【揭秘系列之三】关于加拿大华人房地产经纪,买房卖房者必读!

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任何一个行业都良莠不齐, 经纪的作用是在自己专业和经验的基础上, 针对客人的需求给予客人有价值的信息和指导.
如果只是查查房源,开门看看房子这是最简单最基本的.后面还有大量的数据分析和经验技巧.

一个全职的经纪一年看房的数量近千套, 自然对整体市场有了第一线感觉和把握.

这是一个鱼龙混杂,良莠不齐的行业,祝老卜乱中取胜!
 
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【揭秘系列之三】关于加拿大华人房地产经纪,买房卖房者必读!【全新版】

1,经纪的各种头衔都是真的吗?

随便翻开多伦多哪种华人报纸,往往是铺天盖地的地产经纪广告,照片看上去一个个西装革履,一付成功人士范儿,每个人都获得过各类奖项,“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“主席大奖”、“顶尖大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下,称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的,也就是说,是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道,报纸只管赚钱,没人对广告内容进行核实,只要给钱,你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。

加拿大每年都有大量华人地产经纪入行,但你们谁曾看过类似这样真实的广告:“本人新经纪刚入行,希望大家支持,成交第一单生意......”

稍微谈远一点,在华人营销界,无论是卖房子、卖保险、卖贷款、卖汽车等等,他们让“专家”、“一流”、“顶级”等称谓变得一文不值。因为几乎每个人都这样标榜自己。

多伦多有两位打广告很多的华人地产经纪(Peter关某某和Harry萧某某),除了常见的报纸广告方式外,还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是,两人同属于一个地产中介公司,不可能有两个“第一”吧?至少有一个人肯定在说谎。笔者的一位经纪朋友,在一家中型公司做。实际上牌子是大公司,但下面的分支机构都是独立的中小公司。据她讲,一年做10--15单生意,也就是平均每月1单左右,就可以获得公司顶级的“总统大奖”。至于遍地的“金牌经纪”,大家知道业绩是多少吗?每年3--5单就可以。所以,姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的,即使是真的,含金量也不一定高。

2,经纪真的代表客户利益吗?

先拿买方经纪来说吧,他的利益在哪里?客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子,才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时,都是强调这些房子的优势在哪里,鲜有提及缺陷的,当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了,言行上不断流露出催客户快点买的意思。这样的经纪是最多的,也是最蠢的。因为客户都不傻,尤其是中国客户(可能在中国都被骗得多了)。我的另一位业绩不错的经纪朋友和我说过,做经纪千万不能让客户觉得你精,最高境界是让他觉得他精,你傻,这样就离成功不远了。相比之下,卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致,即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。

综上所述,理论上讲,买房经纪、买房经纪和卖主三者的利益是一致的。

3,“建筑师”,“验房师”,“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。

光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力(因为这样做的人太多了),相比之下,各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗?我的感觉是忽悠多于实用。无论是什么“师”,他懂得再多,对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说,何况他还不一定真懂。

其实“仅仅”作为经纪,他能把他应该知道的都告诉你,就谢天谢地了,根本不需要什么“师”。在经纪人专用网站上,他可以查到某一住宅所在的周边环境的详细信息,比如人口中各族裔的比例、平均年龄、平均收入、所从事的工作、教育程度、犯罪率......,但你们买过房的人或正在看房的人,有几个听到经纪人主动告诉你这些信息的?

4,“谈判专家”、“谈判高手”,都是忽悠不懂的人。

严格来说,房产交易中不存在“谈判”,而是“讨价还价”。买卖双方讨价还价过程中,双方看重的只是对方的出价是多少,没有人在乎你出这个价的理由。也就是说,所谓的“谈判”只是单纯价格上的往来,完全无需陈述理由。即使你想陈述理由,对方也不会听。整个“讨价还价”的过程也非常短暂。很多所谓“谈判专家”英语都说不利索,日常交流听起来都很别扭,你能指望他们的“谈判”水平有多高吗?其实,房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系,与经纪的“谈判能力”几乎完全无关,何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况,就更简单了,价高者得,与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话,你可以给任何“谈判精英”打电话,问问他们,凭他们的三寸不烂之舌,能不能帮你买到明显低于市场价格的房子?如果有,也是房子本身问题,如拍卖房等。

5,“团队运作”,一种宣传手法而已,没有实际意义。

90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻(有攻买有攻卖)。但房屋买卖就那么几个步骤,谁做过一遍都会懂,没什么疑难课题需要“专攻”。何况买卖全过程也不是经纪独自完成的,如验房有验房员,交割有律师等等。

6,“名校区专家”

我告诉你怎么做,半天内你也能成为名校区专家。第一,上school board网站查出某个具体住址所属的学校。第二,上Fraser网站查一下学校排名就行了。

7,“本人拥有大量房源”

所有经纪的房源信息都来源于同一数据库,无论是做了1天的经纪还是做了30年的经纪,他们的房源信息没有任何分别。

8,经纪人专访或文章。

在多伦多多如牛毛的免费报刊中,常见有整版的某经纪人专访,其实这些都不是“记者”写的。因为这些报纸根本就没记者。在加拿大的所有中文报刊中,只有明报、星岛日报等2、3种收费报纸以及免费报纸中的大*纪*元是真正意义上的“报社”,其它的都是皮包公司,在一个低档写字楼里租一个小unit,挂牌就是“某某报业集团”。你看了这些报刊就知道,90%是广告,剩下10%的几篇文章也都是网上扒下来的,没人任何东西是自己原创的。

经纪写一篇自己忽悠自己的文章,给报社付了钱,就可以作为“专访”刊出了。

9,“本人是众多主流地产媒体特邀专栏作家或评论员”

完全是胡说。加拿大没有任何一家媒体会“邀请”地产经纪写文章,无论你多么成功。媒体的所有关于地产的文章,都是经纪自己出钱买的版面,文章出现在第几版,是否有彩页等都是明码标价的。

10,买房、验房、贷款、律师一条龙服务。

这是任何一个经纪都能做到的。给你提供一些相关人士的电话即可。

11,本人拥有广泛人脉,大量潜在买家。

这是经纪为拿到listing(卖方代理权)常常忽悠卖主的谎话。“有广泛人脉”也许有可能,“大量潜在买家”就是胡说八道了。任何一个买家买房的标准都是看房子本身是否符合自己要求,没有一个买家的标准是认准了一个经纪,只要是这个经纪代理的我就买。

12,你还需要了解的重要信息:只有约20%的经纪是全职的。约80%的经纪一年能做成0--1单生意(您没看错,是“一年”)。

13,关于佣金回扣。

近年随着经纪越来越多,竞争日趋激烈,为了争夺客户,给客户返还一部分佣金似乎已成为华人经纪界的潜规则,有的是经纪主动给,有的是客户主动要。对此,有的经纪会愤愤不平,比较普遍的理由是,我以我的“丰富专业知识”给客户提供了周到的服务,佣金是我应得的,凭什么给客户一部分?如果给回扣,我的服务水准就会降低。对此笔者谈谈自己浅见。

我们先看一下经纪可以拿到多少佣金,现在的行情一般是,卖房1%+HST,买房2.5%+HST(前几年更高)。2011年6月的统计数据表明,大多伦多地区的平均房价(含所有房型,包括appartment)已接近50万。我们以一个50万的房子为例,卖方经纪佣金是$5,000+HST,买方经纪佣金是$12,500+HST。有的客户看房2次就买,有的看房10几次也未必买,我们假设经纪平均带客户看房8次客人会买,那么平均每次看房(一般不超过3个小时),经纪就能赚到$1,500+HST。在加拿大劫道大概也赚不了这么多钱吧?经纪的佣金多,不是因为经纪提供的服务值这么多钱,而是标的物(即房子)的价值很高。很小的一个比例提成就是一笔大数目。难道经纪的“专业知识”就值这么多钱吗?不就是买卖房子吗?又不是让你设计和建造房子,有那么多高深莫测的“专业知识”吗?我对“专业知识”的理解是,“房产买卖交易流程及其它一些相关信息。”至少从我身边10几位买过房朋友的经验看,普遍反馈经纪的作用有限(比如不能指望他们帮你讲价)。尤其是对那些对市场有充分了解的老移民来讲,他们对地产的了解一点不比经纪差。

一般来讲,绝大部分地产经纪不怕客户谈回扣,而怕没生意做,给的回扣再多,自己也有钱赚,当然赚的会少,但总比不赚强。客户要警惕的是,有的经纪表面答应给回扣,但心里很不情愿,在买房过程中会给客户下套上当。

如果经纪站在客户的角度想一想,在浩如烟海的经纪中,客户选择了我,让我赚这个钱,我返还给客户部分佣金是不是从道理上也说得通呢?

最后简单说一下怎样拿地产经纪牌照,一共有三门课,其中两门自学看书就能过,有一门要上课(不是因为课程难,而是规定必须去听课),通过考试即可获得牌照。总地来说门槛很低,加拿大的华人经纪都是出国以后半路出家,考个牌照就上岗了。

我其中一位经纪朋友曾跟我讲,无论你以前是做哪一行的,如果做不下去了,就去做经纪吧。不管是地产经纪、保险经纪、还是贷款经纪等等,把自己经过PS的照片往报纸和网站上一登,君不见,本人秃顶,照片上密发如织;本人麻子加皱纹,照片上肌肤光滑如雪;本人表情严肃,不苟言笑,照片上笑颜如花;照片上是大美女,您再看本人,美女她妈......

作为客户,面对令你眼花缭乱的经纪无从选择,我们只能无奈地说“让忽悠来得更猛烈些吧!”


除本帖外,拙作:
【揭秘系列之一】多伦多华人培训机构欺骗宣传大揭秘!剖析金融证券、驾校、货车培训等!(8.2更新版);
【揭秘系列之二】多伦多华人职业中介欺诈操作揭秘!找工求职者必读!
【揭秘系列之三续篇】漫谈华人地产经纪广告;
【揭秘系列之四】谈购买保险、教育基金、理财产品等的回扣潜规则
均已发布,请有兴趣者在家园论坛搜索阅读。
【揭秘系列】由用户名含有“Sahara”或“撒哈拉”的网友原创,版权所有,转载不究。
好贴,Mark
 
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很多经济就是大忽悠。10句话有1句真的,已经算是非常诚实了。

只要你签字成交,其他的都无所谓。为了佣金,能把自己亲爹从棺材里忽悠出来。
哈哈哈,兄台言辞更加不留情面啊!
 
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我喜欢直接问开发商买房子,条件可以自己谈。没有忽悠不忽悠,地产商卖出来的价格都一样,重要的是新房子有一年保修期,有些还不止一年。卖房子才找经纪,老外经纪和华人经纪都是一样的,都以成交为目的,死人都能说活了。
 
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优秀的 地产经纪特点是: 多说废话,少说真话, 不说假话,快速成交。
地产经纪有一整套的 法律 制度 , 使得其可以 诱导 买家 从快 ,从众, 的出最高价买房, 还是合法的。
这法律是损害购房者的利益的,
或者说, 这是阶级斗争, 地产经纪集团利用法律最大限度的剥削 购房者。
 
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优秀的 地产经纪特点是: 多说废话,少说真话, 不说假话,快速成交。
地产经纪有一整套的 法律 制度 , 使得其可以 诱导 买家 从快 ,从众, 的出最高价买房, 还是合法的。
这法律是损害购房者的利益的,
或者说, 这是阶级斗争, 地产经纪集团利用法律最大限度的剥削 购房者。
:wdb10::wdb37:
 

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