- 主题发起人 Horse Dragoon
- 发布时间 2012-06-26
回复: 俺又一个CONDO投资的成功实例, 分享如下!!!
这个案子也能算房产投资成功案例？
我倒觉得是一个典型的楼花失败案例。5万5年没利息占用。还要赌5年后房市是涨的。
07年，在约克大学校园里的新房，最便宜的townhouse, 3房2厅的， 19万吧，当时首付5%可以拿下，最少租4个学生，2000/月最少，现在至少涨10万了。
07年， Leslie/finch, Finch东北面的townhouse,27万，AY高中， 靠近seneca college,租2000/月绝对没问题。现在也涨10万了
07年， Leslie/Finch，Finch东南面的Townhouse, 21-22万， 现在安省小学第一，租2000/月也没问题。涨10万以上
07年， Middleland/Eglinton，独立house，29万，地铁附近，租2000/月没问题。至少也涨10万
当时首付10%，5万可以拿2套，首付5%，连费用都含在内还是可以拿2套。都是现房， 收益远比投资楼花好太多。5年2万/年租金，加上涨10万， 一套20万，2套至少40万收益，那个不比他的楼花强？
现在接收肥猫的condo现在价格37.5万，拿下来，加费用40万，租1550， 减去地税，管理费，1100/月，13000/年，也就3%的收益，还真不如放GIC了。
罗伯特的富爸爸投资不是这么玩的。
自住的不是资产，是消费，即使老了卖掉增值了，最多是对抗通货膨胀而已。只有带来稳定正现金流的才是资产。
我朋友在曼省， 6万的独立房， 全款拿下，改造后住3家，1500/月， 1年后评估8万，refinance 6万。这个才是罗伯特的玩法。
最近拿下的一个10万多的独立house, 租1500/月，算空置一个月，维修1个月租金， 委托管理1个月租金， 1年13500租金，不算以后增值， 10%以上的年收益，这是有地的house呀！
这么玩。财长的政策管我屁事。涨也好，跌也好。
和这些比起来，现在多伦多的房子的投资价值就看出来了，罗伯特难道就只投资纽约市的房子吗？资本是追逐最大利润的，有更好的回报，为啥要一定要在投贵的呢？
这个案子也能算房产投资成功案例？
我倒觉得是一个典型的楼花失败案例。5万5年没利息占用。还要赌5年后房市是涨的。
07年，在约克大学校园里的新房，最便宜的townhouse, 3房2厅的， 19万吧，当时首付5%可以拿下，最少租4个学生，2000/月最少，现在至少涨10万了。
07年， Leslie/finch, Finch东北面的townhouse,27万，AY高中， 靠近seneca college,租2000/月绝对没问题。现在也涨10万了
07年， Leslie/Finch，Finch东南面的Townhouse, 21-22万， 现在安省小学第一，租2000/月也没问题。涨10万以上
07年， Middleland/Eglinton，独立house，29万，地铁附近，租2000/月没问题。至少也涨10万
当时首付10%，5万可以拿2套，首付5%，连费用都含在内还是可以拿2套。都是现房， 收益远比投资楼花好太多。5年2万/年租金，加上涨10万， 一套20万，2套至少40万收益，那个不比他的楼花强？
现在接收肥猫的condo现在价格37.5万，拿下来，加费用40万，租1550， 减去地税，管理费，1100/月，13000/年，也就3%的收益，还真不如放GIC了。
罗伯特的富爸爸投资不是这么玩的。
自住的不是资产，是消费，即使老了卖掉增值了，最多是对抗通货膨胀而已。只有带来稳定正现金流的才是资产。
我朋友在曼省， 6万的独立房， 全款拿下，改造后住3家，1500/月， 1年后评估8万，refinance 6万。这个才是罗伯特的玩法。
最近拿下的一个10万多的独立house, 租1500/月，算空置一个月，维修1个月租金， 委托管理1个月租金， 1年13500租金，不算以后增值， 10%以上的年收益，这是有地的house呀！
这么玩。财长的政策管我屁事。涨也好，跌也好。
和这些比起来，现在多伦多的房子的投资价值就看出来了，罗伯特难道就只投资纽约市的房子吗？资本是追逐最大利润的，有更好的回报，为啥要一定要在投贵的呢？
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condo地段买好的话，一样升值。07年的时候，young/finch的condo两室一厅两卫才20几万，现在看看还有这个价格吗？而且condo投资不高，好出租，风险低。
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首先说明一下，我对投资房地产懂得很少，只是在家园网的首页看到这个帖子想进来学习一下。
看了LS的回复有几点想说说。从你对投资杠杆比例的对比以及“如果房价跌，其他投资也一定没有收益”的评论，看得出你的金融投资知识同我对房地产投资的理解有得一比。其实这没什么，每个人都有自己擅长的领域。但是作为一个专业人员（至少从你的签名看，你是从事房地产业的），拿你熟悉的领域同一个你根本不懂的投资领域对比，以说明房地产投资的优势，在外人看来是否有conflict of interest之嫌？尤其是在你对金融投资评论错误的前提下？别误会，我不是做金融产品销售的。我只是觉得同客户建立信任关系的前提之一就是让别人觉得你说话客观。作为专业人员，LS当然知道你所说的话fact和opinion要区分开来，而且如“一定涨”这种performance guarantee的话只能让人觉得你不专业？
我觉得LZ的CONDO投资挺成功的。我对投资的理解是，无论你投资房地产，金融产品还是其他方面，有收益的投资，无论多少，都是成功的投资。但关键是你要投资在你自己擅长的领域，不要听别人说在其他领域的回报率会有多高。因为只有投资在你自己懂得的领域，你才不会被任何人忽悠，否则你就只有赔钱的份。。。。。
首先说明一下，我对投资房地产懂得很少，只是在家园网的首页看到这个帖子想进来学习一下。
看了LS的回复有几点想说说。从你对投资杠杆比例的对比以及“如果房价跌，其他投资也一定没有收益”的评论，看得出你的金融投资知识同我对房地产投资的理解有得一比。其实这没什么，每个人都有自己擅长的领域。但是作为一个专业人员（至少从你的签名看，你是从事房地产业的），拿你熟悉的领域同一个你根本不懂的投资领域对比，以说明房地产投资的优势，在外人看来是否有conflict of interest之嫌？尤其是在你对金融投资评论错误的前提下？别误会，我不是做金融产品销售的。我只是觉得同客户建立信任关系的前提之一就是让别人觉得你说话客观。作为专业人员，LS当然知道你所说的话fact和opinion要区分开来，而且如“一定涨”这种performance guarantee的话只能让人觉得你不专业？
我觉得LZ的CONDO投资挺成功的。我对投资的理解是，无论你投资房地产，金融产品还是其他方面，有收益的投资，无论多少，都是成功的投资。但关键是你要投资在你自己擅长的领域，不要听别人说在其他领域的回报率会有多高。因为只有投资在你自己懂得的领域，你才不会被任何人忽悠，否则你就只有赔钱的份。。。。。
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DBA同学,
俺精确的算过帐, 拿10万年薪来讲, 交的税其实只有27%, 而非37%--40%, 请看:
联邦税: $9,600*0+$28,284*15%+$37,884*22%+$(100000-75770)*26% =$18877
安省税: $8,681*0+$27,339*5.05%+$36,021*9.15%+$(100000-72042)*11.16%= $7797
总共: 18877+7797=26674
26674/100000 = 26.7%, 净收: 100000-26674=$73326
当然还有交掉的CPP, EI, 扣掉的GROUP RSP, HEALTH INSURANCE, 七七八八的, 最后剩下 约$ 70000不到一点.
故此, 10万年薪, 最后到手是7万不到, 总扣税约30%, 而不是37%.
俺另外算过, ( 不算扣的CPP,EI等)
年薪9万, 交税2万3, 税率26%,
年薪12万, 交税3万4, 税率28%,
年薪15万, 交税4万6, 税率31%,
至于最高的边际税率46%, 一般要年薪20万的人才被扣那么多的.
DBA同学,
俺精确的算过帐, 拿10万年薪来讲, 交的税其实只有27%, 而非37%--40%, 请看:
联邦税: $9,600*0+$28,284*15%+$37,884*22%+$(100000-75770)*26% =$18877
安省税: $8,681*0+$27,339*5.05%+$36,021*9.15%+$(100000-72042)*11.16%= $7797
总共: 18877+7797=26674
26674/100000 = 26.7%, 净收: 100000-26674=$73326
当然还有交掉的CPP, EI, 扣掉的GROUP RSP, HEALTH INSURANCE, 七七八八的, 最后剩下 约$ 70000不到一点.
故此, 10万年薪, 最后到手是7万不到, 总扣税约30%, 而不是37%.
俺另外算过, ( 不算扣的CPP,EI等)
年薪9万, 交税2万3, 税率26%,
年薪12万, 交税3万4, 税率28%,
年薪15万, 交税4万6, 税率31%,
至于最高的边际税率46%, 一般要年薪20万的人才被扣那么多的.
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这个真的能避税吗？
我不知道马龙的具体情况，但是我老婆没收入时我的投资收入放在她名下或我名下退的税好像没有区别的，算她的收入后她可以转给我的免税额度（那个9千多的东西）就会少了，税还是交的那么多。我听说如果按家庭报税的话都是一样的，如果不按家庭报的话可以不一样，但是登记注册的夫妻住在一个屋檐下，怎么能不按家庭报呢？难道我当年报税出错了？
这个真的能避税吗？
我不知道马龙的具体情况，但是我老婆没收入时我的投资收入放在她名下或我名下退的税好像没有区别的，算她的收入后她可以转给我的免税额度（那个9千多的东西）就会少了，税还是交的那么多。我听说如果按家庭报税的话都是一样的，如果不按家庭报的话可以不一样，但是登记注册的夫妻住在一个屋檐下，怎么能不按家庭报呢？难道我当年报税出错了？
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哈，根据猫版主的描述，“一个好CONDO一年净收2-3万, 胜过年薪4万的上班族”，信猫版主者，快快追随大侠的步伐吧。
应该是这栋楼吧？
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12108088&PidKey=-850005619 1bedroom $309,000
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12071877&PidKey=797189608 1+1 $354,900
哈，根据猫版主的描述，“一个好CONDO一年净收2-3万, 胜过年薪4万的上班族”，信猫版主者，快快追随大侠的步伐吧。
应该是这栋楼吧？
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