这个题目很大的，我自己也就是个扫盲班的水平，写出来给大家当靶子吧。
房价应该是由4部分组成：地皮钱,房屋主体，装修和心理波动价。房屋的价格完全是由市场决定的，真实的价格只有天知道，经纪们能知道的只是成交价。卖房有两种办法，通过经纪卖和私售。通过经纪卖的，都在这个网站
http://www.mls.ca
私售的网站
http://www.welist.com/
http://bytheowner.com/
如果想知道房屋的历年统计，把下面的2007改成相应年份即可。
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2007/pdf/
在上月统计中，可以看到相应区块的“Avg%List”。就是成交价与叫价的比值。如果成交价高于叫价，就是很热的地块。成交价低于叫价，就是买卖双方讨价还价的结果。最好的参照就是找一个附近的成交房屋比一下。实在不行，找一个正在卖的乘以上面那个比值估一下。当然了，后者非常不准，只能说在某某数量级而已。不过，后者给出的是该区域房屋的上限。
(1) 地皮钱就是取决于房屋所在的区域和在区域内的位置。朝向（东西，南北），道路，高压线，噪音，空气，视野。视野开不开阔，有时对房价会影响很大，比如正对公园，湖边都很能提价的。除了地理上的地皮之外，还有人文意义上的地皮。就是说邻居情况。感觉上，房价和校
区比较脱钩，和小区收入很贴近。通常，富人比较重视教育，孩子的学习成绩好，就是社区小学的排名高。但有时候，一群穷人住在一起，偏偏学校的排名也很高。为啥？因为都是砸锅卖铁供孩子读书的华人。学校排名可以看Fraser
http://www.fraserinstitute.ca/reportcards/index.asp?snav=rc
小区人口素质可以看
http://www.toronto.ca/demographics/neighbourhoods.htm
驻地属于哪个学校，可以Google当地的School Board，如“toronto school board” 多伦多是
http://www.tdsb.on.ca/about_us/street_guide/street.asp
(2)房屋主体包括Lot面积，房屋面积，寿命，养护情况，如漏水，电路等等。这些必须和周围比较才能估出价位来。
（3）装修可以看：楼上楼下是地板还是地毯。地毯要便宜一些。厨房，厕所。也包括电器的新旧状态：空调，炉子，电气炉，洗衣机，烘干机，压缩机，冰箱，电灯等。这些都是有形的。装修要计一点折旧，因为上家肯定带不走嘛。
（4）心理价格要看双方的承受能力。如果卖家有时间，可以一点一点降价，这样保持在最高点售出。事实上，相当多的卖家要卖旧房换新房，没有充足的时间来折腾，这时就要看双方的心理了。季节也很重要，8月和12，1月是两个低谷，可能是因为一个太热，一个太冷。旺季价格高，但是房源也多。淡季则相反。多伦多的经纪费大体是5%的房价，由买卖双方的经纪均分。如果一方没有经纪，那么另一方的经纪独吞5%。通常大家说“买的不如卖的精”，多加一句就是“两个都不如经纪精”。你的经纪不代表你的利益，他只是帮你而已。自己一定要很清楚房子的价值才行。由于经纪的利益与买家的利益对立，作为买家不可以轻信自己的经纪。
买家经纪坑买家，已经成为现在市场的通病，越是大经纪，越是深喑此道，小手段层出不穷。千变万化只是一个结局，被坑的买家花大价钱买了个不值的房子。为啥？为了尽快成交。卖家知道自己房屋的价值，出低价一定没戏，出价越高越容易成交。经纪赚佣金，比如一笔成交赚8000块，如果花了40个小时陪买家，那么等于每小时是200块。如果花了400个小时，等于每小时20块。努力把自己所有的客户都变成40小时那种，一年下来，收入自然丰厚。如果耐心陪客户，每个人都花400个小时，让顾客满意，自己的钱袋子就不满了。
我觉得只有一种经纪是好经济，就是佣金收得低，返回部分现金的经纪。经纪本身没什么技术含量，把卖家介绍给买家，谁都能干。房屋估价，看十个八个房子，给你附近的成交价，人人都会估。所谓谈判技巧更不重要，只要出够了钱，达到卖家的底线就一定能成交，如果低于卖家的底线，一定没戏。口吐莲花都没戏，因为卖家可以等下去，过几天再慢慢降价看看。
举几个买家上当的实例，大多来源于网上，隐去姓名
实例一：28万的房子34万买下
天知道，经纪怎么忽悠的，不过后来看见买方哭诉，人家完全合法，白哭。价格如此离谱，经纪不知道是不可能的。
实例二：串通验房师，以次充好
验房师是买家经纪推荐，地下室漏水故意不告诉，买家买下后，需花费1万以上修理。
实例三：签合同中，买家取消条款有漏洞，造成买家无法取消。
通常可以在购房合同中，添加两个条款。一个是贷款条款，买家贷到款才可以成交。另一个是验房条款，验房无误才可以成交。后一个需写成“买家有绝对权力，取消合同。”。不良经纪可能给改成“双方协商，取消合同”。一旦验出问题，卖家不肯同意，买家只能完成交易。
实例四：查最近临近小区的交易价格时，仅仅给买家看几个高价成交的房子，造成错觉。
实例五：说好给4000块Cashback，最后只肯给2000块。出尔反尔。
实例六：用欺骗手法让买家签订长期代理协议。一旦签订，在这个期间内指定区域内的交易必须由这个经纪完成。否则就要起诉“赔偿”经纪费。更黑的是限定五年内卖房必须找某个经纪。
实例七：售房广告上有轻微虚假信息，受法律保护。有人上了当，只能吃哑巴亏。
在ＭＬＳ的网页底部有一行很小的字，“All information displayed is believed to be accurate but is not guaranteed and should be independently verified. No warranties or representations are made of any kind”。就是说写错了，不负责。买家必须亲自一项项核实。
买家对买家经纪应该说是占优势的，买家是老板，随时可以炒掉经纪。只要多走，多看，多问，就没有太大的问题。我个人意见是提前半年在MLS的网站转转，陆陆续续看一些Open House. 有半年以上的市场观察，做到心中有数，那就谁也骗不了了。
房价应该是由4部分组成：地皮钱,房屋主体，装修和心理波动价。房屋的价格完全是由市场决定的，真实的价格只有天知道，经纪们能知道的只是成交价。卖房有两种办法，通过经纪卖和私售。通过经纪卖的，都在这个网站
http://www.mls.ca
私售的网站
http://www.welist.com/
http://bytheowner.com/
如果想知道房屋的历年统计，把下面的2007改成相应年份即可。
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2007/pdf/
在上月统计中，可以看到相应区块的“Avg%List”。就是成交价与叫价的比值。如果成交价高于叫价，就是很热的地块。成交价低于叫价，就是买卖双方讨价还价的结果。最好的参照就是找一个附近的成交房屋比一下。实在不行，找一个正在卖的乘以上面那个比值估一下。当然了，后者非常不准，只能说在某某数量级而已。不过，后者给出的是该区域房屋的上限。
(1) 地皮钱就是取决于房屋所在的区域和在区域内的位置。朝向（东西，南北），道路，高压线，噪音，空气，视野。视野开不开阔，有时对房价会影响很大，比如正对公园，湖边都很能提价的。除了地理上的地皮之外，还有人文意义上的地皮。就是说邻居情况。感觉上，房价和校
区比较脱钩，和小区收入很贴近。通常，富人比较重视教育，孩子的学习成绩好，就是社区小学的排名高。但有时候，一群穷人住在一起，偏偏学校的排名也很高。为啥？因为都是砸锅卖铁供孩子读书的华人。学校排名可以看Fraser
http://www.fraserinstitute.ca/reportcards/index.asp?snav=rc
小区人口素质可以看
http://www.toronto.ca/demographics/neighbourhoods.htm
驻地属于哪个学校，可以Google当地的School Board，如“toronto school board” 多伦多是
http://www.tdsb.on.ca/about_us/street_guide/street.asp
(2)房屋主体包括Lot面积，房屋面积，寿命，养护情况，如漏水，电路等等。这些必须和周围比较才能估出价位来。
（3）装修可以看：楼上楼下是地板还是地毯。地毯要便宜一些。厨房，厕所。也包括电器的新旧状态：空调，炉子，电气炉，洗衣机，烘干机，压缩机，冰箱，电灯等。这些都是有形的。装修要计一点折旧，因为上家肯定带不走嘛。
（4）心理价格要看双方的承受能力。如果卖家有时间，可以一点一点降价，这样保持在最高点售出。事实上，相当多的卖家要卖旧房换新房，没有充足的时间来折腾，这时就要看双方的心理了。季节也很重要，8月和12，1月是两个低谷，可能是因为一个太热，一个太冷。旺季价格高，但是房源也多。淡季则相反。多伦多的经纪费大体是5%的房价，由买卖双方的经纪均分。如果一方没有经纪，那么另一方的经纪独吞5%。通常大家说“买的不如卖的精”，多加一句就是“两个都不如经纪精”。你的经纪不代表你的利益，他只是帮你而已。自己一定要很清楚房子的价值才行。由于经纪的利益与买家的利益对立，作为买家不可以轻信自己的经纪。
买家经纪坑买家，已经成为现在市场的通病，越是大经纪，越是深喑此道，小手段层出不穷。千变万化只是一个结局，被坑的买家花大价钱买了个不值的房子。为啥？为了尽快成交。卖家知道自己房屋的价值，出低价一定没戏，出价越高越容易成交。经纪赚佣金，比如一笔成交赚8000块，如果花了40个小时陪买家，那么等于每小时是200块。如果花了400个小时，等于每小时20块。努力把自己所有的客户都变成40小时那种，一年下来，收入自然丰厚。如果耐心陪客户，每个人都花400个小时，让顾客满意，自己的钱袋子就不满了。
我觉得只有一种经纪是好经济，就是佣金收得低，返回部分现金的经纪。经纪本身没什么技术含量，把卖家介绍给买家，谁都能干。房屋估价，看十个八个房子，给你附近的成交价，人人都会估。所谓谈判技巧更不重要，只要出够了钱，达到卖家的底线就一定能成交，如果低于卖家的底线，一定没戏。口吐莲花都没戏，因为卖家可以等下去，过几天再慢慢降价看看。
举几个买家上当的实例，大多来源于网上，隐去姓名
实例一：28万的房子34万买下
天知道，经纪怎么忽悠的，不过后来看见买方哭诉，人家完全合法，白哭。价格如此离谱，经纪不知道是不可能的。
实例二：串通验房师，以次充好
验房师是买家经纪推荐，地下室漏水故意不告诉，买家买下后，需花费1万以上修理。
实例三：签合同中，买家取消条款有漏洞，造成买家无法取消。
通常可以在购房合同中，添加两个条款。一个是贷款条款，买家贷到款才可以成交。另一个是验房条款，验房无误才可以成交。后一个需写成“买家有绝对权力，取消合同。”。不良经纪可能给改成“双方协商，取消合同”。一旦验出问题，卖家不肯同意，买家只能完成交易。
实例四：查最近临近小区的交易价格时，仅仅给买家看几个高价成交的房子，造成错觉。
实例五：说好给4000块Cashback，最后只肯给2000块。出尔反尔。
实例六：用欺骗手法让买家签订长期代理协议。一旦签订，在这个期间内指定区域内的交易必须由这个经纪完成。否则就要起诉“赔偿”经纪费。更黑的是限定五年内卖房必须找某个经纪。
实例七：售房广告上有轻微虚假信息，受法律保护。有人上了当，只能吃哑巴亏。
在ＭＬＳ的网页底部有一行很小的字，“All information displayed is believed to be accurate but is not guaranteed and should be independently verified. No warranties or representations are made of any kind”。就是说写错了，不负责。买家必须亲自一项项核实。
买家对买家经纪应该说是占优势的，买家是老板，随时可以炒掉经纪。只要多走，多看，多问，就没有太大的问题。我个人意见是提前半年在MLS的网站转转，陆陆续续看一些Open House. 有半年以上的市场观察，做到心中有数，那就谁也骗不了了。
最后编辑: 2008-09-07
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