枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
- 主题发起人 jenniferlee
- 发布时间 2009-10-18
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
支持。
如果主要是考虑遗产规划，可以采用尽量放大投资额的方式来进行。
觉得北美这几年表现最好的基金，大部分都是与能源和贵金属有关的基金。主要是美元贬值造成的资源升值，投资者趋之若鹜的缘故。
回头找几个贴出来。
支持。
如果主要是考虑遗产规划，可以采用尽量放大投资额的方式来进行。
觉得北美这几年表现最好的基金，大部分都是与能源和贵金属有关的基金。主要是美元贬值造成的资源升值，投资者趋之若鹜的缘故。
回头找几个贴出来。
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
mark 啊... 有的现在用不上,留着以后派用场啊... Jen姐姐如此古道热肠,不辞辛劳写了那么多优美散文,真乃旷世之举啊...洋洋洒洒涵盖这么多范畴真是前无古人后无来者啊...Ｊｅｎｎｙ， 我爱你啊．．．
mark 啊... 有的现在用不上,留着以后派用场啊... Jen姐姐如此古道热肠,不辞辛劳写了那么多优美散文,真乃旷世之举啊...洋洋洒洒涵盖这么多范畴真是前无古人后无来者啊...Ｊｅｎｎｙ， 我爱你啊．．．
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
jennifer这么优秀的妈妈，
真应该再培养一个的。
嗯，这小子小时候是人见人爱，现在大了一点都不好玩了。后悔应该早几年移，还能再生一个玩玩呢，哈哈。呵呵。。。让他加油！为他鼓掌！
你头像上的就是这个小子吗？好可爱好乖啊！
jennifer这么优秀的妈妈，
真应该再培养一个的。关于在加拿大以投资为生的一些思考----如何实现合适的日常现金流（一）
很多具有高资产的移民，希望移民后能够享受到最好的社会福利----典型的就是牛奶金，GST/HST退税，孩子上大学的助学贷款和助学金，甚至今后的老年社会福利等。对于他们而言，即便是坐拥高资产，要做到这些也并非难事，只要他们移民前后，把自己的家庭财产规划好。
在长期加拿大生活，需要保有一定的现金流，每个月或者说每年的家庭用度需要得到保障。
按照加拿大现行的所得税法：薪金收入，房租收入，利息收入属于100%需要申报纳税的收入种类，而股息收入，分红收入，以及资本型收入（房产增值所大来的收入，买卖股票等带来的溢价收入等）则不是这样，不需要全部纳入当年所得进行纳税申报，资本型收入中，只有50%的需要纳入当年的所得进行纳税申报，而姑息性质的，则实际对应的所得税率，则介乎于薪金收入和资本型收入所对应的税率之间。
有鉴于此，高资产人士，为了得以享受最好的社会福利，实现合法避税的目的，需要选择适合自己的投资方式，以控制住自己的现金流，使之既能够保障平时日用的需要，又能够满足最大限度得到社会福利，并且，使自己的很多资产，得以在免税的状态下持续稳定告诉增长。
与此同时，投资者一般都喜欢自己的投资具有相当的灵活性，便于调整。而不希望受制于人，长期被绑缚着无法动弹。
实现现金流的方式通常有：定存，房屋出租，购买定期分红式债券，分红式基金，和分红式信托产品等几种。
1。房产投资：
为了实现日常的现金流，买房投资通常是一种不错的投资方式，只要所选择的物业能够为投资者带来叫好的正向现金流。
买房投资，以租金收入为生，还可能获得物业增值所带来的收益。并且，按照加拿大的税法，出租物业的养房费用，包括房贷利息，业主投入的水电气暖和房屋维修费用等，都可以算作成本进行所得抵减，甚至，房产的建筑部分还可以每年申报一定额度的折旧，从而，有效地降低了应税收入，提升了投资者的实际所得。当然，买房投资的缺点就是费心费力。同时，还需要承担碰到坏房客的风险，和一定的市场风险。
房产投资的另一个不好之处，在于变现难度大，变现过程中的费用太高。
很多具有高资产的移民，希望移民后能够享受到最好的社会福利----典型的就是牛奶金，GST/HST退税，孩子上大学的助学贷款和助学金，甚至今后的老年社会福利等。对于他们而言，即便是坐拥高资产，要做到这些也并非难事，只要他们移民前后，把自己的家庭财产规划好。
在长期加拿大生活，需要保有一定的现金流，每个月或者说每年的家庭用度需要得到保障。
按照加拿大现行的所得税法：薪金收入，房租收入，利息收入属于100%需要申报纳税的收入种类，而股息收入，分红收入，以及资本型收入（房产增值所大来的收入，买卖股票等带来的溢价收入等）则不是这样，不需要全部纳入当年所得进行纳税申报，资本型收入中，只有50%的需要纳入当年的所得进行纳税申报，而姑息性质的，则实际对应的所得税率，则介乎于薪金收入和资本型收入所对应的税率之间。
有鉴于此，高资产人士，为了得以享受最好的社会福利，实现合法避税的目的，需要选择适合自己的投资方式，以控制住自己的现金流，使之既能够保障平时日用的需要，又能够满足最大限度得到社会福利，并且，使自己的很多资产，得以在免税的状态下持续稳定告诉增长。
与此同时，投资者一般都喜欢自己的投资具有相当的灵活性，便于调整。而不希望受制于人，长期被绑缚着无法动弹。
实现现金流的方式通常有：定存，房屋出租，购买定期分红式债券，分红式基金，和分红式信托产品等几种。
1。房产投资：
为了实现日常的现金流，买房投资通常是一种不错的投资方式，只要所选择的物业能够为投资者带来叫好的正向现金流。
买房投资，以租金收入为生，还可能获得物业增值所带来的收益。并且，按照加拿大的税法，出租物业的养房费用，包括房贷利息，业主投入的水电气暖和房屋维修费用等，都可以算作成本进行所得抵减，甚至，房产的建筑部分还可以每年申报一定额度的折旧，从而，有效地降低了应税收入，提升了投资者的实际所得。当然，买房投资的缺点就是费心费力。同时，还需要承担碰到坏房客的风险，和一定的市场风险。
房产投资的另一个不好之处，在于变现难度大，变现过程中的费用太高。
最后编辑: 2011-04-04
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
呵呵。。。孩子们小的时候真是可爱极了。在加拿大，看到很多的各族儿童，一个个都跟小天使似的，煞是惹人喜欢。
嗯，这小子小时候是人见人爱，现在大了一点都不好玩了。后悔应该早几年移，还能再生一个玩玩呢，哈哈。
jennifer这么优秀的妈妈，
呵呵。。。孩子们小的时候真是可爱极了。在加拿大，看到很多的各族儿童，一个个都跟小天使似的，煞是惹人喜欢。
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
祝福珍妮
祝福珍妮
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
不知道在加国可否购买到，贝莱德矿业基金（去年涨29%），贝莱德能源（去年涨17%），邓普顿亚洲增长（去年涨30%），不一一列举。现在国内可买。如果都是全球购买的话，对我来说基金投资好过一切了，可以空中操作，省心了。
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
关于在加拿大以投资为生的一些思考----如何实现合适的日常现金流（二）
2。现金定存：
相对而言，存现金是最保守安全，同时，从投资的角度来说，也是效益较差的一种。
当然，在加拿大，通过定期存款也可以实现日常所用的现金流。但是，考虑到通货膨胀的因素，定期存款GIC等的实际投资回报率，非常有限。如果加拿大的长期通胀率在3%左右，那么，长期依靠4%的定存利息生活，会是一件不现实的事。
3。分红式理财产品：
在加拿大，很多类型的投资品，都有定期分红的形式。投资者利用这些分红性质的理财产品，也可以实现维持正常生活所用的现金的目的。
许多的分红性质的理财产品，都可以做到月月分红，这样的分红，对于很多投资者来说，就可以用以解决日常的开支问题。
在加拿大，有不少的分红式理财产品，年收益在7~9。5%之间。他们月月到期分红，将企业的所得利润，及时地分派给投资者。
这些产品中的很多，就像上市公司的股票，互惠基金，或者上市的集合理财信托产品一样，随行就市，市价有一定的波动。因此，购买这些产品，具有一定的，不同的风险。但是，如果一个企业的效益很好，它就能够坚持分红很多年。购买这些企业所发行的信托产品或者企业债券，风险是能够得到一定的控制的。对于这些理财产品，都有一定的风险评估，保守的投资者，可以选取那些风险小的产品进行投资。
这些产品中，既有大盘large cap的，也有小盘small cap的。一般而言，大盘的相对稳定些，价格变动小些。而很多的小盘新发行的产品，则可能会在上市后获得一定的价格增值，如同原始股一样。投资者购买这些产品的“原始股”，产品上市后，除了每月可以得到分红而外，还可能获得一些额外的增值收入。
但是，新发行的小盘理财产品，由于没有过往的业绩作为参考，所以，相对那些长期来产生了稳定回报的大盘产品而言，风险相对更大些。
分红式理财产品的另外一个优点，是变现容易，流动性强。有些信托式的分红理财产品，交易费用也比较低廉。
关于在加拿大以投资为生的一些思考----如何实现合适的日常现金流（二）
2。现金定存：
相对而言，存现金是最保守安全，同时，从投资的角度来说，也是效益较差的一种。
当然，在加拿大，通过定期存款也可以实现日常所用的现金流。但是，考虑到通货膨胀的因素，定期存款GIC等的实际投资回报率，非常有限。如果加拿大的长期通胀率在3%左右，那么，长期依靠4%的定存利息生活，会是一件不现实的事。
3。分红式理财产品：
在加拿大，很多类型的投资品，都有定期分红的形式。投资者利用这些分红性质的理财产品，也可以实现维持正常生活所用的现金的目的。
许多的分红性质的理财产品，都可以做到月月分红，这样的分红，对于很多投资者来说，就可以用以解决日常的开支问题。
在加拿大，有不少的分红式理财产品，年收益在7~9。5%之间。他们月月到期分红，将企业的所得利润，及时地分派给投资者。
这些产品中的很多，就像上市公司的股票，互惠基金，或者上市的集合理财信托产品一样，随行就市，市价有一定的波动。因此，购买这些产品，具有一定的，不同的风险。但是，如果一个企业的效益很好，它就能够坚持分红很多年。购买这些企业所发行的信托产品或者企业债券，风险是能够得到一定的控制的。对于这些理财产品，都有一定的风险评估，保守的投资者，可以选取那些风险小的产品进行投资。
这些产品中，既有大盘large cap的，也有小盘small cap的。一般而言，大盘的相对稳定些，价格变动小些。而很多的小盘新发行的产品，则可能会在上市后获得一定的价格增值，如同原始股一样。投资者购买这些产品的“原始股”，产品上市后，除了每月可以得到分红而外，还可能获得一些额外的增值收入。
但是，新发行的小盘理财产品，由于没有过往的业绩作为参考，所以，相对那些长期来产生了稳定回报的大盘产品而言，风险相对更大些。
分红式理财产品的另外一个优点，是变现容易，流动性强。有些信托式的分红理财产品，交易费用也比较低廉。
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
这里可以买到很多国家的基金，这是比在国内投资好很多的。
贴几个回报不错的基金：
1。Dynamic Focus+Resource Fund:一年回报：44。3%；三年回报：12。9%；5年回报：18%；十年回报：23。8%；成立至今回报：19。8%。（1998年6月成立）
2。Dynamic Precious Metals Fund:一年回报：59。3%；三年回报：19。0%；五年回报：20。2%；10年回报：27。4；成立至今回报：9。9%。（1984年1月成立）
3。Dynamic Small Business Fund:一年回报：27。2%；三年回报：14。6%；五年回报：13。8%；十年回报：13。7%；成立至今：8。9%。（1957年4月成立）
这里可以买到很多国家的基金，这是比在国内投资好很多的。
贴几个回报不错的基金：
1。Dynamic Focus+Resource Fund:一年回报：44。3%；三年回报：12。9%；5年回报：18%；十年回报：23。8%；成立至今回报：19。8%。（1998年6月成立）
2。Dynamic Precious Metals Fund:一年回报：59。3%；三年回报：19。0%；五年回报：20。2%；10年回报：27。4；成立至今回报：9。9%。（1984年1月成立）
3。Dynamic Small Business Fund:一年回报：27。2%；三年回报：14。6%；五年回报：13。8%；十年回报：13。7%；成立至今：8。9%。（1957年4月成立）
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
加拿大180宜居城市评比结果细节：
http://list.moneysense.ca/rankings/b...2=1&d1=a&sc1=0
俺们的Oakville，与Burlinton一起，并列犯罪率最低第二名。
加拿大180宜居城市评比结果细节：
http://list.moneysense.ca/rankings/b...2=1&d1=a&sc1=0
俺们的Oakville，与Burlinton一起，并列犯罪率最低第二名。
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
近来一直在此学习，还有很多没有看，。感谢jennifer的热情与奉献，感谢你不辞辛劳。赞
近来一直在此学习，还有很多没有看，。感谢jennifer的热情与奉献，感谢你不辞辛劳。赞
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
我的朋友打算54岁时，单位内部退休，去加拿大和LP团聚。住满10年后拿加拿大老人金，可是他在国内是在非常不错的事业单位工作，工作也不算太累。
提前退休每年得损失工资加福利10万人民币左右，到加拿大夫妻都不打算工作了，顶多打打零工。吃老本。但是一想这损失每年10万，在当地生活远远超过加拿大，
他真是不知道如何是好。可他LP特别喜欢加拿大，身体不太好，又打不动LABOUR了，还不愿意回国.我的朋友他还患有2型糖尿病，三高症。他不知道到加拿大会怎样？
我的朋友打算54岁时，单位内部退休，去加拿大和LP团聚。住满10年后拿加拿大老人金，可是他在国内是在非常不错的事业单位工作，工作也不算太累。
提前退休每年得损失工资加福利10万人民币左右，到加拿大夫妻都不打算工作了，顶多打打零工。吃老本。但是一想这损失每年10万，在当地生活远远超过加拿大，
他真是不知道如何是好。可他LP特别喜欢加拿大，身体不太好，又打不动LABOUR了，还不愿意回国.我的朋友他还患有2型糖尿病，三高症。他不知道到加拿大会怎样？
最后编辑: 2011-04-04
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
1.Dynamic Focus+ Resource
最佳 3 个月回报 +46.57% 最差 3 个月回报 -52.91%
2.Dynamic Precious Metals
最佳 3 个月回报 +73.66% 最差 3 个月回报 -53.01%
上面两个都是高风险基金，大量使用杠杆，回报不错，就是别碰上2008就好。
对Goodman & Company Invest Counsel Ltd没有了解，不知哪里可以看到介绍，还有能不能给个链子，介绍加拿大基金的。另外是通过银行购买还是投行？费率？赎回费率？万分感谢！
非常感谢！
1.Dynamic Focus+ Resource
最佳 3 个月回报 +46.57% 最差 3 个月回报 -52.91%
2.Dynamic Precious Metals
最佳 3 个月回报 +73.66% 最差 3 个月回报 -53.01%
上面两个都是高风险基金，大量使用杠杆，回报不错，就是别碰上2008就好。
对Goodman & Company Invest Counsel Ltd没有了解，不知哪里可以看到介绍，还有能不能给个链子，介绍加拿大基金的。另外是通过银行购买还是投行？费率？赎回费率？万分感谢！
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
俺住在加拿大的小镇，的确感觉很好！
连俺老公都觉得，俺挑的这个小镇真不错。
不过，小城市的工作机会少，所以，不太适合很多需要工作的人们。
是Oakville吗，呵呵呵，偶的最爱。。。。
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
mark.
mark.
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
珍妮好
珍妮好
回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
关于在加拿大以投资为生的一些思考----如何实现合适的日常现金流（三）
几种解决投资和自住问题方案的比较
在资金有限的条件下,合理地安排安家与投资资金,可以使我们新移民最大限度地享受加拿大的社会福利,同时,保证自己和家人的日常生活所需.
目前,加拿大的各类贷款利息,还处于很低的历史水平.3年期的固定房贷的年利率在3%左右,开放式的投资性一年期贷款利率可以做到不到4%.充分利用其与投资回报的利差,也可以取得不错的投资效果.
如果我们计划用70万加元的资金解决买房问题，而一套3，000尺，四个bedroom的独立房的房价就是70万加元(为方便计算起见,这里只讨论房子,而不涉及过户和安家的其他费用，以及自住房养房的费用),那么,我们可能有以下的几种方案可以选择：
方案1。70万全部用来买房。
a。自住：除了房产可能的增值而外，没有其他的任何收益。优点是居住舒适。
b。拿出两间房用以出租，或者将装修好的地下室用于出租。
这样做的好处是：每个月可以有房租收入800~900加元。每年可以产生9，600~10，800加元的毛收益（水电气暖上网电话等还有一些成本在内）。
同时，可以享受房价增长带来的收益。
不利因素是：如果出租楼上的居室，或者出租没有愤懑出入的地下室，会使自己的家庭生活质量大幅下降。
但是，如果出租分门出入的地下室，使得租客与自己家人的生活相对互不干扰，则会好很多。但即便如此，家里有租客，一定会减少自己的使用空间，不同程度地降低居住生活品质。
方案2。贷款65%买房，把剩余资金用来投资。
与中国一样，加拿大的房屋贷款利率，低于商业贷款的利率。
新移民在加拿大没有工作，买房一般最多可以贷到房价的65%。换言之，购买价值为70万的房子，可以贷到约45万的资金，只需使用25万的自有资金即可。
用45万加元的资金去投资，应该尽量选择那些相对稳定，尽可能保障收益，回报率不能低于贷款利率，变现容易，并且，最好是每月可以产生现金流的投资品种。
按照以上的投资原则，很多分红式的基金，信托产品，债券，就是可供选择的较好的理财投资品种。
以三年期固定房贷利率3%/年，分红率8%/年来计算，45万的投资：
每年可以产生450，000*8%=36，000加元的毛利
每年可以产生450，000*（8%-3%）=22，500加元的净利
每个月可以得到分红36，000/12=3，000加元
这样，除了cover当月1，800加元的房贷（含少量本金和每月的房贷利息）而外，还可以产生:
3,000-1,800=1，200加元的现金供平日生活之用。
作为业主，投资人既可以享受舒适的居家生活，又可以享受房屋可能的增值所带来的投资收益。
但是，在这种条件下，每年，投资者需要将自己的全部分红收入36，000加元，与自家其他的收入一起，进行申报纳税。并且，自住房的房屋贷款利息不能抵减所得，所以，从这项投资中产生的实际年收入，应该小于等于22，500万加元。
并且，一旦当年的全部家庭收入超出了低收入家庭的收入标准，则可能会影响投资者享受社会福利的额度。
这种做法的风险，是选择投资品的风险，以及未来当贷款利率提高之后，如何调整投资的问题。好在，固定期贷款一旦结束，投资者可以选择一次性趸交还贷的方式，将自己的房贷还清。
方案3。全款买房，但是，用房屋抵押取得投资性的商业贷款。
为了便于比较，仍然按照8%的投资回报率来计算分红式产品的投资收益，但是，按照商业贷款的利率4%来进行投资回报的计算。
在这种条件下，用房屋抵押贷款而来的45万加元用于投资的结果是：
每年可以获得450，000*8%=36，000加元的分红毛收入
每年可以获得450，000*（8%-4%）=18，000加元的分红净收入
每个月可以获得36，000/12=3，000（加元）的分红收入
而每个月需要支付的贷款利息是:
450,000*4%/12=1，500加元。
在这种条件下，每年，投资者也需要将自己的全部分红收益36，000加元，和当年的其他收入一起，进行纳税申报。
但是，由于投资性的贷款与自住房的贷款不同，前者的贷款利息每年18，000加元完全可以用于税款抵减，而后者的贷款利息不可以用来抵减税款，所以，在同样的其他收入的条件下，后者享受社会福利的可能性更大，因为，前者的是项投资需要进行纳税申报的所得只有：
36，000-18，000=18，000加元，而前者，则有36，000加元。
就投资风险而言，第3种的情况下，除了选择投资品的风险与第2种的一样而外，贷款利率的提升比第2种的可能性更大。所以，对投资品灵活性的要求更高些，虽然这种要求有限。
方案4。还有第四种可能，就是用70万作为首付，买三套房子，一套自住，另两套完全用于出租。
在这种情况下，假设买了一套70万的房子自住，首付30万，贷款40万；买了另两套房子专门用来出租，房价各50万，每个首付都是20万，各贷款30万。
两套房子每月的租金收入假设都是2，500加元，每年的租金收益是60，000加元。
自住房每月的贷款利息和部分本金是1，600加元。
两套出租房每月需还贷2，400加元，其中也含有部分本金的偿还。
两套出租房的地税，加上水电气暖电话上网维修更新换代等的费用，每年大约是16，000加元。
如此算来，在这种投资方案之下，投资者的实际年现金净收益大约是：
60，000-（1，600+2，400）*12-16，000=-4，000加元
在这种情况下最大的投资收益来自于房价的成长。
这种投资方案的税务问题是：全部房租收入60，000加元都要100%申报纳税，但是，出租房的养房费用16，000加元，以及出租房的房贷利息2，400*12=28，800加元，也可以用来抵减收入，这样，实际需要申报的房租净收入成为：
60，000-16，000-28，800=15，200加元
当然，这种情况下，投资者全家的居住品质不会受到任何不良影响。
这种投资方案比较适合房价成长快的地方。
关于在加拿大以投资为生的一些思考----如何实现合适的日常现金流（三）
几种解决投资和自住问题方案的比较
在资金有限的条件下,合理地安排安家与投资资金,可以使我们新移民最大限度地享受加拿大的社会福利,同时,保证自己和家人的日常生活所需.
目前,加拿大的各类贷款利息,还处于很低的历史水平.3年期的固定房贷的年利率在3%左右,开放式的投资性一年期贷款利率可以做到不到4%.充分利用其与投资回报的利差,也可以取得不错的投资效果.
如果我们计划用70万加元的资金解决买房问题，而一套3，000尺，四个bedroom的独立房的房价就是70万加元(为方便计算起见,这里只讨论房子,而不涉及过户和安家的其他费用，以及自住房养房的费用),那么,我们可能有以下的几种方案可以选择：
方案1。70万全部用来买房。
a。自住：除了房产可能的增值而外，没有其他的任何收益。优点是居住舒适。
b。拿出两间房用以出租，或者将装修好的地下室用于出租。
这样做的好处是：每个月可以有房租收入800~900加元。每年可以产生9，600~10，800加元的毛收益（水电气暖上网电话等还有一些成本在内）。
同时，可以享受房价增长带来的收益。
不利因素是：如果出租楼上的居室，或者出租没有愤懑出入的地下室，会使自己的家庭生活质量大幅下降。
但是，如果出租分门出入的地下室，使得租客与自己家人的生活相对互不干扰，则会好很多。但即便如此，家里有租客，一定会减少自己的使用空间，不同程度地降低居住生活品质。
方案2。贷款65%买房，把剩余资金用来投资。
与中国一样，加拿大的房屋贷款利率，低于商业贷款的利率。
新移民在加拿大没有工作，买房一般最多可以贷到房价的65%。换言之，购买价值为70万的房子，可以贷到约45万的资金，只需使用25万的自有资金即可。
用45万加元的资金去投资，应该尽量选择那些相对稳定，尽可能保障收益，回报率不能低于贷款利率，变现容易，并且，最好是每月可以产生现金流的投资品种。
按照以上的投资原则，很多分红式的基金，信托产品，债券，就是可供选择的较好的理财投资品种。
以三年期固定房贷利率3%/年，分红率8%/年来计算，45万的投资：
每年可以产生450，000*8%=36，000加元的毛利
每年可以产生450，000*（8%-3%）=22，500加元的净利
每个月可以得到分红36，000/12=3，000加元
这样，除了cover当月1，800加元的房贷（含少量本金和每月的房贷利息）而外，还可以产生:
3,000-1,800=1，200加元的现金供平日生活之用。
作为业主，投资人既可以享受舒适的居家生活，又可以享受房屋可能的增值所带来的投资收益。
但是，在这种条件下，每年，投资者需要将自己的全部分红收入36，000加元，与自家其他的收入一起，进行申报纳税。并且，自住房的房屋贷款利息不能抵减所得，所以，从这项投资中产生的实际年收入，应该小于等于22，500万加元。
并且，一旦当年的全部家庭收入超出了低收入家庭的收入标准，则可能会影响投资者享受社会福利的额度。
这种做法的风险，是选择投资品的风险，以及未来当贷款利率提高之后，如何调整投资的问题。好在，固定期贷款一旦结束，投资者可以选择一次性趸交还贷的方式，将自己的房贷还清。
方案3。全款买房，但是，用房屋抵押取得投资性的商业贷款。
为了便于比较，仍然按照8%的投资回报率来计算分红式产品的投资收益，但是，按照商业贷款的利率4%来进行投资回报的计算。
在这种条件下，用房屋抵押贷款而来的45万加元用于投资的结果是：
每年可以获得450，000*8%=36，000加元的分红毛收入
每年可以获得450，000*（8%-4%）=18，000加元的分红净收入
每个月可以获得36，000/12=3，000（加元）的分红收入
而每个月需要支付的贷款利息是:
450,000*4%/12=1，500加元。
在这种条件下，每年，投资者也需要将自己的全部分红收益36，000加元，和当年的其他收入一起，进行纳税申报。
但是，由于投资性的贷款与自住房的贷款不同，前者的贷款利息每年18，000加元完全可以用于税款抵减，而后者的贷款利息不可以用来抵减税款，所以，在同样的其他收入的条件下，后者享受社会福利的可能性更大，因为，前者的是项投资需要进行纳税申报的所得只有：
36，000-18，000=18，000加元，而前者，则有36，000加元。
就投资风险而言，第3种的情况下，除了选择投资品的风险与第2种的一样而外，贷款利率的提升比第2种的可能性更大。所以，对投资品灵活性的要求更高些，虽然这种要求有限。
方案4。还有第四种可能，就是用70万作为首付，买三套房子，一套自住，另两套完全用于出租。
在这种情况下，假设买了一套70万的房子自住，首付30万，贷款40万；买了另两套房子专门用来出租，房价各50万，每个首付都是20万，各贷款30万。
两套房子每月的租金收入假设都是2，500加元，每年的租金收益是60，000加元。
自住房每月的贷款利息和部分本金是1，600加元。
两套出租房每月需还贷2，400加元，其中也含有部分本金的偿还。
两套出租房的地税，加上水电气暖电话上网维修更新换代等的费用，每年大约是16，000加元。
如此算来，在这种投资方案之下，投资者的实际年现金净收益大约是：
60，000-（1，600+2，400）*12-16，000=-4，000加元
在这种情况下最大的投资收益来自于房价的成长。
这种投资方案的税务问题是：全部房租收入60，000加元都要100%申报纳税，但是，出租房的养房费用16，000加元，以及出租房的房贷利息2，400*12=28，800加元，也可以用来抵减收入，这样，实际需要申报的房租净收入成为：
60，000-16，000-28，800=15，200加元
当然，这种情况下，投资者全家的居住品质不会受到任何不良影响。
这种投资方案比较适合房价成长快的地方。
注册或登录来发表评论
您必须是注册会员才可以发表评论
注册帐号
注册帐号. 太容易了!
登录
已有帐号? 在这里登录.
Similar threads
2024-04-21有新赞
全楼:0.00
flashlight
2024-08-01有新赞
全楼:0.02
科幻世界
