卖家可以在condition上讨价还价,要求买方改成licensed inspector发现存在material defects才能以此为由不买了。你的经纪起码应该告诉你有这个option供你考虑。如果只会往格式合同里加上你的名字和价格,工作态度不端正。这些事情,卖方不会打官司的。打官司期间房子不能卖也没人敢买,银行也不会贷款的,卖房的耗不起。
我多年前卖房,与买方谈好一切只差验房师来验房,谁知道买方说不买了,因为请人看了说风水不好!@#%&!我说我买了这个房子后家庭事业双丰收,风水怎么不好?买主说风水是看人的,对你好不一定对我好。我们老实人觉得验房就是看房子有没有什么大问题,谁知道风水也成了理由。当时我很恼火想告买方,但权衡之后还是算了,打官司起码半年甚至几年,而我等着这笔钱去买另一处房子。合同上买方条件是验房满意,但没写具体必须由有资质的验房师来验,也没写清楚什么情况下,比如结构/安全/健康等大问题才能退出,只是简单的conditional on satisfactory inspection.
后来我把整个经过写给了多伦多星报房地产法律评论员,房地产律师Mark Weisleder, 他说我胜诉的可能性很低,因为验房条款太模糊,风水先生或巫婆来看了都属于验房,买家不满意就是不符合条件。他的建议是以后条件写具体一点。
这个情况,不卖掉,官司是打不了的。这种情况下作为卖家,你只能claim damage(差价),不能claim specific performance(逼他继续买)。这也就是为什么律师说很难告赢的原因-极个别情况下才会给specific performance。damage必须产生以后才能告,而且卖家有不能拖延的义务(拖得过久,拖到房市不景气了产生的损失买家可以不负责)。有些卖家面临foreclosure,尤其是没有underwater而且还在乎自己信用记录的,foreclosure advisor会找专干这个事的投资公司/个人买下来摆平,成交价会很不好。这个差价就可以算成damage。