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一切从日本桥开始:东京房地产泡沫启示录

本帖由 大难不死7 天前 发布。版面名称:温哥华

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  1. 大难不死

    大难不死 活跃园友

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    2017-03-19 23:10
    来源:
    FT中文网
    作者:
    徐瑾

    [​IMG]
    “你看过日本桥么?”

    酒过三巡,X教授不经意地问我一句。

    地点是在有东京上班族天堂之称的新桥某处有名的黑暗料理,三三两两的上班族喝了酒后释放白日压抑,逐渐喧哗,声音隔着房间也能传来,与室内的烟味混杂成另一面的东京氛围。不过几乎清一色是年轻男性,年纪大点的随着职位升了,估计多半去下一站的银座集合。

    “什么,日本桥?”我以为自己听错了,有没搞错,怎么可能不知道呢?

    老东京总是念叨一句话,一切始于日本桥,江户时代男女游街也往往要上日本桥。书里说日本桥是东海道的起始点,最早木制桥建于1603年,现在的日本桥到了19代,虽然是二十世纪初期产物,也还是被认为重要遗产,桥中央还嵌着日本道路零公里标志。日本桥直到今天也是通向五个主要干道的枢纽。不恰当地说,有点类似北京天安门、上海人民广场,但是历史可能更久远,位置更中心。

    在东京大学访学这段时间,我的研究课题是中日经济比较,平时也四下找机会拜访不同人等,我把倾听别人的日本观当成我最大的学习机会,写成为其次,只是偶尔在个人微信《徐瑾经济人》做一些分享。日本桥附近机构诸多,从日本央行到三菱、野村、货币博物馆等机构均在侧,我对货币历史也感兴趣,毕竟也是写过《白银帝国》这样货币史,在附近不算生客。

    不过话说回来,说起来日本桥什么样子呢?我努力想了又想,还是没有半点印象。

    X教授好像看出我的尴尬,笑着说,日本桥虽然有名,但往往没人留意。原因何在?因为日本桥上面有高架桥,几乎挡着了桥身,不注意不容易看到。

    这个时候,用日语说一声“原来如此”正恰当,但是原因的原因更耐人寻味。

    某种意义而言,看不见的日本桥,也是日本土地价格高涨时代的遗产。当时地价高昂,即使公共城市交通用地也没有办法找到合适的土地出让,于是“聪明”如日本官员与工程师,就想出了在河上建造公路的想法,只是这样一来,日本桥之类名胜也只好委屈被遮蔽了。

    大背景是上次东京奥运会,是1964年,这对于日本来说是经济腾飞重回世界的象征,也是土地价格上涨的开始。为了奥运会,东京开始建设六车道的“首都高速环线”,而日本桥从此完全被掩盖在高速路之下,昔日精美的建筑以及欧式雕塑也随之埋没。

    在高房价之下,人类的想象力被激发到极致。类似的案例还有很多,比如大阪梅田还有从大楼中穿越的公路,至于比邻新桥的银座地区,还有一座更出名的中银舱体大楼。

    这座大厦建造完工于1972年,正是东京价格飞涨的时代,银座更是寸金寸土的地段,建筑家黑川纪章以精湛的建筑技术和未来的都市想象建造了这座楼,整栋楼由140个胶囊构成,这些胶囊可以几颗螺丝固定在底座,也可以随时移动拆卸。更令人吃惊的是,胶囊面积仅仅10平米,却保留了各种生活、储存甚至洗漱空间。在建筑家看来,未来人类很可能依赖一两个胶囊就可以生存,也可以随时拆卸搬家,这也成为黑川纪章的代表作。

    地价上涨的泡沫时代,如同香槟一样醉人,银行的房地产贷款占据主流,利润也最为丰厚稳定,企业以土地作为抵押,随着土地升值继续抵押,购买更多土地,至于上班族,则过着物价与奖金工资一起上涨的日子,有时候前者多过后者,有时候是后者多过前者。泡沫时代的经历者,对我回忆起过去,更多不是陶醉或者悔恨,而是往往带有一种大梦初觉的困惑与恍惚。当时普通人在东京也能有一掷千金的机会,容易来的钱总是容易挥洒掉,往往过着一天晚上换四五家酒吧喝酒,晚了就打车回家,当时最流行的段子是,即使出租车司机,靠小费而不是主业也可以养活自己。

    香槟一旦开启,盛宴不到最后一刻,难以终结,尤其伴随着80年代后期的日元升值,即使经济增速已经比起60年代双位数早已大幅缩水,但是货币政策仍旧宽松,不少政策制定者认为这还是一个黄金时代,当时的税制也对企业投资、房地产给予各种优惠,降低土地转让税,降低企业持有土地成本。

    从80年代中后期,地价一路上涨。东京的价格更为突出,东京聚集越来越多人口,日本政府在70年代甚至因为地方压力出台大都市集中抑制政策,但经济动力总是超过行政阻力,东京今天聚集日本四分之一人口。在八十年代,东京房价永远上涨的观念从民间到官方都有共识,东京更是有建设国际金融中心的梦想与雄心。即使日本1985年日本城市化率达到76.7%,住房自有率达到59.5%,东京房价已经达到历史高位,但日本国土厅此时预测东京圈至2000 年将建设250 栋超高层大楼,在1987年还提出以东京为世界都市的全国第四次国土规划。

    在最高时刻,一种传说是甚至东京房价就可以买下整个美国。东京的房价指数从1985年105.9迅速上升到1988年283.2,东京的上涨也带动其他都市圈核心城市的房价上涨,从1986年到1991年,日本全国六大城市的房价指数上涨超过两倍。

    现实往往比戏剧更魔幻,泡沫刺破的方式总是出乎所有人意料。到了1989年,一直按兵不动的日本央行终于出手,戏剧性地三次提高利率,大藏省也于1990年3月开始实行房地产贷款“总量控制”。多重紧缩之下,日本股市开始下跌,继而房地产开始走低,日本第一的时代在90年代初期截然而止。

    失去的二十年开始了,其影响波及起码是一两代人。通缩开始,普通上班族进入了工资不涨物价也不涨局面,而更多年轻人则遭遇职场冰河期,日本非正式雇佣比例也从90年代初期的十分之一上涨到四分之一。更多二十岁年轻人没有机会看到如日中天的日本时代,对于未来的悲观成为一种集体情绪。

    房地产上下游之广,在全社会参与的时候,其实波及了整个日本经济,可见流行的“局部泡沫”的说法并不成立。直到2007年,日本六大城市房价仍旧不到高点的三分之一,中间蒸发的不仅是财富与购买力,还有投资能力与信心。

    为什么恢复需要那么久?原因在于日本企业充当了购买土地的主力,当土地价格开始下跌之后,除了高价买入住房的购房者的悲伤故事,不少企业则更为痛苦,因为他们发现自己陷入资不抵债情况,即使自己的产品与服务还有市场。这种情况之下,企业开始默默地还债,不再借贷,缺乏投资的经济进一步陷入通缩。按照野村经济学家辜朝明的研究,日本其实从1995年才开始痛苦资产负债表修复过程,这一过程持续了十五年。他告诉我,虽然今天日本资产负债表修复已经完成,但是心理创伤仍旧存在,企业的信心失去了,这也是当前日本企业不愿借贷不愿投资的障碍。

    日本房价的故事还没有完,据说在国人买买买的热情之下,东京公寓楼行情也开始有所回暖。对比京沪价格,东京房价前些年原本大概是6到7成,如今相同地段更是接近五成,加上永久产权以及5%之上的租金回报,难怪土豪们觉得便宜,何况买了京沪房地产或许还要办居住证,买了东京房屋则可以大言不惭地自称池袋人、练马场人。

    如果简单对比收入,中日房价的逆转自然不可思议,但是如果考虑中国尚在搅拌翻腾的发展阶段,那么土地价格的溢价表明,中国机会可能是多于日本,而且未来加杠杆的途径仍旧不得不依赖房地产。

    经济学一向承认贵有贵的道理,但是考虑当下中国四个一线房地产价格已经超过中国GDP,这场史无前例的房价上涨最后将席卷多少人,将是一个谜语,不过我们离答案或许并不遥远了。我在日本,最通常问日本朋友一个问题,觉得当下中国经济相当于日本什么时候?通常答案往往是70年代或者80年代中期,但一位研究房地产泡沫的教授想了想告诉我,比较像泡沫时代。

    他的想法不是个案,最近我和国际通货研究所经济调查部长(兼开放经济调查部长)佐久间浩司交流时,他给出一组资料,从污染来看,中国类似日本刚刚发展的五六十年代,然而从fintech、共享经济方面来看,中国其实又在日本之前,从80年代中后期日本经济来看,在中国则又是已经发生了的事。为此他感叹不得不佩服中国管理者,要同时管理那么多同时发生的事。

    中国的调控术,在外人看来或许犹如魔术届的抛球游戏,娴熟而有力,但再高明的魔术师,也有失手的时候。因为规模国情等不同,日本的经验并不全适用中国,但是泡沫时代的日本房地产教训显而易见,首先不应该让泡泡大到无法收拾,其次当泡泡大到无法收拾,不要轻易刺泡沫,否则会导致无序去杠杆。

    这显然是一个两难,但是日本的教训恰恰揭示:如果不能妥善处理这两难,那么结局相当不妙,此刻适当的谦虚可能比决策的傲慢更有效。我上篇专栏《两会观察:从日本镜子看中国经济》后,不少人认为日本经验毫无价值,主要原因是规模相异,有趣的80年代日本也多少弥漫着这种国外经验已无可学的论调。我拜访辜朝明时候咨询他的意见,他正色回答,这种想法不仅错误,而且危险。

    时移事往,日本桥重见天日的计划目前尚无下文,至于上文提到的银座中银舱体大楼,如今半数胶囊已经无法使用,有的甚至已经有所残破,关于整个大楼应该修缮还是应该拆除的争议一直存在。即使如此,这座有着未来感的大楼仍旧吸引不少世界朝圣者,或许多数国人在银座除了买买买之外,更应该移步一观,尤其在于其历史意义。

    [​IMG]日本桥外景(徐瑾拍摄)

    [​IMG]日本桥内景(徐瑾拍摄)
     
    大难不死, 通过 家园移动版发帖, 7 天前
    #1
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  2. hello_world

    hello_world 园友

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    1.人口问题被夸大的。

    2.规划好的话,还是有空间的。

    3.日本人挺搞笑,地桩又粗又大,污染几乎是永久性的。

    4.日本好像还有土地私有的问题。

    ……
     
    hello_world, 通过 家园移动版发帖, 7 天前
    #2
  3. 小和尚

    小和尚 最爱妹的小和尚

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    参考消息网6月22日报道英媒称,投行野村21日发表报告称,虽然中国过去两年资产价格急剧上升,但中国仍有多种方法可应用,避免重蹈日本八、九十年代地产泡沫的覆辙。

    据路透社6月21日报道,报告称,日本在八、九十年代经历资产泡沫时代,股市由1983年牛市到1989年,期间日经指数暴涨385%,同时房地产市场也在1986至1990年急升,这些荣景是受到当时强劲的经济、大量人口迁移至都市、宽松的财政及货币政策,以及金融自由化等所推动。不过,日本的房地产市场在1991年走向下坡,地价在1991-2005年间急跌76%。

    野村表示,中国房地产市场目前的情况,部分虽与日本八十年代相似,但当中仍有较大差别。例如现时中国的都市化率为56%,远较日本77%为低;中国二、三线城市的房地产和土地价格升幅较健康且市场集中度亦较低;政府对不同城市采取不同的调控措施。

    此外,中国对置业者借贷杠杆较为审慎(首付比例最少三成,直至近期才调整至两成);中国非金融机构较少参与炒卖土地;以及中国采取较审慎的货币政策及逐步开放资本账及经常账

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    野村指出,虽然过去两年中国的资产价格急速上升,但相信假如中国能在以下几方面做工作,将能避免重蹈日本过去的覆辙。

    1)继续改善基建及户口制度以推进城镇化发展,放宽二孩政策以维持房地产需求;

    2)持续鼓励市场整合和防范非开发商炒卖土地;

    3)对过热的市场(如一线城市)增加土地供应以压抑房价上升;

    4)实施审慎货币政策(避免政策剧变);

    5)开征低税率的房产税,并只在过热城市征收,渐进调整市场;

    6)监察开发商的负债情况,以借贷和发债取代影子银行贷款,以降低它们的财务成本。
     
    小和尚, 通过 家园移动版发帖, 7 天前
    #3
  4. 小小虎

    小小虎 园友

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    日本泡沫时候,城市化率已经95%。中国现在才55%,还是多说了。
     
    小小虎, 通过 家园移动版发帖, 7 天前
    #4
  5. hello_world

    hello_world 园友

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    房地产和银行绑架了经济。

    所以,政府应该考虑让银行收购房地产,然后出租。

    1.这样,大家都损失最小。(炒房子使得市场很浮躁,充满了泡沫!)

    2.房地产被国家收购后,可以按照人们的需要进行分配。

    3.国有的房地产,出租比较稳定。不会象私人波动性比较大,而且会有诚信问题。

    大家可以参考一下以前的分房制度。

    4.当然了,建筑公司也得收归国有。


    ——土地是【不能再生资源】,用一点就少一点。西方国家好像没意识到这一点!

    ……
     
    最后编辑: 3 天前
    hello_world, 通过 家园移动版发帖, 3 天前
    #5
  6. hello_world

    hello_world 园友

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    下面是张住房分配计分表:


    02-29-25-3535734435357346.gif

    大家可以参考参考!


    ……
     
    hello_world, 通过 家园移动版发帖, 3 天前
    #6
  7. stang

    stang 大猩猩--专业砸墙

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    日本有公营房屋,“公团”,出租的。
    租金按照面积/价格来算相当便宜,有抽签的有排队的。
    缺点是大都交通不很方便,
    但确实是解决了不少人的住房问题。
     
    stang, 通过 家园移动版发帖, 3 天前
    #7
  8. hello_world

    hello_world 园友

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    有建议:二手房交易也通过银行来经营。

    也就是说房子被银行收购后,银行再按照市场价格重新投放入市场!

    ——这样做可以防止经济被银行绑架。
     
    hello_world, 通过 家园移动版发帖, 3 天前
    #8
  9. hello_world

    hello_world 园友

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    全国人大代表蔡继明:建议允许城市居民到农村“买房或租地建房”

    宅基地会收租金的。

    ……
     
    hello_world, 通过 家园移动版发帖, 2 天前
    #9
  10. hello_world

    hello_world 园友

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    消费观、内需、媒体等,注意力都放在房地产上了。

    很像王菲的“饥饿营销法”。

    媒体应该引导一下消费方向。

    0ff41bd5ad6eddc4d39ed2843bdbb6fd5266335722-56-16-.jpg

    具体内容包括:市场营销学的产生和发展、市场营销环境分析、市场争夺策略、消费者消费需求与消费行为分析、市场细分与目标市场营销、市场营销组合策略(包括产品、定价、渠道、促销决策)、社会文化与营销以及市场营销的新发展等。

    1.现代市场营销指导思想的演变

    2.分析消费者需求和消费者购买行为

    3.消费者的消费风险研究

    4.消费者对新产品的决策过程

    5. 营销渠道的设计与管理

    6.价值观念、民俗习惯、宗教信仰、语言文化对营销的影响
     
    hello_world, 通过 家园移动版发帖, 2 天前
    #10