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关于买房的几个问题

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园友
2018-05-04
46
6
2018-09-13
#21
这种问题应该问你的经纪,不然你为什么要找经纪呢?
政府评估价是基于半年前周边房子的销售价估计的,数据本来就过时了。而且评估价注重硬件,比如位置,面积,房型,地下室有没有装修等。但是内部具体情况政府是不知道的。比如原房主有没有好好维护房子,有没有加了upgrade,内部floor plan如何政府不会参考。而你们看的见,经纪也看得见附近销售房子的所有情况。综上所述,经纪做的cma更有参考价值。
有几套满意的房子,可以同时下offer。但我不觉得你会有三套以上都很喜欢的房子。offer一般open24小时,你也不差那点时间,挑你最喜欢的那套讲价,不行第二天下一套。如果两套都很喜欢,同时下offer也可以。反正不到最后谈好价格,对方也不会就马上签字接受offer。肯定到最后卖家都会回一个最终价,你接受哪一个就改价格再递就好了。
多谢。非常实用的信息。说来惭愧,只有一次买房经历,而且还是原房主自卖的方式成交的。对方要价很实惠,所以也就没有怎样讨价还价。因为是自卖房,所以没有买卖方经纪参与,也就不太了解这方面的经验。
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
488
99
2018-09-13
#22
各位好,目前正在考虑买房。有几个问题不是很清楚,想听听大家的意见,以便参考:

1. 在目前的买方市场行情下,房价的议价空间大概是多少?比如一套要价70-80万左右的房子,首次出offer应该多少比较合适?是否可以参照政府评估价来给offer?
2. 如果同时看好几套房子,是否可以同时下offer, 然后看最终哪个谈的价钱比较理想再最终决定购买哪一套房子?这样子的话,如果同时有几个卖方都接受了offer,是否可以撤销其中没有最终购买的房子的offer?这样做会造成违约之类的麻烦吗?
1. 每个社区都有统计数据,如S/NL ratio(卖出与新挂牌之比), SP/LP ratio(卖出价与挂牌价比率)等,可以大概看出这个社区是买方还是卖方
市场,一般的议价空间,以华人比较关注的Edgemont为例,2018年数据如下:
Screen Shot 2018-09-13 at 7.00.38 PM.png
但具体到一个房子这些数据意义不是太大,需要具体情况具体分析,要做这个房子的横向(周边类似售出房源的价格)和纵向(历史卖出价)对比分析,所在社区的买卖平衡状态,卖家报价的合理性,卖家卖房的心理博弈状态(是否着急),房子的特点和稀缺性,有没有竞争买家等等,才能给出具体的建议。这样笼统的问,无法给你准确的答案。政府评估价只能是大略的参考,详细请参考这篇文章:22楼-卡尔加里:漫谈房地产的政府估价
2. 一般不会这么操作,每个offer的有效时限最多也就1天到两天,最好在一个offer完结之后再考虑进行下一个。
 
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园友
2018-05-04
46
6
2018-09-13
#23
1. 每个社区都有统计数据,如S/NL ratio(卖出与新挂牌之比), SP/LP ratio(卖出价与挂牌价比率)等,可以大概看出这个社区是买方还是卖方
市场,一般的议价空间,以华人比较关注的Edgemont为例,2018年数据如下:
浏览附件508358
但具体到一个房子这些数据意义不是太大,需要具体情况具体分析,要做这个房子的横向(周边类似售出房源的价格)和纵向(历史卖出价)对比分析,所在社区的买卖平衡状态,卖家报价的合理性,卖家卖房的心理博弈状态(是否着急),房子的特点和稀缺性,有没有竞争买家等等,才能给出具体的建议。这样笼统的问,无法给你准确的答案。政府评估价只能是大略的参考,详细请参考这篇文章:22楼-卡尔加里:漫谈房地产的政府估价
2. 一般不会这么操作,每个offer的有效时限最多也就1天到两天,最好在一个offer完结之后再考虑进行下一个。
多谢多谢。请问这个有关社区的买卖房的信息是公开的吗,在哪里可以查到啊?
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
488
99
2018-09-13
#24
多谢多谢。请问这个有关社区的买卖房的信息是公开的吗,在哪里可以查到啊?
嗯,让你的经纪查询比较方便,干嘛要自己这么费劲,买家又不用出中介费:giggle:
 

Bryson

活跃园友
2012-09-11
1,181
1,250
2018-09-13
#25
不能同时出几个Offer
你中介愿意就可以,但是你的中介才不傻,一般都不愿意配合你.
反正,如果offer都接受了,你不想要的就不解除条件即可.只解除你看中那个进入正式合同
 
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园友
2018-05-04
46
6
2018-09-14
#26
非常感谢各位提供的信心及建议。真的是受益多多。还有一个关于银行贷款的问题。是否需要提前办理一个银行的pre-approval。这个是必须的吗,办理这个与否有什么利弊吗?这个pre-approval是否是为了跟银行确定贷款的利率跟年限这类的东西?
 
2018-05-01
946
908
2018-09-14
#28
具体要问银行贷款经理。利率和年限一般也需要确认一下吧,否则到时候交接房屋时病急乱投医,银行的贷款经理不太会让步
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
488
99
2018-09-14
#29
办理贷款的preapproval不是必须滴。主要是为了自己心里有数,递offer时提供给卖家也可提高自己offer的竞争力,没看出有啥弊。pre approval时可以和银行提前锁定一个利率,不过这不是正式签约,到时如果感觉利率不好,可以再换银行。在目前利率上升周期情况下,锁定个利率没啥坏处
 
楼主
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园友
2018-05-04
46
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2018-09-14
#30
办理贷款的preapproval不是必须滴。主要是为了自己心里有数,递offer时提供给卖家也可提高自己offer的竞争力,没看出有啥弊。pre approval时可以和银行提前锁定一个利率,不过这不是正式签约,到时如果感觉利率不好,可以再换银行。在目前利率上升周期情况下,锁定个利率没啥坏处
知道了,再次感谢。是不是各家银行的利率基本都是一样的?BMO跟TD比较那家银行贷款条件会比较好些?
 

songf

园友
2008-06-20
336
23
2018-09-14
#31
1. 每个社区都有统计数据,如S/NL ratio(卖出与新挂牌之比), SP/LP ratio(卖出价与挂牌价比率)等,可以大概看出这个社区是买方还是卖方
市场,一般的议价空间,以华人比较关注的Edgemont为例,2018年数据如下:
浏览附件508358
但具体到一个房子这些数据意义不是太大,需要具体情况具体分析,要做这个房子的横向(周边类似售出房源的价格)和纵向(历史卖出价)对比分析,所在社区的买卖平衡状态,卖家报价的合理性,卖家卖房的心理博弈状态(是否着急),房子的特点和稀缺性,有没有竞争买家等等,才能给出具体的建议。这样笼统的问,无法给你准确的答案。政府评估价只能是大略的参考,详细请参考这篇文章:22楼-卡尔加里:漫谈房地产的政府估价
2. 一般不会这么操作,每个offer的有效时限最多也就1天到两天,最好在一个offer完结之后再考虑进行下一个。
谢谢分享!
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
488
99
2018-09-14
#32
知道了,再次感谢。是不是各家银行的利率基本都是一样的?BMO跟TD比较那家银行贷款条件会比较好些?
各个银行政策时有变化,建议咨询下贷款经纪。
 
2005-07-10
1,987
2,156
2018-09-14
#33
嗯,让你的经纪查询比较方便,干嘛要自己这么费劲,买家又不用出中介费:giggle:
用过几个经纪,签了约之后,有的根本不上心,都懒得搭理你(一个星期顶多问一次那种),问点东西都得小心翼翼的。

现在我查行情都是去zoocasa这种地方自己去查,不知道还没有别的好的渠道。
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
488
99
2018-09-14
#35
你中介愿意就可以,但是你的中介才不傻,一般都不愿意配合你.
反正,如果offer都接受了,你不想要的就不解除条件即可.只解除你看中那个进入正式合同
递offer一般都带两个条件:验房和贷款,如果同时递多个offer,都被接受了,不解除条件,只解除看中的那个,那有两个选择:如果你不解除验房条件,前提是你得验房,验一套房少说也有4-500,你得损失验房费;如果你不解除贷款条件,碰到好说话的卖家还好,他继续卖他的房子,大家一拍两散、相安无事,可就怕碰到较真的,让你提供贷款不成的证明,而你看中的那个如果还是要贷款,卖家真要查的话,也不是难事,这样你就有被告违约赔偿的风险。所以说,不建议采取同时递多个offer的这种方式,还是稳妥一些好。
 
2005-07-10
1,987
2,156
2018-09-14
#36
递offer一般都带两个条件:验房和贷款,如果同时递多个offer,都被接受了,不解除条件,只解除看中的那个,那有两个选择:如果你不解除验房条件,前提是你得验房,验一套房少说也有4-500,你得损失验房费;如果你不解除贷款条件,碰到好说话的卖家还好,他继续卖他的房子,大家一拍两散、相安无事,可就怕碰到较真的,让你提供贷款不成的证明,而你看中的那个如果还是要贷款,卖家真要查的话,也不是难事,这样你就有被告违约赔偿的风险。所以说,不建议采取同时递多个offer的这种方式,还是稳妥一些好。
极其赞同,financing condition这个不是说着玩的,不可能随便忽悠卖家说贷款批不下来。这个情况我亲身经历过。

offer上的条款are legally binding,同时下多个offer就是在玩火。
 

laox888

知名园友
2017-01-15
13,133
23,483
2018-09-14
#37
验房条件写模糊一点,不要写“......by a qualified home inspector”, 也就是说不一定要验房师,比如自封的风水先生也可以验房,这样就很容易脱身。
 
2010-08-31
165
8
2018-09-14
#38
递offer一般都带两个条件:验房和贷款,如果同时递多个offer,都被接受了,不解除条件,只解除看中的那个,那有两个选择:如果你不解除验房条件,前提是你得验房,验一套房少说也有4-500,你得损失验房费;如果你不解除贷款条件,碰到好说话的卖家还好,他继续卖他的房子,大家一拍两散、相安无事,可就怕碰到较真的,让你提供贷款不成的证明,而你看中的那个如果还是要贷款,卖家真要查的话,也不是难事,这样你就有被告违约赔偿的风险。所以说,不建议采取同时递多个offer的这种方式,还是稳妥一些好。
这个说法不一定对

贷款可以贷下来,但是不一定是我满意的,我一样可以不解除条件。

比方说,我贷款利率5.9%可以拿到,但是我告诉卖方,我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例,并不提倡大家都这样做。
 

sabre的马甲

知名园友
2011-06-20
9,923
14,964
2018-09-14
#39
这个说法不一定对

贷款可以贷下来,但是不一定是我满意的,我一样可以不解除条件。

比方说,我贷款利率5.9%可以拿到,但是我告诉卖方,我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例,并不提倡大家都这样做。
卖方会要求把5.9写上的