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关于买房的几个问题

zbpe

园友
2011-03-24
46
37
2018-09-14
#42
这个说法不一定对

贷款可以贷下来,但是不一定是我满意的,我一样可以不解除条件。

比方说,我贷款利率5.9%可以拿到,但是我告诉卖方,我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例,并不提倡大家都这样做。
这要看你condition怎么写的,不是所有financing condition都有"at a rate and terms satisfactory to buyers"这样的clause。同样是condition,可严可松。如果condition没设计好,如果卖家跟你杠上了,想查到你买了其他房并不是不可能的。
带了rate satisfactory to buyers的condition实际上是两个condition,1是approval,2是satisfactory to buyers,满不满意凭你一张嘴。但这样的合同不是默认含在所有省的标准合同里的,如果要修改合同才能condition弄成这样,卖家和卖家经纪也不傻。
 
2010-08-31
165
8
2018-09-14
#43
这要看你condition怎么写的,不是所有financing condition都有"at a rate and terms satisfactory to buyers"这样的clause。同样是condition,可严可松。如果condition没设计好,如果卖家跟你杠上了,想查到你买了其他房并不是不可能的。
应该是这样的,at a rate and terms satisfactory to buyers 这样的clause


否则如果有人愿意借高利贷给我, 我是不是也得硬着头皮把房子买下来吗?:wdb5:
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
487
99
2018-09-14
#44
这个说法不一定对

贷款可以贷下来,但是不一定是我满意的,我一样可以不解除条件。

比方说,我贷款利率5.9%可以拿到,但是我告诉卖方,我的心理价位是利率5.3%。于是我当然可以不解除条件。当然我这只是举例,并不提倡大家都这样做。
如果你只递了一个offer, 你可以这样解释,但关键是你看中那套还要贷款,卖家要较真起来,打官司的话,你得给法官解释和证明,你的所谓理由细究起来真的站得住脚吗?
 
2010-08-31
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2018-09-14
#45
如果你只递了一个offer, 你可以这样解释,但关键是你看中那套还要贷款,卖家要较真起来,打官司的话,你得给法官解释和证明,你的所谓理由细究起来真的站得住脚吗?
那是不是表示, 贷款只要能贷下来, 不管利率多少, 都必须买, 是吗?



 

zbpe

园友
2011-03-24
46
37
2018-09-14
#46
应该是这样的,at a rate and terms satisfactory to buyers 这样的clause


否则如果有人愿意借高利贷给我, 我是不是也得硬着头皮把房子买下来吗?:wdb5:
如果你在A LENDER那里没批出来,就算满足合同里bona fide的条件了,你确实尝试过了。你没有义务去b lender或者hard money lender那里借钱。
现在讨论的风险点是你有贷款,批下来了,用贷款买了其他房子,有可能被较真的卖家发现。
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-09-14
#47
那是不是表示, 贷款只要能贷下来, 不管利率多少, 都必须买, 是吗?



不是这个意思,是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的,那得贷款经纪配合你,不过在法官面前,贷款经纪会愿意配合你吗
 
2010-08-31
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2018-09-14
#48
如果你在A LENDER那里没批出来,就算满足合同里bona fide的条件了,你确实尝试过了。你没有义务去b lender或者hard money lender那里借钱。
现在讨论的风险点是你有贷款,批下来了,用贷款买了其他房子,有可能被较真的卖家发现。

不是这个意思,是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的,那得贷款经纪配合你,不过在法官面前,贷款经纪会愿意配合你吗
贷款除了利率, 还有很多东西可以不一样的。 比如提前还款的条款, 20/20, 还是DOUBLE PAY。 你很容易就可以有理由让两个不同的贷款不一样。 不一样就没有可比性了。 对吗?
 

laox888

知名园友
2017-01-15
13,067
23,349
2018-09-14
#49
不是这个意思,是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的,那得贷款经纪配合你,不过在法官面前,贷款经纪会愿意配合你吗
买下来的那一套便宜一点就没问题啦,即使贷款条件是一样的。便宜一点就意味着能供得起,贵那么一点就供不起了,完全说得过去。当然,第一条防线肯定是验房,我还经常加第三个条件:conditional on lawyer's approval.
 
2010-08-31
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2018-09-14
#50
不是这个意思,是你得证明你看中并贷款买下来的那套房子贷款的条件与你不解除条件那套的贷款条件是不一样的,那得贷款经纪配合你,不过在法官面前,贷款经纪会愿意配合你吗
贷款除了利率, 还有很多东西可以不一样的。 比如提前还款的条款, 20/20, 还是DOUBLE PAY。 你很容易就可以有理由让两个不同的贷款不一样。 不一样就没有可比性了。 对吗?
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-09-14
#51
贷款除了利率, 还有很多东西可以不一样的。 比如提前还款的条款, 20/20, 还是DOUBLE PAY。 你很容易就可以有理由让两个不同的贷款不一样。 不一样就没有可比性了。 对吗?
你有足够的证据能自圆其说当然可以,只要能说服法官相信你就行
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
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2018-09-14
#53

zbpe

园友
2011-03-24
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2018-09-14
#54
真准备去见法官啊?

:wdb13:
这个操作实际上是要求卖家送你一个免费的CALL OPTION:他的房被tied up了好几周,却什么也得不到。如果卖家发现他你摆了他一道,气急败坏就有可能会跟你杠到底。先查你买没买房,你的名字在你下OFFER的时候已经暴露了,有很多方法查,land title search by name权限虽然不对公众开放,但很多律师可以查,而且找律师查不是唯一的方法。查到以后PULL TITLE,找你的MORTGAGE CHARGE,PULL下来。然后再找个可靠的朋友做一个non-arms-length交易把房子低价左手倒右手,然后要你好看。这就是风险。你证明他不是arms-length的难度远大于他证明你谎报financing情况的难度。
 
2010-08-31
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2018-09-14
#55
就怕碰到较真的:giggle::wdb5:
这个操作实际上是要求卖家送你一个免费的CALL OPTION:他的房被tied up了好几周,却什么也得不到。如果卖家发现他你摆了他一道,气急败坏就有可能会跟你杠到底。先查你买没买房,你的名字在你下OFFER的时候已经暴露了,有很多方法查,land title search by name权限虽然不对公众开放,但很多律师可以查,而且找律师查不是唯一的方法。查到以后PULL TITLE,找你的MORTGAGE CHARGE,PULL下来。然后再找个可靠的朋友做一个non-arms-length交易把房子低价左手倒右手,然后要你好看。这就是风险。你证明他不是arms-length的难度远大于他证明你谎报financing情况的难度。
法官现在宣布: 你们两个赢了!

:wdb43:
 
2010-08-31
165
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2018-09-14
#56
这个操作实际上是要求卖家送你一个免费的CALL OPTION:他的房被tied up了好几周,却什么也得不到。如果卖家发现他你摆了他一道,气急败坏就有可能会跟你杠到底。先查你买没买房,你的名字在你下OFFER的时候已经暴露了,有很多方法查,land title search by name权限虽然不对公众开放,但很多律师可以查,而且找律师查不是唯一的方法。查到以后PULL TITLE,找你的MORTGAGE CHARGE,PULL下来。然后再找个可靠的朋友做一个non-arms-length交易把房子低价左手倒右手,然后要你好看。这就是风险。你证明他不是arms-length的难度远大于他证明你谎报financing情况的难度。
如果我发现上面的红色部分, 我可以不可以起诉他呢?
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-09-14
#57

zbpe

园友
2011-03-24
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2018-09-14
#58
如果我发现上面的红色部分, 我可以不可以起诉他呢?
如果真发生了,你证明的难度太大了,对方知道你会想要证明这个,必然有所准备。你做不做counter-claim都要对付他的claim,他有明确证据证明你违约了,mortgage charge都是public record;而你只是猜测对方的交易对手不是arms-length,要求法官降低damage,你首先在气势上就输了,其次你如果拿不出证据,就会彻彻底底的输掉。
为了避免这个麻烦,condition,condition,condition。再有就是最好别这么干,买东西是要付钱的,CALL OPTION不应该是免费的,要premium。
 

laox888

知名园友
2017-01-15
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23,349
2018-09-14
#59
这些事情,卖方不会打官司的。打官司期间房子不能卖也没人敢买,银行也不会贷款的,卖房的耗不起。

我多年前卖房,与买方谈好一切只差验房师来验房,谁知道买方说不买了,因为请人看了说风水不好!@#%&!我说我买了这个房子后家庭事业双丰收,风水怎么不好?买主说风水是看人的,对你好不一定对我好。我们老实人觉得验房就是看房子有没有什么大问题,谁知道风水也成了理由。当时我很恼火想告买方,但权衡之后还是算了,打官司起码半年甚至几年,而我等着这笔钱去买另一处房子。合同上买方条件是验房满意,但没写具体必须由有资质的验房师来验,也没写清楚什么情况下,比如结构/安全/健康等大问题才能退出,只是简单的conditional on satisfactory inspection.

后来我把整个经过写给了多伦多星报房地产法律评论员,房地产律师Mark Weisleder, 他说我胜诉的可能性很低,因为验房条款太模糊,风水先生或巫婆来看了都属于验房,买家不满意就是不符合条件。他的建议是以后条件写具体一点。
 

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-09-14
#60
这些事情,卖方不会打官司的。打官司期间房子不能卖也没人敢买,银行也不会贷款的,卖房的耗不起。

我多年前卖房,与买方谈好一切只差验房师来验房,谁知道买方说不买了,因为请人看了说风水不好!@#%&!我说我买了这个房子后家庭事业双丰收,风水怎么不好?买主说风水是看人的,对你好不一定对我好。我们老实人觉得验房就是看房子有没有什么大问题,谁知道风水也成了理由。当时我很恼火想告买方,但权衡之后还是算了,打官司起码半年甚至几年,而我等着这笔钱去买另一处房子。合同上买方条件是验房满意,但没写具体必须由有资质的验房师来验,也没写清楚什么情况下,比如结构/安全/健康等大问题才能退出,只是简单的conditional on satisfactory inspection.

后来我把整个经过写给了多伦多星报房地产法律评论员,房地产律师Mark Weisleder, 他说我胜诉的可能性很低,因为验房条款太模糊,风水先生或巫婆来看了都属于验房,买家不满意就是不符合条件。他的建议是以后条件写具体一点。
卖家可以先把房子卖了再告呀,还可以索赔差价。或者房子本来就卖不出去,就像前面提到的,可以做个局,把房子便宜卖了,再告你。
 
最后编辑: 2018-09-14