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cbitmap 说:

我看这些问题都不致命。不过经纪最喜欢照着办的人。

想当年我买房子的时候，经纪一定要我去银行做贷款的pre-approval。我知道那个对我没用，我的贷款一定可以办下来。不过经纪一定要看，还说很重要，大有不再理我的架势。因为经纪担心忙了半天，顾客是一个交不起钱的人，那就白忙了。结果不得不请假去了趟银行，完全是浪费时间，因为pre-approval的利率和最后真正的利率差得太远了，而且审查的也宽松的多。pre-approval完全没有用。

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clark超人 说:

实际情况也不完全像这位朋友说的那样
1）哪里都有骗子，经纪也一样，不能有一二个就说都是骗子。至于是否给人骗，那也要看自己是否足够聪明。
2）如果给经纪误导，欺诈，或者提供信息不对称，可以投诉去www.reco.ca ，这是管理房地产经纪的管理机构，处理非常严格。
3）不找经纪自己买？那你了解那么多关于房产的法律吗？房子出了质量问题更没有地方投诉。房产经纪起码有一层过虑，绝大部分经纪还是相对专业的。
4）买方其实不需要付经纪费用，一般都是卖方付2－6％不等的commission给卖方经纪，然后卖方经纪和买方经纪按照比例分配，所以对买方来说肯定是要请经纪的。不需要付commission。
5）现在是信息公开，但你即使可以上WWW.MLS.CA浏览所有信息，但很多背景信息历史只有经纪才可以获得，这个对保障买方的权益是非常重要的。比如注册信息，勘测报告，区域历史销售数据包括价格，成交量等等，就网上那点信息对买方做出判断是绝对不够的。
6）我不相信买方经纪故意抬高卖房子的价格。除非个案。因为很简单，卖方经纪从中收到的extra commission是非常少的，而且可能因为抬高价格使得交易流失，损失更大。比如一个房子40万，如果按照3％的commission算，总commission是12000（大概是买方6000，卖方6000），如果抬高20000的售价，那卖方经纪可以拿多600元的commission（买方300，卖方300），这20000元的价格不那么容易推荐给买方，而且为了这300元可能丢失6000元，估计没那么傻的经纪去估计抬高售价。
7）现在是分工社会，按照这个朋友的说服，难道自己有法律问题也要自己去考个律师证在自己去打官司？
对地产了解不多，说这么多

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铁头虎 说:

的确，无良经纪是有的，大家可以在网上公布一下，让他没生意做，敬业的经纪，也需要大家推荐。在加拿大还是让专业的人做专业的事好一些。

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never_talk 说:

话不能说的太绝对。pre-approval也许对你没有太大用处，对别人可不一定。我就知道有朋友pre-approval lock住低利率，等买房时利率已升高时还是按照低利率算的。

没有pre-approval，对卖家也不好。我就知道一个朋友卖房，别人下了单子达成协议，结果因为贷不来款，最后offer就吹了，还得重来。

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clark超人 说:

1. 加拿大有几个行业是不骗不能生存。地产经纪就是一个。不耍点手腕，顾客看20个房子才能下Offer。适当骗骗，顾客看10个可能就成交了。综合算下来，前者的时薪是后者的一半而已。没人愿意时薪减半，所以都在想办法忽悠。越是大牌经纪越是善于把握买家心理，促成交易。

有几个行业是靠欺骗为生？这个我没有考究过，但绝对不是普遍现象。你接触过多少行业？可以证明这个问题？有的人是自己是骗子所以就想象别人也是骗子。就我所知到地产经纪欺骗客户是风险非常大的，最多他们可能是不说，但估计不敢欺骗客户。大家去看看www.reco.on.ca处理地产经纪的投诉结果就知道处理多么严格。当然销售使用销售技巧那是必然的，非常成功的经纪都能做到双赢，否则是自断后路。这里考地产经纪不容易，没有人愿意轻易给淘汰。当然个别骗子肯定是有。看事情不能这么阴暗。加拿大也不至于这么黑暗，否则你也不会来。

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clark超人 说:

2. 经纪们只敢误导，不敢明目张胆的欺骗，这样买家投诉无门，只能吃暗亏。不过效果是一样，买家出了大价钱买个便宜货。

个别误导事件肯定是有。这里的价格比较透明，经纪其实对价格没有主导劝，价格主导权在于买家自己。所以要求买家必须要有起码的地产知识，这样可以按照自己的判断做出选择。没有卖家说自己的东西差，好坏由买家自己去判断。有的人说townhouse不错，可我根本看不上，很多因素由个人决定，不能把责任都推给地产经纪。

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clark超人 说:

3. 经纪和普通买家斗智，双方的信息量不对称，投诉机制并不起作用。

信息肯定不对称，否则经纪也失去存在的意义，不对称也表现在经纪了解更多专业的知识和信息。
具我所知加拿大的投诉机制非常有效，如果大家有房地产投诉可以投诉到RECO(real estate council of ontari）www.reco.on.ca 大家如果有兴趣可以去看到很多投诉处理结果。有投诉基本上是要48小时内做出action的。你投诉过吗？要不怎么知道机制不起作用？

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clark超人 说:

4. 经纪并不是为了多赚经纪费，才怂恿买家出高价的。他们是为了尽快成交，提高自己的时薪。每成交一笔，可以得到房价的2-2.5%，扣除零零碎碎，按照市场均价的房子是至少5000块的净收入。每月做两单就是一万多块，要是磨磨蹭蹭的，买家跑了，或者拖延太久，就不合算了。

只要赚钱的活都没楼上说的那么容易。要不也地产经纪不会那么高的淘汰率。而且一个经纪从开始考试到开始作单起码有1年半－3年的这样一个过程其中费用也是惊人的。再说我听说一个哥们看房子让经纪带看过总共46套房子才下offer，看46处的成本是多少？而且经纪每年都要交会员费，保险费，办公费用，税等等......绝大部分经纪还是只能把地产当一份普通工作，发财的相对也不多。
希望客人少看房，早下单。当然是这样。至于能否这样做的，要看客人是否真正喜欢。我不相信一个客人给自己不喜欢的房子下offer，或者在经纪的忽悠下买房子。marketing有句俗话“买家永远是最聪明的”

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clark超人 说:

5. 律师和经纪不同。律师和顾客的利益是一致的，打赢官司给律师提高声誉。经纪和顾客的利益是相反的，经纪是不管什么价，立刻成交最好。买家是要买到性价比最好的房子。利益相反的时候，顾客不小心就会被骗得很惨。

经纪和顾客利益是对立的？这个不用多说明了，这个话缺乏基本的常识和对人性的了解。

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clark超人 说:

最后建议大家买房子最好请经经纪

最明显的好处
1）带你免费看房
2)给你分享他们更多专业的信息
3）买房一方不需要付出佣金
4）房子质量验收可以有一点的保障

......

n）如果对某些有疑惑不当心的地方，可以写入委托合同附近等等，以保障自己的利益。
记住：所有卖方，买方，地产经纪的承诺必须是书面的，口头的东西没有法律效力。that is EVERYTHING IS IN WRTING,ORAL AGREEMENT IS INVALID

任何房产信息可以参考www.mls.ca,www.reco.on.ca,www.orea.ca,www.cmhc.com等等

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bruceyag 说:

从LZ和clark超人同学的回复，大家也可以看出买家经纪坑买家，这潭水有多深，有多黑。小心为上吧。

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clark超人 说:

作什么事情，尤其是投资房地产是重大投资当然要小心为事，但绝对不像你说的那么黑暗，毕竟诚实双赢的地产经纪是多数，我不相信欺骗能在这里存活很久。
95％以上的房子由地产经纪协助完成说明地产经纪的作用，难道95％的消费者都是傻瓜。

我不是地产经纪，也不是托。只是希望大家能客观理性看待问题。

其实由很多回帖可以看到移民的心态。希望大家健康乐观。现在早就是分工的社会了，不可能什么事情都自己搞定。比如简单的保税我就交给别人，才30刀，我没必要那么累死活搞几个小时，因为那不是我的专业。至于是否受骗，当然消费者自己必须擦亮眼睛，多作点功夫。

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一 说:

For Sale By Owner ( FSBO ) is the process of selling your home without a real estate agent. Approximately 25% of all real estate transactions in Canada are completed without real estate agents. Selling your home privately has become a growing trend in Canada due to owners wanting to take more control of their house sale while saving thousands by not paying high real estate commissions.
When you sell your home privately you are in control of your home sale. You can decide when to show your home and to whom you show your home. Sale of the home for FSBO properties are generally completed bewteen 15 and 80 days. Private sellers advertise their home, schedule their own open houses, and talk directly with the buyers. Most owners who sell privately contact a lawyer and have the lawyer write and review the contract before finalizing the sale. Owners who sell privately do not have to pay 5-7% of their homes value to a real estate agent. Owners decide on the home sale price and they decide when to have open houses. You can save 4-7% from a commission free home sale.
For Example, if two neighbours have similar properties and one sells with an agent for $300,000 and the other sells with ByTheOwner.com for $300,000, then the home sold on ByTheOwner.com would result in the owner saving more than $15,000 from their home sale!!! A recent study by Northwestern University proved that people who sell their home without an agent save more than people who sell their home with a real estate agent.
So far, ByTheOwner.com customers have saved more than $353,121,437 in commissions. 。

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