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卡城老方聊房产

本帖由 方志勇6 天前 发布。版面名称:卡尔加里

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  1. 方志勇

    方志勇 卡尔加里地产经纪

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    郑重声明:本人新入行不久,不是专家,只是想用自己的诚心和热心及一点专业知识,让大家对地产行业多一些了解,多一分公开,多一些透明,少一些忽悠。如有不对的地方,请大家多多包涵,也请指正。

    买房卖房出租房,卡尔加里找老方;)

    今天开贴聊聊大家都关心的卡尔加里房地产,我会本着知无不言,言无不尽的精神,和大家探讨。希望您读完这个帖子后会对房地产有个更清晰的认识。有不对的地方,也请各位同仁前辈不吝赐教。

    2楼-卡尔加里买房流程
    3楼-房屋交接注意事项和后续事宜
    4楼-卡尔加里如何避免买到大麻屋
    5楼-卡尔加里如何避免买到凶宅?
    6楼-卡尔加里,学区房那点儿事!
    7-14楼-卡尔加里住宅房型大全
    15楼-加拿大产权证,你可能不知道的秘密?
    16楼-卡尔加里,那让你眼花撩乱的土地用途
    19楼-卡尔加里,如何选择一个好社区



    请扫描下边的二维码,关注我的公众号:)我会不定期更新关于房地产或者卡城生活方面的信息。


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  2. 方志勇

    方志勇 卡尔加里地产经纪

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    买房流程


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    一、确定购房需求

    您可能对自己要买什么样的房子很清楚,也可能你不是很清晰,不要紧,可以坐下来和您的经纪人慢慢谈,和你一起理清思路:

    1.帮助您了解自己: 包括贷款资格和能力、经纪承受能力、时间要求、家庭成员需要;

    2.帮助您了解卡尔加里: 包括各个区域特点、学校学区、交通、自然环境、发展趋势……

    3.帮助您了解市场: 包括市场走势、数据分析、个案分析等等;

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    二、贷款预授信:

    每个购房者考虑开始买房的第一步最好是在银行申请预授信,在看房和签订买房合同之前,完成贷款预授权申请。这样做的好处有三:1. 确保信用记录没有问题或有问题时有时间处理;2. 锁定当前的利率;3. 知道自己能够借到多少钱。

    建议在开始寻找房子之前,最好找有经验的贷款经纪或理财顾问咨询下,以确定自己需要做的资金安排,不同的资金安排,会影响以后的获取贷款的能力和资格。

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    三、找房、看房:

    根据前几步的准备工作,我们根据您的需求,在市场上寻找符合的目标。需要考虑的方面很多,但主要包括以下几点:用途 (长短期自住、投资),价格,地区(学区、社区、治安),房型 ,房龄。确定了合适的目标,可以拉着你一起去看房。

    现在互联网和微信很发达,即使您不在当地,也可以通过网络来选房。加拿大最大的房地产网站是:www.realtor.ca,可以查看大多数在售房源。

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    四、下单,俗称出offer,谈判价格:

    当发现合适的房⼦后,通过您的经纪向房主下Offer,也就是准备、提交购房合同;这个过程,可能对⽅⼀次就接受了您的offer,也可能需要经过多次的交涉;还有抢offer的情况。地产经纪用的一般是地产局的标准合同,买家需要确定几个因素:购买价格、定金、购房条件(看房、验房、贷款等)、以及交房时间。这四个因素其实是合同的核心,也是买卖双方谈判的重点,可以根据具体情况采取不同的策略。



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    五、成交,俗称accepted offer,合同被接受:

    这是要准备缴纳定金、申请银行贷款以及安排验屋:

    1. 交纳定金:当合同被接受以后,我们第一步要做的就是缴纳定金。这个通常经纪会协助你完成。在加拿大买房,定金不是交到卖家手上,而是交到你的经纪所在的经纪公司的信托账户上。

    2. 申请银行贷款: 银行在这个阶段主要审核你的贷款资质以及房屋的购买价是否正常。这个过程通常需要2周时间。如果你是新移民或者持旅游签证的外国人,银行的手续相对简单。因为银行的政策是统一的,一刀切的,即只要你能首付35%,银行便给你65%的贷款。因为给你65%贷款的参考依据不是你的购买价,而是银行委派的评估师评出来的房子的价格。就目前的市场情况而言,大部分的评估价格与买价持平,个别情况下,评估价会高出购买价,当然也会有评估价低于购买价的时候。这时候银行取两者之间最低的那个数字来作为计算65%贷款的依据。如果你的购买价高于评估价,那个高出的那部分银行不给你贷款,你只能增加首付款。

    3. 安排验房:验房需要请经验丰富、责任心强的验房师,验房报告是价格谈判的筹码,也将决定我们最终是否解除条件。

    在这⾥,您需要留意,寻找验房师和贷款银⾏的⼯作,最好是提前进⾏的,⽽不是在下offer之后,这样会有更充⾜的时间做相应的安排。⽽且,您也更容易找到负责的验房师以及条件

    更好的房屋贷款。事实上,在下offer之前就得到贷款银⾏的确认,会更稳妥;还有⼀些情况,您甚⾄可以在下offer前就做验房。这些事先的准备⼯作,在遇到抢offer的情况时,可能会⽤得到。


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    六、移除合同条件:

    如果您的offer不带任何条件,那么那份双⽅接受的Offer就⽴即⽣效了;但,通常的offer⾥都会包含⼀些成交条件,⽐如最常见的是验房和贷款条件。如果验房和贷款都没问题,这时候您需要给对⽅发⼀个“waiver”,解除先前offer⾥所附带的那些限制性条件,这时候,买房协议就正式⽣效。

    这个过程我发现很多客人是比较难理解的,因为在中国买房没有这个流程。其实在加拿大买房是非常保护买家权利的,从很多方面有所体现。其中这个条件移除的设置就是最精华的部分。理论上讲,作为买家,对一个房子出价,被卖家接受了以后,接下来的工作就是去fulfill his/her conditions(去实现他/她的条件)。通俗点儿说,就是我同意花那么多钱去买你的房子,但是我要去申请贷款、验房、了解一下房屋保险等等,如果我能办下银行贷款,你的房子通过验屋师全面的检查,没有重大安全隐患,我才能买你的房子。所以这一点设计的非常科学,有效。按合同约定的时间(一般一周到两周),你需要告诉卖家,你这些条件是否都实现了。口说不行,要签文件才有效,也就是那个“waiver”。

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    七、房产交割准备:

    这时,买卖双⽅的买房协议已经没有任何条件,下⾯就是交接房⼦前需要做的⼯作了:

    1. 资金安排:这时候就可以放心准备首付款了。有些客人在买房的前期阶段就准备好了首付款,这个就不用担心了。但有些客人这个阶段才准备从国内转钱过来,在时间上就要把握好节奏。因为各家银行对首付款到位的时间要求不同,所以大家一定要跟你的贷款经理沟通好,别耽误事。

    2. 买保险:如果您的房⼦需要银⾏贷款,银⾏会要求您为房⼦买保险,所以,您需要联络房屋保险公司⽐较条件和价格,⼀般来说,如果您同时有汽车保险,在同⼀家买会获得⼀些优惠。当然,您还是要⽐较⼀下整体的保险价格和服务,做⼀个决定。

    3.找律师:这个时候也需要开始跟⾃⼰的律师接触,律师会根据您的交房⽇期做⼀个安排,告诉您什么时间准备好多少钱,以什么⽅式(通常还是银⾏本票)交给律师⾏。与验房师和贷款⼀样,律师和保险,也可以提前了解并确定。这⾥需要留意:交房前,您需要交给律师的费⽤,不只是您的房屋⾸期。律师会告诉您律师费⽤,政府费⽤,产权保险费⽤以及房⼦的⽔电煤⽓等需要由您⽀付的那部分费⽤,等等。请留意收费的细⽬,有任何问题,直接向律师询问。

    4. 交接前的再次看房。如果在您的offer⾥提出,您是可以在房屋正式交接前再去看看房⼦的情况的,次数可以根据您的需要,⼀般不超过2次。这类的看房,主要⽬的包括,更具体

    地了解⼀下房屋某些设备的使⽤以及丈量⼀下房间的尺⼨等。

    在房屋交接过程中,有些情况是买卖双⽅需要配合的,所以,即使在谈判的过程⾥,也尽量可以保持良好的关系,对于之后的交接,是有帮助的。更何况,⼤家是在不同的时期来照顾

    同⼀所房⼦,也是⼀种缘分。

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    八、房屋交接:

    按照律师的要求,事先您已经交接好⾸付款及各种费⽤(通常律师会要求你提供汇票bank draft,异地客户可以通过银行电汇wire transfer),⽽贷款的部分会由银⾏直接转到律师这⾥,最后由律师之间的系统直接交接。房⼦钥匙,在双⽅律师完成交接之后,会由您的律师或经纪交给您。

    注意:做为房⼦的新房主,您肯定希望能尽快拿到钥匙,开始搬家或做清洁。但是,最好不要安排在交接⽇搬家或其它服务。因为拿到钥匙的时间并不确定,要视乎律师的交接情况⽽定。⼀般拿到钥匙都在下午两点后,有时候可能更晚。所以,稳妥的做法是那些安排最好安排在次⽇或之后。另外,拿到钥匙之后,最好亲⾃去房⼦看看,测试⼀下主要的电器和设备。如果有问题,跟⾃⼰的经纪联络,然后与对⽅交涉。通常情况,这类的交接都是很顺利的。虽然在offer⾥通常会要求房主清洁好房⼦,但做为新房主,您肯定还是要⾃⼰再做⼀些必要的清洁。搬进⾃⼰满意的房⼦,您也需要⼀段时间去了解房⼦和周边的居住情况,这时候,与原房主的融洽关系也有所裨益,毕竟他们在这⾥已经居住了相当长时间,⼀些⼩窍门他们不讲,你可能不会想到。



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  3. 方志勇

    方志勇 卡尔加里地产经纪

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    房屋交接注意事项及后续事宜



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    房屋交易过程中一般少不了交接手续,那么卡尔加里房产交接时的注意事项,您清楚几条?下面我们不妨来看看。

    终于如愿以偿买到心仪的房屋了!按照律师的要求,您已经交接好⾸付款及各种费⽤(通常律师会要求你提供汇票bank draft,异地客户可以通过银行电汇wire transfer)后,一般房⼦钥匙会由您的律师或经纪交给您。在卡尔加里,房屋交接前后有很多事情需要处理,今天我就给大家仔细的扒一扒:


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    注意事项

    1.做为房⼦的新房主,您肯定希望能尽快拿到钥匙,开始搬家或做清洁。但是,最好不要安排在交接⽇搬家或其它服务。因为拿到钥匙的时间并不确定,要视乎律师的交接情况⽽定。⼀般拿到钥匙都在下午两点后,有时候可能更晚。所以,稳妥的做法是那些安排最好安排在次⽇或之后。


    2. 拿到钥匙之后,最好亲⾃去房⼦看看,测试⼀下主要的电器和设备。如果有问题,跟⾃⼰的经纪联络,然后与对⽅交涉。对于室内外按摩浴缸、自动浇灌系统、音响或家庭影院系统、摄像监控系统、灯光控制系统,建议让经纪与卖家协商能否一一显示给买家,并让买家自行操作至少一次,确保工作,并会使用,否则,即使有说明书留下,也常常会有不同的麻烦。

    3. 建议房屋交接时一定要求卖家提供原始平面图,原始发票,原始地界图,原始的购买合同。常常发现,一个房屋经过一手以后,很多文件已经丢失,地界图还好,可以到市政厅申请,可是平面图,建筑商提供的包括建筑面积在内的文件,不易申补到。另外有一些设备,屋顶的更换发票,一定留下,以备不时之需。

    4.对于桑那房,酒窖房,要特别注意,湿,干房的保养不同,酒窖的通风有一定的要求,一定要问清问明。

    5.对于各种水管,电路,要问清楚卖家,有无做过特别更改,如有,切切问明白,在哪里,做了怎样的更改。

    6.对于室内游泳池,最好使用原业主的公司维护,以减少不必要的麻烦。

    7. 通常情况,这类的交接都是很顺利的。这时候,与原房主的融洽关系也有所裨益,毕竟他们在这⾥已经居住了相当长时间,⼀些⼩窍门他们不讲,你可能不会想到。



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    后续事宜:...

    拿到钥匙后
    1. 虽然按惯例,原房主会清洁好房⼦,但做为新房主,您肯定还是要⾃⼰再做⼀些必要的清洁。建议全面清理房子,包括管道。打开所有的窗户,让空气流通;请专业人员将地毯清洗一遍。
    2. 如果购买的是独立屋, 水、电、燃气等服务一定是买家自己去申请。在有些地区,不是马上就会开通这些服务的,如果预先申请,交房时就可以享用到这些服务。类似的服务还有剪草、扫雪、园艺、家政等,都可以在交房前联系好,免得到时候措手不及。

    3. 建议更换大门的锁或锁芯。
    4. 如果房东没有留下邮箱钥匙,打电话给Canada Post,他们会给你一把新的邮箱钥匙。如果你之前住的地方还有可能收到邮件,你可以到旧址所在的邮局,买一项半年期的Mail Forwarding服务,邮局会把寄到旧址的邮件自动转到新址。
    5. 联系所有机构更改你的地址和电话,包括驾照、银行、信用卡公司、雇主、学校、保险公司、投资机构、卫生部、协会、俱乐部等机构。
    6. 留意律师办公室寄来的文件,包括Land Title、RPR等,就是我们通常讲的地契,以及其他文件。一般在交房后4周左右会收到。
     
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  4. 方志勇

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    卡尔加里,如何避免买到大麻屋?
    2017-05-12 方志勇 卡城老方房地产 卡城老方房地产
    卡城老方房地产


    功能介绍 这是一个“三心二意”的房地产经纪人;)用诚心、耐心、热心,全心全意为您服务,帮您找到称心如意的房子。服务范围包括为客人买房,卖房,出租物业管理,提供免费房屋买卖咨询,系统介绍本地学区,社区,房地产知识。服务卡尔加里市区及周边地区 。

    经常有买家问我,在卡尔加里买房,怎么才能避免买到大麻屋?各位看官请听我慢慢道来:

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    什么是大麻?根据互动百科的定义:大麻,一年生直立草本,高1~3米。茎皮纤维长而坚韧,可用以织麻布或纺线,制绳索,编织渔网和造纸;种子榨油,含油量30%,可供做油漆,涂料等,油渣可作饲料。果实中医称“火麻仁”或“大麻仁”入药,性平,味甘,功能:润肠,主治大便燥结。花称“麻勃”,主治恶风,经闭,健忘。果壳和苞片称“麻蕡”,有毒,治劳伤,破积、散脓,多服令人发狂;叶含麻醉性树脂可以配制麻醉剂。其主要有效化学成份为四氢大麻酚(简称THC),主要存在于大麻的花、叶内,花穗之中主要成分最多。因為這些成分,大麻有鎮靜和興奮及迷幻效果,可影響人的精神和生理,在醫學上可用來做止痛劑,對於癌症末期與愛滋病末期病患來說,大麻除了止痛之外,還有促進食欲的功用。對於精神科疾病與頑固型癲癎,大麻長期以來被認為可能有治療效果,但醫學界仍然在研究中。

    人类吸食大麻的历史长达千馀年,吸食大麻在大部分國家仍是違法,但在某些國家,如荷蘭、捷克、以及美國的科羅拉多州和華盛頓州,可以在法律範圍內吸食大麻。吸食大麻是否應該合法化,在許多國家仍然是一個爭議話題。




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    大麻屋嘛,顾名思义,就是被人用来种过大麻的房子。查看卡尔加里种过大麻的房子的分布地图,几乎所有社区都有涉及,不论是豪宅还是平房,也不管是独立屋、镇屋、公寓各种类型,无一幸免。所以买房时不可大意,即使是在所谓的好社区也不能存侥幸心理。



    那么大麻屋有什么危害呢?总的来说,大麻屋会影响以后的销售,还会增加健康、火宅和安全风险,影响房屋使用寿命等。

    一、大大影响房屋的价值。清理改造费时且昂贵,如果严重整个清理过程可长达1年以上。清理费用可高达数万元加币,几年前卡尔加里的一个房东因为清理霉菌一共支付了10万加币的高昂费用;发过霉菌的房子会严重影响房子在市场上的重售价值,原则上加拿大的各类金融机构是不为“大麻屋”提供贷款的,会影响以后的销售。

    二、增加健康风险。残留毒物,主要是在大麻种植期间,使用杀虫剂及化肥,会遗留在房屋的各个角落,对人体有潜在的危害;霉菌,大麻需要被种植在高温度和高湿度的地方,屋子里湿度长期偏高,墙壁容易因此长霉菌。

    三、对房屋结构有一定影响。大麻需要的湿度水气对房屋梁柱破坏, 排气系统的改造有时需在墙壁上开出风口,加上土库中的偷电孔洞, 房屋的结构有可能受损。

    四、安全风险。房屋以前种过、加工或经营过毒品,以前的交易伙伴、犯罪成员或其他有关人员有可能光顾。妈呀,想想都可怕。

    五、其他危害包括供电系统或许已被作了较大改动,有火灾隐患。偷电时在地下室墙上留下的洞口,或者在地基上打动,处理不好,会有漏水后患。除此之外,加拿大的房子大多是木质结构,长期高温高湿的环境对整间房子都会造成极大的危害,直接减少房屋使用寿命。

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    大麻屋的危害这么严重,那如何避免买到大麻屋呢?

    有以下几点:

    一、看房子时务必谨慎小心,注意房子的各项细节。

    查了一下网上,一般是建议买家需要掌握大麻屋特征、了解相关风险,有一双火眼金睛,在看房时发现所谓大麻屋的蛛丝马迹,判断房子是否曾经被拿来种植过大麻。比如说以下:注意看看房顶有没有奇怪出风口,地下室有没有漏水或者大花盆的痕迹,注意是否有偷电时在地下室墙上留下的洞口,补洞口的痕迹,注意通室、天花板、烟道有没补过钉眼之类的痕迹,注意天花、墙上、窗边,Attic有没有霉菌,并且测量墙脚、墙角的湿度。还有就是着重检查电箱,看有没有破坏过的痕迹。但就普通的购房人而言,要判断这些很难,尤其是重新装修改造过的房子,还要借助专业人士的帮助,如验房师。有经验的验房师甚至经纪人一般可以看出是否是大麻屋。(注:在验房标准里就没有大麻屋这一项,验房师只检查房屋功能性缺陷。检验范围内就没有关于大麻屋的这一条,也就是说,如果验房师能验出来,是买家的幸运;如果验不出来,验房师没有任何责任。)

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    二、通过官方渠道查询

    1. 地契查询(Title Search):买房人可通过其经纪人或律师在卡尔加里地政局(Land Title Office)查清楚产权是否有问题,是否有相关记录,这也是我们一般所说的Title Search。

    2. 阿尔伯塔健康服务局的网站(Alberta Health Services): 通过这个网站(http://www.albertahealthservices.ca/eph/Page14648.aspx)可以查到目前还在执行的非法毒品经营房屋的通令,但以前的历史数据已经不再提供。

    3. 警方:以前各地警方为了保护公众利益,会不断向外界公布被捣毁的大麻屋或制毒工场名单。比如说加拿大皇家骑警的网站(http://www.rcmp-grc.gc.ca/drugs- drogues/mgi-ircm/ )。但可能在隐私法实施之后,以保护屋主隐私的名义,警察局不再继续公布大麻屋名单。公众或可直接联系警方获得有关资讯。可以从下面这个网址找到卡尔加里警察局(http://www.calgary.ca/cps/Pages/Com...ntion/Grow-ops-and-drug-houses.aspx负责毒品犯罪的电话。

    3. 卡尔加里市政府网站:http://www.calgaryhealthregion.ca 本来在卡尔加里市政府的这个网站会公布大麻屋的资料,但2015年以后这个网站不再使用,只可以在网上查到一些历史资料,如2015年卡尔加里大麻屋的资料,http://www.mapcustomizer.com/map/vostner-bell-realty-team-map-of-calgary-grow-ops-up-to-2015



    三、通过网上查询

    1. http://www.housecreep.com 这个网站收集了全世界很多房屋地址的相关的信息,比如大麻屋的房子,新闻报道中发生凶杀案的房屋等等。买房下单是建议查一查,做到心里有数,以免后悔。

    2. 通过谷歌查询标的房屋是否有毒品相关新闻报道或资料。

    四、标的房屋周边查考

    很多大麻屋都是在社区邻居举报后查获的,可访问邻居或去社区询问,看是否能得到相关的线索。

    五、通过合同保护自己

    买方可通过经纪人询问对方,虽然卖方和卖方经纪人有义务披露房屋的是否为大麻屋,是不应该对任何买家隐瞒大麻屋的事实的。但请注意,如果大麻屋已经经过专业的改造(professionally remediated),并通过政府的检测验收,卖家是可以不披露此项信息的。所以要通过合同保护自己的利益,在填写购房合同时,添加大麻屋相关条款。
     
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  5. 方志勇

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    卡尔加里,如何避免买到凶宅?

    大家还记得三年前卡尔加里发生的令人震惊的凶杀案吗? 2014年4月,在卡尔加里11 Butler Crescent N.W. (参见下图,这个绿树成荫位于宁静社区的房子外表看起来并没有什么异样)这幢房子发生令人震惊的凶杀案,5名在这里参加派对的花样年华男女大学生被23岁的大学在校学生马修-德古(Matthew de Grood)用刀砍死了。


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    但三个月后这个房子竟然挂牌出售了,标价 $489,000,卖了$425,000。 据悉买家为1名23岁的年轻人,他表示,自己不像一般人对此房屋心存恐惧,反而会尊重该物业及其历史(to be respectful of the house and its history),因此屋外已有的纪念标志等物将会保留。

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    作为一个买家,像这样的凶宅,你会买吗?如果不想,怎样避免呢?闲言不表,且听我下面分解:



    什么是凶宅?[​IMG]


    根据维基百科定义凶宅是指在该房屋内曾因有人因枉死、他杀、含冤或恨而自杀……等非自然死亡事件,或是灵异事件频传的建筑物。此类建筑物通常足令住户心生理安、畏怖,有所忌讳,因而价格偏低。

    在房地产行业内,所谓的凶宅或是带有污名的物业(Stigmatized Properties)的定义是房屋内曾经发生过非正常死亡等事件,包括凶杀、自杀、重大传染病死亡、死因不明以及众口传说的鬼屋等。

    但凶宅是一个颇具争议的概念,不同的文化背景、宗教信仰和生活习惯的人,对凶宅的概念和敏感性也不一样。所以在加拿大也并没有相关的法律法规明文作出定义。

    虽然有的购房者不在乎其购买的住宅过去是否死过人,甚至连发生过自杀或凶杀案也不在乎,但对于许多宗教和文化族裔背景的民众来说,尤其是华人这个群体,大多数人对于凶宅还是非常在乎,“凶宅”带来的心理折磨是非常大的问题,唯恐避之而不及。买房是不少人一生中最大投资,万一不小心买到凶宅,除了住得不安心外,还影响房屋的价值。



    但请一定注意,在加拿大凶宅出售,卖家或卖家经纪根本无需说明。加拿大多数省份在“凶宅”立法方面仍然滞后;从法律角度来说,加拿大10个省中只有法语人口为主的魁北克省有法律明确要求卖家或者是卖家的房地产,经纪必须要向有购买意向的买家公开房产的“污点”,其他省份就完全看卖家自己是否愿意说了。如果卖家不愿意说要出售的房产是否发生过凶杀案或自杀案,从法律上来说他或她是没有错的





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    那么,在立法还没有跟上的情况下,买房如何避免买到凶宅呢?只有买家自己下功夫,在做出一生中最大决定前先行研究,在下OFFER之前查清楚标的房屋的前世今生和黑历史才算是明智的决策。有如下几个方法可以尝试:



    1. 让自己的经纪人查下房子的身世,看看历史交易记录,对明显低于市价、许久无人问津、房子转卖多次、业主急于出售的房子,要格外留意。

    1. 实地查访:到要买的房子周围实地查访,敲敲左邻右舍的门,和社区和邻居聊聊天,你一般总会找到爱聊天八卦的邻居愿意回答有关问题。

    1. 在google上搜寻:在下offer之前,对要买的房产,买方或其经纪人可以在google上搜索相关地址,看是否有和要购买房屋相关的新闻。

    1. 到“毛骨悚然屋”(housecreep.com)网站:查询住宅犯罪记录非常实用的网站:www.housecreep.com,可以查询美加两万多栋涉及重大刑事案件住宅的分布和细节。

    1. 当地警察局或其网站上查询。

    1. 可考虑在合约中加入如下条款:卖方向买方保证,据他所知,所交易物业没有发生过令买方可能感到惊恐或恐惧的事,包括谋杀,自杀,鬼屋等。” 这样一来,卖方就有义务告知买家实情的真相。若卖家没有如实相告,事后你发现了,就可以诉诸法律。

    1. 相信自己的直觉。在看房的时候,房子给人的第一直觉很重要,若是此屋让自己觉的浑身不自在,但却一时找不出原因所在,建议你好还是另寻目标。毕竟房子不只是一笔固定资产,也是自己心灵的栖息场所,必须保证在自己的居所中是身心愉悦的。
     
  6. 方志勇

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    卡尔加里中小学教育体制

    尔加里义务教育(1到12年级,小学Primary、初中Junior high和高中Senior High)阶段的学校大体上可以分为三类:公立学校(Public)、教会学校(Catholic)和私立学校(Private)。其中,公立和教会学校一般是学费全免的。



    公立学校:公立学校是由卡尔加里市区教育局(Calgary Board of Education)掌管,其经济来源主要是当地的地税,也有省政府和联邦政府的赞助,由于有政府经费作支持,教学资源及设施配套尤其是师资力量相对雄厚,是大多数当地居民的选择。另外,还有一种特许公立学校:类似国内的实验学校,学生需通过考试选拔,交纳一定的费用(包括校车费)总和大约在$3000刀左右。


    教会学校:除了公立学校外,在加拿大也有特别教育局(Separate School Board),这些学校通常与一些宗教有关。如在卡尔加里,就是天主教教育局(Calgary Catholic School District CCSD),学习要求与公立学校类似,但课程中包括一些宗教教义的教导。教会学校资金充裕,教学设施、环境相对较好。


    私立学校:私立学校都有特定的教育目的和教学计划,学校收取一定的学费和其它相关费用,在Calgary,一般私立学校的学费在$8000-$15000之间,加上还会组织很多课外活动、捐助活动等,进私立学校的成本相对较高。这些学校通常提供丰富的大学学前课程及较低的教师学生人数比例。 希望进入这类型学校的学生需要经过严格的考试及面试,有计划申请此类学校的学生需要有很好的英文能力及在校成绩。

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    学区选择

    学区房!学区房!学区房!是华人家长永远最关心的主题。

    不过在此先要做一声明,加拿大学区房的概念和国内还是有区别。在国内,一般是你是这个房子的产权所有者,你的孩子才有机会上房子所属的那个学校;在加拿大,你只要是住在那个学校的学区就行,不用非得是自己买的房子,租的也行,即使是租个地下室,拿着租房合同也能上所在学区的学校。

    私立学校对所有人开放,但需要选拔,所以没有所谓的学区的问题。这里讨论的学区主要是针对公立学校而言。

    个人认为一个学校的所谓的好与不好,除了学校的教学和管理水平,主要是生源决定的,古今中外,概莫能外。私立学校和公立学校里的特许公立学校之所以成绩好,是因为他们能在更大的范围内挑选优秀学生。

    在卡尔加里的高中中,也很难找到没有特殊Program (如French Immersion、Spanish Immersion、德语双语、IB和AP)的好高中,是因为这些有特殊Program的学校,都在很大程度上挑选了优秀学生,比较好的例子就是华人比较关注的两个公立高中Winston Churchill和Western Canada主要就是因为有IB项目。

    回首自己教育孩子的经验,个人认为家长的作用和所住社区的风气比具体学校更重要。加拿大中小学的学校教育不如国内学校抓得紧,如放养,比较宽松,学好学不好主要靠自己,这样家庭的熏陶(家长以身作则)和对教育的重视程度就显得格外重要;好的社区,父母普遍教育程度较高,比较重视教育,和孩子同校的孩子的学风就好;这样孩子学习习惯培养得好,同学有教养,孩子的学业就不会有大的偏差。

    所以,综上所述,个人认为学区房的选择重点是在小学初中阶段。就小学和初中来说,一般所在社区好的,生源也好,学校的排名就靠前,所以可以认为好社区就是好学区。


    如果你有时间又想具体了解每个区的状况,可以去city的网站查社区详细资料。能看到区里人口组成,移民比例,种族,出租比例,家庭平均收入等。


    西人学校和华人聚居学校的选择

    这里有两种观点:一种是建议孩子上西人孩子为主的学校,这样能更好的融入西方社会,更好的学习英语;另一种是建议孩子上华人聚居的学校,这样学校里华人孩子多,学风好,同时可以找到好伙伴。

    我们是孩子上初二的时候来的,一开始是第一种观点,就把她送去了一个西人学校,学校里除了一个香港来的,就她一个中国人。一开始还好,老师和同学对她都很热情,可时间长了,可能由于文化和语言的问题,和同学无法深入的沟通,没什么真正的朋友,渐渐显得有些孤僻,和她妈妈商量觉得不是办法,就把她送到华人孩子比较多的Tom Baines,就适应的较好,有相似背景和文化的孩子一起,人也比以前开朗快乐些。孩子和大人一样,甚至比大人更需要和自己在精神层面相接近的朋友,所以这也是家长选择学校的一个重要参考因素。

    当然这只是我的个人经验,每个孩子因人而异,只有自己的父母最了解 (或者说应该是最了解的)自己的孩子,需要根据自己孩子的实际情况做出选择。借用我看到一篇文章的一段话:“甭管多么有钱有势的父母,想要把孩子培养成精英,都意味着在十几年里持之以恒地投入无法由他人代劳的海量时间和巨大心力。上千万的学区房和几百万的私校学费,看似可以把孩子放在一个比较靠近终点的起跑线上,但真正的起跑线,却是一方面能够与孩子保持稳定的亲密信任关系、但另一方面也能勇于[承担责任、守住界限]的父母和师长。”


    如何查找房子所在的学区

    很简单,打开卡尔加里教育局的网站cbe.ab.ca,在首页点击标题栏Schools,在点击 Find a School按钮,在展开的页面中,输入所要查找房源的地址,该地址所对应的小学、初中和高中就会在地图上显示出来。有时不止一所要对应的小学或初中,这要根据各个学校的学位来安排了。反过来,找到想要让孩子上的学校后,也可以查这个学校所对应的社区。一切都是公开、透明的,这也是我喜欢加拿大的一大原因。当然,要得到最准确的学区信息,最可靠的方法是去学校或者教育局核实。


    IB和非IB

    IB课程全称为国际预科证书课程(International Baccalaureate Diploma Program,简称IB课程),是由国际文凭组织为高中生设计的为期两年(高中十一和十二年级)的设置的大学预科课程。IB课程不以世界上任何一个国家的课程体系为基础而自成体系,广泛吸收了当代许多发达国家主流课程体系的优点,涵盖了其主要的核心内容。因此IB课程体系即具有与世界各国主流教育课程体系之间的兼容性,又有自己教育理念发展下的独特性。IB课程分配在六个基础学科领域里,学生既要学习科学科目,又要学习人文科目。所有参加文凭项目的学生,必须在这六个学科组中每组选一门课程进行学习。每一门课程又分为高级课程和普通课程。 IB课程是富有挑战性并享有较高承认度的较难课程,它为学生进入大学学习并取得学位证书做准备。

    还是那句老话,选不选IB要根据自己孩子的实际情况,没有所谓的好与不好,只有适合不适合。IB课程要求比较严格,学风也相对要好,作业和课外活动很多,竞争也比较激烈,相对普通班的学生拿到高分较难,要取得好成绩,也要起早贪黑,一点也不比国内轻松。如果孩子学习基础较好,比较自觉,有毅力可以选。但进了IB也不是就保你一定进名校,最后还是看成绩。如果没把握,还不如读普通高中课程,更容易拿到好成绩,一样考好大学。


    卡尔加里教育局下分五个大学区,基本每个学区都有一所中学提供IB课程,有:,Sir Winston Churchill,,Western Canada, John G. dirge baker , Henry Wise wood, 和Lester B. Pearson。这几个学校IB课程设置各有侧重。




    卡尔加里学校排名

    对于许多家长来说,光知道可以上哪所学校还不够。还希望知道该学校的水平 到底怎样。出于可以理解的原因,市教育局并没有也不鼓励对学校进行排名。但可以从Fraser Institute网站上查到阿尔伯塔省小学和中学的排名供参考。
     
  7. 方志勇

    方志勇 卡尔加里地产经纪

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    值得收藏!卡尔加里住宅房型大全


    房产扫盲贴:卡尔加里的房屋类型

    记得刚从北京来卡尔加里时,住惯了火柴盒鸽子笼般的公寓,对这儿的房子类型一头雾水,眼花缭乱分不清。
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    今天老方就给大家系统整理一下,让大家对这儿的住宅类房屋类型有个比较清晰的认识。内容比较多,怕大家看糊涂,首先整个目录,省得看完了你还是一脸萌佰。

    [​IMG]

    一、首先按产权分类,有自由产权(Freehold)和共管产权(Condominium)两类。

    (一)自由产权(Freehold):

    (二)共管产权(Condominium):

    二、第二种分类是根据房子的结构,可分为独立(Detached)、半独立(Semi-detached)和非独立(Attached)三种。

    (一)独立式(Detached)

    1.一层(Single Level)独立屋:

    1) Bungalow─平房。

    2) Raised Bungalow-加高平房。

    3) Bi-level-两层平房

    2.错层(Split Level)独立屋:

    1) 3-level Split-3错层

    2) 4-level Split-4错层

    3) 5-level Split-5错层

    3.多层(Multiple Storey)独立屋

    1) 1 and 1/2 Storey-1层半

    2) 2-Storey Split-二层+错层

    3) 2-Storey-二层

    4) 2 and 1/2 Storey-二层半

    (二)半独立式(Semi─detached)

    1. Villa Bungalow

    2. Semi-detached Bungalow and 2 Story

    (三)非独立屋(Attached)

    1. Townhouses

    1) Row Townhouses

    2) Stacked Townhouses

    3) Cluster Townhouses

    2. Apartments- Condo─公寓

    1) Corner Apartment

    2) Loft Apartment

    3) Penthouse Apartment

    3.其他

    1) Duplex
    2)Triplex
    3) Fourplex
     
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  8. 方志勇

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    一、首先按产权分类,有自由产权(Freehold)和共管产权(Condominium)两类。
    (一)自由产权(Freehold):
    屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等,当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案(出租房屋例外),而室外部分的搭建,改变房子的用途(如作商业用)则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。

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    (二)共管产权(Condominium):
    住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司,所以换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。

    不过,这里有两个误区需要澄清,第一个是从房屋的结构和形式就可以判断房屋的产权形式,比如认为独立屋就是自由产权,其实Condominium只是一种产权形式和房子的外观没有必然联系,一个独立屋或者一块空地也可能是共管产权。另一个误区是共管产权只存在于住宅类地产里,其实商业、工业、零售、娱乐领域也有共管产权。真是“房不可貌相,产权不可猜量啊”。

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    自由产权和共管产权也可以简单理解为“没人管”和“有人管”,自由产权好比是自雇,有自由,但啥都自己操心,辛苦点儿,而共管产权相当于有单位,自己管好自己那摊就行,其他的有单位担着,乐得自在,但不自由,还要交好多劳保(管理费)。
     
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    二、第二种分类是根据房子的结构,可分为独立(Detached)、半独立(Semi-detached)和非独立(Attached)三种。
    (一)独立式(Detached)。
    一般是指独门、独户、独院的住宅,不会与其它建筑物有任何连接。业主拥有独立产权,独立性、隐私性好,和临居房子不相连,活动空间大。和Condo与镇屋不同,独立屋一般没有管理费。但房屋保养及维修费用,冬天扫雪,夏天剪草,前后院景观设计、种花养草等,都需要屋主承担支付。


    独立屋(Detached)按房子的层数可分为一层、错层和多层三类,每类又可细分如下:

    1.一层(Single Level)独立屋:
    1) Bungalow─平房。
    通常地面只有一层,主要房间如卧室、家庭厅、厨房等均在一层。Bungalow曾于五、六十年代在美国、加拿大流行,是典型二战后的产物,因为它造价经济、设计简约、施工方便,很符合那个时代的需求。通常地下室部分常有分门出入,便于分租,适合自住和以房养房的业主,但是,由于占地大,近期新建的平房很少,所以,市场上的平房大多比较旧。[​IMG]


    2) Raised Bungalow-加高平房。
    这个没啥好解释的,就是把地下室加高了,主层好像吊在半空。注意这个和下边Bi-level的区别在于,它进门和一般Bungalow一样,是起居室,Bi-level一进门就是楼梯。


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    3) Bi-level-两层平房
    Bi-level分为主层和地下室两层,地下室半截在地面以上,其特点是一进门就是楼梯,一半通向上层,一半通向地下室。

    主要优点是:

    • 卧室客厅餐厅在同一层,起居饮食都可以在主层完成,对于行动不便的老人或者残疾人来说比较方便。

    • 地下室和主层面积相当,且有一半在地面以上,所以通风好,光亮,可以修分门出入,有分层出租的可能。

    主要缺点是:

    • 卧室、起居室、厨房、餐厅都在一层,私密性差。适合有老人的家庭。

    • 通常占地面积都比较大,所以建筑成本也比相同面积的2 STOREYS 要高很多。

    • 由于占地大,所以后花园相对就变小,如果后面盖个车库就更小。不过对于不喜欢打理院子的人来说,这是个优点。
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    2.错层(Split Level)独立屋:
    这类复式住宅是在平房基础上演变而来的,其实是Bungalow往Detached House演化的一种类型,介于Bungalow往Detached House之间。通过错半层的功能设计,使得一栋建筑物里面呈现三层、四层或是五层的格局,所以空间上一般感觉很大,房间很多。基本上每半层平面都有一个变化,借以划分不同的建筑使用空间,分别有独立的卧室,洗手间等,可以互不干扰。但采光一般不是太好,而且感觉弯弯绕很多,有进迷宫的感觉。由于它的空间变化丰富,也曾在六、七十年代流行一时,现在仍常见于一些度假别墅(cottage)。错层的层数有3、4或5层。根据错层表现的方向,有back split, sidesplit, front split之分。


    1) 3-level Split-3错层


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    2) 4-level Split-4错层


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    3) 5-level Split-5错层
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    3.多层(Multiple Storey)独立屋
    1) 1 and 1/2 Storey-1层半
    主层+一阁楼,构成了一层半,房子三分之二的面积在主层。


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    2) 2-Storey Split-二层+错层
    主层之上只有一部分建了二层,但不同于错层的半楼梯,通往地下室和二层的楼梯是全楼梯。

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    3) 2-Storey-二层
    为最常见一类房型,一层和二层面积相当,典型特点为地表层(mainfloor) 为主厅(living room),厨房及饭厅(diningroom),上层是卧室(bedroom)及卫生间(bathroom),若有地下室,可由主厅通向地下。

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    4) 2 and 1/2 Storey-二层半
    二层楼+屋顶阁楼。

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    (二)半独立式(Semi─detached)
    两个形式类似的房子共用一面墙,两个房子通过这个墙或左右或前后相连,但一般是在左右,所以这种房子一般也叫Side-by-sideproperty或SxS property。在中国一般称为:双拼别墅。这种住房拥有独立屋的很多优势,而且相对便宜。[​IMG]


    半独立屋(Semi-detached)也可分为:

    1. Villa Bungalow
    是两个拼在一起的Bungalow,和下边Duplex的区别是Villa一般都带Walkout的地下室,并且一般都对着高尔夫球场或者公园,有比较好的View。所以价格也相对较贵。我所在的Hamptons小区就有许多这样的Villa,价格在80-90万加元左右,一般老人买的较多。

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    2. Semi-Detached
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    Semi-detached Bunglow

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    Semi-Detached TwoStory
     
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    (三)非独立屋(Attached)
    是指一个房子有两个或两个以上墙与其他房子共用。比较典型的是Townhouse(叫排屋或镇屋),在国内一般也叫联排别墅。但一排镇屋两头的房子属于Semi-detached。

    按上述分类的房子,可以是一层也可以是多层。


    非独立屋(Attached)可分为Townhouses和Apartments,以及Triplex和Fourplex.

    1. Townhouses
    一排建筑物至少有三件以上的单位,左右或是前后相连。传统镇屋大多是两层高,也有三层高。镇屋这种房产类型与独立屋和半独立屋有一些相似点,也是“一家一栋”,不过镇屋是一种多套住宅并联在一起的联排住宅,且与左邻右舍共用外墙。有车库和停车道(有的没有)。独立性、隐私性不如独立屋和半独立屋。有的镇屋有管理费,有的没有(Freehold)。房屋保养及维修,冬天扫雪,夏天剪草等费用,视管理费而定。也是按面积大小收取管理费。根据其排列方式的不同,可分为排式(Row)、叠式(Stacked)和聚集式(Cluster)三类。


    1) Row Townhouses
    也称“排屋”(Row House),这种房屋两侧都和相似的房屋相连。一排房屋从几户到几十户。 镇屋结构比较单一,多数是三层,有地下室或半地下室,带一个后院的。

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    2) Stacked Townhouses:
    叠式镇屋。在一排建筑物中,一个单位是位于另一个单位之上的,一般三层或四层高,常见于人口密聚区,因地皮紧张而产生的一种镇屋形式。这类镇屋通常没有自己的院子。


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    3) Cluster Townhouses
    像一个矩形被分成了四份,每套房子各占一角,叫聚落式镇屋。


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    2. Apartments- Condo─公寓。
    一般是指高层住宅大厦,常集中在市区或交通方便的十字路口。这类住宅一般面积有限,而康乐设施丰富,适于小型家庭。业主拥有自己的居住空间,并与其它住户分享公寓公共和公用设施,譬如走廊,建筑周围绿地,游泳池和娱乐器材等,公寓业主透过物业管理公司来管理公共空间和共同实施,交付维护费,支付物业的各种账单。

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    其中有三种公寓比较特殊,值得单独拿出来说一下:

    1) Corner Apartment
    位于公寓楼的一角,相比其他公寓,有两边对外,有更多的采光和通风,视野好,一般阳台也大。所以该类公寓比一般的公寓要贵。

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    2) Loft Apartment
    一般很大,空间开放,一般没有内隔墙,屋顶较高,暴露式的管道、梁柱。大多是由非住宅的商业或工业建筑改造而成。一般为一层,但部分空间可做二层。

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    3) Penthouse Apartment
    在世界各地,顶层公寓(Penthouse)都是奢侈品的代名词。这些处在世界各大都市之巅的豪华居所,结合了最好的风光、最佳的地段、最私密的空间和最高的位置。


    顶层公寓就像蛋糕上的樱桃一样——是建筑物的精华所在——既荟集了买家所能想象到的各种豪华设计和功能,同时也是开发商展现其实力与风格的最好场所。




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    3.其他
    1) Duplex
    就是在一个建筑内有两个独立的单元,一般一个叠在另一个之上。

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    2)Triplex
    相对于双拼Duplex, Triplex就是在一个建筑里有三个相对独立的单元,Fourplex以此类推。
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    3) Fourplex

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    当然还有Fiveplex,Sixplex…因为不属于住宅类建筑,不在这里讨论。


    好了,到这里关于房屋的类型老方讲得差不多啦,感觉如何?反正不管你糊不糊涂,我是糊涂了。
    以上分类,未必准确,并且市场上还有许多房型也没有囊括在内,有什么不当或补充之处,请不吝赐教。
     
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    加拿大房产证:你可能不知道的秘密!
    2017-05-21 方志勇 卡城老方房地产
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    加拿大房产证:你可能不知道的秘密


    在加拿大拥有自己的房产,在自家后院的地上剪草、种花,在躺椅上享受午后的阳光,相信是许多移民朋友的愿望。但因为国情不同,所以在加拿大动手看房、置业安家之前,最好弄清楚一些基本概念。


    一、你手上的房产证就是一个产权调查结果而已?
    许多在加拿大买了房的人,房屋交接以后,也从律师那儿拿到了房产地契文件,但会有个疑问,怎么文件里没有房产证呢?问律师,律师说那个印着Land TitleCertificate的纸就是啦。想起我们中国的房管局发的烫金绣面的大红本子,许多买家或许会问:What?咱们辛辛苦苦攥了点钱买了个house,他们加拿大连个像样的房产证都不给发!!!

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    对哒,在加拿大是没有严格意义的所谓“房产证”一说的,每个省都有其独立的地产所有权计算机登记数据系统(托伦斯业权登记注册系统 Torrens System)。我们所在的阿尔伯塔省也是采用托伦斯业权登记注册系统。

    在加拿大,如果你买了房子,你的律师会负责给你去Land Title Office登记产权,收到证书(Land TitleCertificate)后会转给你,样子就是一张普通的纸,上面有房子的信息、注册日期和你的名字等,大不了用粉红对纸给你打印出来。不过,这个“房产证”反映的只是某个时间点的产权调查(Title Search)结果而已,任何在目标地产中有通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方都会在产权证中出现。此文件只证明在搜索日之前的房产所有权,并不代表此日之后的情况。但是由于托伦斯业权登记注册制度的确凿性,只要产权的注册登记人不变,在以后任何时候的搜索结果都是唯一的。所以房屋买卖中出示这个“房产证原件”的意义非常有限,有经验的人士都会只提取上面的识别信息如LINC Number或TITLE Number,然后做自己的产权调查。说到这儿,大家明白了把,今后买到房后没有拿到正式的房产证也不用着急啦,大不了自己或找人做一个烫金红绣的挂在墙上,算是一个念想;)

    而中国采用的是地产所有权登记制度(或称产权证系统 Deed System)。中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。在中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。这小红本本,沉甸甸,亮闪闪,拿出来倍儿有面儿,足见我们中国对“私有财产”的高度重视:)哪像这加拿大,咋这朴素呢,一点儿都不高大上,处处显出了加国人民豪爽粗放、不拘小节的个性。

    下图是一个阿尔伯塔省“房产证”的样本。




    二、你房产的所有权其实归伊丽莎白女王她老人家,你只是个佃户?

    对啦,你没看错。加拿大私人购买的房子,土地所有权仍然是The Crown, 我们只是"tenant"。

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    加拿大现为英联邦的一个成员国之一,仍保留着英王是加拿大国家元首的名义,在土地问题上,也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样,最终所有权均属于英王。
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    不看不知道,花了成千上万的银子买的房子,土地产权最终的拥有者不是俺们,是远在千里之外的女王她老人家。
    那我们买到的是什么呢?这就要谈到加拿大的三种土地产权:

    1.Fee Simple: 也叫freehold estate,可理解为永久自由拥有权,是最常见的所有权种类。所有者对土地拥有绝对自主权,可以自行决定如何使用。此权利是无限制的,可以继承,直至所有者决定出售过户为止。

    2.Leasehold Estate: 租用权,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。这种产权一般适用于一些性质比较特殊的土地,比如原住民保留地或者国家公园等。位于国家森林公园内的班芙小镇的房子就属于这种产权。这些类型的土地是不能买卖的,如果想使用,就只能使用Leasehold的方式,租用一段时间。

    3.Life Estate: 这类所有权一般用于有特殊背景的所有者,政府给予使用者土地或房产的使用权,此权利不可继承,在所有者去世时同时失效。


    我们在加拿大买的房产,绝大多数是Fee Simple, Fee的意思是该土地可以继承,Simple的意思是对继承人是没有条件限制的,也就是产权人可以指定任意人继承。Freehold是土地上的最大拥有权,无任何附加条件的绝对继承权。但该权利内容有一定的保留条件,比如采矿权与兴建道路的权利等”,这里的一定保留条件仍然属于Queen或者说是Crown,因此永久自由拥有权并不完全等同于所有权(ownership of the land)。英王是土地所有者,我们买到的是一个永久的对土地的使用、买卖、处置权利。虽然和完全的土地所有权相比还差那么一小丢丢,不过大家伙儿也不用太担心啦,女王她老人家年纪那么大,隔得又那么远,而且家大业大,不会大老远跑来要回她的地滴。






    三、此联名和彼联名,结果大不同?
    联名拥有房产是非常普遍的现象,不过好多人并不清楚,在加拿大做地产登记时有两种不同的联名方式,一种叫JointTenancy,一种叫Tenants in Common,两种联名方式,其法律意义,有很大的不同。

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    在加拿大做地产登记时,所有权登记类型可细分为三种:

    1.Sole Ownership: 独有权。指地产(Land Title)登记时只有一个人的名字,所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权。

    2.JointTenancy: 可翻译为共同共有。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记,主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。此类所有权的特点是,所有人对土地享用同等权利和利益,但此类财产不可分割,如果其中一位所有者去世,另一位或几位所有者自动继承其所有权。

    3.Tenancy In-Common: 可翻译为按份共有,有点类似股份公司的意思。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记,多为没有亲属关系的投资人合伙购买一处地产。登记时可以按投资百分比分配份额,所有者可以转让自己拥有的份额,此类型的所有者去世时,其它所有者没有自动继承其所有权的权利。
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    三种地产登记方式对以后的财产继承和财产处理上有不同的意义,当然这属于具体的法律问题了,最好和律师咨询详细的意见。


    四、即使你享有房子的独有产权,还有个Dower Rights让你卖不了房?
    什么是Dower Rights(寡妇权利)?这是早年英国法遗留在加拿大的一个法律概念。这个权利的意思是丈夫去世后,妻子对丈夫的财产享有终生的使用权。其目的主要是防止在丈夫死后,孤儿寡母被迫流落街头。这个权利后来扩展到也适用于鳏夫。目前加拿大大部分省份已经终止了该法的实施,但在阿尔伯塔省确依然有效。配偶所有权是我们在买卖房屋时经常面临的情况。通常在土地所有权状上只登记了一个人的名字,而所有人处于合法婚姻的状态下,无论是婚前还是婚后买的自住房,配偶都有居住权。所以这个房子的再处理,比如出售出租再抵押等都需要配偶签字同意。此权利无关房屋的财产价值和分配,而是体现和保护配偶的居住权,防止房产所有者在不告知配偶的情形下擅自出售房产而导致没有登记名字的一方无处居住。
     

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  16. 方志勇

    方志勇 卡尔加里地产经纪

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    卡尔加里
    卡尔加里,那让人眼花撩乱到土地用途(Land Use)
    2017-05-23 方志勇 卡城老方房地产

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    各位看官,你知道你买的房子的土地用途吗?比如说是R-C1、R-C2还是R-C1N。有些人可能很清楚,有些人可能连想都没想过这个问题。好,那就让老方给你们说说这些让人眼花缭乱的土地用途,让大家心里有个数。

    首先,怎么才能知道自己的房子的土地是啥用途呢?很简单,点击这个链接,输入你房子的地址,你房子所在的地块的土地用途、你的房子申请过什么建造许可、你所属的警区及社区就一目了然啦。现在你已经知道了你房子的土地用途,比如说R-C1或者R-C2,那这些代号是啥意思呢?各位看官不用急?且听我慢慢道来:

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    加拿大土地实行分级分区(Zoning)管理,在购买土地进行投资前,需要详细准确的了解土地的分区情况和未来的分区规划,避免购买到分区不适合投资用途的土地。


    一、土地分级管理
    加拿大土地分区规划,主要分为省级、地区级和市级三个级别。

    省级规划:加拿大各个省有自己的土地利用规划框架(Land UseFramework,或Land Use Planning Framework,Land UsePlanning Policy Framework),主要用于划分城市和农村地区的界线,强调保护农业用地,提高城市建筑容积率和城市土地利用率等。

    地区级规划:地方政府制定该地区的土地利用大纲(Official Plans,或ComprehensiveCommunity Plans,或General Municipal Plans,或Official CommunityPlans),由省政府批准后,并指导地方政府相关工作。

    市级规划:省政府授权市级政府制定土地分区管理法(Zoning Bylaw),非常详细和具体,具有强制性。


    二、城市土地分区
    加拿大各个城市的Zoning Bylaw。城市土地规划和地块分区的主要目的在于:维护公众的安全、健康和利益;保护环境和控制交通;维持现有景观、保持土地和建筑物的价值。Zoning Bylaw对每一小区,地块的大小、宽度、建筑物的高度和建筑面积以及与地块的比例关系等,都有相应的的要求和限定。

    Zoning Bylaw通常将土地划分为若干功能区域,在City of Calgary的土地控制规划(Zoning Control)中,通常用一些代码来表示土地的性质,如:

    住宅区(Residential district,代码R)

    商业区(Commercialdistrict,代码C)

    工业区(Industrialdistrict, I)

    市中心区(DowntownDistrict,代码CC)

    特殊目的区(Special Purposedistrict,代码S)

    直接控制区(Direct Control,代码DC)

    这些功能区域在空间上可以不同,也可能相互交错。各个城市编码可能不同。

    当然这些功能划分并不是一成不变的,可以根据发展需要转换用途,转换用途前,需要向政府申请审批,申请变更(Rezoning)。需要注意的是,加拿大的中长期土地发展规划通常为5-10年,并且申请土地用途转换的手续和步骤繁琐,从递交申请到最终审批通过并转换用途的时间通常需要好几年。


    三、各功能区域的细分
    每个功能区域,又进一步分为若干种类。以住宅区为例,可细分为:
    R-C1
    Residential - Contextual One Dwelling District
    R-C1在已开发区域,主要用来建独立屋

    R-1
    Residential - One Dwelling District
    R-1在开发区域,主要用来建独立屋

    R-1N
    Residential - Narrow Parcel One Dwelling District
    R-1N在开发区域主要用来在细小地块上建独立屋,独立屋内可含一个套房(secondary suite)。Secondary Suite是指在一个住宅单元内(可在地下室、车库或花园)建的额外的带独立卫生间和厨房设备的套房,下同。

    R-1s
    Residential - One Dwelling District
    R-1s-在开发区域主要用来建独立屋,独立屋内可含一个套房。

    R-2
    Residential - One / Two Dwelling District
    R-2-在开发区域用来建独立屋、复式或双拼房,如果建独立屋,独立屋内可含一个套房。

    R-2M
    Residential - Low Density Multiple Dwelling District
    R-2M 在开发区域用来建低密度住宅,形式包括复式(Duplex)、双拼屋(Semidetached)、排屋、半独立屋

    R-C1L
    Residential - Contextual Large Parcel One Dwelling District
    R-C1L是指在已开发区,用来在大地块上建独立屋

    R-C1Ls
    Residential - Contextual Large Parcel One Dwelling District,
    R-C1Ls是指在已开发区域,用来在大地块上建独立屋,独立屋可包含一个套房。

    R-C1N
    Residential - Contextual Narrow Parcel One Dwelling District
    R-C1N是指在已开发区域,用来在细小地块上建独立屋,独立屋可包含一个套房。

    R-C1s
    Residential - Contextual One Dwelling District,
    R-C1s是指在已开发区域主要用来建独立屋,独立屋可包含一个套房。

    R-C2
    Residential - Contextual One / Two Dwelling District
    R-C2在已开发区域用来建独立屋、复式和双拼屋。如果是独立屋,可包含一个套房。

    R-CG
    Residential - Grade-Oriented Infill District
    R-CG是指主要用来建排屋但也允许建独立屋、复式和双拼屋,如果建独立屋,可包含一个套房。

    R-G
    Residential - Low Density Mixed Housing
    The R-G 是指在市郊未开发位置(suburban greenfield locations )用来建低密度住宅混合区,形式包括独立屋、复式、双拼屋、农舍式别墅和排屋,每种房屋都可包含一个套房。

    R-Gm
    Residential - Low Density Mixed Housing
    R-Gm是指在市郊未开发位置(suburban greenfield locations )用来建低密度住宅混合区,形式包括双拼屋、农舍式别墅和排屋(但不包括独立屋),每种房屋都可包含一个套房。

    R-MH
    Residential - Manufactured Home District
    R-MH 用来建移动房屋公园

    以上说明只是概括性的,具体到每一种分类,卡尔加里市土地用途管理法(Land Use Bylaw)有非常详细到规定和限制,比如说R-C2就规定:如果建独立屋,地宽必须大于7.5m,9.0m才允许建套房(SecondarySuite),13m才允许建复式(Duplex)和双拼(Semi-detached)等。若感兴趣可以点击链接,参照 Land Use Bylaw 1P2007,仔细研究。

    综上所述,买房时一定要想好,了解标的房屋的土地用途是否和你要买的房子的主要用途相符。比如说你想买个房建个SecondarySuite出租或者想翻盖成复式或双拼房,你就要买R-2或R-C2的地块,因为R-1和RC-1土地是不允许盖SecondarySuite或者双拼的,除非屋主去政府申请重新分区(Re-zoning)。但是通常这个程序要花费很长的的时间,因此大部分需要建Secondary Suite或者双拼的买家不会买R-1再申请改分区,而是直接购买R-2的土地或R-C2的房子。

    好啦,今天先讲到这里。以上内容也许有疏漏或错误,请不吝指正,多谢!


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  17. 洗地毯Sam

    洗地毯Sam 园友

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    信息量好大,慢慢学习。谢谢!
     
  18. 方志勇

    方志勇 卡尔加里地产经纪

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    哈哈,take your time:)
     
  19. 方志勇

    方志勇 卡尔加里地产经纪

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    卡尔加里,如何选择一个好社区?
    2017-05-25 方志勇 卡城老方房地产 卡城老方房地产
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    功能介绍 这是一个“三心二意”的房地产经纪人;)用诚心、耐心、热心,全心全意为您服务,帮您找到称心如意的房子。服务范围包括为客人买房,卖房,出租物业管理,提供免费房屋买卖咨询,系统介绍本地学区,社区,房地产知识。服务卡尔加里市区及周边地区 。


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    买房对大多数人来说都是人生中的一件大事,需要下功夫研究和慎重做决定,要考虑的因素很多,除了房屋自身的条件,如价格、房屋类型、布局、结构、朝向等,还要考虑房子的周边环境,如房屋所在的地段、环境、交通情况等等。其中地段是一个非常重要的参考因素,正如投资大师李嘉诚的名言:决定房地产价值的因素,是地段,第二是地段,第三还是地段(原来重要的事儿说三遍是从老李这儿来的:wdb17:)。而地段的优劣往往取决于周围社区的好坏,所以买房前,一定要先了解标的房子所在的社区。那么社区好坏怎么来衡量呢?下边咱们就这一话题简单做一讨论。


    一个社区的好坏,在我看来可以由以下几个方面判断:


    一、人
    社区是为人建造,由人居住的,所以一个社区的人口素质直接决定了社区的质量。所[​IMG]以要调查房子所在社区的人口组成、就业、收入、教育程度、年龄、种族构成等等。该社区的教育程度和平均收入是否较高?是单一族裔组成,还是各个族裔比较均衡?社区内什么族裔为主,是否可以和睦相处也需要考虑。是年轻人比较多还是老年人居多?都会影响社区的质量。

    在卡尔加里可以到这个网址(http://www.calgary.ca/CSPS/CNS/Page...Community-Profiles.aspx)下载每个小区的社区人口和社会经济统计资料。

    二、房屋状况

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    要观察小区内房屋整体状况。首先是房屋类型是否统一,房屋是单一类型独立屋,还是各类房屋都有。如果全部是独立屋,可能小区的房价比较高,未来房屋的增值性比较好。如果小区里房型比较混杂,既有独立屋,又有半独立屋或是镇屋,还有公寓。那么这个小区居住的人员就比较混杂,小区的治安就不会太好。第二要观察社区内房屋普遍保养水平。如门窗、屋顶、外墙装饰和花园的养护等,可以显示出居民素质和生活水平。如果普遍性比较得体和勤于保养,则说明居民大多很享受自己的生活,注重生活品味,并有经济实力修整自己的花园。

    三、自然环境

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    社区自然环境要好。美丽的自然环境主要体现在地势地貌上,或湖泊小溪,或河谷树林等等。一般有这些地势地貌的小区,房价普遍较高,也比较容易增值。比如小区里有湖的ArbourLake小区等。但也要注意,如果小区里有高尔夫球场,当然会使房屋增值,但有可能会被开发,这样就会降低社区的质量,对房屋价值影响就比较大,比如卡尔加里东北区的HarvestHills小区。

    另外要注意小区周边有没有污染源。包括有没有飞机场、铁路、轻轨和高速公路等交通设施产生的噪音,噪音的频率和程度是否在自己可以接受的范围之内。还要注意注意周围有没有高压线、大型工厂、垃圾场、医院、学校和商业中心等,这些因素都有可能会影响房屋在市场中的价值,影响社区的日常生活。



    四、人文环境


    硬件上社区内不但要有居民公共服务设施,还要有生活活动场所及设施。如教堂、中小学、幼儿园、社区中心、图书馆、商、公园、运动场,包括游泳池、溜冰场、网球场、冰球场、棒球场、高尔夫球场等;

    软件上主要看社区是否有良好的社区邻里关系和生活秩序,社区是否经常组织文化或社区活动,社区治安是否良好,社区的人是否都爱惜这个社区的设施。

    关于卡尔加里各个社区活动的通知和社区的介绍可以到这个网站(http://www.calgaryarea.com/index.ph...学区,可以到卡尔加里教育局的网站cbe.ab.ca,在首页点击标题栏Schools,再点击 Find a School按钮,在展开的页面中,输入所要查找房源的地址,该地址所对应的小学、初中和高中就会在地图上显示出来。


    除了比较容易在网上寻找的一些资料,更多的信息则需要亲自在社区内体验一下。买房前到社区转转,考察下周边的便民设施是否齐全,跟邻居聊聊天,看看人群是否待人友善等。


    以上是关于决定社区质量的四个方面,当然还有好多其他因素要考虑,比如交通、社区变化趋势、区域发展规划等,在此不一一赘述。而且好与不好只是相对的,每个人有不同的喜好和判别标准。相信各位看官都有自己的标准,这里的分析只是供您参考。


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    最后编辑: 10 小时前