出售房屋时候,经纪要求我签订Exclusive listing合同

2013-06-01
68
15
2017-03-21
#1
第一、合同上面的第三点listing prise,如果我填的是110W~140W,那是不是,在签订合约后,经纪就有权利在不经过我允许下就以110W的价格卖给他朋友了,即使我收到另外一个130W的offer?那么如果我突然想便宜点卖给朋友,例如是100W,请问合同允许这样做吗?
第二、合同时效性是合同上面的第二点吗?如果时间过了,是不是合同自动作废?
第三、Exclusive listing就是所谓的暗盘吗?不是MSL的盘?
第四、在合同有限期时间里,如果取消,会有什么的代价呢?
请问,签订这合同还有些什么需要的地方呢?万分感谢各位朋友的回答。
谢谢。
 

awander

知名园友
2013-06-10
6,994
7,873
2017-03-21
#2
1. 没有你的签字,经纪没有权利以任何价钱成交。 你通常应该但不一定知道所有的offer价钱。 签合同后, 你在有效期内不能私卖。你也不能在有效期后卖给经纪联系的顾客。
2. 过了有效期,合同自动作废。
3. 不是暗盘。 在加拿大,必须上MLS。
4. 我想你不能取消。
 
2015-01-15
302
144
2017-03-21
#5
如果买方已下offer,卖方接受,但是过户时间是2个月后,如果2个月后,买方反悔,有什么处罚措施?
 

chips

匆匆那年
2009-09-01
1,188
701
2017-03-21
#6
签这种exclusive的合同对卖家没任何好处。一般都是卖房经纪想把房子卖给自己的客户,赚2份钱。除非卖家坚持自己的高卖价,最后只能上MSL吸引更多买家。
 

awander

知名园友
2013-06-10
6,994
7,873
2017-03-21
#8
如果买方已下offer,卖方接受,但是过户时间是2个月后,如果2个月后,买方反悔,有什么处罚措施?
买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说, 买方offer为100万, 反悔后,立即损失5万定金。 卖方如果将房子贱卖了80万,一定会起诉买方赔偿15万。
 

laox888

知名园友
2017-01-15
9,871
14,783
2017-03-21
#10
楼主这个经纪太滑头,应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚,在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS,对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房,exclusive佣金可以低点,但是这年头经纪之间竞争激烈,MLS也可以把佣金谈下来,而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻,即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时,潜在买家越多越有可能卖出更高的价;市场行情不好时,更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房,强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive,因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题:

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱(比如140w)就坚持一段时间再说,一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交,多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间,所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子,即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费,除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期,不良经纪会填上6个月甚至一年,在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理,但是我曾经签过没有滞后期的合同,当然这是你要自己争取的,经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘,不是MLS。(你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?)

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪,所以有效期尽量短点,这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉,不然处处提防太累了。
 
最后编辑: 2017-03-21

laox888

知名园友
2017-01-15
9,871
14,783
2017-03-21
#11
买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说, 买方offer为100万, 反悔后,立即损失5万定金。 卖方如果将房子贱卖了80万,一定会起诉买方赔偿15万。
理论上是这样,但是诉讼期间房子不能卖也是个麻烦。
 
楼主
楼主
I
2013-06-01
68
15
2017-03-21
#13
买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说, 买方offer为100万, 反悔后,立即损失5万定金。 卖方如果将房子贱卖了80万,一定会起诉买方赔偿15万。
这个应该只是赔偿定金而已。如果在交接日期后才说不够钱购买,才需要赔偿卖房一切损失。
谢谢。
 
楼主
楼主
I
2013-06-01
68
15
2017-03-21
#14
楼主这个经纪太滑头,应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚,在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS,对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房,exclusive佣金可以低点,但是这年头经纪之间竞争激烈,MLS也可以把佣金谈下来,而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻,即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时,潜在买家越多越有可能卖出更高的价;市场行情不好时,更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房,强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive,因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题:

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱(比如140w)就坚持一段时间再说,一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交,多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间,所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子,即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费,除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期,不良经纪会填上6个月甚至一年,在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理,但是我曾经签过没有滞后期的合同,当然这是你要自己争取的,经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘,不是MLS。(你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?)

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪,所以有效期尽量短点,这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉,不然处处提防太累了。
非常感谢你的解答,谢谢。
因为这是我一个朋友介绍的朋友的经纪,说是非常熟悉,但一坐下来谈就要签这个exclusive listing,感觉是要被坑。
 
楼主
楼主
I
2013-06-01
68
15
2017-03-21
#15
1. 没有你的签字,经纪没有权利以任何价钱成交。 你通常应该但不一定知道所有的offer价钱。 签合同后, 你在有效期内不能私卖。你也不能在有效期后卖给经纪联系的顾客。
2. 过了有效期,合同自动作废。
3. 不是暗盘。 在加拿大,必须上MLS。
4. 我想你不能取消。
非常感谢你的回复,谢谢。
但你第二条和第三条跟10楼的朋友观点有点不一样。
希望继续讨论,纠正各自错误。
这使我们以后买卖都可以小走点弯路。
谢谢
 
楼主
楼主
I
2013-06-01
68
15
2017-03-21
#17
楼主这个经纪太滑头,应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚,在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS,对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房,exclusive佣金可以低点,但是这年头经纪之间竞争激烈,MLS也可以把佣金谈下来,而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻,即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时,潜在买家越多越有可能卖出更高的价;市场行情不好时,更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房,强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive,因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题:

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱(比如140w)就坚持一段时间再说,一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交,多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间,所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子,即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费,除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期,不良经纪会填上6个月甚至一年,在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理,但是我曾经签过没有滞后期的合同,当然这是你要自己争取的,经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘,不是MLS。(你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?)

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪,所以有效期尽量短点,这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉,不然处处提防太累了。
可以了解一下,如果是卖的时候,收到一个高于我listing prise的无条件OFFER,但因为我突然不想卖了,这算毁约吗?
 

donghao

活跃园友
2012-06-16
2,245
2,535
2017-03-21
#20
我曾经碰到一个卖房中介叫我出低一点的offer, 当然我也许若, 如果出低的offer都能成交的话, 我会给他一笔好处费, 但实在为那个卖家汗颜, 怎么找这样一个中介, 该名中介是硬度人