖出价）对比分析，所在社区的买卖平衡状态，卖家报价的合理性，卖家卖房的心理博弈状态（是否着急），房子的特点和稀缺性，有没有竞争买家等等，才能给出具体的建议。这样笼统的问，无法给你准确的答案。政府评估价只能是大略的参考，详细请参考这篇文章：22楼-卡尔加里：漫谈房地产的政府估价
2. 一般不会这么操作，每个offer的有效时限最多也就1天到两天，最好在一个offer完结之后再考虑进行下一个。

GZ : 2018-09-13#23

方志勇说:
1. 每个社区都有统计数据，如S/NL ratio(卖出与新挂牌之比), SP/LP ratio（卖出价与挂牌价比率）等，可以大概看出这个社区是买方还是卖方
市场，一般的议价空间，以华人比较关注的Edgemont为例，2018年数据如下：
浏览附件508358
但具体到一个房子这些数据意义不是太大，需要具体情况具体分析，要做这个房子的横向（周边类似售出房源的价格）和纵向（历史卖出价）对比分析，所在社区的买卖平衡状态，卖家报价的合理性，卖家卖房的心理博弈状态（是否着急），房子的特点和稀缺性，有没有竞争买家等等，才能给出具体的建议。这样笼统的问，无法给你准确的答案。政府评估价只能是大略的参考，详细请参考这篇文章：22楼-卡尔加里：漫谈房地产的政府估价
2. 一般不会这么操作，每个offer的有效时限最多也就1天到两天，最好在一个offer完结之后再考虑进行下一个。

多谢多谢。请问这个有关社区的买卖房的信息是公开的吗，在哪里可以查到啊？

方志勇 : 2018-09-13#24

GZ 说:
多谢多谢。请问这个有关社区的买卖房的信息是公开的吗，在哪里可以查到啊？

嗯，让你的经纪查询比较方便，干嘛要自己这么费劲，买家又不用出中介费

Bryson : 2018-09-13#25

大大哥说:
不能同时出几个Offer

你中介愿意就可以,但是你的中介才不傻,一般都不愿意配合你.
反正,如果offer都接受了,你不想要的就不解除条件即可.只解除你看中那个进入正式合同

GZ : 2018-09-14#26

非常感谢各位提供的信心及建议。真的是受益多多。还有一个关于银行贷款的问题。是否需要提前办理一个银行的pre-approval。这个是必须的吗，办理这个与否有什么利弊吗？这个pre-approval是否是为了跟银行确定贷款的利率跟年限这类的东西？

大大哥 : 2018-09-14#27

购房前，银行预批是需要的。这个是相当于银行的预先承诺。你以后贷不贷都无所谓

大大哥 : 2018-09-14#28

具体要问银行贷款经理。利率和年限一般也需要确认一下吧，否则到时候交接房屋时病急乱投医，银行的贷款经理不太会让步

方志勇 : 2018-09-14#29

办理贷款的preapproval不是必须滴。主要是为了自己心里有数，递offer时提供给卖家也可提高自己offer的竞争力，没看出有啥弊。pre approval时可以和银行提前锁定一个利率，不过这不是正式签约，到时如果感觉利率不好，可以再换银行。在目前利率上升周期情况下，锁定个利率没啥坏处

GZ : 2018-09-14#30

方志勇说:
办理贷款的preapproval不是必须滴。主要是为了自己心里有数，递offer时提供给卖家也可提高自己offer的竞争力，没看出有啥弊。pre approval时可以和银行提前锁定一个利率，不过这不是正式签约，到时如果感觉利率不好，可以再换银行。在目前利率上升周期情况下，锁定个利率没啥坏处

知道了，再次感谢。是不是各家银行的利率基本都是一样的？BMO跟TD比较那家银行贷款条件会比较好些？

songf : 2018-09-14#31

方志勇说:
1. 每个社区都有统计数据，如S/NL ratio(卖出与新挂牌之比), SP/LP ratio（卖出价与挂牌价比率）等，可以大概看出这个社区是买方还是卖方
市场，一般的议价空间，以华人比较关注的Edgemont为例，2018年数据如下：
浏览附件508358
但具体到一个房子这些数据意义不是太大，需要具体情况具体分析，要做这个房子的横向（周边类似售出房源的价格）和纵向（历史卖出价）对比分析，所在社区的买卖平衡状态，卖家报价的合理性，卖家卖房的心理博弈状态（是否着急），房子的特点和稀缺性，有没有竞争买家等等，才能给出具体的建议。这样笼统的问，无法给你准确的答案。政府评估价只能是大略的参考，详细请参考这篇文章：22楼-卡尔加里：漫谈房地产的政府估价
2. 一般不会这么操作，每个offer的有效时限最多也就1天到两天，最好在一个offer完结之后再考虑进行下一个。

谢谢分享！

方志勇 : 2018-09-14#32

GZ 说:
知道了，再次感谢。是不是各家银行的利率基本都是一样的？BMO跟TD比较那家银行贷款条件会比较好些？

各个银行政策时有变化，建议咨询下贷款经纪。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-09-14#33

方志勇说:
嗯，让你的经纪查询比较方便，干嘛要自己这么费劲，买家又不用出中介费

用过几个经纪，签了约之后，有的根本不上心，都懒得搭理你(一个星期顶多问一次那种)，问点东西都得小心翼翼的。

现在我查行情都是去zoocasa这种地方自己去查，不知道还没有别的好的渠道。

cg2006 : 2018-09-14#34

xuexi

方志勇 : 2018-09-14#35

Bryson 说:
你中介愿意就可以,但是你的中介才不傻,一般都不愿意配合你.
反正,如果offer都接受了,你不想要的就不解除条件即可.只解除你看中那个进入正式合同

递offer一般都带两个条件：验房和贷款，如果同时递多个offer，都被接受了，不解除条件，只解除看中的那个，那有两个选择：如果你不解除验房条件，前提是你得验房，验一套房少说也有4-500，你得损失验房费；如果你不解除贷款条件，碰到好说话的卖家还好，他继续卖他的房子，大家一拍两散、相安无事，可就怕碰到较真的，让你提供贷款不成的证明，而你看中的那个如果还是要贷款，卖家真要查的话，也不是难事，这样你就有被告违约赔偿的风险。所以说，不建议采取同时递多个offer的这种方式，还是稳妥一些好。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-09-14#36

方志勇说:
递offer一般都带两个条件：验房和贷款，如果同时递多个offer，都被接受了，不解除条件，只解除看中的那个，那有两个选择：如果你不解除验房条件，前提是你得验房，验一套房少说也有4-500，你得损失验房费；如果你不解除贷款条件，碰到好说话的卖家还好，他继续卖他的房子，大家一拍两散、相安无事，可就怕碰到较真的，让你提供贷款不成的证明，而你看中的那个如果还是要贷款，卖家真要查的话，也不是难事，这样你就有被告违约赔偿的风险。所以说，不建议采取同时递多个offer的这种方式，还是稳妥一些好。

极其赞同，financing condition这个不是说着玩的，不可能随便忽悠卖家说贷款批不下来。这个情况我亲身经历过。

offer上的条款are legally binding，同时下多个offer就是在玩火。

laox888 : 2018-09-14#37

验房条件写模糊一点，不要写“......by a qualified home inspector”, 也就是说不一定要验房师，比如自封的风水先生也可以验房，这样就很容易脱身。

cfcnca : 2018-09-14#38

方志勇说:
递offer一般都带两个条件：验房和贷款，如果同时递多个offer，都被接受了，不解除条件，只解除看中的那个，那有两个选择：如果你不解除验房条件，前提是你得验房，验一套房少说也有4-500，你得损失验房费；如果你不解除贷款条件，碰到好说话的卖家还好，他继续卖他的房子，大家一拍两散、相安无事，可就怕碰到较真的，让你提供贷款不成的证明，而你看中的那个如果还是要贷款，卖家真要查的话，也不是难事，这样你就有被告违约赔偿的风险。所以说，不建议采取同时递多个offer的这种方式，还是稳妥一些好。

这个说法不一定对

贷款可以贷下来，但是不一定是我满意的，我一样可以不解除条件。

比方说，我贷款利率5.9%可以拿到，但是我告诉卖方，我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例，并不提倡大家都这样做。

sabre的马甲 : 2018-09-14#39

cfcnca 说:
这个说法不一定对

贷款可以贷下来，但是不一定是我满意的，我一样可以不解除条件。

比方说，我贷款利率5.9%可以拿到，但是我告诉卖方，我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例，并不提倡大家都这样做。

卖方会要求把5.9写上的

laox888 : 2018-09-14#40

sabre的马甲说:
卖方会要求把5.9写上的

卖方如何知道你的银行给你的是5.9%？

cfcnca : 2018-09-14#41

sabre的马甲说:
卖方会要求把5.9写上的

不可能

zbpe : 2018-09-14#42

cfcnca 说:
这个说法不一定对

贷款可以贷下来，但是不一定是我满意的，我一样可以不解除条件。

比方说，我贷款利率5.9%可以拿到，但是我告诉卖方，我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例，并不提倡大家都这样做。

这要看你condition怎么写的，不是所有financing condition都有"at a rate and terms satisfactory to buyers"这样的clause。同样是condition，可严可松。如果condition没设计好，如果卖家跟你杠上了，想查到你买了其他房并不是不可能的。
带了rate satisfactory to buyers的condition实际上是两个condition，1是approval，2是satisfactory to buyers，满不满意凭你一张嘴。但这样的合同不是默认含在所有省的标准合同里的，如果要修改合同才能condition弄成这样，卖家和卖家经纪也不傻。

cfcnca : 2018-09-14#43

zbpe 说:
这要看你condition怎么写的，不是所有financing condition都有"at a rate and terms satisfactory to buyers"这样的clause。同样是condition，可严可松。如果condition没设计好，如果卖家跟你杠上了，想查到你买了其他房并不是不可能的。

应该是这样的，at a rate and terms satisfactory to buyers 这样的clause

否则如果有人愿意借高利贷给我，我是不是也得硬着头皮把房子买下来吗？ :wdb5:

方志勇 : 2018-09-14#44

cfcnca 说:
这个说法不一定对

贷款可以贷下来，但是不一定是我满意的，我一样可以不解除条件。

比方说，我贷款利率5.9%可以拿到，但是我告诉卖方，我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例，并不提倡大家都这样做。

如果你只递了一个offer, 你可以这样解释，但关键是你看中那套还要贷款，卖家要较真起来，打官司的话，你得给法官解释和证明，你的所谓理由细究起来真的站得住脚吗？

cfcnca : 2018-09-14#45

方志勇说:
如果你只递了一个offer, 你可以这样解释，但关键是你看中那套还要贷款，卖家要较真起来，打官司的话，你得给法官解释和证明，你的所谓理由细究起来真的站得住脚吗？

那是不是表示，贷款只要能贷下来，不管利率多少，都必须买，是吗？

。

zbpe : 2018-09-14#46

cfcnca 说:
应该是这样的，at a rate and terms satisfactory to buyers 这样的clause

否则如果有人愿意借高利贷给我，我是不是也得硬着头皮把房子买下来吗？

如果你在A LENDER那里没批出来，就算满足合同里bona fide的条件了，你确实尝试过了。你没有义务去b lender或者hard money lender那里借钱。
现在讨论的风险点是你有贷款，批下来了，用贷款买了其他房子，有可能被较真的卖家发现。

方志勇 : 2018-09-14#47

cfcnca 说:
那是不是表示，贷款只要能贷下来，不管利率多少，都必须买，是吗？

。

不是这个意思，是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的，那得贷款经纪配合你，不过在法官面前，贷款经纪会愿意配合你吗

cfcnca : 2018-09-14#48

zbpe 说:
如果你在A LENDER那里没批出来，就算满足合同里bona fide的条件了，你确实尝试过了。你没有义务去b lender或者hard money lender那里借钱。
现在讨论的风险点是你有贷款，批下来了，用贷款买了其他房子，有可能被较真的卖家发现。

方志勇说:
不是这个意思，是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的，那得贷款经纪配合你，不过在法官面前，贷款经纪会愿意配合你吗

贷款除了利率，还有很多东西可以不一样的。比如提前还款的条款， 20/20，还是DOUBLE PAY。你很容易就可以有理由让两个不同的贷款不一样。不一样就没有可比性了。对吗？

laox888 : 2018-09-14#49

方志勇说:
不是这个意思，是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的，那得贷款经纪配合你，不过在法官面前，贷款经纪会愿意配合你吗

买下来的那一套便宜一点就没问题啦，即使贷款条件是一样的。便宜一点就意味着能供得起，贵那么一点就供不起了，完全说得过去。当然，第一条防线肯定是验房，我还经常加第三个条件：conditional on lawyer's approval.

cfcnca : 2018-09-14#50

方志勇说:
不是这个意思，是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的，那得贷款经纪配合你，不过在法官面前，贷款经纪会愿意配合你吗

方志勇 : 2018-09-14#51

cfcnca 说:
贷款除了利率，还有很多东西可以不一样的。比如提前还款的条款， 20/20，还是DOUBLE PAY。你很容易就可以有理由让两个不同的贷款不一样。不一样就没有可比性了。对吗？

你有足够的证据能自圆其说当然可以，只要能说服法官相信你就行

cfcnca : 2018-09-14#52

方志勇说:
你有足够的证据能自圆其说当然可以，只要能说服法官相信你就行

真准备去见法官啊？

方志勇 : 2018-09-14#53

cfcnca 说:
真准备去见法官啊？

就怕碰到较真的

zbpe : 2018-09-14#54

cfcnca 说:
真准备去见法官啊？

这个操作实际上是要求卖家送你一个免费的CALL OPTION：他的房被tied up了好几周，却什么也得不到。如果卖家发现他你摆了他一道，气急败坏就有可能会跟你杠到底。先查你买没买房，你的名字在你下OFFER的时候已经暴露了，有很多方法查，land title search by name权限虽然不对公众开放，但很多律师可以查，而且找律师查不是唯一的方法。查到以后PULL TITLE，找你的MORTGAGE CHARGE，PULL下来。然后再找个可靠的朋友做一个non-arms-length交易把房子低价左手倒右手，然后要你好看。这就是风险。你证明他不是arms-length的难度远大于他证明你谎报financing情况的难度。

cfcnca : 2018-09-14#55

方志勇说:
就怕碰到较真的

zbpe 说:
这个操作实际上是要求卖家送你一个免费的CALL OPTION：他的房被tied up了好几周，却什么也得不到。如果卖家发现他你摆了他一道，气急败坏就有可能会跟你杠到底。先查你买没买房，你的名字在你下OFFER的时候已经暴露了，有很多方法查，land title search by name权限虽然不对公众开放，但很多律师可以查，而且找律师查不是唯一的方法。查到以后PULL TITLE，找你的MORTGAGE CHARGE，PULL下来。然后再找个可靠的朋友做一个non-arms-length交易把房子低价左手倒右手，然后要你好看。这就是风险。你证明他不是arms-length的难度远大于他证明你谎报financing情况的难度。

法官现在宣布：你们两个赢了！

:wdb43:

cfcnca : 2018-09-14#56

zbpe 说:
这个操作实际上是要求卖家送你一个免费的CALL OPTION：他的房被tied up了好几周，却什么也得不到。如果卖家发现他你摆了他一道，气急败坏就有可能会跟你杠到底。先查你买没买房，你的名字在你下OFFER的时候已经暴露了，有很多方法查，land title search by name权限虽然不对公众开放，但很多律师可以查，而且找律师查不是唯一的方法。查到以后PULL TITLE，找你的MORTGAGE CHARGE，PULL下来。然后再找个可靠的朋友做一个non-arms-length交易把房子低价左手倒右手，然后要你好看。这就是风险。你证明他不是arms-length的难度远大于他证明你谎报financing情况的难度。

如果我发现上面的红色部分，我可以不可以起诉他呢？

方志勇 : 2018-09-14#57

cfcnca 说:
法官现在宣布：你们两个赢了！

道理越辨越明，咱们共同提高

zbpe : 2018-09-14#58

cfcnca 说:
如果我发现上面的红色部分，我可以不可以起诉他呢？

如果真发生了，你证明的难度太大了，对方知道你会想要证明这个，必然有所准备。你做不做counter-claim都要对付他的claim，他有明确证据证明你违约了，mortgage charge都是public record；而你只是猜测对方的交易对手不是arms-length，要求法官降低damage，你首先在气势上就输了，其次你如果拿不出证据，就会彻彻底底的输掉。
为了避免这个麻烦，condition,condition,condition。再有就是最好别这么干，买东西是要付钱的，CALL OPTION不应该是免费的，要premium。

laox888 : 2018-09-14#59

这些事情，卖方不会打官司的。打官司期间房子不能卖也没人敢买，银行也不会贷款的，卖房的耗不起。

我多年前卖房，与买方谈好一切只差验房师来验房，谁知道买方说不买了，因为请人看了说风水不好！@#%&！我说我买了这个房子后家庭事业双丰收，风水怎么不好？买主说风水是看人的，对你好不一定对我好。我们老实人觉得验房就是看房子有没有什么大问题，谁知道风水也成了理由。当时我很恼火想告买方，但权衡之后还是算了，打官司起码半年甚至几年，而我等着这笔钱去买另一处房子。合同上买方条件是验房满意，但没写具体必须由有资质的验房师来验，也没写清楚什么情况下，比如结构/安全/健康等大问题才能退出，只是简单的conditional on satisfactory inspection.

后来我把整个经过写给了多伦多星报房地产法律评论员，房地产律师Mark Weisleder, 他说我胜诉的可能性很低，因为验房条款太模糊，风水先生或巫婆来看了都属于验房，买家不满意就是不符合条件。他的建议是以后条件写具体一点。

方志勇 : 2018-09-14#60

laox888 说:
这些事情，卖方不会打官司的。打官司期间房子不能卖也没人敢买，银行也不会贷款的，卖房的耗不起。

我多年前卖房，与买方谈好一切只差验房师来验房，谁知道买方说不买了，因为请人看了说风水不好！@#%&！我说我买了这个房子后家庭事业双丰收，风水怎么不好？买主说风水是看人的，对你好不一定对我好。我们老实人觉得验房就是看房子有没有什么大问题，谁知道风水也成了理由。当时我很恼火想告买方，但权衡之后还是算了，打官司起码半年甚至几年，而我等着这笔钱去买另一处房子。合同上买方条件是验房满意，但没写具体必须由有资质的验房师来验，也没写清楚什么情况下，比如结构/安全/健康等大问题才能退出，只是简单的conditional on satisfactory inspection.

后来我把整个经过写给了多伦多星报房地产法律评论员，房地产律师Mark Weisleder, 他说我胜诉的可能性很低，因为验房条款太模糊，风水先生或巫婆来看了都属于验房，买家不满意就是不符合条件。他的建议是以后条件写具体一点。

卖家可以先把房子卖了再告呀，还可以索赔差价。或者房子本来就卖不出去，就像前面提到的，可以做个局，把房子便宜卖了，再告你。

zbpe : 2018-09-14#61

laox888 说:
这些事情，卖方不会打官司的。打官司期间房子不能卖也没人敢买，银行也不会贷款的，卖房的耗不起。

我多年前卖房，与买方谈好一切只差验房师来验房，谁知道买方说不买了，因为请人看了说风水不好！@#%&！我说我买了这个房子后家庭事业双丰收，风水怎么不好？买主说风水是看人的，对你好不一定对我好。我们老实人觉得验房就是看房子有没有什么大问题，谁知道风水也成了理由。当时我很恼火想告买方，但权衡之后还是算了，打官司起码半年甚至几年，而我等着这笔钱去买另一处房子。合同上买方条件是验房满意，但没写具体必须由有资质的验房师来验，也没写清楚什么情况下，比如结构/安全/健康等大问题才能退出，只是简单的conditional on satisfactory inspection.

后来我把整个经过写给了多伦多星报房地产法律评论员，房地产律师Mark Weisleder, 他说我胜诉的可能性很低，因为验房条款太模糊，风水先生或巫婆来看了都属于验房，买家不满意就是不符合条件。他的建议是以后条件写具体一点。

卖家可以在condition上讨价还价，要求买方改成licensed inspector发现存在material defects才能以此为由不买了。你的经纪起码应该告诉你有这个option供你考虑。如果只会往格式合同里加上你的名字和价格，工作态度不端正。

这个情况，不卖掉，官司是打不了的。这种情况下作为卖家，你只能claim damage（差价），不能claim specific performance（逼他继续买）。这也就是为什么律师说很难告赢的原因-极个别情况下才会给specific performance。damage必须产生以后才能告，而且卖家有不能拖延的义务（拖得过久，拖到房市不景气了产生的损失买家可以不负责）。有些卖家面临foreclosure，尤其是没有underwater而且还在乎自己信用记录的，foreclosure advisor会找专干这个事的投资公司/个人买下来摆平，成交价会很不好。这个差价就可以算成damage。

方志勇 : 2018-09-14#62

几个案例：
买房不是逛菜场！华人夫妇房子没买到反赔了$50万
https://www.wenxuecity.com/news/2018/04/29/7207573_print.html
华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金,一地鸡毛
http://forum.iask.ca/threads/华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金-一地鸡毛.840308/
下了Offer又不想买房了，麻烦大了
http://www.coobay.com/clib/member?id=1201580273791&category=houseTrade
买房后悔，扔违约金＂放鸽子＂？加拿大法官：6倍赔偿卖家！温哥华一购房者成＂史上最惨悔约者＂
https://cn.alvintanproperties.com/2017/08/05/buyerpenalty/

tinyhuhulp : 2018-09-15#63

方志勇说:
几个案例：
买房不是逛菜场！华人夫妇房子没买到反赔了$50万
https://www.wenxuecity.com/news/2018/04/29/7207573_print.html
华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金,一地鸡毛
http://forum.iask.ca/threads/华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金-一地鸡毛.840308/
下了Offer又不想买房了，麻烦大了
http://www.coobay.com/clib/member?id=1201580273791&category=houseTrade
买房后悔，扔违约金＂放鸽子＂？加拿大法官：6倍赔偿卖家！温哥华一购房者成＂史上最惨悔约者＂
https://cn.alvintanproperties.com/2017/08/05/buyerpenalty/

你举的例子，都是为了抢房下的无条件offer，没有可比性。讨论的是不解除条件合同根本没生效，卖家没立场追差价。

tinyhuhulp : 2018-09-15#64

这是卡尔加里版，买方市场，卖家是可以在条件条款上jjyy，你看人家还买不买？除非你的房子很好价格又低大家抢着买。这个条件说白了就是给买家一个反悔的机会。finance出状况太容易了。我家老人需要钱，我把首付借出去了，这理由充不充份？或者我想提高贷款比例从75%到95%，银行要涨我利率加保费，每个月支出太大我承受不了，所以不买了。
卖家要保护自己，就把condition day控制不超过10天，一天没解除条件都可以继续看房接受backup offer。

Bryson : 2018-09-15#65

之前都说了关键是你买家经纪一般都不愿意这么干.
老方作为经纪你是站在你中介利益角度说话而已,
干嘛楼上的非要在是否真实贷款有没有下来较真呢.我condition加一条subject to my parents approval也可以的.反正什么make no sense的condtion你都是可以写进去的
offer不是说印好了就打勾哪选哪几条.合同是可以修改和加自己个人要求的,要是下个offer全都用个模版,中介的钱也是越来越越容易挣了
问题只是在于前面楼上有人说到点子了,call opiton 是有成本的.你条件多或者苛刻,会影响到卖家是否接受你的offer而已.

但是话说回来了,老方,你也知道现在卡城是完全的买方市场,能有个offer都不错了,古怪点的条件卖家也绝对愿意接受.反正代价就是一个星期左右的,最终你都要解除条件.前面也有人说了back offer照样可以照收无误.

所以,同时下几个offer法律角度完全没有问题.买方中介站在自己利益角度才不愿意多干活搞这么复杂.但是同时下几个offer,绝对没有问题.所以我直接说了是你的中介不愿意而已

cfcnca : 2018-09-15#66

Bryson 说:
之前都说了关键是你买家经纪一般都不愿意这么干.
老方作为经纪你是站在你中介利益角度说话而已,
干嘛楼上的非要在是否真实贷款有没有下来较真呢.我condition加一条subject to my parents approval也可以的.反正什么make no sense的condtion你都是可以写进去的
offer不是说印好了就打勾哪选哪几条.合同是可以修改和加自己个人要求的,要是下个offer全都用个模版,中介的钱也是越来越越容易挣了
问题只是在于前面楼上有人说到点子了,call opiton 是有成本的.你条件多或者苛刻,会影响到卖家是否接受你的offer而已.

但是话说回来了,老方,你也知道现在卡城是完全的买方市场,能有个offer都不错了,古怪点的条件卖家也绝对愿意接受.反正代价就是一个星期左右的,最终你都要解除条件.前面也有人说了back offer照样可以照收无误.

所以,同时下几个offer法律角度完全没有问题.买方中介站在自己利益角度才不愿意多干活搞这么复杂.但是同时下几个offer,绝对没有问题.所以我直接说了是你的中介不愿意而已

条件可以加，但是你说的好像也太过了。

既然可以加，那么可以不可以加一条 condition：房贷和验房都进行顺利的情况下，我也可以想不买就不买。严禁起诉！！！

:wdb24:

Bryson : 2018-09-15#67

cfcnca 说:
条件可以加，但是你说的好像也太过了。

既然可以加，那么可以不可以加一条 condition：房贷和验房都进行顺利的情况下，我也可以想不买就不买。严禁起诉！！！

当然可以,offer顾名思义就是你给人出的条件条款.但是对方是接受还是拒绝对方的事情.双方都愿意才成为合同

如果wording 太offensive了,你中介都不愿意,因为中介自己也考虑自己形象和professionalism,到了卖家那当然人家直接就拒了

关键首先双方中介都不愿意浪费时间做没谱的事.没走过两中介你offer都到不了卖家手里,

cfcnca : 2018-09-15#68

Bryson 说:
当然可以,offer顾名思义就是你给人出的条件条款.但是对方是接受还是拒绝对方的事情.双方都愿意才成为合同

如果wording 太offensive了,你中介都不愿意,因为中介自己也考虑自己形象和professionalism,到了卖家那当然人家直接就拒了

关键首先双方中介都不愿意浪费时间做没谱的事.没走过两中介你offer都到不了卖家手里,

所以，太离谱的条件就不是条件了。这和中介不中介关系不大。你可以没有中介，自己联系。关键是，条件太离谱，对方或者对方的中介（如果有）不会理你。你就是自娱自乐了。

Bryson : 2018-09-15#69

cfcnca 说:
所以，太离谱的条件就不是条件了。这和中介不中介关系不大。你可以没有中介，自己联系。关键是，条件太离谱，对方或者对方的中介（如果有）不会理你。你就是自娱自乐了。

本质是回到买卖双方的博弈.

在买方市场完全没问题.我说的subject to parent's approval 并不离铺.下offer同时要下定金的,只要给的价不离谱.卖家也是会接受的.

是你问我可不可以写得那么离铺.那当然是可以的.

人家楼主开贴的本质是想同时下offer,看哪个愿意给就继续哪个而已.技术上我回答了当然没问题,的确就是买家中介不会愿意这样做.

买家当然可以不用中介自己直接下offer买,但是买家发这个问题,你人为买家会不用中介吗?

cfcnca : 2018-09-15#70

Bryson 说:
本质是回到买卖双方的博弈.

在买方市场完全没问题.我说的subject to parent's approval 并不离铺.下offer同时要下定金的,只要给的价不离谱.卖家也是会接受的.

是你问我可不可以写得那么离铺.那当然是可以的.

人家楼主开贴的本质是想同时下offer,看哪个愿意给就继续哪个而已.技术上我回答了当然没问题,的确就是买家中介不会愿意这样做.

买家当然可以不用中介自己直接下offer买,但是买家发这个问题,你人为买家会不用中介吗?

你说得对！

2011_bq : 2018-09-15#71

从你的问题来看，你只是考虑了买房子交易本身，根本没考虑房子这个商品呢，要做的功课还很多，继续吧。

cfcnca : 2018-09-15#72

我想表达的意思是。条件可以加但是太离谱就失去意义了。不能把不make sense 的东西放进了

好比，房子叫价100万你下的offer 价格100$。不能否认这也是一个offer 但是没有任何意义。

道理一样。

方志勇 : 2018-09-15#73

Bryson 说:
之前都说了关键是你买家经纪一般都不愿意这么干.
老方作为经纪你是站在你中介利益角度说话而已,
干嘛楼上的非要在是否真实贷款有没有下来较真呢.我condition加一条subject to my parents approval也可以的.反正什么make no sense的condtion你都是可以写进去的
offer不是说印好了就打勾哪选哪几条.合同是可以修改和加自己个人要求的,要是下个offer全都用个模版,中介的钱也是越来越越容易挣了
问题只是在于前面楼上有人说到点子了,call opiton 是有成本的.你条件多或者苛刻,会影响到卖家是否接受你的offer而已.

但是话说回来了,老方,你也知道现在卡城是完全的买方市场,能有个offer都不错了,古怪点的条件卖家也绝对愿意接受.反正代价就是一个星期左右的,最终你都要解除条件.前面也有人说了back offer照样可以照收无误.

所以,同时下几个offer法律角度完全没有问题.买方中介站在自己利益角度才不愿意多干活搞这么复杂.但是同时下几个offer,绝对没有问题.所以我直接说了是你的中介不愿意而已

没说过不可以，是想提醒大家这样有风险，而且大多数情况下，没有必要，递offer是一个严肃的事儿，要慎重，买家要保护好自己，真要这么做得设定好条件，但任何事情都是双刃剑，卖家也不傻，你修改格式合同，把条件设置得太多太苛刻，就会显得你没有诚意，消弱你offer的竞争力，降低你的议价能力。

方志勇 : 2018-09-16#74

tinyhuhulp 说:
你举的例子，都是为了抢房下的无条件offer，没有可比性。讨论的是不解除条件合同根本没生效，卖家没立场追差价。

说得对，也提醒买家别轻易下无条件offer

无条件offer最有竞争力，是讨价还价的利器，但风险也最大

bluelotus : 2018-09-16#75

好主意！

GZ : 2018-09-16#76

多谢楼上各位积极的发言及各抒己见。真的让我非常受益。原来买房过程中还有这么多的学问跟需要注意的细节。希望大家多多就自己了解的跟实际经历来提供信息以供大家互相借鉴参考。尽量避免太较真或者过激的言行，毕竟都是为了多了解些信息，以便争取能够以公平合理的价格买到称心如意的好房。没有谁存心想要做些落井下石，投机取巧或者是违背基本道德水准的事情。还是那句老话，做人要厚道。以诚为本才是。

GZ : 2018-09-17#77

再次还想请教大家一个问题。就是对于建筑年代比较久的老房子怎样看。比如一栋80‘s或是90’s年代的房子，但是近几年内部重新翻新过。购买这样的房子会有什么风险，或者需要注意什么问题吗？我个人比较喜欢这样的房子，主要是看重房子所在的社区，基本上都是非常成熟社区，而且周边环境很吸引我。房前屋后都是参天绿树。住在这样的环境让人心情很放松安逸。不像一些新房所在的社区，基本都是些小树苗，感觉不到太浓的生活气息。不知道大家怎样看待这个问题。主要是考虑相对比较老的房子（比如房龄在20-30年左右），它所用的建筑材料（比如保温材料等）是否含有对人体有害的成分。住在里面时间久了是否会有影响身体健康的问题。

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