随着大多伦多地产市场日趋平稳，租金已经明显上涨的现实，首次置业者申请房贷的预批的人数正在逐渐增加。对于一个打算在某个城市定居下来的家庭来说，买房还是租房问题始终是一个挥之不去的拷问。当每月的租房开销等于每月毛收入39%的情况下，贷款买房和租房的“开支”就相等了。所不同的是，贷款买房每月的房贷月供中约有40%的比例是贷款本金，属于现金变成了房权，类似于强制储蓄，并不是真正的支出。
加拿大2016年开始对于首付低于20%的贷款审批收紧了政策，2018年开始对首付超过20%的贷款申请也收紧了贷款政策，加上从2017年7月开始的加息，令很多首次置业者驻足观望，看看房价是否能因此垮下来。截至2018年9月，我们看到的情况是：央行从2017年7月开始，已经加息4次，累计加息1%，期间房价并没有因为加息而有所下降，相反，入门级的房产，例如公寓CONDO的价格不降反升。以此同时，多伦多的租金收入却出现了跳跃式的上涨。这一现象反映出：房价与利率没有直接的线性关系，与人口和收入直接相关；作为国际性大都市的房地产市场，如果交易不活跃，租金就会上涨，空置率低得惊人。去年安省政府介入房地产以来，很多人笃定房价要大跌，要急跌，要跌倒人人买得起房子的程度。一年过去了，蠢人还在为证明自己正确找证据和编理由，聪明人已经开始为切身利益准备了。对于首次置业者来说，不仅需要估算买还是租更适合长远打算，还应该充分了解贷款政策，准备首付款，知道相关的税务优惠，以及考虑如何选择地产经纪等。
多伦多的房产，如果不贷款，普通家庭很难负担。所以，贷款政策在首次置业过程中，是最关键的问题。总结一下，现在的房贷政策如下：没有任何个人债务，例如，汽车贷款，学生贷款，个人消费支出在一定范围内，例如，信用额度或信用卡消费每月不超过1100元的家庭，如果首付高于20%，借款能力上限是家庭年收入的5倍；首付低于20%，借款能力上限是家庭年收入的4倍；新移民登陆5年内，有加拿大或海外收入，首付最低35%，最大贷款金额是年收入的4.5倍；非居民，必须有海外收入，首付最低35%-40%，最大贷款金额是年收入的4.5倍。需要特殊说明的是，加拿大居民，首付最低5%；非居民，有加拿大工作签证，且有加拿大收入，首付最低10%。不要求看加拿大本地收入的各种贷款“项目/program” ，都是各个银行自行拟定的，例如，新移民项目，非居民项目等，首付款要求各不相同，而且差别比较大。对于能借到多少钱，给首次置业者一个严重的建议：至少要知道有两家主要银行能批给你房贷，如果指望某一家银行的某一个特殊“项目/program” ，同时，其他银行都说借不了，千万要小心贷款最终落空的危险。BMO， RBC，CIBC，National bank 等银行不接受贷款经纪的代理，首次置业人士需要自己亲自了解。华人首次置业者中，新移民比较积极，不用扬鞭自奋蹄，知道要长期居住，租房比买房的实际开销更大，所以大部分家庭落地伊始就开始准备买房。有收入的工薪家庭，由于过去几年房价上涨的速度比首付的积累速度更快，迟迟下不去手；最近两年坏消息接连不断，因此观望情绪比较重，不敢下手。可等待是有成本的，成本就是租金，真的能等到房价下跌还好，如果等来的是房价上涨，成本就更高了。既然打算在一个城市长期居住，自住房还是要早买。5%首付就可以贷款买房，华人对这些低首付款优惠政策了解和应用的并不足够。
首付款，是贷款之外买家自己必须解决的资金问题。首付低于20%的情况下，只能买100万以内的房产。如果房价低于50万，首付最低要求是5%，首付只有5%的情况下贷款违约保险费的费率是4%。举个例子，50万的房价，贷款可高达47.5万，首付低至2.5万，保险费率4%计算出的保费是1.9万，保费可并入贷款本金慢慢偿还，贷款本金加保费总金额为49.4万，安省的保费需要交纳PST/消费税，税率8%，即1.9万X8%=1520元，消费税不可以并入贷款本金。假设房产交接的其他费用是房价的1.5%，即，7500元。买家购买50万的房产最低现金支出为2.5万首付+1520元保费的消费税+7500元交接费用，总计3.4万零20元。债务总计49.4万元。要借这么多钱，家庭收入要达到12万。可见，很多人说买房难，难在收入低，而不是首付不够。信用记录良好的情况下，12万年收入的家庭，只需要3.5的现金就可以贷款买50万元的房产。因此，在加拿大买房，首付从来都不是问题，关键要看借款人的收入是否足够高。 政府为了鼓励居民买房，特别允许首次置业人士从RRSP注册养老金账户预支2.5万做首付，以后逐年归还这笔预支款，夫妻两人可以预支5万元，详细要求请查阅Home Buyer Plan（HBP）计划。
首次置业政府的优惠政策，除了前面说的，根据HBP计划可以从RRSP中支付首付款之外，还有HBTC计划，年底个人报税时填写369栏最多退税750元；可以参加安省的首付款储蓄计划OHOSP，利息收入享受一定税务优惠；安省土地转让税减免在房产交接时由律师代为办理；多伦多市土地转让税对于首次置业者也有减免，需要在房产交接时由律师代为办理。除多伦多市以外，安省其他城市并不征收土地转让税。在加拿大，政府没有居者有其屋的政治目标，也没有“加拿大梦”之类口号。买房还是租房，完全是家庭的财务安排，无论租房还是买房，政府给与的支持都非常少。廉租屋政策只适用于不幸的人和年老的居民。加拿大人目前房屋自有率67.8%，近70%的家庭选择拥有自己的房产，而不是租住。
首次置业，就像第一次结婚要举办婚礼一样，既然是头一回，就免不了委托有经验的专业人士给参谋参谋。地产经纪在买房过程中起到了不可替代的作用。北美的二手房MLS系统，优化了房源，以标准格式披露信息，因此，寻找房源不是问题。买房最大的挑战是：在规定的时间内，把个性化的需求与各式房产匹配起来，并顺利完成产权交接。所以，需要找到一个人为自己搞定这件终身大事。代理问题，是专业分工越来越细带来的现代社会最突出的问题之一：委托人有自己的利益——找到房子并交接；代理人也有自己的利益——早日完成受托任务拿到佣金。两者利益能够统一，皆大欢喜，如果严重冲突，事情就麻烦了。我们看到最典型的问题就是：遇人不淑。给首次置业者一个过来人的建议：自己先选好要买房的地区，再找到熟悉这个区域的，自己信任的地产经纪代表自己的利益，不要找代表卖家利益的地产经纪直接交易。这个建议包括了3个含义：1.选择居住的区域是自己的事，地产经纪的建议仅供参考，有些人先找了自己熟悉和信任的地产经纪，结果被推荐买了这位地产经纪熟悉的区域，其实并不是适合自己未来生活的区域；2.尽可能选择自己信任的地产经纪，并查看TA的以往成交记录，是否有你选定的区域内的房产成交；3.卖家地产经纪在代表卖家挂牌销售房产时，早已签订委托协议，表过忠心，代表卖家利益，而且佣金已经和卖家谈定，并签字画押，不可更改，很多首次置业者不明就里，以为直接找卖家经纪可以省一分买家地产经纪的佣金，其实是没有可能的。
好了，总结一下：首次置业，是一个决定继续租房还是买房的财务决定，所以第一步是做财务安排和准备：积攒首付，申请贷款预批，而不是先到处看房子。首付款不是买房的障碍，很多人抱怨自己的投胎问题，总觉着父母应该帮自己拿首付，能不能买房，其实是自己收入不够高的问题，不能怨家长。买房，尤其是首次置业，要向对待举办婚礼一样严肃，不能说哪位地产经纪给的回扣多就委托，哪位地产经纪自己认识，所以不好意思不委托。信任加经验才是完成受托责任的充分必要条件。
关于多伦多房地产，加拿大房贷政策的文章，在公众号里还有很多历史文章，欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”，请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。
加拿大2016年开始对于首付低于20%的贷款审批收紧了政策，2018年开始对首付超过20%的贷款申请也收紧了贷款政策，加上从2017年7月开始的加息，令很多首次置业者驻足观望，看看房价是否能因此垮下来。截至2018年9月，我们看到的情况是：央行从2017年7月开始，已经加息4次，累计加息1%，期间房价并没有因为加息而有所下降，相反，入门级的房产，例如公寓CONDO的价格不降反升。以此同时，多伦多的租金收入却出现了跳跃式的上涨。这一现象反映出：房价与利率没有直接的线性关系，与人口和收入直接相关；作为国际性大都市的房地产市场，如果交易不活跃，租金就会上涨，空置率低得惊人。去年安省政府介入房地产以来，很多人笃定房价要大跌，要急跌，要跌倒人人买得起房子的程度。一年过去了，蠢人还在为证明自己正确找证据和编理由，聪明人已经开始为切身利益准备了。对于首次置业者来说，不仅需要估算买还是租更适合长远打算，还应该充分了解贷款政策，准备首付款，知道相关的税务优惠，以及考虑如何选择地产经纪等。
多伦多的房产，如果不贷款，普通家庭很难负担。所以，贷款政策在首次置业过程中，是最关键的问题。总结一下，现在的房贷政策如下：没有任何个人债务，例如，汽车贷款，学生贷款，个人消费支出在一定范围内，例如，信用额度或信用卡消费每月不超过1100元的家庭，如果首付高于20%，借款能力上限是家庭年收入的5倍；首付低于20%，借款能力上限是家庭年收入的4倍；新移民登陆5年内，有加拿大或海外收入，首付最低35%，最大贷款金额是年收入的4.5倍；非居民，必须有海外收入，首付最低35%-40%，最大贷款金额是年收入的4.5倍。需要特殊说明的是，加拿大居民，首付最低5%；非居民，有加拿大工作签证，且有加拿大收入，首付最低10%。不要求看加拿大本地收入的各种贷款“项目/program” ，都是各个银行自行拟定的，例如，新移民项目，非居民项目等，首付款要求各不相同，而且差别比较大。对于能借到多少钱，给首次置业者一个严重的建议：至少要知道有两家主要银行能批给你房贷，如果指望某一家银行的某一个特殊“项目/program” ，同时，其他银行都说借不了，千万要小心贷款最终落空的危险。BMO， RBC，CIBC，National bank 等银行不接受贷款经纪的代理，首次置业人士需要自己亲自了解。华人首次置业者中，新移民比较积极，不用扬鞭自奋蹄，知道要长期居住，租房比买房的实际开销更大，所以大部分家庭落地伊始就开始准备买房。有收入的工薪家庭，由于过去几年房价上涨的速度比首付的积累速度更快，迟迟下不去手；最近两年坏消息接连不断，因此观望情绪比较重，不敢下手。可等待是有成本的，成本就是租金，真的能等到房价下跌还好，如果等来的是房价上涨，成本就更高了。既然打算在一个城市长期居住，自住房还是要早买。5%首付就可以贷款买房，华人对这些低首付款优惠政策了解和应用的并不足够。
首付款，是贷款之外买家自己必须解决的资金问题。首付低于20%的情况下，只能买100万以内的房产。如果房价低于50万，首付最低要求是5%，首付只有5%的情况下贷款违约保险费的费率是4%。举个例子，50万的房价，贷款可高达47.5万，首付低至2.5万，保险费率4%计算出的保费是1.9万，保费可并入贷款本金慢慢偿还，贷款本金加保费总金额为49.4万，安省的保费需要交纳PST/消费税，税率8%，即1.9万X8%=1520元，消费税不可以并入贷款本金。假设房产交接的其他费用是房价的1.5%，即，7500元。买家购买50万的房产最低现金支出为2.5万首付+1520元保费的消费税+7500元交接费用，总计3.4万零20元。债务总计49.4万元。要借这么多钱，家庭收入要达到12万。可见，很多人说买房难，难在收入低，而不是首付不够。信用记录良好的情况下，12万年收入的家庭，只需要3.5的现金就可以贷款买50万元的房产。因此，在加拿大买房，首付从来都不是问题，关键要看借款人的收入是否足够高。 政府为了鼓励居民买房，特别允许首次置业人士从RRSP注册养老金账户预支2.5万做首付，以后逐年归还这笔预支款，夫妻两人可以预支5万元，详细要求请查阅Home Buyer Plan（HBP）计划。
首次置业政府的优惠政策，除了前面说的，根据HBP计划可以从RRSP中支付首付款之外，还有HBTC计划，年底个人报税时填写369栏最多退税750元；可以参加安省的首付款储蓄计划OHOSP，利息收入享受一定税务优惠；安省土地转让税减免在房产交接时由律师代为办理；多伦多市土地转让税对于首次置业者也有减免，需要在房产交接时由律师代为办理。除多伦多市以外，安省其他城市并不征收土地转让税。在加拿大，政府没有居者有其屋的政治目标，也没有“加拿大梦”之类口号。买房还是租房，完全是家庭的财务安排，无论租房还是买房，政府给与的支持都非常少。廉租屋政策只适用于不幸的人和年老的居民。加拿大人目前房屋自有率67.8%，近70%的家庭选择拥有自己的房产，而不是租住。
首次置业，就像第一次结婚要举办婚礼一样，既然是头一回，就免不了委托有经验的专业人士给参谋参谋。地产经纪在买房过程中起到了不可替代的作用。北美的二手房MLS系统，优化了房源，以标准格式披露信息，因此，寻找房源不是问题。买房最大的挑战是：在规定的时间内，把个性化的需求与各式房产匹配起来，并顺利完成产权交接。所以，需要找到一个人为自己搞定这件终身大事。代理问题，是专业分工越来越细带来的现代社会最突出的问题之一：委托人有自己的利益——找到房子并交接；代理人也有自己的利益——早日完成受托任务拿到佣金。两者利益能够统一，皆大欢喜，如果严重冲突，事情就麻烦了。我们看到最典型的问题就是：遇人不淑。给首次置业者一个过来人的建议：自己先选好要买房的地区，再找到熟悉这个区域的，自己信任的地产经纪代表自己的利益，不要找代表卖家利益的地产经纪直接交易。这个建议包括了3个含义：1.选择居住的区域是自己的事，地产经纪的建议仅供参考，有些人先找了自己熟悉和信任的地产经纪，结果被推荐买了这位地产经纪熟悉的区域，其实并不是适合自己未来生活的区域；2.尽可能选择自己信任的地产经纪，并查看TA的以往成交记录，是否有你选定的区域内的房产成交；3.卖家地产经纪在代表卖家挂牌销售房产时，早已签订委托协议，表过忠心，代表卖家利益，而且佣金已经和卖家谈定，并签字画押，不可更改，很多首次置业者不明就里，以为直接找卖家经纪可以省一分买家地产经纪的佣金，其实是没有可能的。
好了，总结一下：首次置业，是一个决定继续租房还是买房的财务决定，所以第一步是做财务安排和准备：积攒首付，申请贷款预批，而不是先到处看房子。首付款不是买房的障碍，很多人抱怨自己的投胎问题，总觉着父母应该帮自己拿首付，能不能买房，其实是自己收入不够高的问题，不能怨家长。买房，尤其是首次置业，要向对待举办婚礼一样严肃，不能说哪位地产经纪给的回扣多就委托，哪位地产经纪自己认识，所以不好意思不委托。信任加经验才是完成受托责任的充分必要条件。
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