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卡城老方聊房产

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-05-31
#21
加拿大买房,律师的作用?
2017-06-01 方志勇 卡城老方房地产

在加拿大买房子,买方下了OFFER并被接受后,之后房屋交接的过程一般是由律师来做的。那么律师在买房过程中到底都做些什么呢?

一、审核买房的所有文件

确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理,保护委托人的利益。虽然因为文件的文本都差不多,很标准,律师只是按照流水一样的作业,但这也是必须由律师来做的一个步骤。





二、进行产权调查(TITLE SEARCH)

查明该物业的注册业主以及有记录的负债问题,例如土地所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,路权是怎样的,是否拖欠地税和其他费用,房子的银行贷款是否还清,当地政府是否发出通知说这个房产有问题等等。审核过调查结果之后,您的律师将向卖方的律师发函,指出在交接日期之前或当天必须解决的若干问题。关于产权调查情参考另一篇微文--加拿大:产权调查的门道




三、账目交割

卖房者与买房者之间尤其是二手房必然涉及一些账目的交割,如地税、水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等,买家、卖家的律师就会在房屋交割前,为委托人做好相关的交接工作,算出来各种应该由卖家支付的费用,然后从买家应支付的房款中扣除。您的律师将联络当地物业税办事处,计算你应当承担的地税和其他费用并准备相关的法律文件、室内建筑水电及煤气等部门或公司,了解卖方已为物业的各种帐单付了多少账。律师还会调查卖方是否有接收过市政府发出有关房屋出现问题的通告,或是否存有与物业有关的其他问题。

四、房屋过户交割

银行在交房之前的几天才会放款到律师的信托帐号, 律师在准备好所有文件之后就会通知买方到律师楼去签字。在交房(Completion Date)的当天, 买卖双方的律师会向产权局(Title Office)进行交割, 完成房屋业主的更名登记手续,产权一经交割完毕您就是房子的主人了!

既然律师的作用这么重要,那么律师什么时候介入最合适呢?

有人会说是在offer被接受之后,有人会说是在房产交割时,我的答案是最好在你确定购买意向之后,签订购买协议之时,聘请律师。这样,你的律师可以介入你的购买协商谈判过程,为你提供购买流程中所涉及的相关法律意见,这样会让你作出更睿智的决定,更好的保护你的利益。



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最后编辑: 2017-05-31
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卡尔加里地产经纪
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2017-06-01
#22
卡尔加里:漫谈房地产的政府估价
2017-06-02 方志勇 卡城老方房地产





每年的1月份,卡尔加里的居民会陆陆续续的收到市政府发出的PropertyAssessment Notice,即市政府给你的房子做到物业估价通知单。有些人看到政府的估价涨啦,就觉得自己房屋增值了,很高兴。有很多客户在房地产买卖过程中也非常关注房产的政府估价。如果买家以低于政府估价的金额购得一套房子,心里就觉得很美,感觉好像捡了便宜。



同样的,如果房子卖得比政府估价低,卖家心里可能会有些不爽。

那么这种感觉对不对呢?政府估价和市场价之间有没有什么必然的联系呢?对于房产交易中的买卖双方,如何正确解读一套房子的政府估价显得很有必要。

其实一套房子可以有很多种不同的评估价值,在不同的行业领域里就会有不同的估价(Appraisal或者Assessment)。我们在买卖房产中接触最多的估价有:

政府估价—用于政府计算和征收地税。

银行估价—用于银行审批房屋贷款时的风险控制。

保险公司估价—用于保险公司对房屋承保时的风险评估。

房地产经纪人对房屋的估价—经纪人根据经验和当前市场情况得出的市场价值评估。

银行和保险公司的估价因为主要是用于它们的风险控制,银行的评估一般低于市场价,保险公司评估的重置成本一般高于市场价,这里不展开讨论。今天主要谈谈政府估价和市场价。

一、首先来了解什么是政府估价?



"政府估价"是政府委托专门的估价公司作出的,以税务为目的的物业评估,简单地说,物业评估就是以征收物业税为目的而将物业价值以货币的形式量化。每年更新一次,是为政府征收地税提供准确的价格依据。政府将其与相关税率计算,从而得出每一处房地产当年应缴的地税总额。

二、政府评估价如何计算?
政府委托市政物业估价公司对物业进行评估,他们通常的计算会采用:评估值evaluation level (Assessed value),平均动向评估值:ADXR,定量极限评估值:EQL,市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学、运筹学、经济学、数学和市场学等相关知识。看到这里,各位看官明白的自己明白,不明白的也就看看就好。总之,房屋的征税价值并非由一个简单公式计算而来,它是一个"模糊值”。



简单来讲,这个房产的评估价包括两部分:土地价值和房子价值,两者相加就是这个房产的政府评估总价。一般建筑物会依屋龄每年折旧递减,土地则会与附近成交案件比较做出较大的调整。估价时也参考了附近房屋的成交价,再依大小、屋龄、景观、地段等因素调整,因此当附近房屋在政府进行估价之前有超高的成交价,自然也会影响到自己房屋的估价。


三、如何看待政府估价与市场价

从法律上定义,政府评估价不是房地产市场买卖的指导价格,也不是土地和房屋的实际价值,它是政府征收物业税的参照值。至于你的房子将来卖多少钱,政府不管。

由于政府的估价系统一般不会那么及时地随市场发展改进。

加上每年年初发出的政府估价是根据上年七月一日的市场情况估算出来的,是一个过时的、静态的市场价格,它并不能及时反映后期巿场行情的变化,尤其在巿场行情急剧变化的时期。

另外,政府估价机构根本不可能派人挨家挨户上门查看你房子的状况,无法详实了解每套房子的地块形状、设计风格、做工材质、最新装潢、园林美化、景致朝向等等影响实际买卖交易的价格因素作出准确估价。大多数情况下,同一个小区内面积房龄相似房子的政府估价会很接近。

所以房屋的"政府估价"只在一定程度上反映了房屋的巿场价值。

综上所述,政府估价仅是一个参考,不能依赖政府估价来估算房产的巿场价值。加拿大是一个市场经济的国家,房产的价格最终还是由市场自身的供需平衡来决定,取决于标的房屋本身的优缺点、当时的市场、买家和卖家的心理等。


四、查看政府估价和申诉



有意思的是,华人与西人在政府评估价这个问题上,往往反响不一样。有些西人一看见评估价涨了一般会骂政府,同时会按照程序到政府去理论,要求政府重新评估,他们不想多交税。而有些华人在收到通知书看到政府估值上涨时一般会很高兴,觉得自己的物业又增值了。甚至有的觉得政府估值偏低时,还会打电话给政府,要求重估。

正如前面所提到过,本地西人不希望政府评估价过高,或者如果觉得政府评估价偏低,想要申诉,怎么办呢?

在你收到政府物业估价通知后,有一个60天的评议期(Customer Review Period),比如卡尔加里2017年的评议期就是从1月5日到3月6日,在评议期内你可以联系市政府申诉。联系方式如下:

ContactAssessment

Phone
· 403-268-2888 (Monday – Friday, 8 a.m. – 4:30 p.m.)

· 311 (after 4:30 p.m.)

· TTY 403-268-4889

Note: Agents and inquiries about multiple roll numbers call 403-268-2888.

Fax
403-268-8278

Mail
The City of Calgary
Assessment (#8002)
P.O. Box 2100, Station M
Calgary, AB T2P 2M5

In person
Call to book an appointment.
2924 11 St. NE, Calgary - map


如果想查你房子的市场评估价和评估细节,可以注册登录这个网址https://assessmentsearch.calgary.ca/externallogin.aspx查看。


如果使用上述联系方式联系过后,你和市政府的评估机构没有达成新的一致。还有一个独立的评估评审委员会,The Calgary Assessment Review Board (ARB or Board),在这儿,你可以发起一个正式的Complaint。具体步骤请参见如下网址:http://www.calgaryarb.ca/eCourtPublic/



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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-02
#23
卡尔加里五月行情简报
2017-06-02 方志勇 卡城老方房地产



5月份房价保持平稳
by CREB on June 01, 2017


对独立屋的需求继续增长。仰赖独立屋市场的增长,卡尔加里房产价格连续4个月保持向上的趋势。但仍低于2014年的高点。

“经济环境支持卡尔加里的独立屋市场复苏。”卡尔加里房地局首席经济学家Ann-Marie Lurie这样说。

“增长的需求和有所增加的供应使市场更加平衡,并最终让房价有了略微的上涨。尽管还需要一些时间让房产价格复苏,独立屋市场的转变是整个房地产市场稳定的重要一步。“

独立屋价格没有下降(按年度计),这是自2015年6月开始的第一次。5月份未修正独立屋基准价格达到 $509,000 ,同比和环比都增长了1%。

和独立屋市场一样,非独立屋市场条件也在趋向平衡。这也促成了最近价格上的一些方向性变化。虽然月房价下跌指数比峰值下降了4.7%,不过到目前为止的基准价格仍比去年的水平低2%。

“我们真的会看到房地产市场缓慢但确定的复苏“,卡尔加里房地局主席David P. Brown这样说。

“当我们进一步走进春天的时候,对独立屋需求的增长给消费者带来了新的乐观情绪。”

在此背景下,5月份新挂牌量达到了3,866 套,比去年5月份增长了17%。尽管5月份挂牌量增长了这么多,到目前为止的新挂牌量比去年同期还是少1%。


附:

根据周三公布的第一季度统计数据,截至3月份, 过去12个月期间,阿尔伯塔省消费者破产率上涨逾23.6%。


“这对许多人来说并不吃惊,只是因为过去的几年我们的经济变得更糟了,我认为人们真的感到了危机,”在卡尔加里的格兰特·桑顿(Grant Thornton)的授权破产受托人安吉拉·洛克(Angela Lock)说:“有时候,人们需要花一点时间来采取行动,以减轻他们的财务困难。”

随着破产率保持上升的趋势,阿尔伯塔破产率跃升至34%。

总的来说,加拿大全国破产数量同期下降了1.3%。

2015年3月至2016年3月期间,阿尔伯塔省有10924个消费者申请了破产,而2016年3月至今年3月期间,有13494个消费者申请破产,增幅为23.6%。

报告显示,卡尔加里的破产人数增长了30%,而埃德蒙顿的破产人数增长了25.5%。

随着阿尔伯塔省的经济开始复苏,对于那些考虑破产或濒临破产的人来说,这是个好消息。

洛克说:“我确实认为我们的经济正在好转,你会看到更多的招聘启事。”“人们来到我的办公室工作,而以前,许多人没有工作或收入减少。我想我们已经看到了最糟糕的情况。
 
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2010-02-07
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2017-06-06
#24
卡尔加里社区总体介绍
2017-06-07 方志勇 卡城老方房地产



一、卡城总体概况







卡尔加里(Calgary)又称卡城,加拿大第四大城市,是一座位于加拿大艾伯塔省南部落基山脉的城市,面积825.3㎞²,海拔约1048米。是艾伯塔省经济、金融、和文化中心。卡尔加里一词的意思是“清澈流动的水”。这里早先是一个牧场,20世纪发现了石油和天然气,经济得到迅速发展。世界上包括中国在内的众多石油公司(中石油,中石化和中海油)都在这里设有常驻机构,很多能源公司的加拿大总部就设在这里,因此卡尔加里是加拿大的能源中心以及北美第二大能源中心。卡尔加里人均世界500强公司数居全加第一,卡尔加里的工程师密度是全加第一。

多次被评为“世界上最干净的城市”。1988年第15届冬季奥运会在这里举行。卡尔加里连续于2012-2014年被经济学人排在全球最宜居城市第五位。


地理位置:卡尔加里属落基山脉的“脚山”(Foothills)地带,以终年不化的壮美雪山为城市背景。

气候:卡尔加里四季分明,由于卡尔加里紧靠落基山脉,所以气候受落基山脉影响很大,冬季比加拿大其他内陆城市较为温和。她是全加拿大气候舒适程度仅次于维多利亚和温哥华而名列第三的都市。春夏气温怡人。另外一个最吸引人的地方就是阳光非常充足,没有绵延不断的雨季。


特色:卡尔加里(Calgary)是世界上最干净的城市之一,同时,它又保留着老西部的精髓,在这里,你可以观看“世界上最精彩的户外表演”,领略领略到真正的西部精神。策马奔腾,万人同庆,激情四射的牛仔热情让你热血沸腾。然而,当你落脚牛仔农庄,欣赏落基山脉的绝美风光,你却能享受到朴实纯净的牛仔生活。激情与宁静在这谱成优雅动听的一曲。无怪乎,李安选择了在此拍摄他的《断背山》,无怪乎女星袁莉选择于此地完成神圣婚礼。



二、卡城社区总体概况

传统上把卡尔加里分为东南(SE)、东北(NE)、西南(SW)、西北(NW)4个区(Quadrants),主要以弓河(Bow River)作南北分界,以中央大街(CentreSt)和南部的MacLeod径(Macleod Trail)作东西分界。市中心(通称Downtown)主要位于东南和西南区。



图1. 2014年卡尔加里分区图



图2. 戏说卡尔加里分区(图中的两条红线是卡尔加里现有的两个轻轨。上图来源自网络,并不完全准确,具体到每个社区,请咨询你的经纪人了解详细信息)


去年(2016年)市政府又把卡尔加里重新划分为8个大的区块,北区、西北区、西区、南区、东南区、东区、东北区和市中心区。




图3、2016年社区地图

在这些区块中,包含着近两百个各有特色的社区。


三、卡尔加里各分区概况

1. 西北区

西北区东起Nose Hill公园,南到Trans-canada公路,西到Stoney Trail 西段,共有23个社区。俗话说“上风上水上海淀”,卡尔加里的西北区和北京的海淀区有些类似,都地势较高,上风上水,丘陵较多,很多房产可以看到弓河河谷、市中心和雪山美景。并且学区也好,有不少好的中学,包括华人比较关注的Winston Churchill高中,卡尔加里大学也在这个区域。由于学区好,所以吸引了许多重视教育的中产家庭,并且有轻轨,就近大学和市中心,许多年轻职业人士也愿意在这里置业,算是白领比较集中的区域。


2.北区


卡尔加里北区位于Deerfoot Trail以西,西靠Nosehill 公园,南边基本和Nosehill公园南端齐平,有23个社区。北区多属新建社区,社区较大,房型多样,房价适中,生活设施齐全、便利,如新大统华、vivo社区中心。但本区学校排名比较靠后。卡尔加里北区和南部相比,有更多的连接东西的交通动脉,如John Laurie Blvd,、McKnight 、 64 Ave NW/NE, Beddington Trail 和 Country Hills Blvd,开车去上高速 Deerfoot Trail和Stoney Trail非常方便。所以是经常出差去机场和需开车不断变换工作地点的人理想的居住之选。新规划的绿线轻轨也从北区开始。


3.东北区


东北区主要位于Deerfoot Trail以东,Memorial Dr以北的区域,共有30几个个社区。东北区地势平坦开阔,卡尔加里国际机场就选择了这里。东北区交通方便,有轻轨,近机场,生活设施比较齐全。但住在这里的以工薪阶层为主,而且印巴人较多,治安不是太好,加之机场噪音扰民,所以房价比较便宜,适合首次置业或用来过渡。


4.西区



西区位于Trans-Canada公路以南、市中心以西,南边有卡尔加里的饮用水源Glenmore Reservoir,共有25个社区。西区是传统的富人区,是卡尔加里高级社区的集中地,有很多新兴的豪宅区,居民大多是收入高的企业主、大公司高管和各种名人。这里的私校也比较有名,阿尔伯塔排名靠前的几个私校,都在这里。这个区依山傍水,公园很多,交通方便,有轻轨和多条交通要道环绕。


5.东区




位于Deerfoot Trail以东,Glenmore Tr以北,Memorial Tr以南,东到Stoney Trail 东段,可能是8个区中最小的,只有17个社区,也是这几个区中房价最便宜的。这个区内主要是居民区,没有什么可圈可点的设施或景点。但离市中心较近,也是传统上帮派活动比较频繁的地区,治安不是很好。


6. 中心区




市中心区包括占据了卡尔加里中部和整个Downtown。这个区域是卡尔加里的政治、文化、经济中心,房屋类型最多,也最复杂,Downtown地带高楼林立, 周边许多社区是以公寓、排屋为主,也有独立屋为主的社区。


7.南区





南区东西以Deerfoot Trail和37st Sw 为界,Macleod Trail在中间纵贯南北。南区地势相对平坦,整体环境比较幽美,有湖泊、河流、保留地、省立公园等,并有卡尔加里顶级的高尔夫球场如CanyonMeadows Country Club 和 Maple Ridge Golf Course,西北边是Glenmore Reservoir,中间是Fish Creek省立公园,适合做各种户外和水上运动。南区有几所排名靠前的好学校,学区不错。共有38个社区,其中Silverado, Walden, Evergreens,Legacy等社区较新,并仍有新房在建。

8.东南区




位于Glenmore Trail以南,Fish CreekPark以东,地势相对平坦,多湖泊、湿地。本区北部有许多工厂、仓库等,社区环境不是太好,居民普遍收入不高,因而房屋面积较小。南部主要是新建的居民区,社区一般很大,如New Brighton, Mahogany和Copperfield等,很多社区依湖而建,有不少湖景房,吸引了许多喜欢新房子的年轻人和华人买家。但由于新建小区比较集中,进出交通主要靠Deerfoot Trail,早晚高峰交通拥堵比较严重,所以市政府计划中的绿线轻轨也经过这里。SouthHealth Campus Hospital是卡尔加里最新最大的医院,位于该区南端。

以上只是卡尔加里各个分区的大体概况,特点不能一一详述,肯定有疏漏或不准确之处,还请海涵。而且每个社区都有其不同的特点和情况,需要具体分析, 不能以大分区的好坏来判断每个社区的好坏,所谓的好区里也有不太好的社区,不好的区里也有亮点。


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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-07
#25
卡尔加里:漫谈房屋的朝向;)
2017-06-08 方志勇 卡城老方房地产



卡尔加里:漫谈房屋的朝向

对于刚来加拿大的中国人来说,买房子时很多人都会看房子的风水,除了地理位置之外,房屋的朝向也是很重要的一个择房标准。中国传统讲究的是“坐北朝南”。但在加拿大,虽然也有很多人在选择房子的时候会看房子的朝向,但却不是坐北朝南。在卡尔加里,当地的西人更喜欢东西朝向的房子,特别是后院朝西的房子,他们更是情有独钟。这是为什么呢?



好,老方这就和你唠唠卡尔加里房屋朝向的闲嗑。


一、中国人为什么喜欢坐北朝南房?

中国处于地球北半球,北纬20度至50度之间,而在北纬23.5度以南的地方,中午有机会让太阳直照,其馀大部分地方,使是中午,太阳也是偏南的,所以一年四季的阳光都由南方射入。在中国,不管是典型的四合院,还是普通民居,盖房子时,大都是以正门为中,向左右展开,进门后都是向左,向右进房间,进深短,极少往纵深里走的。这样一来,如果房子是座北朝南的,每个房间都有朝南的窗子或朝南的一面,朝南的房屋便于採光,家居更加光亮和乾爽。在冬季,偏在南面的太阳阳光都会斜照进房间,屋里暖洋洋的,很是舒服。而夏季,太阳轨迹北移,当头照射,整日阳光照不进房内,感觉又清凉些,再加上在中国,夏天刮南风,冬天刮北风,有向南开窗的房子更是得天独厚,人人喜欢。





相反,坐南向北的房子则终日不见太阳。而朝西的房子阳光直射入屋,风水上更有所谓“祝融易招”的说法,顾名思义容易招惹火神祝融。“有钱不住东南房,冬不暖来夏不凉”,这句俗语是老北京住户从自己数十年数十辈居住而得出来的经验。意思是,东厢房坐东朝西,早晨不见日光,屋内显得特别暗。可是到了下午,太阳西斜,毒阳正晒,特别是到了夏天,日照时间长,使得住在东厢房内的住户炎热难挡。朝东的房子上午太阳猛烈,也会令人很不舒服。



因此,只有坐北朝南的房子,冬天有阳光,夏天晒不着,冬暖夏凉,是最好的方位。

除了气候的好处外,以风水学来说,坐北向南亦有其独特的优势。历代帝王的座位均设在北方,大殿都是背北向南的,因为“北为主,南为次”之分,皇帝是一国之首,万人之上,自是端坐于北面,面向南面,此座向自古以来被视为最尊贵的座向方位,而所谓“南面称王”也反映了这种地理因素。为何皇帝会选上这个座向呢?原来风水气运每二十年转变一次,而在合共二十四个的座向之中,唯独只有坐北朝南这坐向永远不会落入风水最差的“损财伤丁”局。(这是知识点!!!有没有!!!)





二、为什么西人喜欢东西朝向的房子?

这还得谈到西人的文化和生活习惯。

不像中国人喜欢哪儿都亮亮堂堂,西人觉得卧室是私密空间,讲究个情调,即使阳光明媚的卧室也挂上厚重的深色窗帘,把房间搞的昏昏的、暗暗的,这点和西人的餐馆类似,讲究个私密、幽暗和情调,不像中国餐馆那么铮明瓦亮,吆五喝六,熙熙攘攘。而且他们比较注重家庭成员一起活动的时间,主要活动空间在后院和起居室。所以卧室的采光对他们来说不是那么重要,相反家人的主要活动空间如起居室或后院的采光对他们非常重要。




再看加拿大典型的独栋住宅楼 (Single House)的结构,在加拿大,盖的房子左右展开的不多,大部分的房子都是向纵深延伸,从正面看来,门脸不是很大,特别是新盖的房子,都是窄长窄长的,一般前边是两个车库卷帘门,旁边或是在左或在右的正门,两个车库后面通常是厨房的储藏间,方便人们买了食物直接拿进厨房,自家人通常走车库进屋,反倒是来访客按门铃走正门。由于厨房后置,与之相连的餐厅(Breakfast area) 、家庭厅(Family room)也就后置了, 而一开正门,常常看到的是稍微偏一点的楼梯入口和通向客厅的通道,人们回家打开门,需要休息就可直接上楼,洗澡更衣。这种设计是合理的,符合人们的生活习惯。





这种格局的房子纵深长,如果这样的房子座北朝南,主层向阳的一面就是俩车库,车库后面的厨房也好,起居室也好(厨房和起居室是一家人活动最多的地方),一定是向北了,背阴而无阳光。如果天气不好,你做饭菜时就可能要开灯。一楼朝南的房间就一客厅,客厅的南面就一道门,既不采光,也不亮堂,如果不是挑高的厅,还会有压抑感。这样的房子住起来能舒服吗?





假如我们能把这样布局的房子转移个角度,比如东西朝向,那状况会怎样呢?早上东面的卧室迎着朝阳,晚上厨房和起居室又映照着夕阳。如果你还有花团锦簇,绿草茵茵的后院,一家人在西边映红的晚霞沐浴下,悠闲自得地享受阳光,一起嬉戏活动,一幅多么温馨的北美田园油画呀!



另外要特别提出来,西人灰常灰常灰常喜欢晒太阳,没事儿就晒,尤其夏天经常懒洋洋地躺在阳台和后院那里晒太阳,晒完了前胸晒后背,直到晒成咱们农村老大爷的“古铜色”为止。






而我们中国人,却非常怕晒,常常躲在太阳伞底下。房子要选日光浴的,身子却不敢日光浴。所以后院朝西的房子特别受他们青睐,夏天阳光灿烂的周末,这些”老外”们或光着膀子,或穿着比基尼,在自家的后院,晒着太阳,享受着日光浴。在他们看来,这是奇妙无比的事。如果再有个游泳池,那才叫一个“完美!”





三、关于房屋朝向的选择

好了,说了半天,言归正传,在中国的经验,到了这儿却不大管用了,那咱们华人在卡尔加里买房子,该咋选择朝向呢?

还是那句话,叫啥来着?对,叫“与时俱进”,“入乡随俗”,有些“风水”的事不能叫真儿,传统意义上的坐北朝南的“风水”,到了卡尔加里也可以入乡随俗,能够让自己住得舒心,安心,才是买房子的最初的目的。要根据自己的喜好、需要,结合卡尔加里房子的具体特点来选择。




一般刚到卡尔加里的华人,还是想找坐北朝南的房子,就像我们。可来到卡尔加里看了一圈房后,发现这样坐北朝南的房子并不不多见。原来卡尔加里属从西部洛基山到中部平原过渡地带,多丘陵,房子大多是依地顺势依景的盖房,除了比较平坦的地区,小区的形状五花八门,高高低低,房子沿小区弯曲的路径而建,所以房子的朝向不是正南正北的很多。








如果你还是喜欢南北朝向的,尽量别选择坐北朝南的,而是坐南朝北的,因为如果房子座南朝北,起居室,厨房,以及楼上的主卧室或其他一到两个卧室就朝南,在卡尔加里漫长的冬季里,能有阳光照进这些家里人活动多的房间,是再温暖舒适不过了。




如果和西人一样,喜欢晒太阳,那就选择东西向的,最好是后院朝西的,优点上边已经说了,这里不再赘述。如果嫌西晒太厉害,可以搭个凉棚或者种几棵树,咱活人总不能叫尿憋死,是吧!

就我个人来说,我既不喜欢正南正北,也不喜欢正东正西,倒是喜欢东西向偏南或偏北的,这样的朝向太阳在不同的时间照着不同窗户,几乎每个房间都能有阳光照进来,比如说我家就是正面朝西偏南,背面朝东偏北,每天早上从二楼主卧躺在床上就可以看太阳从东方升起,整个上午一楼的厨房和起居室都阳光明媚,快到中午时太阳转到侧面,照着侧面地下室和门厅的窗户,下午太阳又从西南方向通过房子正面的窗户照进一楼的客厅和楼上的女儿卧室,到傍晚的时候太阳又转到另一个侧面,一楼的办公室和二楼的另一个我是也有阳光,那感觉那叫一个温暖。




也有人说,正面朝西北,后院朝东南或者正面朝东北, 后院朝西南也不错,我没有亲身体验过,不过应该也是差不多的道理。

当然房子的采光除了和朝向,还和房子的结构、地理位置和窗户的多少有关,比如说一般街角的房子采光更好,因为三面都有窗户。

以上只是一家之言,选择什么样的朝向要根据房子本身和你的喜好和需求具体分析。


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2017-06-08
#26
自从开贴谈房产以来,得到许多朋友的支持和鼓励,非常感激,也得到一些冷嘲热讽,说实话心里有些生气和难过:wdb14::wdb14::wdb14:。这里的每一篇文章,都是自己的用心之作,目的是想普及一些房地产的基本知识,无奈入行不深,经验不足,肯定有不对或不完善的地方,恳请各位前辈同仁批评指正,以免误导各位朋友。老方在这里先行谢过!!!
 
2014-01-01
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2017-06-08
#27
自从开贴谈房产以来,得到许多朋友的支持和鼓励,非常感激,也得到一些冷嘲热讽,说实话心里有些生气和难过:wdb14::wdb14::wdb14:。这里的每一篇文章,都是自己的用心之作,目的是想普及一些房地产的基本知识,无奈入行不深,经验不足,肯定有不对或不完善的地方,恳请各位前辈同仁批评指正,以免误导各位朋友。老方在这里先行谢过!!!
挺好的帖子,不必在意那些无聊的冷嘲热讽,做好自己的事情就好了。
 
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-09
#28
挺好的帖子,不必在意那些无聊的冷嘲热讽,做好自己的事情就好了。
嗯, 说得好,做好自己的事情就好!不求完美, 只求问心无愧;) 还是自己的强迫症作怪, 检讨!检讨!:wdb9::wdb9::wdb9:
 
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-10
#29
外国人能在加拿大买房及贷款吗?
2017-06-09 综合整理 卡城老方房地产


前两天国内有朋友问没有加拿大的国籍能在加拿大买房吗?

首先答案是能,而且条件很宽松,甚至在贷款条件和审批上比当地人还容易些。



今天就详细说说这个话题。
一、有没有什么限购?
没有,

不管是中国人、泰国人,你在加拿大享受的都是国民待遇,外国人或非加拿大居民((非居民包括持有工作签证、学习签证,以及访问签证的申请人,例如,留学生,在加拿大有合法工作许可的非居民,以及来加拿大进行商务访问的游客。)可以自由买卖加拿大房地产,也可以贷款,贷款利率和当地人一样,现在是百分之二点几。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。




二、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件; 最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

三、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

1.外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

2.无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。

3.外国人需要有足够的首付款。一般要求全款的35%或以上。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

6.外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

四.非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜

1.外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问,中国大陆的朋友希望在加拿大置业,但从来没有来过加拿大,是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。

2.外国人不能在加拿大有不良信用记录。没有加拿大的信用记录,可以提供国内的信用卡记录(6个月以上)和收入证明。很多留学或工作的加拿大非居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。例如,访问签证的加拿大非居民,在加拿大境内并没有信用记录,这种情况是可以申请到按揭贷款的,可如果有不良信用记录,就很难申请了。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。

3.外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高,当地人最低可到房价的5%,外国买家一般要求房价35%以上。持有工作签证,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的,每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问,如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期了,必须离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产,需要在律师行见证下签署POWEROF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大。后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此,持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。

当然,我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,快也要10天左右的时间,一般情况下,是30天,60天或90交房,时间是从合同生效日起计算。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。


五、外国人在加拿大买房后出租、出售后的税务问题

1.首先来说作为外国人买了房子以后出租的税务问题。作为外国人,在加拿大没有报税的义务,不过如果你的房子是通过物业管理公司管理,他们会自动按照你的租金收入扣减25%的税款,并将该笔税款在每月15日之前支付给税务局。但是对于租金收入,税务局(CRA)是允许你扣减成本的。所以实际上当你将贷款利息、保险、物业税以及支付给物业公司的管理费用这些成本减掉后,你的净收入将大大降低。而物业公司扣减25%时,是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的,所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税,你就必须在加拿大作为非居民来报税。此时你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载:T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216.具体举例,如果你的出租收入,一年的总收入是7200元,按照25%扣减的话,WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后,实际净收入为5200元。那么根据这个收入,联邦税的税率为15%,在加上非税务居民的SURTAX,总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后,便可以从税务局拿回645元的退税。

2.再来说说外国人在加拿大买房后,如果出售的话,如何缴税的问题。其实在加拿大,如果你是本地居民,出售自住的房子,其实资本利得(CAPITAL GAINS)是不必缴税的。作为投资的房子,如果出售的话,也是按资本利得的50%计算后并入你的其他收入,来计算应交的联邦税和省税的。作为外国人卖房,程序上就比较麻烦一些。首先作为卖家的你,先要填写T2062-REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TO THE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY. 并按资本利得的25%将钱先付到税务局。税务局收到你的T2062后,审核后会发给你T2064CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 (这两个确认证书的区别,前者是交易还没有完成,后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明)。

有人会问,我为什么自己先做这个事呀,税务局又不知道我卖房子?我现在来说说你自己不做这一步,会有什么“后果”。假如你自己没有填写T2062表,也没有按25%的资本利得缴钱给税务局的话,那么买你房子的买家经纪,将会按总售价的25%来扣减税(看好这里是总售价的25%),并将这笔钱付给税务局。举个例子:假如你16万买了一块地,过了两年36万卖掉的话,如果你自己填写T2062,只需按照36万与16万的差价的25%,即5万块先交给税务局。税务局会提供你T2064或T2068,这样买你房子的买家经纪,看到你有税务局提供的T2064或T2068,他便不会再按36万的25%来扣减税。如果你没有提前做这个事情,那么买方经纪便会按照成交价36万的25%,即9万块扣减税,并支付给税务局。无论第一种情况还是第二种情况,你实际上都比实际多缴了税。怎么从税务局把多交的税拿回来呢?卖房当年,按非居民在加拿大报税。填报T1RETURN FOR NON-RESIDENTS AND DEEMED RESIDENTS OF CANADA,税务局会在2-3周的时间内把你多交的税退给你。


六、非居民购买加拿大房地产的方式

非居民可以通过好多种方法在加拿大房地产:
  1. 本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;
  2. 或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;
  3. 或通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买;
  4. 或非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);
  5. 可通过加拿大公司来购买或可通过加拿大房地产信托基金(REITS)。
实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,咨询专业人士。对于房屋本身,以给亲友自住,单纯而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置,房屋结构,空间大小,设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目。


(以上关于税的文章,系NANAIMO专业地产经纪SUNNY SUN原创文章。其他部分也是综合整理自网络,并不代表本人观点,关于税率及其他法律规定的描述仅供参考,具体事宜请咨询律师或专业人员)




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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-11
#30
不小心跨界了!卡尔加里中学留学漫谈
2017-06-11 方志勇 卡城老方房地产




前两天有国内朋友对小孩子到加拿大卡尔加里留学感兴趣,让我介绍介绍,虽然有跨界的嫌疑,但加拿大的一大优点就是公开透明,我的移民就是根据加拿大移民网站的指南自己办的,留学需要的申请资料和程序比移民简单多了,所以还是整理了一些资料,希望对想让孩子初高中就到卡尔加里留学的家长有所帮助。





一、加拿大中学教育制度



加拿大的公共教育支出占国民生产总值的5.4%,高于美国的5.2%;25-64岁年龄段人口中,40%的加拿大人完成了高等教育,美国为36%;高等教育入学率为46%,居世界首位。加拿大使用英,法两种官方语言,魁北克地区以法语授课为主,其他省份和地区以英文授课为主。加拿大实行12年制的强制性义务教育,加拿大公民或移民及其子女从小学到中学全部享受免费义务教育。高中毕业后不需要参加统一考试,入学资格由各大学决定。


1.学制
加拿加拿大初中、高中统称为中学(Secondary School),并由各省教育局管辖。加拿大教育体制与中国接近,公立学校普遍实行中小学义务教育,从小学到高中一般共12年。各省的教育体制不尽一致,一般以六、三、三(即6年小学、3年初中、3年高中)为制。但安大略省从2003年起由本性的十三级改为十二级,六年小学,二年初中,四年高中,高中毕业共需12年,高中修满30个学分即可毕业。魁北克省小学6年,中学5年,后续修CEGEP学院2年,以作职业准备或升学的预备。


2.学期&学年

加拿大中小学的学年度与大学、学院的学年度不同。一般九月开学,来年六月底结束,在当中会有一至两星期的圣诞节假期及新年假期及三月中一个星期假期,一学年通常包括两个学期,第二个学期在二月开课。但是,也有些学校将一学年分为三个学期或四个学期,学生通常在早上八点半上课,下午三点放学,一般而言,所有的学校在星期六及星期天都没有课。 12月底有2星期左右的圣诞假期,3月中有约一星期的温书假。


3.高中课程
加拿大的高中采取学分制,高三时一般会修大学预备课程。一般为三十学分,有必修,如英文,数学。不分文理,可分主修及其他一些选修课,修完毕业,成绩不合格,再补满学分,最终获得加拿大毕业证,没有国内的高考设置。而且加拿大高中的课外活动很多,突出发挥每个学生的个人能力,有利于未来申请好的大学。

据介绍,加拿大高中教育由各省管理并订立毕业标准,各省大同小异,以阿尔伯塔省为例:9-12年级是高中。高中生须修满30个学分才可以毕业,其中18个是必修学分,每学分为一门110学时的课程。这18个必修学分的课程包括英文、第二语言法语、数学、科学(物理、化学、生物、电脑技术等科)、加拿大历史、加拿大地理、艺术、卫生体育、公民教育和职业导训、第三语言(中文可算第三语言占一个学分)、商业研究等。

12个选修学分是为了学生上大学、学院选定今后的事业方向。学生可以从学校提供的一系列课程中,按照自己的个人兴趣进行选择。10-12年级的学生如果证明自己有专门的知识技能,可以不用修课自动获得4个选修学分,但每个学科领域不能超过2个学分。

加拿大非常重视学生从小就融入到社会中去,要求高中毕业生必须完成40个小时的社区义工的工作。


二、加拿大高中生的校园生活




1. 高中生的homework
大多数加拿大中学都是下午3点钟放学,学生的功课量也会根据年级的高低不同来决定。比如说初二的学生写作业时间不能超过1小时,高二学生写作业时间不能超过2个小时。加拿大教育体制给学生完全的自由发挥空间,高中生除了学习数理化等文化课外,可以自由选择修读例如手工艺、摄影、或合唱团的课程。


2.社会活动

如果孩子有兴趣,可以在学校参加各种社团组织和活动,或去社区做志愿者,可以锻炼他们的各种能力。对于中国学生来说,通过参加社会活动,不仅很快提高英语水平,弥补了英语的先天不足,增强了自信心,锻炼了组织能力和与别人的协调配合能力,而且通过实地接触,更多地了解了社会的风俗、文化,为其将来走入社会做好准备。


3.夏令营
加拿大高中夏令营提供的活动“多而全”,从划船、游泳、登山、野营,到艺术、手工、音乐和游戏等,既有集体项目,也有个人活动,参加者可以根据个人兴趣和爱好自由选择。专项夏令营是指专就某项运动或科目而举办的夏令营,比如足球、高尔夫球、骑马、计算机、探险和海外旅游等,适合那些特别想提高自己某项运动技能,或加强某科目知识的学生选择。专项夏令营有时也包括传统夏令营的一些活动项目,比如游泳等。


三、卡尔加里中小学类型及相应费用

卡尔加里 义务教育(1到12年级,小学Primary、初中Junior high和高中Senior High)阶段的学校大体上可以分为三类:公立学校(Public)、教会学校(Catholic)和私立学校(Private)。其中,公立和教会学校对当地学生一般是学费全免的。

1. 公立学校:

公立学校是由卡尔加里市区教育局(Calgary Board of Education)掌管,其经济来源主要是当地的地税,也有省政府和联邦政府的赞助,由于有政府经费作支持,教学资源及设施配套尤其是师资力量相对雄厚,是大多数当地居民的选择。另外,还有一种特许公立学校:类似国内的实验学校,学生需通过考试选拔,交纳一定的费用(包括校车费)总和大约在$3000刀左右。对国际学生,卡尔加里教育局收费如下:

卡尔加里教育局国际生费用

2017-2018

申请费: $250

学费 : 每年12,000 加元
或每学期6,000 加元 (仅限高中)

健康保险(强制性): 500加元一年或
275加元一学期 (仅限高中)

2. 教会学校:

除了公立学校外,在加拿大也有特别教育局(Separate School Board),这些学校通常与一些宗教有关。如在卡尔加里,就是天主教教育局(Calgary Catholic School DistrictCCSD),学习要求与公立学校类似,但课程中包括一些宗教教义的教导。教会学校资金充裕,教学设施、环境相对较好。卡尔加里天主教教育局对国际生收费如下(和公立学校差不多):

3. 私立学校:

私立学校都有特定的教育目的和教学计划,学校收取一定的学费和其它相关费用,在Calgary,一般私立学校的学费在$8000-$20000之间,加上还会组织很多课外活动、捐助活动等,进私立学校的成本相对较高。这些学校通常提供丰富的大学学前课程及较低的教师学生人数比例。 希望进入这类型学校的学生需要经过严格的考试及面试,有计划申请此类学校的学生需要有很好的英文能力及在校成绩。对国际学生,私立学校会每年加收5000到10000加元不等的费用。


四、留学其他费用

除了学费,家长还要考虑到以下费用:

1.加拿大中学家庭寄宿费

中学生选择住寄宿家庭,不但能向家庭成员学习地道的英语,更深入的了解当地的风俗文化,还能收到寄宿家庭成员的照顾,这对一个初去加拿大的小留学生而言是个不错的缓冲适应的方式,那么加拿大家庭寄宿费用到底如何呢?

在加拿大,各个省份及地区的费用有略微的差别。家庭寄宿费用包含了房租及水电费,一日三餐(部分家庭只提供两餐)。

比如,安大略省的大多伦多地区总的家庭寄宿费每月在850-900加币,而周边比如首都渥太华市和汉密尔顿市Hamilton则是每月750-850加币。

BC省,在华人较多的大温哥华地区寄宿费用是每月900加币左右,而在首府维多利亚市则相对便宜些在每月800到850加币。

阿尔伯塔省,卡尔加里寄宿费用每月800-1000加币左右。最后,相对偏远的曼尼托巴省及萨省,费用较低为每月750加币左右。

2.加拿大中学监护费用

  加拿大教育局规定未满18、19周岁的学生到加拿大求学,需要有监护人,如此才能保证他们在加拿大求学的安全问题。需要注意的是,只有在加拿大具有合法的身份,也就是说加拿大的永久居民和公民才有资格做留学生的监护人。

  在加拿大,一年的监护费用普遍为每年1000到1200加币,如果有相识的亲朋好友,这部分费用可以省去。有的公立教育局可以帮助学生找监护人,比如约克公立教育局、维多利亚公立教育局、滑铁卢天主教公立教育局等。有的教育局则不提供这种服务,需要学生自行寻找或找第三方中介。监护人有着不可忽视且非常重要的作用。当学生和寄宿家庭发生冲突时,独立监护人会从学生的角度为学生说话。当学生感觉受到学校和国际办公室的不公正对待时,独立监护人能够倾听学生的意见并代表学生家长和学校沟通以寻求更公正合理的解决方案。独立监护人的工作帮助国际学生能够在加拿大愉快和安全的学习生活。



3.加拿大中学交通费用

加拿大的公共交通工具也无非就是公交、地铁和的士。加拿大的公交车每天的发车,到站时间是绝对一致的,它会有一个详细的表格,介绍各个车次的发车时间和车程以及到站时间。学生可以在学校或者一些服务部门索要,每个人只要根据到站时间安排好每天的时间,准时到站点乘车就可以了,非常方便。卡尔加里学生交通月票每月65加元。


五、卡尔加里初高中留学申请攻略


(一)、 时间安排

一般加拿大留学申请的准备时间要在1年以上,留学专家提醒各位要尽早规划,才能不耽误时间。加拿大高中分为春季入学和秋季入学两个时间点。下面仅以2018年秋季入学申请分析。

2017年9-12月(初三上学期)

1、初步确定赴加拿大大学的专业方向,而后选择适合的高中学校,收集可用资源,为留学文书准备素材
2、重视在校平均成绩,积极参加各类竞赛及课外活动,充实专业背景
3、准备申请材料、规划文书写作;寄送申请材料

2018年1-2月(初三寒假)

1、利用寒假鼓励学生参加社会实践活动,充实专业背景
2、综合考虑学生语言水平,可提前进行一些语言的学习,有需要可参加相关英语考试
3、跟踪申请状态,补充学校所需额外材料,对有面试项目的同学进行面试前辅导

2018年3-4月(初三下学期)

1、跟踪申请状态,等待各高校录取结果
2、收到学校正式通知书,帮助学生进行录取结果详细分析,确定最终入读学校

2018年5-8月(初三下学期)

根据学生家庭背景,整理签证所需材料;指导学生进行体检

2018年9月

获得签证后,协助学生预定机票及宿舍;进行临行前物品指导准备


注:卡尔加里公立教育局9月入学的国际生可以在年1月30日以后申请。

卡尔加里天主教教育局9月入学对国际生可以在2月1日以后申请,5月30日截止;2月份入学到话则要前一年到10月1日以后申请,11月10日截止。


二)、准备哪些申请材料?-以申请卡尔加里公立中学为例
1、学校申请费

2、填写完整的申请表

3、过去2年以上的学校正规成绩单(必须有学校公章)

4、就读学校/现任教师的推荐信(翻译成英文)

5、护照(照片页)复印件

6、监护人声明表(父母和当地的监护人的声明表。未满18周岁的孩子,需要有家长或家长指定的监护人陪同,如果家长没有指定其他监护人, 家长必须陪同来到加拿大,陪同家长可以获得同等时间的陪读签证,但是这个签证不能在这里工作。学校的分配是根据家长或指定监护人的居住地点决定。卡尔加里教育局规定监护人必须是25岁以上,为加拿大公民或永久居民)

注:成绩单、推荐信需要翻译和公证。

7、Skype面试(如需要)


(三)申请流程-以卡尔加里公立教育局为例

1、准备上述资料。

2、把资料(PDF格式)用E-mail发送给卡尔加里教育局国际生邮箱internationalstudents@cbe.ab.ca

3、把原件寄送到以下地址:

Calgary Board of Education
Global Learning
2nd Floor, 1221 - 8 Street S.W.
Calgary, Alberta, Canada
T2R 0L4

4、在收到申请材料两星期后,你会收到通知。如被录取将会把学费发票寄给你。在交齐所有费用后才会发放录取通知。

5、收到录取通知后请家长到家附近的大使馆或领事馆申请学签(Study Permit)和家长的陪读签证。

详细流程请登录卡尔加里公立教育局国际生招生网站:http://www.cbeinternational.ca/apply.htm

看到了吧,就是这么简单,卡尔加里公立教育局还有中文网页,但估计是用软件翻译的,比较诘曲拗口,只能凑合看看。


(四)卡尔加里天主教教育局和私立学校国际生申请

1.卡尔加里天主教教育局

如果想申请卡尔加里天主教教育局国际生,请登录下面网址:https://www.cssd.ab.ca/Students/InternationalStudents/HowtoApply/Pages/default.aspx


2.私立学校的申请

如果想申请卡尔加里私立学校的国际生,请登录学校的网站,如卡尔加里比较有名的WebberAcademy School :http://www.webberacademy.ca/admissions/fee-structure.cfm


六、学签(Study Permit)申请攻略

请参考下述攻略:

http://www.chasedream.com/show.aspx?id=14109&cid=34

http://summary.abroadstar.com/?p=2820

http://info.XXXXX/?action-viewnews-itemid-524336


七、低龄留学加拿大的利弊

请参考下边文章:

低龄留学利与弊分析 你的孩子适合做“早留鸟”吗?
http://abroad.ieduchina.com/abroad/201703/22025.html

低龄留学国外 父母陪读“双刃剑”利弊分析

http://www.bcbay.com/life/education/2008/03/10/3674.html

莫轻信低龄留学可以改变命运,留学利与弊有哪些?
http://www.sohu.com/a/127977503_129672




有关房地产或者卡尔加里生活方面的问题,可以打电话或者加我微信,知无不言,言无不尽:)


点击原文,可以转到网页, 更多精彩内容,欢迎光临。


阅读原文


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方志勇

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-14
#31
国人卡尔加里买房要入乡随俗
2017-06-14 方志勇 卡城老方房地产






近几年,在卡尔加里买房的中国人越来越多,但一些人常常带着国内的思维方式去思考,带著国内的处事方式在卡尔加里办事,结果常常导致购房失败或发生不愉快的事,那么,中国人在卡尔加里买房应该注意哪些呢?  





事项一:学会与经纪打交道。



在加拿大,绝大多数的房产交易是通过经纪完成的。在国内中介是把买家与卖家联系到一起,以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标,所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。和中国不同,在加拿大,通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人,全权代表用户的利益。在交易过程中,买家与卖家并不需要见面。不同于国内的地产中介(国内中介的最大价值是房源信息),因为房源信息是公开的,所以加拿大的经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问和服务,能够在整个购房过程的每一步协助您,告诉您买房、选房的注意事项,并可以通过对本地各个区域的了解结合您的需求为您筛选出最适合您的房源,并且会代表您和卖家经纪谈价,力争为您拿到一个合适的价格。所以选择一个负责任、信得过的地产经济非常重要。
在加拿大,按惯例,房产经纪人为买家的服务是免费的,买卖双方经纪人的佣金由卖家支付。

事项二:买房莫匆匆,做好前期准备。     

在卡尔加里购房前要做好前期准备,如在了解周边的交通、购物、公园、学校的情况之后,要权衡自己各方面条件是否成熟,再决定是否看房买房。这里所谓条件成熟,主要指两个方面,一方面是你确定你会在这里安家,并在心理事业生活各方面做好相应的调适。毕竟买房费力伤神,里里外外的手续费和各项花费也是一笔不小的开支,一定要谋定而后动。如果心理上确实准备好了,就再看资金准备好了没有。在加拿大买房,无论全现金还是贷款,都要求钱已经转到加拿大当地的户头上,并且最好有两个月以上的流水帐。如果需要贷款,最好尽早与这方面的专业人士咨询洽谈。只有这些前期工作都做好了,看房才不会浪费时间,在议价时也会处于主动有利的地位。  



事项三:讨价还价要适宜

国人一般习惯于“漫天要价,坐地还钱”,到这里来就需要改一改了。相对来说,加拿大的房地产市场成熟,信息公开,任何定价都不是随意的,毫无根据的,每个物业在挂牌定价之前,房产经纪人都跟房东进行过充分沟通,作过详细的市场调查,有些甚至请专业人士作过评估,然后才会挂牌出来,不会随便乱开价,因此,在讨价还价时,无需大幅压价。如果开大口压价,反而让对方觉得没有诚意,从而失去机会。每套房屋的定价都是由周围类似房屋的成交价和房屋的具体情况决定的,如果想以合适的价格出价,买方自己也可做些“功课”,如和经纪一起了解当地房产市场的动向、其它类似物业的价格、该房子在市场上待售多长时间等等。


事项四:在加拿大购房手续繁琐,中国买家需按部就班。  


相对在中国买房,在加拿大买房手续显得繁琐,在加拿大,从报价被接受签下购房合同开始,其后大概还需至少一个月的时间才能完成整个流程,这其中包括交定金、房屋检查,贷款核准,购房条件移除、购买保险、产权调查、账目交割、房屋过户等,涉及的参与方有贷款机构/银行(MortgageCompany/Bank),贷款中介(Loan Agent),保险经纪(Insurance Agent),买方中介(Selling Agent/Buyer’s Agent),卖方中介(Listing Agent/ Seller’s Agent)和律师(Lawyer)等,任何环节出问题都有可能导致购房交易失败,在此过程中支付的某些不可返还的费用也就白白损失掉了。

有关房地产或者卡尔加里生活方面的问题,可以打电话或者加我微信,知无不言,言无不尽:)



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2017-06-15
#32
卡尔加里买房:关于风水
2017-06-15 方志勇 卡城老方房地产


一、什么叫做一栋房子的风水?

风水,古称堪舆,是源于《易经》的道家理论。是一种为了趋利避害而采用的择地选形的玄术。其宗旨是审慎周密地考察、了解自然环境,利用和改造自然,创造良好的居住环境,赢得最佳的天时地利与人和,达到天人合一的至善境界。





二、风水在加拿大适用吗?

任何一种文化,能够流传几千年,必定有其存在的道理。但所谓“一方水土一方人”,任何理论都有其适用性和局限。而且好多人讲的风水和对风水的理解,其实有许多口耳相传、以讹传讹和误解的成分。

所以不能把中国讲求的全部风水生搬硬套移到加拿大来。在加拿大买房与中国大有不同,细究起来原因很多,比如说大部分人在加拿大选择买别墅而不是公寓,大部分房产交易是旧房而不是新房,大部分建筑商不懂也不理会风水之说。如果我们以中国人传统的风水观在加拿大选房,那就难上加难了。个人认为,在加拿大买房时,对中国的风水知识要辩证来用,抓住主要的符合科学的几个基本点,不能迷信,也不要太过执著于细节。



三、怎么才算好“风水”?

房子是用来长期居住的,因而房子“风水”好坏的最直接标准就是是否舒服。如果一个房子可以对一个人或一群人,都产生一种走进去绕了一圈之后就不太想走、不急着想马上离开、只想坐下来多呆一会儿,这种能令一个人或同时能令一群人都可感同身受到同样和协、和谐的安详感,乃是一种再好不过的风水。最近看的有几套房子就是这样,进去以后就想坐下来relax一下,而有些房子则相反,一进去就想出来,一分钟也不想多呆,不是我一个人的感觉,而是和客户的共同感觉。

所以在到达和进入这栋房子之前,房子四周的大环境是否令你觉得很舒服?在走进这栋屋子之后,这个你必须日后生活的小环境,给你的感觉是否很舒服?首先要相信和重视自己的直觉,也就是你的“第一个感觉”,任何其它的想法和顾虑其实都是次要的。



舒服才是硬道理;)

其实好的风水不妨看作是好的环境的另一个定义:只是这里的“好”更加深意而已。而让人舒服的房子,一般都有些共同点:

首先周围大环境:社区设施完善、环境幽静、地势平坦(后院可以伸下去,但前院一定要平坦),前面开阔,后面略略隐蔽(直接对着树林、湖泊、河流、公园等景观更好),私密性好,四周没有突兀的建筑物、污染源、视野好等。

其次是房屋本身和屋内小环境:房子端正,地基敦实,格局方正流畅,阳光充足,整洁明亮(这点国人尤其重视)、通风良好等。


四、看房时的注意事项





其一,观其位置

避免交通要道(不清静)和十字交叉路口(来来往往多),避免路冲,尤其是正面对着的路是上坡,有很多安全隐患。

通常房屋在社区中的位置选择在巷子底,即是社区最下面的位置,这个位置交通流量比较少,房子比较安静;另外一个就是私密性比较好。可能各位在网上搜房时,经常会看见Cul-de-Sac这个词,Cul-de-Sac出自法语,是当时的法国贵族富人为了不想让自己拥有的房地产面对大街,被日常车马交通自由进出而设计出来的。它的形状像一个进口窄、后头宽圆的U字形。在加拿大,最为人所喜爱的房子座落点,正是位于一个Cul-de-Sac的房子。因为只有有限的几户住户,没有经过的其他交通车辆,所以没有交通噪音和脏乱污染;而且几近封闭、不对外开放的环形空间,也变成住户小孩平日最安全的玩耍活动场地。总括以上所述,住在Cul-de-Sac里,无异就等于住在一个社区里的另一个独立小社区,真是再理想不过的了。


二、察其地势:





接下来是地势,地势一定要平坦。有地下室没有关系,后面可能是伸下去,但是前院一定要平坦。 通常我们不建议选择比路面还低的住宅,不仅仅是风水角度,主要是从舒适角度,房屋在路基以下,感觉屋前面的路压下来,感觉会很压抑。而且通风比较差。 如果后院排水不是很好的话,房子也会很潮。 另一方面,也不能比路面高出很多,高出一尺、两尺,这个是比较好的地势;但是不能太高,高出三十度角的话,冬天下雪时,就会非常滑,这就非常危险。而且即使不下雪,平时上下坡也是舒适度非常差。


三、鉴其外形




虽然外观问题通常容易修,但是如果你不喜欢房子的风格,应考虑其他房子,否则即使房子结构没问题,也可能为了替房子改头换面,而使房子变成钱坑。要观察外观是否陈旧过时,是否维护很好,不是年久失修:主要观察门窗是否有腐蚀破损,注意屋顶的年龄,遮雨板,屋顶排水系统,屈曲带状的瓦片,水槽和落水管、天窗和烟囱等是否松动。外墙(砖块,石头,灰泥,塑料,木材等)材料、颜色是否合意,有无剥落。看看墙面有没有Z 字形裂缝,有的话一般是地基有问题。一般外观美丽,说明屋主舍得花钱维护,房屋里面往往也会好。



四、品其环境




外在大环境:注意小区周边有没有污染源。包括有没有飞机场、铁路、轻轨和高速公路等交通设施产生的噪音,噪音的频率和程度是否在自己可以接受的范围之内。还要注意注意周围有没有坟地、高压线、大型工厂、垃圾场、医院、学校、加油站和商业中心等,这些因素都有可能会影响房屋在市场中的价值,影响你的日常生活。

室内小环境:格局的好坏,采光的效果,决定人呆在房子里舒适的感觉。要看房屋格局是否合理,是否符合家庭需要;通往房间的走道要宽畅,地面不要有太多高低起伏,可能造成行动时的不便甚至危险;卧室和其它房间厨厕光线明暗和通风:是否阴暗又不通风?是否可能较易生霉长霉?楼梯的座落:不可一进门就面对楼梯挡道,因为人一走进大门,马上就会产生一种立刻被逼着非上楼的局促感。


五、析其朝向

中国传统讲究的是“坐北朝南”。但在加拿大,虽然也有很多人在选择房子的时候会看房子的朝向,但却不是坐北朝南。因为在卡尔加里坐北朝南的房子并不不多见。原来卡尔加里属从西部洛基山到中部平原过渡地带,多丘陵,房子大多是依地顺势依景的盖房,除了比较平坦的地区,小区的形状五花八门,高高低低,房子沿小区弯曲的路径而建,所以房子的朝向不是正南正北的很多。在卡尔加里,当地的西人更喜欢东西朝向的房子,特别是后院朝西的房子。如果是南北向的,房子车库在前的话,坐南朝北反倒比坐北朝南强。关于朝向的分析请参看我另一篇网文29楼-卡尔加里:漫谈房屋的朝向这里不详细阐述。

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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
474
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2017-06-21
#33
中国与加拿大的房地产有什么不同?
2017-06-22 方志勇 卡城老方房地产


昨天有个国内的朋友向我咨询卡尔加里的房子问题,因为他没在国外呆过,对加拿大的房产不是很了解,所以有些问题还是套用国内的经验,觉得有必要就中国的房地产和加拿大的房地产之间的差异做个探讨,收集整理了一些资料,希望对国内的或刚来这里的朋友有所帮助。  





一、城市与乡村:中国城乡差别大,加拿大城乡无明显差别。




  在中国人们生活的环境,城市和乡村是截然不同的,城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中,无论你要购物、吃饭、工作、娱乐,甚至看病,都必须进城,人们居住在城里,局限在一个相对狭小的空间,造成了很多不便。但人们还是意守在城里,不愿出城,因为一旦远离城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中国,城市就是城市,乡村就是乡村。在加拿大,除了多伦多等少数大城市,没有绝对的城市和乡村的区别,不管城市大小,只有城中心有一个楼宇相对集中的地方,叫Downtown,其它都是从市中心幅射出去的各个区域,每一个区域都有自己自成体系一套系统,商店、饭馆、医院、学校、图书馆等,资源分布比较均匀,为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去或大城市去,在自己所居住的区域里都可以办到,而在周末或节假日,市中心反倒是人少且安静。


二、房地产相关制度:加拿大制度健全,中国还需完善。




  在加拿大的买卖房屋里面,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这里面有估价公司,房屋检查,律师,银行、以及经纪人,保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥相对独立的功能,每一个第三方机构都有各自的行业协会来监督,这就在很大程度上保证了房屋买卖的公平和透明。

  中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测,让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。


三、产权性质:中国住宅产权有使用期限,加拿大大多是永久产权。





  加拿大是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且加拿大房屋的产权大多是永久性的,叫fee simple,也有租赁产权叫LeaseHold,但相对较少。而中国的住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。关于加拿大房屋产权的详细描述请参考我另一篇微文《加拿大产权证,你可能不知道的秘密?

四、房产税:加拿大持有环节税费征收严格,中国交易环节税费高。



在加拿大,只要你拥有房子,你每年都要交纳房地产税,根据地区的不同,通常为房价的0.3-1.5%之间。每个城市都有自己不同的标准(市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数,但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明:某市的房产估价总值为$10,000,000,明年的市政预算$100,000,用$100,000/$10,000,000等于0.01或者1%。假如您的房产估价为15万加元,那么您明年的房产税为$150,000x0.01等于$1,500。)所以你买了房子以后,每年都要交房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得加拿大房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。据相关统计,目前在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,但房产税率只有0.5%左右,而且覆盖范围不大,不能起到预期抑制炒房的作用。


五、房源系统:加拿大有官方的房源共享系统,中国房产信息尚不透明。

在加拿大和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统。在中国,没有一个统一的房源系统,各家房产中介公司都有各自垄断的房源系统,各卖各自收集到的房源或者与少部分关系好的同业交换房源,但范围大多很小,很不公开透明。加拿大有一个房源共享系统MLS(Multiple Listing Service),每一个经纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都是公开透明的,一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。所以在加拿大你要是还能听到所谓的“独家房源”的说法,那我只能呵呵了。(这里主要指住宅部分,商业地产有所不同)





六、房产中介的角色不同:中国中介是中间人,加拿大经纪人一般只代表买家或卖家一方的利益。




在国内中介是把买家与卖家联系到一起,以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标,所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。和中国不同,在加拿大通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人作为用户的委托人,全权代表用户的利益。在交易过程中,买家与卖家并不需要见面。不同于国内的地产中介,因为房源信息是公开的,所以加拿大的经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问和服务,能够在整个购房过程的每一步协助您,告诉您买房、选房的注意事项,并可以通过对本地各个区域的了解结合您的需求为您筛选出最适合您的房源,并且会代表您和卖家经纪谈价,力争为您拿到一个合适的价格。所以选择一个负责任、信得过的地产经济非常重要。

在加拿大,按惯例, 经纪人的佣金一般由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。在中国正好相反,大多数情况下都是由买方支付佣金。


七、房子概念不同:中国买房多为公寓房,加拿大买房多为独立屋。

  在中国,所谓买房,一般指的是买公寓房。而在加拿大,除多伦多和温哥华等大城市,买房一般是指独立屋(Single House)。这里特别要强调的是,加拿大的独立屋,并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立屋在外观上和别墅差不多,但加拿大的独立屋中也有非常老旧,需要修缮的房屋,称这些独立屋为别墅,似乎不太恰当。同样是独立屋,可以是上千万加元的豪宅,也可以二三十万的破烂房子。当然在加拿大除了独立屋之外,还有其他形式的房子,如城市屋(Townhouse)、公寓(Apartment或Condo)和双拼屋等。关于房子的类型,请参考我另一篇网文《卡尔加里住宅房型大全》。在加拿大房屋的价值取决于两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

  八、计算房屋面积的方法和尺度不同

中国的房屋是按照面积销售的,单位价格是XX元每平方米。房屋面积是建筑面积,包括楼房公共部分,如电梯,楼梯,走廊等,也包括阳台,车库一般是租或买断。加拿大的房屋,不论是公寓,联排还是独立屋,销售时是不按照单位面积出售的,而是一套多少钱。没有单位面积价格的概念。加拿大房屋的面积不包括公共部分,也不包括阳台、地下室和车库面积。对于公寓和联排别墅来说,面积是从公共墙壁的中间部分算的,对于独立屋来说,面积是以外墙为界的总面积,但不包括车库和阳台,(基本的一个准则是,计算面积通常只计算房屋地面以上的部分,不包括走廊、车库、patio & deck、停车位、地下室等。另一个准则是没有电和暖气的部分也不能算面积。)关于面积的计算标准,不同的地区会采用不同的标准和方法,监管机构也会做出修改和变化,此部分内容以后会单独撰文说明。另外在加拿大一般用平方英尺来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等于10.764平方英尺。
 
最后编辑: 2017-06-21
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
474
95
2017-06-23
#34
看懂卡尔加里房产的面积
Original 2017-06-24 方志勇 卡城老方房地产


从国内来的朋友到加拿大来买房,往往最关心的问题是房屋面积,这是因为中国的房屋是按照面积销售的,单位价格是XX元每平方米,房子面积的大小直接关系到房子的价格,所以对面积那是斤斤计较,要求很精确。但是加拿大对房屋面积的概念和测量方法和国内有很大不同,不能套用国内的经验。下面就卡尔加里房产的面积做一简单阐述,希望对你有所帮助。





一、加拿大的房屋,不论是公寓,联排还是独立屋,销售时是不按照单位面积出售的,而是一套多少钱。没有单位面积价格的概念。一般是笼统地按一整栋/套房屋来标价的,即一栋/套房屋开出一个价格, 而不是按每平方出售。


以最为常见的独立屋为例,它的价格一般包括房屋(地上部分和地下室)、房屋所在的土地地皮、车道、车库、前后花园,甚至游泳池等。而公寓的价格一般包括的是套内单元,有的公寓还包含有阳台、地下储藏室和车位等的价格。


二、加拿大对房屋面积的计算,全国并没有一个统一的公式、标准和法律规定,所以关于面积的计算,不同的地区会采用不同的标准和方法,每个省或不同的地产局都有不同的规定,监管机构也会根据需要做出修改和变化。




阿尔伯塔地产委员会,theReal Estate Council of Alberta (RECA),是阿尔伯塔省的地产从业人员监管机构,他们咨商了地产、评估、贷款、测量等相关协会,制定了住宅测量标准theResidential Measurement Standard (RMS) ,并于2016年5月18日起颁布执行,作为阿尔伯塔省地产从业人员在测量和标注房屋面积时的统一强制标准。


三、挂在MLS系统上的独立屋一般会有两个面积:一个土地面积(Land Size),另一个是房屋面积(Floor Space)。土地面积(Land Size)一般会标注如W:14.0000mD:38.0000m Shape:REC

,分别指地皮的面宽、进深和形状, W:14.0000m 指临街一边的宽度为14米,D:38.0000m指从临街这边的到后面的纵深为38米,Shape:Rec是指地的形状是矩形。房屋面积(Floor Space)一般会标注如1996 sqft,具体可参见下图的标注。

加拿大的房屋尺寸一般以英尺为度量单位,对照1米=3.28英尺,因此1000平方英尺的房屋面积=92.9平方米,或者反过来100平方米=1076平方英尺。



四、加拿大房屋面积的概念和测量方法都与国内的不同:

在中国,绝大多数的居民住宅为多层楼房,房屋的面积一般是指建筑面积,这种房屋的面积计算是从外墙皮算到外墙皮,中间以内墙中轴线分割,电梯,楼梯,走廊等等公共面积是平摊到每户家中,如一梯两户,则每家1/2,如一梯三户,则每家分摊1/3。阳台部分各地计算方式不同。如规定阳台面积超过6平方或悬挑尺寸大于1.5米,则阳台面积折半计入住房建筑面积中。另外,中国房屋的内外墙多为24承重墙,本身占有相当面积,所以常常会令人感到实际面积比书面的建筑面积小很多。
而加拿大房屋的面积对于独立屋来说,面积是以外墙为界的总面积,但不包括车库和阳台,对于公寓和联排别墅来说,阿尔伯塔的住宅测量标准(RMS)规定,有共同墙壁的如双拼、镇屋和公寓,房屋面积是以内墙为界来测量(paint-to-paint)。不包括公共部分,也不包括阳台、地下室和车库面积。(基本的一个原则是,计算面积通常只计算房屋地面以上的部分,不包括走廊、车库、patio& deck、停车位、地下室等。另一个原则是没有电和暖气的部分也不能算面积。)


五、阿尔伯塔住宅测量标准(RMS)的主要原则

  • 地产从业人员必须使RMS。

  • 测量单位必须统一,或者以英尺或者米,不能混用。I

  • 独立屋以地基处的外墙为界。


  • 有共同墙壁的双拼、镇屋和公寓,以地面处的内墙(paint-to-paint)为界。

包括在面积内的部分需在地面以上,若房间内有任何部分在地面以下就不应包括在内。地面以下的部分可以测量,但不应包括在RMS面积里。请参考下图,一般灰色部分是不计入总面积,蓝色部分是计算面积的。


  • 所有地面以上在主要建筑上增加和改建的部分,如果有暖气并适于全年使用,面积应该包括在内。

  • 地面到屋顶的高度至少要达到2.13 米 (7 feet)。如果屋顶是有坡度的则只计算高度超过1.52 米(5 feet) 的部分,但要保证屋子里至少一处高度在 2.13 米 (7 feet) 以上。

  • 从房屋主体延伸出去但部分如悬窗、凸窗和屋顶窗,如果高度在1.5 米(5 feet)以上,面积也要算在内。

  • 没有地板的开放区域如拱顶挑高部分不应计算在内。

六、阿尔伯塔地产委员会(RECA)提醒买家和卖家的六件事

阿尔伯塔地产委员会就住宅的测量和住宅测量标准提醒买家和卖家的六件事:

1.所有挂出来卖的房屋的面积必须依据住宅测量标准(RMS)计算。

2. RMS面积仅包括地面以上的部分。地面以下部分的面积需另外标明。

3. RMS面积和共管产权 (condominium)登记的单元面积并不是一回事。共管产权的单元登记面积可能包括地面以下或不适合全年使用比如说封闭的露台,也可能包括和单元不相连的部分,如仓库或停车位等。

4. 你可以标明其他面积,如地面以下的面积、和房子不相连的结构物面积、和房子相连但不适于全年居住的面积、(有公共墙的)外墙面积等,

5.包括在RMS面积内的必须有暖气并适合全年居住。适合全年居住意思是在冬天须保持22°C 并有房屋主电源供电。比如说你有一个阳光房,取暖满足要求,但没有永久性的和主电源相连的供电,也不能算面积。
6. 面积并不是房价的唯一考量。一样的面积、同一个社区,房价并不一定一样。房价和面积并没有一个可度量的必然的联系。除了面积,位置、朝向、保养和装修情况、房子格局、房龄、买家的喜好等都会影响价格,面积只是其中的一个参考数值。


七、买家如何保护自己的利益

在房地产买卖中,一般合同都规定核实房屋的面积是买家的责任。卖家的经纪人在MLS系统中登录的信息一般也包括一句话:InformationHerein Deemed Reliable But Not Guaranteed。信息可认为是可靠的,但并不保证完全正确。所以作为买家就要想办法核实房屋的面积,而不是听信卖家的说辞,你可以自己测量,可以让自己的经纪人去测量,也可以聘请专业的测量公司来测量。

下边的链接是阿拉伯塔地产委员会发布的住在测量标准指南,供参考。

https://www.reca.ca/industry/public...sidential-Measurement-Standard-in-Alberta.pdf
 
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
474
95
2017-06-26
#35
防患未然--加拿大房屋保险知识大全
2017-06-27 综合整理 卡城老方房地产


买了房子后,马上会面临给房子买保险的问题,面对林林种种的保险类型和保险条文,肯定有些懵圈,收集整理了一些资料,希望能帮助你厘清思路:






一、房屋保险的种类

在加拿大,房屋保险的种类分得特别细致。与华人和移民关系较大的,主要有以下几种:

1、自住房保险(Homeowners Insurance)

作为自住物业的屋主,不论是否需要申请房屋按揭﹐都应购买屋主保险。鉴于法律没有明文规定屋主必须购买任何保险,一般而言,只是置业人士在办理房屋按揭时,按揭公司要求申请人提供房屋保险证明,以保障房屋作为抵押品之价值。在北美﹐保险不单是保障个别物品的市场价值,还涉及赔偿第三者所引起的索偿责任问题,例如因个人的疏忽引致火灾,不但可烧毁整座房屋,也可能蔓延附近的邻居﹐屋主除了失去其房屋外,还要面对数以十万元计的索价金额。另外如有有人在你所负责的屋外滑倒,也要负赔偿责任,这在有漫长的冰雪冬天的加拿大非常重要。


2、租客保险(Tenant Insurance):



当租客租下单位时,便要负上安全使用这空间的责任,房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责,然而屋内的空间及租客的私人财物﹐是需要一份租客保险来保障的。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时﹐获得合理的赔偿,同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼。另外,租客以后若想在加拿大购房,如在首次购房前就有良好的租客保险记录,有助于日后节省费用。一般而言,成熟的房主会强迫租客购买租客险,一切费用由租客承受,同时也保护租客自己的财产。


3、房东保险(Landlord Insurance)

房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外,警方及保险公司有关部门会彻查原因,分清是哪一方的过失。若是租客的疏忽造成意外,租客便要承担责任;若是房东疏忽,房东险便会发挥保障效用。甚至在有些个案中,虽然已判定是租客的责任,但租客没有履行责任、作出赔偿便逃之夭夭,所有索偿的矛头也会直指房东。如果房东没有购买保险,后果可想而知。不过,房东险有很多限制条件,不是所有公司都做,各公司限制也不一样。租客险和房东险并非重复,所保的主体责任不同,其实都需要购买。


4、Condo保险:

Condo保险是指Condo业主自住房的保险。这种保险和租客险分属不同种类,但保险项目与其相似。对于Condo业主而言,Condo管理费中已经含有火险,所以无需购买此项,但管理费中包含的基本保险不保装修和单位的升级,也不保家庭财物,所以Condo保险的侧重点在于Condo单位内的东西,具体内容包括︰个人财物、法律所属开支、第三责任险、漏水的理赔,例如浸湿楼下单位天花板。

专业人士提醒,业主在投保Condo险前,要弄清自己的责任范围。业主投保前一定不要嫌麻烦,要向大楼管理处索取大楼的附例(bylaw),读懂里面的保险条款,看看大楼本身已经保了什么,尤其是大楼标准单位(Standard Unit)的定义,因为大楼管理处所购买的保险仅涵盖大楼本身自带的房间,除此之外的地方大楼是不管的。也就是说,如果Condo单位的第一任买主在购买的单位上,又铺设了实木地板或地毯,或者他又加了墙纸,这些都属标准单位之外的东西,全部不在大楼保险的涵盖范围内。如果出现意外,大楼只能管到他们定义的标准单位的范围,即没有经过业主再装修的范围。每个大楼的附例各不相同,承保范围也不一样,所以一定要仔细阅读。除此之外,阅读附例时还要看看大楼保险的垫底费是多少。出现意外理赔时,如果大楼管理处认为错在房主,就算意外在大楼保险的承保范围内,大楼也会至少将垫底费转嫁给房主。在阅读大楼附例时还要特别注意其中有关水的规定,如自己洗衣机漏水,或水管漏了,漏出的水对楼本身造成很大影响,大楼会承保多少。若自己读不懂附例内容,可直接约谈物业管理经理询问。弄清大楼附例后,再来找保险公司,就很清楚自己应该购买哪些项目,每项保多少金额等。镇屋险的情况类似,但镇屋最好是要保地下水反水险(Sewer Backup Endorsement),这是高层建筑所不需要的。镇屋的下水系统和普通独立屋是没有区别的,所以存在反水问题。地下室的贵重物品,因反水被浸后,如果不加这个额外险,就无法理赔。


二、基本保险和附加险涵盖的范围

房屋保险主要提供的保障包括:发生可理赔的意外后,提供资金来重建或修缮房屋;如果发生毁坏、丢失或损害,提供资金来更新您的财产;如果他人及其财产在您的家中 / 或您的物业中受到损害,提供第三责任保障,如支付医疗费用帐单;如果因火灾或者其他灾难,您被迫从家里搬出住到旅馆,提供搬家费用及额外生活支出。


1. 基本保险范围

一般的房屋保险所包括的意外情况有:火灾、雷电、爆炸、烟熏、落物砸损、飞机或车辆撞击、暴乱、蓄意破坏、意外漏水、暴风雨、冰雹、运输损失等,但不包括洪水、经常性的渗水或漏水。可以选择的项目有地震、地下室污水倒灌等。赔偿最高金额主要考虑房屋的重置费用以及投保的相关财物。

1)房屋保险中,最重要的组成部分是住宅建筑(Dwelling Building),也就是房屋发生可理赔意外后的重建或修缮,这放在Coverage A的部分。这种理赔又分两种,即承保重置成本(replacement cost) 或额外现金价值(Extra cash value)。重置成本就是重建与原来类似的房子所需的费用,而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有,房屋主体本身、相连的结构(如连体车库)、室外的固定设施、树木、游泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料,但一般不包括土地市值。所以在确定这部分的保额时,一般是用购房价格减去地产市值,金额会低于住宅市值。其次部分是独立建筑(Detached Structure), 独立的车库或花园小屋就属于这一项。如果有的话,保额一般是第[A]部分的10%。

2)房内财产也属房屋保险涵盖内容,即Coverage B:property Coverage。这是指房子里面,没有与房子有固定联系的东西,衣服、电器、家具什么的。这部分理赔通常也是以重置为主,不做额外现金价值。也就是说,如果有什么损失,如电视没有了,会赔付替代一个电视所需的费用。保额一般是[A]部分的50~80%。

3)除此之外,房屋保险中还包括临时家居费用险(Additional Living Expenses),即房屋发生意外不能在其中居住时,您得租房或住宾馆,生活费用增加。保险商会支付高出的这部分开支。保额通常是第[A]部分的20%,包括临时住宿费用、搬迁补偿费用、 临时生活三餐补助费等。

4)最后,房屋保险中还有责任险(Liability)。责任保险是指因房子的所有权而产生的责任,即若因被保险人的疏失而引起的意外,造成邻居、第三人伤亡或财务损失,例如火灾发生时不幸延烧到隔壁邻居,邻居向被保险人求偿时,将由保险公司依据投保金额来支付赔偿金。如果有人在您的房地产范围内发生人员伤亡或财产损失,责任得由您承担的话,索赔有时会大得惊人,很有可能是你完全无力承担的。这部分在保险成分中不占很大比重,但很重要,建议保100万为宜。

房屋保险与汽车保险不同,由经纪计算的保额估价只有住宅建筑部分,后面的保额都是通过一个固定的百分比由电脑自动生成,经纪最多只能按客户要求,由重置成本变成额外现金价值。这样做,保额估价可能会降低少许,但现在很多保险公司的估价必须是重置成本,所以就没有什么好选择的了。


2. 附加保险范围

除了上述基本保险,有些保险不在基本保险中,需要额外购买。有些还十分重要,比如,2005年8月19日多伦多那场突如其来的倾盆暴雨,淹没了大多地区4000多栋房屋的地下室,业主如果没有买地下水回水险,就得不到任何理赔。目前市场上主要的附加保险有:

1)地下水回水险(Sewer Backup) :该险保的是下水道的水倒灌所造成的建筑或财产损失,包括地下室的重新装修及地下室内的财物。这种保险在大部分保单中都不是标准承保项目,但你应额外购买的保障。



地下室回水险可保障下水道的水倒灌所造成的建筑或财产损失。大家也许对2013年夏天卡尔加里的洪水仍记忆犹新,洪水发生后,许多卡尔加里居民发现,保险商不赔偿由泛滥引发下水道倒灌所做成的损失,表示他们的受保范围,不包括下水道倒流污水。事情引起舆论哗然后,至少一间保险公司作出让步。

2)违反市政府条例所需改房费用险:这个险不是指业主现在违反条例,建筑什么违法项目所给予的理赔;而是指,出现可理赔的意外后,如发生火灾后,需要重建房子,而在此期间,市政府的检查指出房子本来就违反了某些规定,现在需要纠正这一问题,由此而产生的费用由该附加险涵盖。这种情况不常发生,但有些老房子会有,如果您购买的是老房子,可以考虑该选项。

3)空置险:如果房子长时间空置,必须通知保险公司,因为一旦保险公司发现空置又没有得到通知,可以不予理赔。每个保险公司允许空置的时间不一样,一个月或两个月,空置险最多也只允许保一年,再长就不续约了。

4)珠宝损失: 一般保单对珠宝的保额有所限制,多数保险公司对此规定的上限在$3000左右,并且还要您支付免赔额。如果您单独购买珠宝损失险,保险商将赔偿您足额损失,并且您不必付免赔额。但在承保前,保险商都会要求您找经认证的珠宝商对珠宝的价值进行鉴定。


三、房屋保险不予理赔的项目

房屋保险不予理赔的项目主要有,空置物业超过30天;房屋用作商业用途,雀鸟、鼬鼠及昆虫等破坏;建筑中房屋受到破坏;酸雨破坏;被工业用浓烟破坏;非法用途,如大麻屋、制毒工场等 ;被出租租客盗窃;地震;洪水泛滥 (Flooding) ;战乱和自然损耗等等。


哪些房屋保险公司可能拒保

您买房子的时候,有没有想过,有些住宅可能因无法买到保险而无法获得按揭呢?这种情况不多,却确实存在。就此而言,不同公司有不同规定。有些公司,对电路的要求较严,铝线必须全部更换为铜线,否则不予承保。对于取暖系统,如果使用较为老旧的烧油取暖,油罐太旧或埋在地下,近年来都不予承保,除非是地面上的普通新油罐才有承保可能。水管系统方面,下水管道若为铸铁材料,上下水管道若为镀锌钢管,常会引起管道生锈,也可能影响到保费。

除此之外,很多公司对3年内有过理赔记录的受保人限制较严,所以业主如果3年内有理赔,一般要等满3年后再考虑转公司。另外,保险公司一般会拒保大麻屋、非法建筑,有些保险公司也可能不保重建费用达100万以上的房屋。主流保险公司一般会严格考量能否承保,一旦承保,并不会因上述问题加很多保费。市场上还有一种保险公司,什么都保,但费用很贵。


油罐太旧或埋入地下,容易破裂,清理费用高额,此类房屋保险公司近年都不承保。

地面上的普通新油罐可能还有承保机会。

四、影响保费的因素

保险公司关注的问题,自然是影响保费的因素,最主要的包括以下几点:

1.房屋地点。保险公司多会询问受保住宅的邮政编码,根据他们以往的经验以及所掌握的资料了解社区情况,评估风险。比如有的地区处于低洼地带,一次暴雨过后,许多房屋地下室污水倒灌,他们接到许多索赔申请。如果顾客要求保险包括污水倒灌的情况,他们就会考虑是否接受以及保费该加多少。房子的意外与车辆意外不同,房险的理赔都属偶然事件。有时并非某个地区不好,而是这个地区在某段时间发生过几起意外,某公司在该地区的理赔一时升至上百万,索赔率大增,足以影响该公司在该地区的定价。所以,有时需要房主多询价,加以比较。

2.房屋基本情况:价格、面积、房龄、层数、有否车房及附属建筑物、卧室等用房数量及位置、地下室是否完成装修、有否使用特别的建筑材料或拥有特别的设施如壁炉、游泳池等。这些都是房屋本身最重要的信息。由此可以判断房屋的质量、素质以及意外情况下的重置费用。房险估价最重要的就是重置成本,这不是指房子的价值,而是重建的建筑费。有些房子,因为位于好校区或其他原因,售价较高,但不代表重建的建筑费会很高。因为理赔范围是建房,而不是买房。


内置式车库



外接式车库




3.供电系统:供电是多少安培的;什么样的配电盘(空气开关、保险丝);内部电线是什么材料的(铜线、铝线、knob & tube电线),这些都很重要。除大楼单位外的一般房屋,60A供电被认为是不够的,通常不会被接受,因而会被要求在一定时间内升级到至少100A。与空气开关配电盘相比较,保险丝配电盘被认为有较高的火灾风险,但不会被要求做更换。保险公司铝线和knob & tube 电线最为紧张,认为有较高的火灾风险和安全隐患。



knob & tube电线

铜线


4.供暖系统:是用什么样的供暖系统;暖气炉的新旧情况;有否油罐;油罐的位置及状况(室内、室外、地上、地下、新旧、被废弃时间等)。注册验房师林森在其文章中说,燃油系统被认为具有较高的风险。油罐(特别是埋在地下的油罐)可能造成环境污染,导致极高的清理费用,并有火灾隐患,保险公司对此相当紧张。

5.给排水系统:供水管、排水管什么样的材料(铜管、铅管、PB、ABS、PVC、铸铁管、镀锌管);橱房、卫生间是否做过更新;地下主供水管是否更换过。PB供水管由于技术不成熟,具有很高的爆管漏水风险,通常不被接受。铸铁管、镀锌管具有一定的使用年限,易于被锈蚀、阻塞而造成漏水损害,保险公司对它们比较敏感。




PB供水管

6.有否燃木壁炉,这可能带来火灾和一氧化碳中毒隐患。

燃木壁炉可能带来火灾和一氧化碳中毒隐患。


7.屋面材料的新旧情况。



外墙砖结构

8.室内外消防及安全设施情况:室外水源(如街边消防水喉、湖泊等)及消防站的位置、距离等;有否保安系统及是否使用;有否火灾报警系统或自动灭火系统;有否安装烟雾报警器、一氧化碳报警器及灭火器等。


建议家中常备灭火器

9.房屋的使用状况:有否超过一个居住单元;现在和将来是否出租;房屋是否用于商业用途等。10.居住者的状况:家庭人数及结构;家庭成员是否有人吸烟等。

另外,除了房子本身的情况,保险与受保人本身的情况也相关。具体内容复杂,各公司不一样,商业上有所保密。比如,投保人以前的索赔记录和住房经验就与保费有关。新移民在这里没有任何保险记录和经验,房险相对有经验的人就会贵一些。同一房子不同人买,保费也会不一样。人的因素控制不了,只能通过慢慢积累良好记录。


五、如何节省保费

1. 针对保险

●房屋与汽车安排在同一保险公司购买,因为保险公司为鼓励客人把汽车及房屋一起投保,会提供保险折扣。更有些公司推出划一「垫底费」﹐即汽车跟房屋在同一个意外下受损毁,保险公司只要求客人支付其中一个「垫底费」便可。

●安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折扣,更有些公司对设有洒水系统的房屋给予额外折扣,家居安全设施完善,折扣也相应提升。


2. 安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折扣

●保留好房子设施更新的各方面记录,因如果屋顶、炉子、中央空调,电力设置等方面较新,都可能得到房险折扣,这也是新房为何房屋保险较低的原因。对于旧房,如果可以得到前任房主更新过炉子、电线等方面的收据,也可能得到相应折扣。没有记录,光嘴上说,或验房师说,可能都不行。


3. 保留好房子设施更新的各方面记录很重要。

●与父母同住及跟父母联名购买房屋的客人,会因着父母的年龄到达五十岁或以上的而获得年龄折扣。

●长期的客人往往是保险公司最珍贵的资产,因此有些公司会给予连续投保超逾三年的客人忠心折扣。

●调高「垫底费」可得高垫底费之折扣,在现实生活中,小意外也有可能会出现,若在能力范围内应付得到的,便可把「垫底费」金额调高一些,借以立即减省保费。

●不吸烟的习惯﹐除了对个人健康及周围环境有一定的好处,更会减少火灾的发生,家居更安全舒适。若家中没有吸烟者,便可获不吸烟折扣。


若家中没有吸烟者,便可获享不吸烟折扣。

●信贷纪录在北美社会是非常重要的,若能保持良好的信贷评级,部分的保险公司将可给予折扣优惠。


4. 信贷记录在北美社会非常重要。

●没有按揭的屋主﹐自然有较宽裕的财力来保养及维修其物业,因而减低房屋因日久失修而引发的破损。故此保险公司也很乐意提供更多的折扣给予一些毋须房屋按揭的客户。


六、建议

买房是大事,所以业主要学会保护和管理好自己的房子,避免一些不必要的理赔。理赔一旦发生,一方面影响您的保费,另一方面影响您换保险公司前的保险记录。有些隐患只需做些小事就可防止,如入冬前把屋外水管的水放干,防止其冬季破裂;冬季室内保持一定的温度;从防盗角度讲,每天收好寄到邮箱的报纸和邮件,不要让人觉得屋内无人;如果装了防盗器,可买一些大的警示牌子,说明屋内有防盗器;甚至屋内没有装防盗器,您也可以竖一些类似牌子,起到一定的威慑作用。同时,业主还需保持各种记录的详尽,如维修更新的记录。这些不仅可以获得保险折扣,有些有关财产的理赔,没有收据或清单也会有麻烦。家里财产要常备清单,就好象记账一样。这样也可防止,索赔后很久才想起还有什么财产没有索赔,但已经过了时效性了。另外,要注意和保险公司沟通,如果有什么变化要及时更新,以防给保险公司接口拒赔或者少赔,产生不必要的麻烦。


每天收好寄到邮箱的报纸和邮件,不要让人觉得屋内无人。


以上内容收集整理自网络,并不代表本人意见,也可能并不完全正确,如有问题,请咨询保险专业人士。


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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-27
#36
加拿大公立学校与私立学校区别及如何看待排名
2017-06-28 综合整理 卡城老方房地产




为了不让孩子输在起跑线上,越来越多“望子成龙”的中国家长们早早地就把孩子送出国门接受更优质的教育,留学低龄化已成趋势。而作为英语国家中高性价比的加拿大,低龄化留学的优势明显,也越来越受中国家长们的追捧。



在基础教育阶段,加拿大既有公立学校也有私立学校,这两类学校区别很大,由于此时孩子年龄太小,在择校时,家长们不得不全方位综合考量,最终选择出最适合自己孩子的学校。


那么,加拿大的公立学校与私立学校究竟有什么区别呢?



一、资金来源不同

1.公立学校的资金来源

加拿大公立学校的资金来源主要是政府拨款。在加拿大,有一个重要的税种叫“地税”,只要你是加拿大居民,那么你就必须在你所居住的区域缴纳地税,而地税的大部分税收都将用来支持你所在区域的学校建设。

由于天主教的学校也属于公立学校,所以,在地税表上,你还可以选择支持你所在区域的公立学校还是天主教的学校,天主教的学校由于其特殊的宗教色彩,还会有一些其他方面的资金支持。

既然当地的居民都缴纳了地税,他们自然可以免费入读当地的公立学校,但是留学生都是要缴纳学费的。


2.私立学校的资金来源

与公立学校不同的是,私立学校必须自己养活自己,所以,它的资金来源渠道比较多,主要有学生的学费、校友捐款、学校自有基金的投资收益以及社会团体的捐赠等。

由于没有政府拨款,不管是本地的居民,还是留学生,就读私立学校都是需要交学费的,但是留学生比本地的学生缴纳的学费要稍微地多一些。比如卡尔加里最有名的私校Webber Academy School对当地学生对收费是18800加元,国外留学生要多交5000加元。


二、入学方式不同


1.公立学校

在加拿大,公立学校是划片的,一般是在几条大街圈定的区域之内,如果你是这个区域内的居民,你就可以就近免费入学。一般是没有择校机会的,当然有少数特殊情况也是可以择校的。比如有该学校有特殊教学项目如IB、AP、德语、西班牙语等,拿IB举例,只要你孩子上其中一门,就可以申请上这个学校。


对于留学生而言,在小学阶段,你跟本地居民的入学方式是一样的,你想就读哪个学校,就必须居住在这个学校所在的区域内。但是到了中学阶段,你就不用跟本地居民一样继续遵循本地居民的入学原则了,只要你自己解决交通问题,不管你住在哪个区域,你都可以自由选择想入读的公立学校。


2.私立学校


在入学方式上,私立学校显然更灵活,不管是对本地居民还是留学生,私立学校都没有区域的限制,你想去哪个私立学校都可以。


三、师生比例不同


由于公立学校有区域的限制,凡是学校区域内的居民,大部分都只能选择这一个学校,所以,它的班次一般会比较大,小学阶段一个班大概有二三十人,高中阶段一般是三十多名学生,师生比例一般在1:20-1:35之间。相对于国内的学校,其实这个人数不算多,国内很多高中一个班甚至有上百名学生。


但是,与私立学校相比,公立学校的班级人数显然更多。私立学校一个班级的人数一般不会超过二十人,他们通常把师生比例保持在1:14-1:17之间,那么显而易见,师生比例越小,每个学生占有的师资资源就会越大,更有可能在老师这里获得量身定制的学习计划,相对来说学费也会贵一些,这也是私立学校的一大卖点。

但现在对班级人数和师生比例有一些不同的理论和看法,并不是班级人数越少越好,感兴趣的可以搜索下相关资料:http://sa.ylib.com/MagArticle.aspx?Unit=featurearticles&id=31

http://chuansong.me/n/781252051249



四、学费不同


我们前面提过,本地的居民如果入读公立学校,是不需要交纳学费的,但是留学生就不一样了,不管是入读公立学校还是私立学校,留学生都是需要交学费的。


卡尔加里公立学校留学费用




2017-2018

申请费

$250

学费

每年12,000 加元

或每学期6,000 加元 (仅限高中)

健康保险(强制性)

500加元一年或
275加元一学期 (仅限高中)




卡尔加里天主教学校留学费用

但是,公立学校的学费相对来说比私立学校要低很多。


基本上全加拿大的公立学校,都是通过教育局来统一管理的,它的学费比较整齐划一,一年一般是1.2-1.5万加币。而私立学校是自由办校,它的学费都是自己说了算,一年的学费一般都在2万加币左右。


在中学阶段,有些私立学校可以选择寄宿,也可以选择走读。

如果需要寄宿,寄宿费加上学费,一年的花费大概需要6-7万加币。而公立学校基本都是没有宿舍的,留学生入读公立学校一般都是自己解决住宿问题,或者通过教育局和第三方机构寻求帮助。


五、学生的构成不同

加拿大的公立学校基本都是男女合校的,而且它的小学和中学是分开的,这点跟国内的大部分学校是一样的。

而私立学校既有男女合校的,也有男女分校的,这也是私立学校的一大特色,为留学生提供了更多的选择。


综上,加拿大私立学校与公立学校的差别还是很大的,打算让孩子留学加拿大的家长们一定要充分了解这些不同,才能做出更理性的判断。但是,光了解这些还远远不够,教学质量往往是家长们最为关心的问题。那么,如何判断一个学校的教学质量呢?






公立学校的教学质量可以从以下两个方面进行判断:





一、学校所在区域的社区

由于公立学校的学生大部分都来自于所在区域的居民,所以,公立学校的教学质量跟其所在社区是紧密相关的。如果整个社区的居民素质比较好,当地学区的房子往往就会贵一些,相对而言,学校的质量就会好一些。


这一点非常类似于国内的学区房,优质的教育资源往往是以这种跟房子非常相关的方式,来进行聚集(不过也不是绝对的,现实生活中有一些社区居民收入和文化素质并不是很高,但是他们的学校排名却非常好)。


二、学校排名





在加拿大,看中小学的排名主要看,菲莎研究院(Fraser Institute,以下简称菲莎)的排名(阿尔伯塔中小学的排名请参考下边链接:http://alberta.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx),Fraser Institute是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构,被称作加拿大的智库,总部设在温哥华,在多伦多、蒙特利尔和卡尔加里也都有办事处。由于菲莎不接受政府经费,而是完全来源于企业和个人的捐赠,这样得以确保菲莎的独立性。菲莎所研究的领域十分广泛,包括:经济自由度,矿业石油业的调查报告、枪支立法状况等等,而最被我们华人所熟知的则是学校排名这一块。


A: 地区。

B: 左边代表学校名称和所在城市,右边表示在校生中有资格参加OSSLT测试的学生数量。

C:参加测试的学生中,ESL学生的比例与Special Needs的学生比例。

D: 左边代表家庭平均收入和预测值对比,数据为正代表超过预期(今年没有提供此项信息);右边代表今年的排名和过去5年的排名。

E和F: 代表9年级的纯数学和应用数学的平均成绩,评分1、2表示未达标,3表示达标,4较好。

G和H: 分别代表第一次和第二次通过OSSLT的比例。

I: 代表测试中低于标准的学生比例;

J和K: 男女差异值。M代表男孩超过女孩,F代表女孩超过男孩。

L: 代表未取得数学评分的学生比例。

M: 代表了从E到K项的综合分。

接下来,我就说说这个排名的数据是如何取得的。由于加拿大的教育体制不像中国,初中毕业有中考、高中毕业有高考,学校的最终排名完全可以根据各校毕业生的成绩精确给定。

在加拿大,中小学根本没有统一的毕业考试,所以菲莎只能根据省教育部仅有的能够统一进行的测试结果来给出学校的排名。由于对高中学生的统一测试只有两门课——数学和英语,因此我们看到的排名仅仅反映该校这两门学科的成绩。这些数据并不能非常准确的反应整个高中阶段的教学质量。但无论如何,在没有统一测评数据的情况下,也只有从这些已有的数据来观察学校的教学质量,这也是没有办法的办法。

概括起来,菲莎的排名数据来源有以下三个重要特点:

1. 排名只是考察孩子们的学术能力;

2. 而学术能力的依据仅限于数学和英语的测试成绩;

3. 数学和英语的考试时间分别在9年级和10年级;

那么,我们从这个排名可以看出什么?

可以通过排名来比较同一类型学校的差异。譬如:在有些相邻社区,学生的背景都差不多,学校的排名却相差非常大,这无疑是学校的教学质量的比较有说服力的证据;

通过观察不同地区的整体排名,来看出这个地区教育质量的整体差异。如果某个地区的几所公立中学,基本每年都全部进入前列,这就说明这个地区整体的教育质量非常优秀而均衡;

通过同一所学校几年来连续排名的变化,来跟踪学校生源和教育质量的变化;

ESL(英语为第二语言)学生比例,反映学校的新移民数量,这个数据虽然不能反映各个族裔的比例,但能准确反映新移民家庭的比例;

Special Needs学生的比例,反映学校特殊学生的数量;

最后,我们一定要看到菲莎排名所能反映出的和不能反映出的地方。有时,不同年份的排名会有很大的差异,所以要参考排名的话,最好是参考连续几年的排名。在排名比较稳定的情况下,如果出现较大的变动要仔细地研究是什么原因造成的,这样会对排名有一个比较客观的认识。同时,很多学校不参加排名,很多私立学校都是不参加排名的,哪怕是公立学校也不是每个学校的排名都能查得到,这些不参加排名的学校并不是不好,只是他不愿意参与这个排名而已。





从这几年的排名来看,华人聚居区的排名普遍较高如初中Tom Baines和高中Sir WinstonChurchill。另一方面,我们也要清醒地看到,由于华人在数学上的普遍优势,使我们在排名上占了优势。而教育是全方位的,学术之外的能力,也是今后成长道路上的关键所在,譬如独立生存能力、沟通交际能力、创新思维能力和领导力等等。而这些容易成为华人孩子们的弱项,所以排名固然重要,但也不要忽略了排名之外的很多东西。





总的来说,国内的家长们往往会比较看重排名,而加拿大的家长们往往更看重这三点:学校有没有自己学生特别感兴趣的项目、学校有哪些知名的校友、学校在社会上的影响力如何。


鉴于以上客观存在的问题,我们发现,排名并不是权威,它也有很多局限性,所以,只能作为参考。


甚至有人提出这样的观点:这个排名与其说是给孩子择校做参考,不如说是给打算投资学区房的投资人做参考。这话说得有一定的道理,学区房在一定程度上还是比较保值的。
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-06-28
#37
产权保险(Title Insurance)是个什么东东?
2017-06-29 综合整理 卡城老方房地产


一般业主都知道要买房屋保险,而且要每年Renew。加拿大的房子内部是木质结构,容易走火。冬天漫长,门前冰雪容易发生行人摔倒等意外事件。这些事故一旦发生,后果严重。因此房屋保险是不可缺少的。

与房屋保险不一样,大部分买家都会很奇怪:为什么买房或者做二次贷款(refinance)时要买一个产权保险(Title Insurance)呢?这份保险少则一两百加元,多则上千甚至更多,与房价成正比。这是个什么东东?有必要买吗?好,咱们慢慢来了解一下:



一、什么是产权保险(Title Insurance)

在您买房过程中,有两个保险基本上是不可少的,这分别是房屋保险和产权保险(Title Insurance)。之所以说“基本上”,是因为在买家全额付款,无需银行贷款时,房屋保险和产权保险就不是强制性选择,尽管这是最佳选择。

那么这两者有什么区别呢?房屋保险保的是水灾、火灾和第三者责任险,保障房子的物理状态安全;产权保险保的是房子的产权形态,保障产权的归属是您的。简单来说,前者保的是“有形”的“实物”,后者保的是“无形”的产权。前者保的是你的房子,后者保证这个房子是你的。



二、为什么要买产权保险?

人们往往只关注“实体”的房屋,觉得搬进去住了,房子就是属于我的了。殊不知在法律上,“无形”的产权是一个非常重要的概念。产权保险(TitleInsurance) 就是保护赔偿由于在常规产权检查中没有发现,而在已经过户后才发现的产权过失给新房主所造成的直接经济损失。

1.弥补产权登记中发生的错误

在产权登记中发生错误的概率的确很低,但是再认真负责的产权检查也会有各种遗漏和失误,正所谓“不怕一万,就怕万一”。一旦发生,会给你的产权带来不同程度的危害。比如说,政府机构的登记错误,未经查出的假文件,不正确的签字等时有发生。有一个案例,前任房主夫妻两人共同拥有产权,但只有丈夫一人在转换产权的地契上签了字,造成的后果是妻子始终拥有产权,她并没有把她的产权转给新的房主。如果你作为买方购买了产权保险,你所投保的产权保险公司就会追踪妻子或她的继承人得到正确的文件,使你得当没有瑕疵的产权。这就是产权保险的重要性。




2. 保护你未来的产权,让你免受产权欺诈的损失近年来,有关产权欺诈的行为日益频繁,购买房屋之前所有的,关于土地界限的违章行为,产权保险都能提供足够的解决问题和纠正失误的资金。万一发生了由于诈骗或者他人质疑您的合法产权或者出现了土地界限上的违法侵占,当事人往往需要花费大把的时间和金钱来解决问题,整个过程十分昂贵漫长,并且为当事人造成很大的精神压力。对于房主来说重新恢复拥有产权所付出的无论是经济上还是感情上的代价都是巨大的。产权保险是行之有效而花费不多的保护方法,它包含了所有重新恢复拥有产权所需要的法律费用。如果您在购买房屋时购买了产权保险,那么保险公司会为您提供足够的资金和资源,并聘请律师解决这些问题,而无需您自己劳民伤财。

3.让你的交易过程更顺畅
一般房产交易中,需要卖家提供最新的real property report,也就是房屋测绘图,但由于卖家不能及时提供或不愿意提供,会导致贷款无法获得审批,产权保险除了涵盖房屋测绘图可以显示的问题,还对产权诈骗,房屋装修产生的留置登记,拖欠地税,公寓管理费,违反房产证上限制性规定以及违反政府规章的其他情况进行承保。购买产权保险能100%满足银行的贷款条件,有的银行和贷款机构甚至明确规定业主必须购买产权保险,而不接受土地测量图。从而使交易更加顺畅。


综上所述,相对于购买物业的价格,产权保险的数额只占一小部分,所提供的保障却是巨大的。所以即使买家没有银行贷款, 但是律师出于保护客户利益, 减少调查费用和防止产权风险的原因,一般也要求客户购买产权保险。有经验的地产投资者和业内的专业人士往往都毫不犹豫地购买产权保险,以保障投资。因此产权保险也是不可缺少的了。




三、产权保险都保什么?和不保什么?

产权保险通常包括以下项目:(详细清单请查询保险公司)

· Incorrect signatures on documents文件中不正确的签字

· Forgery, fraud伪造, 欺骗, 欺诈

· Defective recordation登记错误

· Encumbrances房屋的侵占

· Unrecorded easements and access right 没有记录在案的特殊的土地使用权和通行权

· Building permit violations from previous owners前任房主违反建筑规范

· survey errors or illegibility of survey 测量图错误或不合法的测量图

· solicitor error, omission or fraud 律师造成的错误, 失职和欺骗

· unpaid property taxes or local improvement chargesby a prior owner 前任房主未缴纳的地税或地方改造费

· Invalidity or unenforceability of the mortgage ontitle 注册在产权上无效的贷款

·

·

产权保险公司一般对以下事项产生的损失不承保:

· 投保人允许或者本人行为产生的风险;

· 建筑质量问题;

· 原住民依法对物业主张权利;

· 环境问题;

· 征用(除非在交房前已经发生且买家不知情);

· 政府改变法律法规;

· 租金的合法性和租金损失;

· 水质量和数量问题(有时候对贷款机构承保);

· 消防部门对于改良物业的行政决定。




四、产权保险的费用和时间:
产权保险的费用不是固定的,一般是根据房价来确定,房价越高,产权保险费也越贵,在卡尔加里50万以下的房产一般在150-250左右,100万以上的房产费用可能在900元以上。产权保险的保险费属于一次性费用,须在交房当天一次性缴纳,只要你或你的继承人一直拥有这个房子,保险一直有效。但产权保险是不能过户给他人的。产权保险未必要在房产过户的同时购买。当您拥有房屋多年以后,再购买产权保险也不算晚,同样可以保障您的权益。购买产权保险只能通过为您办理过户的律师或公证人来购买,个人不能够买。当您有需求时,一定要咨询您的律师或公证人。








五、一些有趣都案例

案例一:李小姐家的车库惊魂

这里有一个案例。李小姐在购买物业居住半年以后,自家房前室外的停车位地下的水管开始渗水,并且逐渐变成一个小喷泉。原来是市政的自来水系统管道被长期停在路面上的私家车压迫以至爆裂。

市政人员前来维修的同时交给李小姐一纸告票:室外路边停车位的柏油路原来是草坪,被上一任屋主修成柏油的停车位,违反了市政的规定。因为如果在地下比较浅的位置有市政的供水管道通过,按规定是不能铺柏油路面停放私家车的。李小姐不仅面临罚款,并且被勒令移除柏油路面,恢复原来的草坪。

幸好,她在房屋过户时购买了产权保险。保险公司接管了整个问题,雇用了所有相关的专业人士。李小姐没有花一分钱就解决了麻烦。这就是一个购买产权保险的很好的例子。

案例二:张太太家的违章建筑

再举一个例子,张太太的房屋下水系统出了问题。于是她叫来市政服务人员检查故障的原因。市政人员检查时发现,前任屋主对房屋的煤气管道和水管做了许多违规的改动,并且没有申请任何许可。更糟糕的是,前任屋主在房屋旁边增建了违章仓库和车房,也没有申请市政府的许可。

市政府勒令张太太申请补发建筑许可,并且将违规改动的煤气和下水管道按照相关的规定更正过来。所有的这些改动和申请费高达27万加元。

幸运的是,张太太在发现问题之前购买了产权保险,避免了巨额的损失。这里要提醒业主注意,产权保险需要在没有发生或者没有发现问题之前购买方才有效。如果已经发现了问题,再购买产权保险就无济于事了。

案例三:王先生与邻居的矛盾

再举一个有点极端的例子:王先生每年冬天回台湾过冬,夏天在温哥华避暑。在他的物业空置的半年期间,邻居每年都会悄悄地将两个物业之间的篱笆(fence)移动几个公分。几年下来,王先生的院子就变窄了将近一尺!发现时,需要跟邻居打官司解决问题。如果王先生在购买物业时,同时购买了产权保险,那么,打官司需要的费用都会由保险公司支付。

另外一个常见的情况就是前面提到的诈骗问题。如果有人冒充业主将物业在业主不知情的情况下转卖给了别人,或者在业主不知道的情况下,用房产作抵押,从银行贷了款出来,业主发现时,诈骗者已不见踪影。这样的事情需要寻求法律上的保护,往往需要上法庭来解决。业主不仅要花费大量的金钱,往往还面临有很大 的压力。同样,如果有产权保险,保险公司会为您支付律师费和其他费用花销。
 
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2010-02-07
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2017-07-04
#38
卡尔加里6月房产快讯
2017-07-05 卡尔加里地产局 卡城老方房地产






缓慢恢复的六月

尽管库存在增长,独立屋板块稳定的价格让市场趋于平衡。

六月的卡城房产市场销售和库存都有轻微的增长。

虽然需求有所增长,但赶不上库存的增加。导致库存量增加到6659套,比去年同期高11%。

不过整个第二季度房地产市场表现出需求更加平衡,房价也趋于稳定。整个卡尔加里六月的基准价格是$441500, 比上个月提高了0.5个百分点,比去年全年则差不多高出1个百分点。

“需要继续观察需求的增加情况,但就整个季度而言,库存水平和去年同期基本持平。销售有所增加并且价格有了略微的增长。所有这些仍符合缓慢增长的预期。“卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样说。

从年初至今,卡尔加里共卖出了10322套房子,比去年同期高出12%。而库存比去年同期高出3%。

总体而言,不论是销售量/新挂牌量比率和房屋销售周期都有回落的趋势。这些预示着今年房地产市场价格将更稳定。

“有许多卖家在等待价格更低时再买房,而同时也有许多卖家在等价格稳定后再入市”,卡尔加里地产局主席 David P. Browns说。

“新挂牌量的增加为买家特别是独立屋部分的买家提供了更多选择,今年的前几个月供应相对紧张。“

独立屋板块有3224套库存,销售了1385套,六月份的房屋销售周期是2.3。尽管最近独立屋板块库存有所增加,上半年的库存水平比去年平均水平低了16%,而销售则高出13%,这一板块保持了比较平衡的市场状况。

虽然双拼或镇屋板块也有所改善,公寓板块继续面临挑战,销售乏力,库存和房屋销售周期继续增加。

截止到六月,公寓类型的房屋(未校准)基准价格为$265800。比去年同期水平低了4%,更比最近的高点低了11%。

Stable prices in detached sector signal balanced conditions despite increased inventory

Calgary's housing market in June saw a modest improvement in sales along with an increase in new listings.

However, demand gains have not kept pace with the amount of new listings coming onto the market. This caused inventory levels to increase to 6,659 units, which is 11 per cent higher than last year's levels.

Despite the recent shift in inventory this month, second quarter activity continues to demonstrate improved supply-demand balance and price stability. City wide benchmark prices totaled $441,500 in June. This is a 0.5 per cent gain over last month and nearly one per cent higher than last year.

"The supply gain this month will be monitored. However, on a quarterly basis, inventory levels remain comparable to last year, sales have improved and there have been modest price gains. All of this remains consistent with expectations of a gradual recovery," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

Year-to-date residential sales in Calgary totaled 10,322 units, which is 12 per cent above last year's levels. New listings increased by three per cent over the same time period.

Overall, both the sales-to-new listings ratio and months of supply have trended down this year. This signals more stable pricing in the housing market this year.

"While there were many buyers waiting for lower prices to step into the housing market, there were also many sellers waiting until prices stabilized before listing their home," said CREB® president David P. Brown.

"Some of this recent growth in listings will help provide more choice, particularly in the detached market where market conditions had significantly tightened over the past few months."

Detached inventories and sales totaled 3,224 and 1,385 units, for a month of supply of 2.3 in June. Despite the recent rise in supply, over the first half of this year inventories have averaged 16 per cent below last year's levels while sales are 13 per cent higher, keeping this segment in more balanced conditions.

While activity is also improving in the attached segment of the market, resale activity in the ownership of apartment-style product continues to face challenges with weak sales relative to listings and rising months of supply.

As of June, the unadjusted benchmark price for an apartment style product totaled $265,800. This is nearly four per cent below last year's levels and 11 per cent below recent highs.

附:

亚省失业率持续下降 4月卡城仍全国最高
根据加拿大统计局4月就业报告,亚省失业率持续下降。卡尔加里和埃德蒙顿失业率也有所下降,但仍分别位列主要城市失业率的第一和第三。

报告显示,亚省失业率为7.9%,比3月下降了0.5%,失业率居全国各省份第五。低于纽芬兰和拉布拉多省(14%)、爱德华王子岛省(10.3%)、新不伦威尔克省(8.7%)和新斯科舍省(8.3%)。

亚省失业率下降的原因是劳动力环比上月减少12,700人。全职工作同期增长的2,900个而兼职工作同期减少了3,200。2016年4月至今年4月,劳动人口增加了33,400人,全职岗位增加了17,400个。

制造业、医疗与健康业和林渔石油等自然产业比上个月共增长11,100个工作,而文化信息业、教育业、金融业及房屋业同期减少13,500个岗位。

亚省4月份时薪工资仅增长0.7%,是联邦机构自1997年1月开始收集数据以来最低的同比增幅。

卡尔加里失业率近几个月来一直呈下降趋势,从去年11月份的10.2%高峰下降到4月份的9.3%,但仍为加拿大主要城市中最高的。

埃德蒙顿失业率为8.1%,比3月的8.4%下降0.3%。爱城失业率低于纽芬兰和拉布拉多省的圣约翰市,位列33个主要城市的第三。

全国失业率10年最低
加拿大失业率下降至6.5%,据加拿大统计局报告,全国4月份失业率是2008年全球金融危机以来的最低水平。

据汤森.路透公司报导,经济学家预计全国失业率将维持在6.7%,私营部门类别共减少50,500个职位,而公共部门增加了35,200个职位。上个月全职工作人数也减少31,200人,兼职人数增加了34,300人。

数据显示,4月份加拿大共增加近27.8万个职位,其中189,600个是全职职位。4月份全国有45,000人退出了就业市场,其中大约一半是青年,总体就业形式几乎没有变化,但青年求职人数的下降也使全国四月份失业率下降了0.2%。

全国4月份55岁以上的失业率下降,但25至54岁的男性青年失业率增加。25至54岁的女性和15至25岁青年就业率保持不变。




Alberta Unemployment Rate (%)

PUBLISHED - Jun 12, 2017
In May 2017 Alberta's seasonally adjusted unemployment rate was 7.8%, down from the 8.0% rate that was registered a year earlier and down from last month's rate of 7.9%. The unemployment rate dropped as a result of people finding employment over the last year (40,700) at a faster rate than people entering the labour force (39,300). The national unemployment rate was 6.6% in May, down from last May's rate of 6.9%
 
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-07-05
#39
卡尔加里:Offer漫谈?
2017-07-06 综合整理 卡城老方房地产



一、定义

Offer实际上是一个合同法上的概念,中文叫要约,在商贸活动中也叫报价、发盘。接受要约(Accept offer),就叫承诺(Acceptance)。承诺一经做出,合同即告成立。 在卡尔加里的房地产交易中,Offer实际上就是一种“购房合同”,如住宅购房合同(ResidentialPurchase Contract),通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,一般是采用地产局标准格式的购房合同,由买方签字后通过传真、邮件或者直接递交给卖方。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之 后,双方达成一致并在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。




二、内容

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

(一)、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

(二)、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

(三)、非固定装修物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

(四)、买卖双方承担的基本责任和义务。

(五)、交房时间和要求对方答复的期限。


三、种类

一般来说,Offer分两种,一种是无条件的,叫firm offer;firm offer一经签署,买卖双方必须无条件接受。

另一种是有条件的,叫conditional offer。有条件offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款。当然也可以加入其他条件包括:如果是共管物业(Condominium)要审核管理文件;买房人售出自己住房等。


所谓贷款条款,即在Offer中注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果通过了,需要给卖家发一个Waiver,取消该条件,如果不能通过的话,买方可以发一个Nonwaiver取消合同,全数取回定金。


所谓验屋条款,即在合同生效后几天之内,房屋要通过验屋师的检验。如果对检验的结果满意,买家可以给卖家发一个Waiver取消验屋这一条款,否则则发一个Non-Waiver,合同无效。


有条件offer主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。所以在实际操作中,带条件的Offer往往是不确定的Offer,一旦屋主接下了这个带条件的Offer,在冻结期间就不能再接其他人的Offer,而这个交易是否成功,基本上就掌握在买家的手中。买家可以以验房不满意或者房贷通不过拒绝成交,有的甚至会拿房子的一些小毛病“要挟”卖家再降价。因此,卖家在正常的情况下,一般倾向于不带条件的Offer,但是,如果没有买家前来问津,他们也只好接下带条件的Offer。

因为如果签的是firm offer而非conditional offer,一旦反悔,连回旋余地都没有。所以大家购房时最好都选择conditional offer。 当然,你中意的房子,别人也可能看上,所以抢offer的事经常会出现。因为卖家一般会倾向于“确定性”。在抢offer时,为了能得到你心仪的房子,有时会把条件取消,形成一个无条件offer,以此取悦卖家,以使你的offer在竞争中具有优势。但这应该是你深思熟虑的结果,在抢offer前,建议做好以下工作

1.建议买家事先做好房贷咨询,去银行或贷款公司谈好贷款,拿到贷款预批,明确知道自己能不能贷款,能贷款多少,做到心中有数;(当然这个贷款预批也不是百分百保险的,尤其现在贷款比较严苛的情况下,即使拿到贷款预批也可能最终贷款得不到批准)

2. 在看房的时候带上验房师,事先验房,以确定这个房子的地基、构架,有没有大的问题。





四、毁约的后果

房屋买卖合同属于合同法的范畴。在加拿大,合同一旦签署即生成法律效力,违约自然要付出代价,严重时还要承担连带的法律责任。




通常情况下,从签署合同的日期到过户交接的日期,买家需要筹集资金、贷款;卖家需要准备搬家等等。这段短则几周,长则几个月的时间为合同的执行产生了不确定性。房地产市场的价格、购房政策的改变、个人财务情况的变化、对房屋状况的进一步了解或买卖双方心理的变化,都可能影响合同的履约,发生违约的情况。


如果合同的一方违约,另外一方有两个选择:

A.接受对方的违约行为,同意合同终止。双方都不必履行合同,但是没有违约的一方可以索取经济赔偿;

B.拒绝终止合同,要求强制执行合同,并且在强制执行的基础上索取经济赔偿。


在第二种情况下,没有违约的一方必须始终做好履行合同的准备,需要时提供证据证明当时的立场。通常情况下,即使得知对方会违约,没有违约的一方也要在成交日当天通过律师向对方申明继续履行合同的意图,并且签署所有的必要文件发给对方。这样才能在法律上占据更有利的形势。如果没有这样做,法庭可能会认为双方同时终止了合同而拒绝赔偿。如果双方都没有明确表示按时履行合同的意图,则视为双方同时终止了合同。


如果一方通过律师正式通知另一方将不会履行合同,则得到通知的一方就可以认为对方已经违约。如果一方只是提出延期履行合同,一般不会视同合同终止。 如果通知是在成交日之前收到的,想要履行合同的一方仍然要始终做好在成交日履行合同的准备,并且将其意图通过律师以正式的法律文件方式传达给对方。

由于物权法在西方历史悠久,相关法律十分缜密复杂,环环相扣。在这个过程中,每一个步骤都需要谨慎考虑,深谋远虑,充分估计到未来可能发生的变数,避免让对方抓到把柄继而功亏一篑,或者采用的文件或言辞偏差造成歧义,影响最终的结局。




由于在加拿大打官司耗时耗精力耗钱财,所以,基于理性和务实,大多数人可能不会采取诉讼这条路, 最好的解决方式是双方协商,把损失降到最低。

这个时候一个好的地产经纪,一个严谨的律师会给提供帮助。有专业经验和职业操守的地产经纪会按照委托客户意见以行业语言与对方沟通,申明对方需要负的责任。好的律师会根据实际情况措辞严谨地与对方交涉法律信件,应用法律条款保护客户的利益,保存相关证据。


(一)买方违约

如果下了offer后被卖家接受,并且你已发了Waiver解除了条件(如贷款、验房等),或者你下的是一个无条件的firmoffer,合同就算生效了。可是如果你反悔了,想毁约,不想买了,会有什么后果呢?有人说大不了我定金不要了。但其实没有那么简单,除了已经支付的全部定金。卖家还有权利索赔(包括但不限于)如下经济损失:

经纪佣金

律师费用

成交延迟产生的费用

新卖出价和卖给你的价格之间的差额。




比如前一阵儿温哥华对海外买家征收15%的重税,导致许多海外买家违约,放弃交易,其中一部分和卖方达成协商,签订购房合同时拿出的定金各保留50%-50%,但并不是所有卖家都会这么“nice”,一部分海外买家不得不让全部定金付之东流,更不幸运的还有一小部分买家将面临违约后那积年累月的诉讼过程…。



(二)卖方违约

卖方违约时,买家有权利索取的费用包括但不限于:

律师费用

成交延迟产生的费用。

另外,卖方违约时,如果买家能证明房产对自己有特殊性或者房产是 Unique(独一无二)的,可向法院申诉要求卖方强制履行合同将房产转让给买方,不能用经济赔偿来替代。

根据加拿大房地产合同法,如果房产是unique即“独一无二”的,所谓“独一无二”是说在同样的地域无法找到可以替代的物业,满足买家的合理需求,即其特殊性对买家有着非同一般的意义,以往的案例显示,由于“独一无二”的条件比较高,近年来能够被法庭认可是“独一无二”的物业并不多。但也有成功的案例,请参考以下链接:

卖家违约华裔暴怒反告获赔43万加币
http://www.vanfun.net/news-16-0-10504.aspx



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方志勇

方志勇

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最后编辑: 2017-07-11