华人,为什么老是把话题放在房地产上?除了房地产,能不能谈谈音乐,民主,人生,旅行,有趣的书,好看的风景?总是有人问我房地产投资如何如何,怎样保值增值,难道除了房产就毫无投资兴趣和渠道了吗?实际上,即使在加拿大,投资渠道也很多很多,网上的小额借贷,年化也有5%个点,除了放在银行,就不知道干别的了吗?加拿大去年基金投资,18%的收益率也有啊,而且这只基金平均近三年收益率是均10%,哪只我不说了,google找一下就知道,以免有做广告之嫌,为什么老是盯着个房地产这个有可能穷尽一生,一次危机就要倾家荡产的不动产呢?现在就说说加拿大的房地产未来:
首先说结论:加拿大房地产没有未来,很多人将穷尽一生投资房地产,最后一个次贷危机就会个人破产,而且,这种迹象已经非常明显。
首先要区分房子的实际价值,在中国,比如万科造的房子,在西安卖价1万每平米,在北京市10万每平米,请问,其钢筋,水泥,混凝土是否差了十倍?显然是没有的,那么为什么差距这么大,其主要原因是地价,低价是谁定的,是共产党,共产党为什么把地价定这么高,因为官员要腐败,土地财政基数越大,腐败就越有利,这就是核心原因。有没有地段的差异,有,会不会这么大,不会。这是个大前提。
万科无论在西安,还是安西,还是北京,还是京北造房子,其利润率就是10个点,房地产是根据利润率倒算卖价的,明白了这一点,问题解决了一半。
1 中国房价会不会无休止涨上去,答案是否定的。举个极端例子,土地价格定在100万一平米,万科利润定在10%,能不能卖价卖110万,120万一平米,在即使北京这个工资高,平均工资也就几万人民币的首都,那也是不可能的。请看一看任志强被封杀的视频,他说过一句话,房价什么时候崩,取决于共产党什么时候垮台。这个问题留给你自己,没有贪官主动提高地价获得超额贪腐基数情况下,是会轰然倒塌,但不代表房价会涨到那个时候。在此之前,就像抛物线一样,早就走了下坡路。这个标志就是京沪深三地,穷期三代财富,只供一套房为标志。京沪深三地,现在基本房价均在1000万人民币左右,除去首付,再高的收入都要供奉一生。有些人会说,有人有好几套房子,市场房价的上涨取决于没有房子的人穷尽所有财富主动购买,而不是好几套房子间的炒作流动,炒家必须要有水,有韭菜才可以收割,光有船桨和船是没有任何意义的。
2 中国房价就像蝴蝶翅膀,北京上涨传导到上海,上海传导到深圳,然后向外围合肥,武汉,三亚传动,历次中国房价上涨都是这个顺序,从来没有过即使北京上海这两个特大城市房价同步上涨的情况,一般北京领先上海3个月,上海领先深圳3个月,然后是武汉,合肥,三亚等。为什么讲中国房价呢,那是因为中国房价是蝴蝶,这个蝴蝶翅膀在北京,从国内山呼海啸,最后是澳大利亚,加拿大,美国因为太大炒不动,就像洋流一样,热钱就是这样流动的。
3 说了1和2,那么加拿大这么个弹丸之地(因为只有多伦多,温哥华两地房地产热钱感兴趣),热钱一来,贪官一洗,价格不就很轻松就上去了吗?大多,大温地区去年和千年的暴涨,主要原因在亚洲热钱,亚洲热钱其实就是中国的,中国热钱为什么急速飞逃,那是因为反腐反到了政治局, 所有的企业家,官员都意识到,必须加快逃跑,加速逃跑怎么才能把钱洗白呢,那就是购买不动产。中国当代和珅一个家族就买了美国几百套房产,中国多少贪官,多少裸官,多少私生子,多少五奶,六奶,只要一个社区平均房价是200万,有旁边一个房子成交成300万,那么市场价格就是300。这种贪官洗钱式的流动已经成为过去式,剩下的是国际追查和甩卖,同理,一个街区如果市场价是300,贪官不惜代价一个卖成200,那么市场价就是200,这种引领作用不言而喻。
4 加拿大房产类似于中国温州,5年前,温州的房价是比肩上海的,动不动5万一平米,8万一平米,但是温州毕竟是资金留不住的地方,辉煌过了,现在跌得惨不忍睹,跟东莞一样,买房现在变成了买一送一。房地产又是流动性相当差的资产,当门庭冷落的时候,越讲价越没人买,现在大温大多地区比市场估值差不太多的house,挂牌半年就是卖不出去,不是比比皆是?
5 房地产繁荣是假象,公寓的楼花大部门成交的是中介自己,还有不想租房,把房租当月供的人群,但是,未来最不缺的就是公寓,温哥华市政规划的无数地方要起无数的condo,这些condo是有管理费和物业税的,自住没问题,出租基本上是盈亏平衡,有使用价值,但根本毫无投资价值。大家有没有注意到,越高端的楼盘越是有成交,比如去年西温山顶凶杀案那个房子,挂牌1600万没人买,讲价了300多万,1300万左右成交了,这些房子和绝大多数普通人无关,因为买这样房子人是不用贷款的,要么企业家不差钱,要么贪官想洗钱。最大多数买HOUSE还需要贷款的人群,即使年薪30万加元,贷款也不过150万上限,能买什么样的房子?这部分人根本已经失去了购买力。
在我们一生中,很多人会经历一次364天幸福满满,看着所谓的估值节节账面上升,但第365天一夜醒来,出现现实的噩梦,直至终老一生的悲剧。这样的悲剧,每一代人都有刻骨铭心的记忆,比如日本的房产崩盘,比如香港,比如1929年自杀成风的美国大危机,现在这个危机会再次上演,在中国,在加拿大。
首先说结论:加拿大房地产没有未来,很多人将穷尽一生投资房地产,最后一个次贷危机就会个人破产,而且,这种迹象已经非常明显。
首先要区分房子的实际价值,在中国,比如万科造的房子,在西安卖价1万每平米,在北京市10万每平米,请问,其钢筋,水泥,混凝土是否差了十倍?显然是没有的,那么为什么差距这么大,其主要原因是地价,低价是谁定的,是共产党,共产党为什么把地价定这么高,因为官员要腐败,土地财政基数越大,腐败就越有利,这就是核心原因。有没有地段的差异,有,会不会这么大,不会。这是个大前提。
万科无论在西安,还是安西,还是北京,还是京北造房子,其利润率就是10个点,房地产是根据利润率倒算卖价的,明白了这一点,问题解决了一半。
1 中国房价会不会无休止涨上去,答案是否定的。举个极端例子,土地价格定在100万一平米,万科利润定在10%,能不能卖价卖110万,120万一平米,在即使北京这个工资高,平均工资也就几万人民币的首都,那也是不可能的。请看一看任志强被封杀的视频,他说过一句话,房价什么时候崩,取决于共产党什么时候垮台。这个问题留给你自己,没有贪官主动提高地价获得超额贪腐基数情况下,是会轰然倒塌,但不代表房价会涨到那个时候。在此之前,就像抛物线一样,早就走了下坡路。这个标志就是京沪深三地,穷期三代财富,只供一套房为标志。京沪深三地,现在基本房价均在1000万人民币左右,除去首付,再高的收入都要供奉一生。有些人会说,有人有好几套房子,市场房价的上涨取决于没有房子的人穷尽所有财富主动购买,而不是好几套房子间的炒作流动,炒家必须要有水,有韭菜才可以收割,光有船桨和船是没有任何意义的。
2 中国房价就像蝴蝶翅膀,北京上涨传导到上海,上海传导到深圳,然后向外围合肥,武汉,三亚传动,历次中国房价上涨都是这个顺序,从来没有过即使北京上海这两个特大城市房价同步上涨的情况,一般北京领先上海3个月,上海领先深圳3个月,然后是武汉,合肥,三亚等。为什么讲中国房价呢,那是因为中国房价是蝴蝶,这个蝴蝶翅膀在北京,从国内山呼海啸,最后是澳大利亚,加拿大,美国因为太大炒不动,就像洋流一样,热钱就是这样流动的。
3 说了1和2,那么加拿大这么个弹丸之地(因为只有多伦多,温哥华两地房地产热钱感兴趣),热钱一来,贪官一洗,价格不就很轻松就上去了吗?大多,大温地区去年和千年的暴涨,主要原因在亚洲热钱,亚洲热钱其实就是中国的,中国热钱为什么急速飞逃,那是因为反腐反到了政治局, 所有的企业家,官员都意识到,必须加快逃跑,加速逃跑怎么才能把钱洗白呢,那就是购买不动产。中国当代和珅一个家族就买了美国几百套房产,中国多少贪官,多少裸官,多少私生子,多少五奶,六奶,只要一个社区平均房价是200万,有旁边一个房子成交成300万,那么市场价格就是300。这种贪官洗钱式的流动已经成为过去式,剩下的是国际追查和甩卖,同理,一个街区如果市场价是300,贪官不惜代价一个卖成200,那么市场价就是200,这种引领作用不言而喻。
4 加拿大房产类似于中国温州,5年前,温州的房价是比肩上海的,动不动5万一平米,8万一平米,但是温州毕竟是资金留不住的地方,辉煌过了,现在跌得惨不忍睹,跟东莞一样,买房现在变成了买一送一。房地产又是流动性相当差的资产,当门庭冷落的时候,越讲价越没人买,现在大温大多地区比市场估值差不太多的house,挂牌半年就是卖不出去,不是比比皆是?
5 房地产繁荣是假象,公寓的楼花大部门成交的是中介自己,还有不想租房,把房租当月供的人群,但是,未来最不缺的就是公寓,温哥华市政规划的无数地方要起无数的condo,这些condo是有管理费和物业税的,自住没问题,出租基本上是盈亏平衡,有使用价值,但根本毫无投资价值。大家有没有注意到,越高端的楼盘越是有成交,比如去年西温山顶凶杀案那个房子,挂牌1600万没人买,讲价了300多万,1300万左右成交了,这些房子和绝大多数普通人无关,因为买这样房子人是不用贷款的,要么企业家不差钱,要么贪官想洗钱。最大多数买HOUSE还需要贷款的人群,即使年薪30万加元,贷款也不过150万上限,能买什么样的房子?这部分人根本已经失去了购买力。
在我们一生中,很多人会经历一次364天幸福满满,看着所谓的估值节节账面上升,但第365天一夜醒来,出现现实的噩梦,直至终老一生的悲剧。这样的悲剧,每一代人都有刻骨铭心的记忆,比如日本的房产崩盘,比如香港,比如1929年自杀成风的美国大危机,现在这个危机会再次上演,在中国,在加拿大。