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卡城老方聊房产

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方志勇

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-08-02
#41
卡尔加里七月房产快讯
原创 2017-08-02 方志勇 卡城老方房地产

卡尔加里七月份房地产市场整体销售放缓,库存增加,建议没有特别紧急需要和特别合适的房子,不急于入手,不妨先观望一下,休息!休息!休息一会儿;)





整个市场库存有小幅增加,但房地产整体价格略有上升。

单从上半年的销售数据来看,卡尔加里的房地产市场显现出稳定增长的态势,但七月份的交易数量相比去年略有下降。

七月份共卖出房屋1637套,比2016年七月份低六个百分点。年初至今共卖出房屋11957套,比去年同期高出九个百分点。

“到目前为止销售增长超出预期。买家和卖家在看到经济复苏的迹象后重新决定进入市场,“卡尔加里房地局理事长David Brwon这样说。

“但复苏仍需要耐心。市场上无论是新房还是二手房仍旧有许多选择,这让许多买家不再急于入市。“

销售减缓加上新上市房屋的增加造成库存水平增加。全市范围的房屋销售周期上升到4个月(6月份是2.3个月),库存量达到了6675套,比去年同期高出17%,但仍低于2008年7月份的高点。

“劳动力市场的小幅增长和净增人口有助于市场的转向。“卡尔加里房地局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到。

“然而现有库存水平和贷款方面的收紧压抑了需求。减缓的需求增长加上供应的增加将影响了房产价格的回升。“

凭借独立屋和双拼及联排屋的销售,七月份全市房产价格比上个月和去年有提高。但比以前的月均价格高点低了近四个百分点。年初至今的平均基准价格低于去年平均基准价格0.44个百分点。

尽管这个月不尽如人意,独立屋部分市场条件整体比去年均衡。

公寓部分不论是新房和二手房持续面临供应过多的问题,造成价格进一步降低。七月份,公寓的基准价格是266200加元。比去年下降3%,比往年最高价格低近12%。





主要市场情况

  • 独立屋部分,全市大部分区域供应量相比销售量都有增加,市中心区的独立屋价格仍低于以往高点,西区独立屋价格已恢复到经济萧条前水平。

  • 七月份全市未调整独立屋基准价格为512100加元,比上个月略有提高,比去年同期高2%,但比历史高点低2%。

  • 公寓部分,由于新建公寓大量增加,造成北部和南部发生了最急剧的价格下跌。

  • 绝大部分的卖出的公寓集中在市中心,月基准价格比2014年10月的最高点(334300加元)低13%。

  • 联排部分由于价格的下跌和低价格区间房源的增加,使七月份的比去年七月有所增加,并且年初至今销售比去年同期增加了13%,达到了1488套。但年初至今的价格比去年低了3%。月均价格比历史高点低7%





Market sees modest inventory gains, but overall prices inch up
City of Calgary, August 1, 2017 – Sales exhibited stable growth through the first half of the year in the Calgary housing market, but the number of transactions slowed slightly in July compared to last year.
City-wide sales totaled 1,637 units, six per cent below July 2016 levels. Year-to- date sales activity totaled 11,957 units, nine per cent above last year.
“Sales growth exceeded expectations so far this year. Clients were re-entering the market after delaying decisions until there were some signs of economic improvement,” said CREB® president David P. Brown.
“However, this recovery will require patience. There continues to be many new and resale ownership options available. This reduces the sense of the urgency for many consumers.”
Easing sales were met with higher new listings, causing further gains in inventory levels. City-wide months of supply rose to four months, as inventory levels reached 6,675 units this month. This is 17 per cent higher than last year, but still below July highs recorded in 2008.
“Modest improvements in the labour market and net migration were necessary to support the turnaround in the housing market,” said CREB® chief economist Ann- Marie Lurie.
“However, current inventory levels and changes in the lending market continue to weigh on housing demand. Easing demand growth combined with elevated levels of supply will slow the pace of price recovery in our market.”
Driven by detached and attached housing sales, city-wide prices in July improved over the previous month and the previous year. However, it is nearly four per cent below previous monthly highs. Year-to-date benchmark averages remain 0.44 per cent below last year’s levels.
Despite the current month activity, the detached sector continues to demonstrate conditions that are more balanced compared to last year.
Apartment condominium product continues to face oversupply in the resale and new home sector, causing further price declines. In July, the apartment benchmark price was $266,200. This is a three per cent decline over last year and nearly 12 per cent below peak prices.



主要市场情况
  • In the detached sector, most areas in the city have seen improvements in the amount of supply relative to sales, supporting some price recovery in most districts. While detached prices in the City Centre remain lower than peak levels, the west end has seen prices recover to pre-recession levels.
  •  City-wide unadjusted detached benchmark prices continue to edge up in July reaching $512,100. This is slightly above last month and nearly two per cent higher than last year, but two per cent below previous highs.
  •  In the apartment sector, some of the steepest price adjustments this year have occurred in the north and south areas due to high levels of new condominium developments.
     Most apartment condominium sales occurred in the City Centre, where monthly benchmark prices remain nearly 13 per cent below peak levels of $334,300 recorded in October 2014.
  • Price declines and product availability in lower price ranges encouraged sales growth in the row sector this year. July sales continue to improve over last year and year-to-date sales increased by nearly 13 per cent for a total of 1,488 units. Year-to- date prices in this sector remain three per cent lower than last year. Monthly figures remain nearly seven per cent below recent highs.
 
最后编辑: 2017-08-02
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方志勇

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2017-08-02
#42
是不是可以这么理解,能走的,想走的都已经走了:wdb23:剩下的都是铁杆:wdb23:

卡城2017普查 净迁入略增 住宅量增1.44%

2017年卡城人口普查涵盖了人们需要了解的方方面面的情况,日前公布的统计中,最鼓舞人心的莫过于卡城的人口在2016年4月到2017年4月期间,净迁入974人。

这个数字比起2013年到2015年期间每年净迁入2万人大为逊色,但是却扭转了2016年净迁出的状况,2016年迁入和迁出人口相抵,净迁出达到创纪录的6,527人。

再加上自然人口增长了10,192人,现在卡尔加里共有1,246,337人。

人口增长最快的社区
据《卡尔加里太阳报》报导,在这次人口普查中,卡城有8个社区人口增长最快,超过1,000人。人口增长最快的社区是Auburn Bay,达到创纪录的1,870人。其它7个社区分别是:

‧ Qualico Communities 打造的社区 Evanston — 1,621
‧ West Creek Developments 开发的社区 Legacy — 1,560
‧ Anthem United公司规划的 Nolan Hill — 1,556
‧ Walton Development and Management公司设计的 Skyview Ranch — 1,465
‧ Hopewell Residential 开发的社区 Mahogany — 1,444
‧ Beltline社区 — 1,261
‧ Qualico Communities 建造的社区 Redstone — 1,018

住宅数量增加1.44%
这期间,卡城的住房数量按住宅单位计算,共增加了7,170个,使得整个住房单位达到506,392个,比前一次普查增加了1.44%。全部空置的住房单位增加了2,710个,总数增至23,553个单位。空置的住房单位指适合居住且可入住的房屋,不包括正在建筑或翻修的。

其中,有人居住的住宅单位有471,176个,当中屋主居住的占68.81%。在2016年的普查中,这个比例为69.78%。

统计还显示,卡城三分之二的人口(829,603人)居住在280,912栋独立屋,平均每栋独立屋居住2.95人。其余的住在另外三类型的房屋里,分别是,114,159套公寓为161,006人提供了居所,平均每套公寓居住1.4人。54,312栋镇屋居住了119,614人,平均每栋有居民2.2人;33,984个双拼屋住有83,366人,平均每栋2.45人。

如果您有兴趣了解更多方面的情况,可从www.calgary.ca/census网站下载这次普查结果
 
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2017-08-09
#43
全攻略:在卡尔加里如何当好房东-之请神篇
2017-08-10 综合整理 卡城老方房地产


一提起房东,国人一般想到的是酱紫的:






酱紫的:





和酱紫的:





但在加拿大,实际上房东是酱紫的:


酱紫的:





酱紫的:





和酱紫的:





听到身边不少的朋友的血泪教训,拿最近的两个来说:

一个是租给一个西人大妈,结果住进去之后不按时交租不说,还养了十几条狗,把房子弄得污秽不堪,被邻居屡次投诉,只得上法庭告之,花了几个月才将她们赶走。另一个是租给菲律宾人,住进去后把浴缸给砸了个窟窿,弄得水漏得到处都是,让我朋友去修,可他把那个窟窿故意用垫子给挡上了,害得我朋友请的水管工上门找了几次才找到症结所在,劳民伤财不说,关键是他明知漏水,还继续用那个浴室洗澡,我朋友找他理论,他不承认是他弄坏的,结果朋友一气之下,让他走人,他倒反咬一口说可以到法庭告他们,现在故事还在继续。。。。。。


咱们华人辛辛苦苦省吃俭用,攒下半辈子钱,买栋房子收租金贴补家用,本是一件利国便民的好事。但在加拿大,关于房屋租赁的规定和法律设置是倾向于保护所谓“弱势群体”的,各种各样的法规将房东绑得死死的:不准随意涨租、不准随意驱赶房客、不准随意收回房屋……等等,所以在出现房东和租客之间的纠纷时,房东往往陷于被动。那么在卡尔加里如何才能当好一个房东呢?

根据业内前辈的经验,一个好房东都有这样的特点:博爱精神(视人人平等,凭信用说话)、不轻信人(大胆假设,小心求证)、谨慎经营(遵守法律、品德优良)。从某种意义上来说,经营出租屋如同是在经营一桩小生意,如果你想在生意中取得成功,最关键的就是要找到优质的客户——那些尊重你的经营并且及时付账的人,所以出租屋投资成功的关键就在于找到优质的租客。中国有句老话叫:“请神容易送神难”,所以这个全攻略分三个部分,请神篇、合同篇和和送神篇,今天咱们先聊请神篇,如何选好租客?


筛选租客是管理自己出租房的第一步。找到好的租客可以让房东朋友们既省心又开心,轻轻松松做房东;摊上了不好的租客,不仅会造成极大的经济损失,还会带来精神的折磨。所以要慎选租客,宁空三个月,不招可疑人。


那么如何在一堆候选人中挑出最合适的租客呢?我们可以先从以下几个方面入手,对租客进行筛选:


一、登广告明确对租客的要求。

在登广告时明确自己房屋的条件和对租客的要求,可以排除以一些不适合的租客,比如要求房客要保持房屋干净整洁、不吸烟、无宠物、有好的信用记录、入住人口不能太多、孩子不能太小、需提供前房东、雇主的信息或推荐信、财务状况证明、同意做信用调查等。有效的出租广告可以避免不合适的租客和你联系,节省了大量的时间。因为广告中你提出了对住客的要求,能回避一些不好的租客。通常有问题的租客不喜欢找有经验,严格做背景调查的房东。


二、问关键问题

无论是在来电中还是租客邮件回复,我们可以问以下的问题做进一步的筛选:

  1. 你什么时候搬家? When are youmoving?如果他马上就要搬,你要等下个⽉1号才有空房,他看了房也没有用。而且如果是很着急搬家,马上就要搬入的租客,你要格外小⼼。要多问些问题, 比如为什么他要马上搬?千万不要答应收他押⾦,没有做任何背景调查就租给他了。 所有的租客都要经过整个的筛选过程。

  2. 几个⼈入住?How many people?从安全,舒适程度,从对房子的磨损考虑,几个人住也是很关键的。如果你认为适合的租住人数和申请入住的租客人数不符,也要慎重考虑,或谢绝安排看房。比如你的房最适合没有孩子的小家庭,或一个人住,结果一个有孩子的家庭感兴趣,你就要决定是否愿意租给他们了。如果不愿意,就不要安排看房。再比如你的房子是三室一厅,结果有一个人说要自己住,或者有一个妈妈带一个孩子要求住三室一厅,你也要注意。这样转租或租客分租的可能性会很大。在签约前一定要和租客说明所有的申请人一定要和租约上的符合,而且只有在租约上的租客才是合法的租客。

  3. 为什么要搬家? What’s the reason for moving?这也是很关键的问题。看看他回答的原因是不是有道理。要小心的是被房东赶出来的租客。这个信息可以和接下来要做的现任房东和上一个房东的背景调查进行核实,看是否一致。有时候现任房东想赶快赶走租客,隐瞒真实的原因,编了一个理由,可能与租客和你说的不一样,你就要警惕了。还有就是为什么给前任房东打电话很重要。我们接下来的做背景调查里会详细讲解。

  4. 现在的租⾦是多少?How much is your rent now?如果租客现在付的租⾦比你要收的租⾦低很多,你要问他工作是否有加薪,或者他现在的收入可以很宽裕的支付多余的租金吗?如果他坚持要看房,和他说明如果他对房子感兴趣,接下来你会进行雇主背景调查,确认他的收入情况。如果他说没问题,你可以安排他看房。有些时候不好的租客就此告退了。有些租客在电话中就会问你租金可否减低,如果你没有意向降低租金,就不要安排他看房了。

三、在租客看房时考察租客。

登完广告后,就会有租客联系看房,最好房东要亲自面对面Interview 面谈,虽然说是“知人知面不知心”,但也要相信自己的直觉,第一印象很重要!见面后注意租客的细节:预约看房时是否准时,看其是否面善,衣着和言谈举止是否得体,是开车来还是坐其他交通工具,车子是否干净整洁。我们要找的租客是一个诚实,尊重他人,容易沟通,遵纪守法的租客,从第一印象和交流中多少可以做个判断。我第一次出租房子时就和租客一一见面,有些一接触就感觉不好,说话有的比较粗鲁,有的比较邋遢,有的拖家带口坐着公交车来的(仔细问是拿政府补助来租房,没有固定收入),甚至有的还喝了酒,能闻到酒味。见面后如果租客表示对房子感兴趣,可以问一些比较关键的问题, ⽐如工作情况。也可以重新问电话里或邮件里问过的问题, 或忘记问的问题,看看他的答复是不是一样的。


四、让租客填写租客申请表

接下来就是再次强调你的要求,和租客解释你的筛选过程。比如接下来是填申请表,然后你要根据申请表的内容做三个背景调查,也可能需要做信用记录调查,然后你才能决定是否可以租给他。这个时候真正感兴趣的租客会主动要求填申请表。有些心虚的租客听了这些筛选过程就自动告退了,可能说:“我再考虑考虑”。这样就把不适合或不好的租客又筛选掉了。

通常租客申请表上包括这几项内容:

  1. 租客个人信息:比如租客的姓名、电话、邮箱地址、租客人数。

  2. 租客住址信息:现在的住址、住了多长时间、租金多少、房东的电话;上一个住址的情况,房东的电话。

  3. 工作情况:在哪里工作、工作职位、在职几年、雇主负责人或经理电话

  4. 两三个亲戚朋友的电话:以便做背景调查。

  5. 授权书:如果想要做租客信用记录调查,要在申请表中附一份租客的授权书,并由租客签字同意。

注意:每一位成人租客都要提供各自的个人信息和工作信息。如果租客是合租(不属于一个家庭成员),建议分别填写以上所有信息。申请表可以在网上参考样本,修改后留存使用,也可以自己准备。


在看租客申请表时注意以下几个问题:

1. 看他填写得是否认真,是否表格上的每一项都有填写通常没有填写的项目可能就是有问题的地方。比如在现在住址住了一段时间(不到三年),而没有提供上一间住址的信息,包括前任房东的电话。

2. 原来住的地方的位置、时间长短、租金多少经常搬家的租客,在你这里可能也住不长。租金是否差不多?如果差别很大,要确认工作情况和资金来源是否可以支持多出的租金。

3. 看工作单位、职位、就职时间长短看他的工作单位和职位可以判断他的工作性质和大概的收入情况。在职工作年限也可以判断他工作和收入的稳定性。

4. 是否愿意接受信用记录调查通常拒绝接受信用记录调查的,可能有不好的记录,要小心。租客授权了房东调查他的信用记录,房东可以选择做或者不做。在做背景调查时(下篇连载-如何做背景调查)如果对租客的情况都很满意,房东可以选择不做信用记录调查。

5. 几个申请表做比较,找出最适合的租客先做背景调查如果有几个人都填了申请表,我会把看起来最好、最适合的一位租客挑出来先做背景调查。我们其实最终只需要一个最好的租客。如果这个租客合适,我们也不需要浪费时间去做其他人的背景调查了,除非你不确认。


租客申请表是非常重要的一个表格,有一些信息(比如工作单位情况,亲戚、朋友电话等)在日后出现问题时都可能用到。


五、做背景调查

  1. 在网上搜索申请人(租客)的个人信息租客递交了申请表以后,可以把他的名字和电话分别在电脑里打进去,看看可不可以搜寻到一些信息。例如,在Facebook, twitter, linkedin或其它社交网站有没有他发表的言论、文章和活动情况,确认是不是合适的租客。

  2. 查看租客的在职证明(Letterof Employment)或是工资单(PayStub)。 安居从这两份文件上你可以了解到租客现任的雇主信息以及收入情况,你也可以简单的判断出租客的工作性质是否稳定。此外,如果租客尚未还清房租就搬走了,只要他没换工作,你就可以根据在职证明上的信息找到他的工作单位,继续追讨自己的损失。

  3. 打给租客的雇主来核实工作信息的真实性。

    不排除有人伪造在职证明的可能性,因此你如果对某个申请者有意,可以进一步打电话向雇主核实这些信息的真实性。

  4. 打给租客的前任房东,来听听他的意见。

    前房东的评价还是很有份量的,不过在联系时,你首先要确定这个人确实是租客的前房东,而不是他的朋友或亲人。此外,有些房东对于租客的不良之举并不愿过多的透露,因为他们希望租客尽快搬走,因此你要注意房东对你提出的问题有没有回避或闪烁的情况。给房东打电话了解什么方面的信息呢?干净、整洁程度、对房子的爱护状况、交租情况、与房东和室友的关系等等。总之根据你房子的情况,挑出你最想要了解的信息,和他的房东进行确认。

Tips:

  1. 做背景调查时如何有效地问问题?

    一定要问OPEN ENDED QUESTION,也就是说这个问题不能用简单的是或不是来回答,尤其是向房东和亲戚朋友做背景调查时。比如说问他房东:“他有没有每月准时交租金?”这就不是一个很好的问题。如果问他房东:“ 作为房东你可以给我介绍一下这个租客的情况吗?”。这样房东就可以给你多一些信息,如果房东没有主动说这个租客每月准时交租金,就可能是有问题。

  2. 如何问问题,排除假房东?

    有些时候不好的租客不想让你给他房东打电话,房东信息部分就写他的朋友的电话。然后和他朋友商量好提供假信息。我曾经就有过这样的申请人。这种情况你可以问这些问题,排除假房东。- 和他的房东核实出租地址。通常如果是真房东一定能很快说出自己的地址,如果是朋友就不一定了。包括你可以问他邮政编码,如果他答不上来,你就知道他是假房东了。- 可以问他租客申请表上没有的问题。比如当时都有谁住在那里,几个人?如果是假房东,一般是答不上来的,乱答又怕答错。- 还可以问房东他每月是如何支付租金的?是现金?还是支票?还是转账?看看和租客提供的信息的是否一致。

六、查看信用记录

和以上几条背景调查比起来,信用报告所反映出来的信息是最为客观公证的,从一个人的信用记录中你可以看出他的财务掌控能力以及处事的态度,而且这些报告都是由专门的信用机构提供的,租客很难造假。


如何查租客的信用记录?

可以让租客提供他的信用报告,房东也可以自己查。首先要有租客的授权书我们才可以查他们的信用记录。授权书可以在租客填申请表时让他们填写并签字。如果租客拒绝签字,有可能他们有信用问题,你可以选择不租这样的租客。有些新移民可能还没有信用记录,你就要用其它的方式确认他们不会拖欠租金。比如银行的账单上是不是有足够的资金,每月有没有固定的收入来源?


在加拿大主要有两家机构Equifax和TransUnion提供信用报告,但一般个人客户无法在这两个网站直接查租客的信用,需要借助信用记录查询网站。

可以查租客信用记录的网站有几个:

https://www.tenantverification.ca/(可查加拿大人的信用记录)

http://www.rentcheckcorp.com/services/credit_bureau_services/consumer_reporting/(可查加拿大和美国的个人信用记录)

http://mintzglobalscreening.com/services/,(可查加拿大和美国的个人信用记录)


下面以tenantverification services Canada(TVS)网站为例,网站地址:https://www.tenantverification.ca/,

要使用他们的服务,你必须注册成为会员,申请会员是免费的。在用TVS服务之前,你要阅读会员合约的规定,并签字同意所有合约的条款。作为房东,你必须提供文件证明你是那个出租房的屋主并提供你的有效证件。以下是房东需要提供的信息:

1. 最近的电话单或手提电话单。必须是最新的,而且账单上有你的名字,现住址,电话号码(和TVS注册用的信息一致)

2. 你的身份证 (驾照或护照)

3. 证明你是屋主。可以提供地税单或现在的出租房的保险单。

4. 租客申请表复印件。SIN 在你的申请表上一定是用 optional的(租客可给,也可选择不给SIN)。但是一定要有租客签字的授权书同意你查他的信用记录。

重要提示:如果你是把你的自住房一部分出租(楼上或楼下),你要提供证明那是可以合法出租的单位。或者有文件证明你要搬到另外一个地方住。如果你的出租单位是不合法的,你不可以用这个网站查租客的信用记录。  


查信用记录的好处是什么?

1. 可以确认他的名字和申请表上一致。以防有些租客盗用别人的名字租房。

2. 可以确认他所有居住过的地址。如果他在申请表上所填的现住址和前住址与信用记录上的不符,就要格外小心,也许就是假信息。

3. 可以确认他所有工作过的雇主信息。如果租客提供的工作信息不是信用记录上记载的,你就要确认原因并有所警觉。

4. 得知租客的信用背景。了解租客使用信用卡、其它贷款(如车贷款、学生贷款等)和透支账户的记录;包括使用年限和还款记录。如果有拖欠还款现象,就是一个不好的征兆。

5. 得知租客的信用分数。信用分数分A、B、C级,通常选A和B级(700分以上)的租客比较稳妥。当然有个别租客因为特殊的原因使得他的信用记录受到影响,你要问清情况,酌情处理和选择。


调取他人的信用报告大约要花费几十块钱,有不少房东为了怕麻烦会省去这一步,但我们强烈建议你不要这么做,因为查看信用报告基本是整个筛选过程中最重要最有说服力的一环。


假如他的背景有任何值得怀疑的地方,那么即使空着房子损失了租金,也不要急于把房子租给一个你不能确信的人。一时租不出去,好过一时“撵”不走恶人。,一个月的租金损失和几个月的欠缴房租、房屋、家具损坏比起来根本算不了什么,好租客是值得耐心等待的。


当然什么是好租客,什么是赖租客,这个要凭经验,当然也凭运气。人是会变的,即使查了信用记录很好,也不保证租客以后就诚实守信。以上建议仅供参考。

(以上文章部分选取自加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: Lillian Ho ,表示感谢)
 
2006-06-11
138
19
2017-08-10
#44
方先生,您提供的信息很实用,非常感谢!我想问一个问题,作为一般市民,不通过Realtor,可有什么简便的途径查询某一个房子的历史成交情况 ?谢谢。
 
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2010-02-07
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2017-08-10
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2017-08-14
#47
卡尔加里上周地产概览(8月7日-8月13日)
2017-08-14 方志勇 卡城老方房地产


卡尔加里上周市场概况

独立屋情况见下图:




新上市529套

卖出281套


联排或双拼见下图:




新上市177套

卖出90套


公寓




新上市164套

卖出60套
 
最后编辑: 2017-08-14
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2017-08-18
#49
最后编辑: 2017-08-18
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2017-08-21
#50
卡尔加里 8月14日到8月20日房地产交易概览
独立屋
新挂牌548套,卖出324套
Screen Shot 2017-08-21 at 9.36.00 AM.png

联排或双拼屋
新挂牌200套,卖出111套
Screen Shot 2017-08-21 at 9.43.34 AM.png

公寓
新挂牌164套,卖出67套
Screen Shot 2017-08-21 at 9.44.58 AM.png
 
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2017-08-21
#51
全攻略:在卡尔加里如何当好房东-之法律篇
2017-08-22 方志勇 卡城老方房地产


上集讲到在卡尔加里一个好房东都有这样的特点:博爱精神(视人人平等,凭信用说话)、不轻信人(大胆假设,小心求证)、谨慎经营(遵守法律、品德优良)。今天我们就来谈谈要在卡尔加里做好一个房东该懂得和遵守哪些法律法规,如何谨慎守法经营。





在加拿大,每个省份都有不同的租房法律,阿尔伯塔的租房法律和其他省的有很大的不同。




一、首先是住宅租赁法(ResidentialTenancies Act)

在阿尔伯塔适用于大多数房东和租客的法律是住宅租赁法。该法案规定了房东和租客的权利和义务,主要包括

  • 房东和租客各自的责任;

  • 房东和租客如何终止租房协议;

  • 押金;

  • 验房报告;

  • 如果发生纠纷怎么办;

  • 其他问题
想了解具体内容,请参考以下链接:

http://www.qp.alberta.ca/documents/Acts/R17P1.pdf

http://www.servicealberta.ca/pdf/RTA/RTA_Handbook_BW.pdf

http://www.cplea.ca/wp-content/uploads/2015/03/Renting101.pdf



二、其他有关租房的法律法规

除了住宅租赁法,还有许多和租房相关的法律法规需要遵守:






1.阿尔伯塔人权法Alberta Human Rights Act

阿尔伯塔人权法保护租客别受到歧视,保证他们在租房时有公平的对待。房东不能因租客的种族、肤色、血统、地域、宗教信仰、身体残疾、精神残疾、婚姻状况、家庭状况、收入来源、性取向、性别、性别认同和性别表现等歧视对待。

具体规定请参考阿尔伯塔公众法律教育中心 the Centre For Public Legal Education Alberta (CPLEA)关于租客的系列说明,网址如下:
http://www.cplea.ca/humanrightswhenrenting/
Yourrights when renting: Human rights in Alberta.

阿尔伯塔人权委员会(The Alberta Human Rights Commission)也有些资源 ,网址如下:https://www.albertahumanrights.ab.ca/Pages/default.aspx



2.阿尔伯塔建筑规范Alberta Building Code

阿尔伯塔建筑规范规定了建筑的设计和施工以及改造的标准。例如,层高、窗户大小、楼梯等。相关问题可以咨询卡尔加里市政府,网址如下:http://www.municipalaffairs.alberta.ca/codes-and-permits



3.安全规范Safety Codes Act

该法案规定了建筑、防火、电、气、电梯、上水和下水的安全标准。具体信息可查询市政府网站http://www.municipalaffairs.alberta.ca/cp_safety_codes_act_consultation



4.公众健康法the Public Health Act(房屋和健康最低标准部分)

公众健康法要求房东需保持出租房屋的安全、卫生和适于居住。房东必须满足房屋和健康的最低标准的规定。这些标准包括诸如老鼠和害虫侵扰、室内最低温度和厨房的规定。要了解更多信息,请咨询阿尔伯塔健康服务局,网址如下:http://www.albertahealthservices.ca/eph/eph.aspx



5.个人信息保护法Personal Information Protection Act

个人信息保护法规定房东在收集、使用和发布租客的信息时必须征得租客的同意,从而保护租客的个人隐私。想了解更多信息,可以参考阿尔伯塔信息和隐私委员会办公室的网站:

https://www.oipc.ab.ca



6. 市政细则MunicipalBylaws

市政细则规定了诸如噪音投诉、步道扫雪和房屋的最低维护等。每个市政府都有对有危害物业的细则,卡尔加里请参考Bylaw 5M2004,下载地址如下:http://www.calgary.ca/_layouts/coci...2004-CommunityStandards.pdf&noredirect=1&sf=1

埃德蒙顿请参考 Community Standards Bylaw (#14600),下载地址如下:

http://webdocs.edmonton.ca/bylaws/c14600.doc




三、常问问题Frequently Asked Questions

1.加拿大各地的租赁法律一样吗?

答:不一样。



2.住宅租赁法的适用性?


住宅租赁法不适用于以下几种情况:

  • 如果租客和房东共住。例如房东分租和租客共用一个厨房。

  • 租住旅馆时间少于连续6个月。

  • 租用移动房屋营地。

  • 如果出租单位是连着生意并且是在一个租赁合同里的。比如一个租客租了一个街角商店并住在店上面的公寓里,商店和公寓是一个租赁合同。

  • 如果房东是教育机构,租客是学生,并且该学生不是独占一个住房单位。

  • 疗养院

  • 老年公寓。





3.租赁合同里需要加入住宅租赁法的内容吗?

住宅租赁法自动适用除上述情况以外的租赁,也就是说,即使租客和房东不懂住宅租赁法,该法律也适用。有时租赁协议会特意引用住宅租赁法,也有的租赁协议里一点儿也没提到,不管你提没提到,该法案都适用。


4. 如果租赁合同的条款和住宅租赁法冲突怎么办?

住宅租赁法The Residential Tenancies Act 永远优先于租赁合同。也就是说租赁合同不能剥夺任何租客的权利。例如,如果租赁合同里规定房东可以提前两个月通知租客终止月租赁合同。这个条款是无效的,因为根据住宅租赁法,房东必须必须提前至少三个月通知租客终止合同。





房东可以放弃住宅租赁法里规定的权利。比如,如果租赁合同里规定租客可以提前七天通知房东终止月租赁合同,那么租客只需提前七天通知房东就行,而不是住宅租赁法里规定的一个月。只有房东可以放弃自己的权利,而租客则不能。

租赁合同中有许多住宅租赁法里没有涉及的问题,例如住宅租赁法里没有提到宠物,但租赁合同里应该说明是否允许养宠物。


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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-09-01
#52
卡尔加里八月房产快讯
原创 2017-09-02 方志勇 卡城老方房地产






8月份的销售量略有增长,但新上市房屋数量继续大于售出数量,使库存继续增加。

总库存量达到6624套,其中一半是联排、双拼或公寓。8月份的库存量比去年同期高出16个百分点,但销售量也有增长,使房屋销售周期仅略高于4个月。

“就业率的增长对稳定销售起了一定作用,但不足以抵消新上市房屋数量的增加,使库存水平有了不小的增加”,卡尔加里房地局首席经济学家Ann-MarieLurie 这样说。

”失业率继续增加,并且大多数增加的工作都是非能源领域的,拉长了经济复苏的过程。经济需要更强劲的增长才能使房地产市场有实质的改善。”

连续两个月相对于销售的库存增加,平抑了8月份的房产价格。8月份卡尔加里市的基准价格为442300加元。比上个月低了0.3%,但比去年同期还是高出近一个百分点。住宅部分总体价格比峰值仍低4%。

“买家现在有了更多选择,卖家需要调整他们对自己房子价格的预期,更现实一些。”卡尔加里房地局主席David P. Brown如此说。

独立屋部分,今年总体来说,销售和新上市数量基本持平。但库存现在达到了3280套,房屋销售周期为3.32个月。最近房屋销售周期的增加平抑了价格的增长。8月份独立屋的总体平均价格为510900加元。比去年同期低,但比去年平均价格高1.5%。

公寓部分,超过7个月的销售周期,供应持续大幅增加。8月公寓的基准价格为263300加元,比上个月低1%,比去年平均价格低3%。由于供应持续增加,公寓部分无论是新房、二手房和租赁市场预期价格会继续走低。

图一、卡尔加里独立屋价格走势





图二、卡尔加里独立屋库存和销售数据



Growth in new listings outpaced sales preventing inventory declines

Sales posted a modest gain in August, but a rise in new listings kept inventory levels elevated.

Inventories totaled 6,624 units, where over half were comprised of attached and apartment style properties. While inventories were 16 per cent higher than August 2016 levels, the slight rise in sales prevented further gains in the months-of-supply, which remain just above four months.

"Employment growth is contributing to the stability in sales activity, but it is not enough to meet the recent rise in listings and make a substantial dent in inventory levels," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"Unemployment rates remain elevated and job growth is mostly occurring outside the energy sector, slowing the recovery process. Broader economic improvements will be required prior to it translating into substantial improvements in the housing market."

The second month of higher inventories compared to sales weighed on prices for the month. The unadjusted city wide benchmark price totaled $442,300 in August. This is 0.3 percent below last month, but remains nearly one per cent above last year's levels. Overall total residential prices remain four per cent below peak levels.

"Buyers have several options in this market, and sellers need to continue to be realistic regarding the price they expect to receive for their home," said CREB® president David P. Brown.

"While some of the buyers are re-entering the market, they are also considering all of their options prior to making a commitment."

The pace of growth in detached sales has closely matched new listings this year. However, inventory levels continue to remain at 3,280 and months of supply pushed up to 3.32. Recent gains in months-of-supply prevented further gains in prices this month. Detached prices totaled $510,900 in August. This is slightly lower than last year, but 1.5 per cent above last year's levels.

With over seven months-of-supply, the excess supply continues to weigh heavily on the apartment condominium sector. As of August, the benchmark price totaled $263,300. This is one per cent below last month and three per cent below last year's levels. Downward price pressure in this sector is expected as supply levels remain elevated in the new, resale and rental market.

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方志勇

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-09-06
#53
重磅!加央行再次宣布加息!
2017-09-07 方志勇 卡城老方房地产




加央行与今日(2017.9.6)10点再次宣布升息到1%!


加拿大央行周三宣布再次上调基准利率,升0.25个百分点,利率已从0.75%升至1%。

这是央行继今年7月初以来的第二次加息行动。央行称经济的强劲表现已经扩展到广泛领域,同时经济增长表现为可自我持续。

消息一出,加元汇率应声上涨,加元兑美元汇率升1美分,至82美分。



央行大大低估了经济增长

此次加息可能令一些人感到意外,仅仅不到一周前,加拿大统计局才公布最新的经济数据,显示本国第二季度的经济创下4.5%的惊人增长。

同样,今年前三个月经济也都有意外健康的增长,GDP增长率3.7%,远远超出加拿大央行的预期水平。

央行在周三发布声明,称就业市场稳固和薪资增长,推动了强劲的消费者开支,同时,商业投资与出口等关键领域也有增长。

至于未来的利率走势,央行仍表示不会预先设定,而是依据未来新公布的经济数据和金融市场的发展。

央行也表示,由于目前家庭债务过高,央行会特别关注加息对经济和就业市场状况的影响,以及高借贷成本对加拿大人的潜在风险。央行预计下半年经济增速将会放缓。

政策调头,低利率时代终结



此次加息意味着央行的利率政策已调头,撒钱和低利率时代在加拿大已经终结。

1%的利率水平相当于回到2015年1月的央行利率。央行行长波洛兹(Stephen Poloz,上图)于2015年曾两度降息,以帮助因油价崩溃受创的经济。央行在周三的声明中也说,经济越来越强劲,说明不再需要低利率的刺激。

加息让专家大跌眼镜,此前金融市场预测周三加息的机率是50%,不少分析师预测央行会等到10月份才第二次加息。因为此前的整个8月份,央行官员没有作任何重要讲话,也没有对9月份加息作出任何暗示。也有分析师认为央行会避免加息导致加元进一步上涨,对出口不利。

央行在其声明中解释说,通胀率与核心通胀率自7月份以来小幅上升,基本符合预期,不过薪水与物价的上升压力仍然低于历史走势和发达国家正常水平。

10月份可能还有第三次加息

道明银行(TD)经济师Brian DePratto指出,此次加息将使加拿大的利率走向正常化。加拿大国家银行的经济师更呼吁央行在今年底之前第三次加息。

央行下一次议息日是10月25日,届时央行将发布季度经济报告。
 

AZURR

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2016-02-20
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2017-09-07
#54
卡尔加里,如何选择一个好社区?
2017-05-25 方志勇 卡城老方房地产 卡城老方房地产
卡城老方房地产

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功能介绍 这是一个“三心二意”的房地产经纪人;)用诚心、耐心、热心,全心全意为您服务,帮您找到称心如意的房子。服务范围包括为客人买房,卖房,出租物业管理,提供免费房屋买卖咨询,系统介绍本地学区,社区,房地产知识。服务卡尔加里市区及周边地区 。






买房对大多数人来说都是人生中的一件大事,需要下功夫研究和慎重做决定,要考虑的因素很多,除了房屋自身的条件,如价格、房屋类型、布局、结构、朝向等,还要考虑房子的周边环境,如房屋所在的地段、环境、交通情况等等。其中地段是一个非常重要的参考因素,正如投资大师李嘉诚的名言:决定房地产价值的因素,是地段,第二是地段,第三还是地段(原来重要的事儿说三遍是从老李这儿来的:wdb17:)。而地段的优劣往往取决于周围社区的好坏,所以买房前,一定要先了解标的房子所在的社区。那么社区好坏怎么来衡量呢?下边咱们就这一话题简单做一讨论。


一个社区的好坏,在我看来可以由以下几个方面判断:


一、人
社区是为人建造,由人居住的,所以一个社区的人口素质直接决定了社区的质量。所
以要调查房子所在社区的人口组成、就业、收入、教育程度、年龄、种族构成等等。该社区的教育程度和平均收入是否较高?是单一族裔组成,还是各个族裔比较均衡?社区内什么族裔为主,是否可以和睦相处也需要考虑。是年轻人比较多还是老年人居多?都会影响社区的质量。

在卡尔加里可以到这个网址(http://www.calgary.ca/CSPS/CNS/Pages/Research-and-strategy/Community-profiles/Community-Profiles.aspx)下载每个小区的社区人口和社会经济统计资料。

二、房屋状况




要观察小区内房屋整体状况。首先是房屋类型是否统一,房屋是单一类型独立屋,还是各类房屋都有。如果全部是独立屋,可能小区的房价比较高,未来房屋的增值性比较好。如果小区里房型比较混杂,既有独立屋,又有半独立屋或是镇屋,还有公寓。那么这个小区居住的人员就比较混杂,小区的治安就不会太好。第二要观察社区内房屋普遍保养水平。如门窗、屋顶、外墙装饰和花园的养护等,可以显示出居民素质和生活水平。如果普遍性比较得体和勤于保养,则说明居民大多很享受自己的生活,注重生活品味,并有经济实力修整自己的花园。

三、自然环境




社区自然环境要好。美丽的自然环境主要体现在地势地貌上,或湖泊小溪,或河谷树林等等。一般有这些地势地貌的小区,房价普遍较高,也比较容易增值。比如小区里有湖的ArbourLake小区等。但也要注意,如果小区里有高尔夫球场,当然会使房屋增值,但有可能会被开发,这样就会降低社区的质量,对房屋价值影响就比较大,比如卡尔加里东北区的HarvestHills小区。

另外要注意小区周边有没有污染源。包括有没有飞机场、铁路、轻轨和高速公路等交通设施产生的噪音,噪音的频率和程度是否在自己可以接受的范围之内。还要注意注意周围有没有高压线、大型工厂、垃圾场、医院、学校和商业中心等,这些因素都有可能会影响房屋在市场中的价值,影响社区的日常生活。



四、人文环境


硬件上社区内不但要有居民公共服务设施,还要有生活活动场所及设施。如教堂、中小学、幼儿园、社区中心、图书馆、商、公园、运动场,包括游泳池、溜冰场、网球场、冰球场、棒球场、高尔夫球场等;

软件上主要看社区是否有良好的社区邻里关系和生活秩序,社区是否经常组织文化或社区活动,社区治安是否良好,社区的人是否都爱惜这个社区的设施。

关于卡尔加里各个社区活动的通知和社区的介绍可以到这个网站(http://www.calgaryarea.com/index.php?p=communitylist)查找,点开每个社区的链接,你会看到关于社区的整体介绍、社区的设施和活动通知等。关于卡尔加里各个小区的犯罪率,可以在卡尔加里警察局的网站(http://crimemap.calgarypolice.ca)(http://www.calgary.ca/cps/Pages/Statistics/Calgary-Police-statistical-reports.aspx) 找到。关于学区,可以到卡尔加里教育局的网站cbe.ab.ca,在首页点击标题栏Schools,再点击 Find a School按钮,在展开的页面中,输入所要查找房源的地址,该地址所对应的小学、初中和高中就会在地图上显示出来。


除了比较容易在网上寻找的一些资料,更多的信息则需要亲自在社区内体验一下。买房前到社区转转,考察下周边的便民设施是否齐全,跟邻居聊聊天,看看人群是否待人友善等。


以上是关于决定社区质量的四个方面,当然还有好多其他因素要考虑,比如交通、社区变化趋势、区域发展规划等,在此不一一赘述。而且好与不好只是相对的,每个人有不同的喜好和判别标准。相信各位看官都有自己的标准,这里的分析只是供您参考。


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CHESTERMERE 怎么样?环湖兴建的新城市,离市区20多公里。
 
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方志勇

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-09-07
#55
CHESTERMERE 怎么样?环湖兴建的新城市,离市区20多公里。
看你想过什么样的生活了,小城宁静,生活安逸,但医疗、教育和其他公共资源肯定不如大城市齐全,不过如果你喜欢水上运动,chestermere是一个很好的选择。
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-09-07
#56
chestermere我去过两次,首先觉得湖好大呀,第二觉得生活和购物等设施还算齐全,馋中国好吃的啦,可以直接上1号路到老大统华:wdb24:
 

AZURR

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2016-02-20
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2017-09-07
#57
chestermere我去过两次,首先觉得湖好大呀,第二觉得生活和购物等设施还算齐全,馋中国好吃的啦,可以直接上1号路到老大统华:wdb24:
跟 AIRDRIE 比较如何?它是卡尔加里近年人口增长最快的郊区。
 
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卡尔加里地产经纪
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2017-09-07
#58
airdrie快和卡尔加里连成一片啦,Airdrie周边购物和交通都很方便,有Crossiron Mall, Costco,正在建的东方新天地,房子价格比卡尔加里便宜一截,离卡尔加里市区也没觉得多远,所以好多人选择在那儿买房。
 
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2017-09-28
#59
阿尔伯塔省房地产买卖法律常识:什么样的瑕疵买方可以向卖方索赔
2016-10-30 张红倩 阿省律师 张红倩加国法律服务
Caveat Emptor 是一个拉丁短语,英文意思是let the buyer beware,用中文解释也就是“ 买方小心,货物出门概不退换”。在阿尔伯塔省,Caveat Emptor 是法院用以解决旧屋买卖的基本原则。除非买方能够证明卖方故意或消极隐瞒有关出售房产的隐藏缺陷(Latent Defects),卖家无需对这些缺陷向买家承担赔偿责任。换句话说,如果通过合理检验即能发现的缺陷(Patent Defects),买家需要自己承担损失,不得向卖方索赔。

对通过合理检验即可发现的缺陷,卖方没有义务对买方进行披露,比如浴室的浴缸有裂痕,房子的屋顶需要翻新。这些缺陷需要买家自行检验。现实中,买家一般会雇佣专业的验房师对房子进行检验。

相对于这些明显的缺陷,买家对隐藏缺陷则有义务进行披露。如果卖家明知自己的房子有问题而刻意隐瞒,或者由于疏忽大意而对房屋隐藏缺陷不知,则日后法院会裁定卖家承担责任。比如卖家故意挂一幅画掩盖墙上的洞,或者出售的房屋地下室曾经多次渗水,卖家不知道问题在哪里,也没有维修。目前在阿尔伯塔省,有房产经纪参与的交易一般都会使用地产经纪协会的标准合同。该合同6.1条和6.4条对卖家的披露义务有如下规定:

“6.1(h) except as otherwise disclosed, the Seller is not aware of any defects that are not visible and that may render the Property dangerous or potentially dangerous to occupants or unfit for habitation

6.4 The Seller and the Buyer each acknowledge that, except as otherwise described in this Contract, there are no other warranties representations or collateral agreements made by or with the other party, the Seller’s brokerage and the Buyers’ brokerage about the Property, any neighbouring lands, and this transaction, including any warranty, representation or collateral agreement relating to the size/measurements of the Land and Buildings or the existence or non-existence of any environmental condition or problems.”

根据该约定,如果买家购买房屋后发现缺陷,希望通过法律途径维护自己的权利,就要证明:

1. 是否有缺陷;

2. 是否为隐藏的缺陷;

3. 卖家是否知道该缺陷,或者因为过失而不知该缺陷;

4. 该缺陷是否造成该房屋对居住者有危险或者潜在危险,或者导致房屋不适合居住。

如果买家能够证明以上四点,法院会判令卖家承担违约的赔偿责任。

如果买家无法证明房屋缺陷为买家刻意隐瞒或者过失没有披露的隐藏缺陷,有可能可以追究验房师的责任。实践中,验房师一般会要求客户签署免责文件。这种免责文件是否有效则要根据具体情况来分析。如果验房师的失误属于严重过失,此类免责声明不能免除其责任。

最后需要一提的是地产经纪需要注意的问题,如Nanette Kufeldt在其文章“Managing Litigation –Patent vs. Latent Defects”(http://www.areahub.ca/About-AREA/AREAHub/june15-legalease.aspx ) 所述,代表卖方的地产经纪应该告知客户其对房屋缺陷的披露义务,对任何可疑的问题都应该尽可能进行询问。代表买家的地产经纪则应该根据经验尽量发现隐藏的问题保护自己的客户。

作者:张红倩 阿尔伯塔省律师/公证员

联系方式:info@kzhanglaw.com

网址:www.kzhanglaw.com
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-10-02
#60
卡尔加里的冬天说来就来了,房屋过冬要做哪些准备?
2017年卡尔加里的冬天来得稍微迅猛了一些,老婆一个劲儿的抱怨我没趁前几天天好带她去观赏观赏秋色,这下倒好,直接看雪景啦。各位童鞋做好准备了吗?除了提醒各位兄弟姊妹要穿秋裤之外,






否则会冻成狗






下边找了一些关于房屋过冬要做哪些准备的信息,亡羊补牢,为时未晚,赶紧检查检查,该做的事情都做了没有。

冬季的天气对于房屋而言,保养极其重要。及早做房屋过冬的准备保养,在大问题出现之前就解决好,能够节省不少的成本和精力。

气候的变化对家居生活和房屋的维护保养会产生很大的影响。通常来说,房屋室外的保养和检查主要表现在屋顶、烟囱、门窗、车道、阳台和前后院等方面。

1.屋檐排水管的清洗:

刚经过秋季,很多屋檐排水管(gutter)里都积了不少落叶和其他杂物,(很多是屋顶沥青瓦上脱落下来的小石子),很容易堵塞。及时清洗排水管非常重要,因为屋檐排水管里的杂物除了会造成排水管里的水满溢(overflow)之外,还会随着水流进入下水道,慢慢积聚,造成下水道排水不畅,甚至完全堵死。这时候室内会发生厨房,厕所,浴缸,洗衣机等用水设备无法排水的问题,很多时候会造成室内水浸。

清理屋顶排水槽的工作并不复杂,只需架梯上屋,使用工具把排水槽里的淤泥、树叶清除出来就行。如果您恐高的话,最好请专业人士来动手。

2.室外水龙头需要放空


一般房屋在室外墙角都会有一到两个水龙头,在夏天时可以用来灌溉院子里的花草。进入多雨的秋冬季节后,这些水龙头就不太有机会使用了。很多人会用布或塑料袋之类的东西将其包裹起来,以防冬天水龙头结冰爆裂。

其实,由于水龙头自己并不会发热,所以用布来包裹并没有保温的效果。倒是有一样比包布更重要的事情,常为人们忽略,那就是应该在冬天来临前将室外水龙头里的水放空。要放空水龙头,首先要找到控制水龙头的水阀(shut off valve)。水阀通常就在安装水龙头的墙体的另一边,即室内和水龙头差不多高度的位置。找到水阀后将其关闭,然后打开水龙头的开关将里面剩余的水放掉,这样就不存在冬天水龙头结冰爆裂的问题了。

3.灌溉系统的放水:

有些房屋在院子里装有自动灌溉系统,这些埋在地下的水管在夏天时可以自动定时灌溉草地和花木等。不过由于这些水管是埋在地下不到一尺深的位置,在冬天可能会结冰爆裂,而造成草地的地下渗水。

维修埋在土里的水管是很麻烦的事。所以,防患于未然,在冬天到来之前将水管里的水放空就是很重要的事。放空地下水管里的水需要用到特殊的工具,因此还是找专业的人士来处理比较好。

4.外墙的检查:

房屋的外墙上会有窗户,通风口等设施,这些设施和墙体接触的地方在房屋刚造好时会进行密封处理(caulking),以防漏水。然而经过一段时间后,原先的密封会老化,脱落,造成外墙上出现缝隙。这些缝隙不但会让雨水漏入墙体结构,而且会将室内比较温暖的空气漏到室外。

定期地检查外墙的密封状况是房屋维护的一项重要内容。如果发现有旧的caulking开裂或脱落,就需要及时地对产生缝隙的地方重新caulking。

检查木墙是否破损,开裂,以及油漆面是否剥落,起壳。检查金属和塑料墙面是否破损。长在墙四周的树木,灌木以及攀缘植物(如常春藤,葡萄藤等),应注意修剪,确保这些植物不影响外墙、窗户、门、屋檐、排水管等。

检查基础墙的裂缝和洞,若漏水,立即维修。靠近基础墙四周尽量不种植物。

5.检查和清洁烟囱:

烟囱如果堵塞情况十分严重,供暖燃烧的废气无法排出,入冬之前,业主可自行检查物业的烟囱情况。首先要查看屋顶有无石头碎末。烟囱外墙的石头年久失修容易风化,风化后就会落下石头碎末。

还要看看烟囱外墙面的石头有无开裂、跌落。其次要看烟囱外墙的水泥有无出现裂缝或小洞。如果水泥有裂缝,就比较容易漏水。最后,要看看烟囱的盖有无遗失。如果烟囱的盖丢失了,就非常容易漏水。如果业主在检查烟囱的时候发现上述问题,就要及时寻找专业人士进行修理。

6.室内的通风:

冬季由于气温低,很多人家都把门窗紧闭,有的甚至整个冬天都不开窗。封闭的室内空气流通会变差,由于家居生活(occupancy activities)会产生很多水汽,比如煮食,洗澡,甚至人体的呼吸等,水汽在碰到较冷的物体(通常是窗玻璃)会凝结,于是玻璃窗上就会出现大量的冷凝水。顺着玻璃往下流的冷凝水积聚在窗槽里,会对窗框结构造成损坏。

趁着好天气时开一下窗,让屋子里换一下新鲜空气,对房屋来说非常重要。

另外一个解决办法是调低室内的湿度。每幢房屋里通常会有一个湿度控制器,一般装在走廊的墙上。当湿度控制器测到室内的湿度大于其预设的湿度时,就会自己启动排气扇(一般是洗手间里的),由排气扇将潮湿的空气排出室外,直到室内的湿度达到或低于预设值。有人因为嫌排气扇的声音太烦而把湿度控制器上的预设值调整到很高,甚至直接调到OFF的位置。这样一来尽管室内湿度很高,排气扇却不会启动工作,时间一长,室内的空气湿度会越来越高,潮湿的空气对家居环境和人体健康都会造成不好的影响。

湿度控制器上一般都有一个湿度控制参考值的表,使用者可以根据室外的温度来设定室内的湿度。合适的湿度对房屋的保养和人体的健康都有极大的好处。

7.地漏加水:

很多人可能从来也没有留意过家里的地下室(Basement)有个地漏。在装修好的(finished)地下室里,地漏通常都会在洗手间的地上,而在未装修过的(unfinished)地下室里,地漏可以直接在地上找到。

地漏除了排水,还有一个很重要的作用,就是在地下部分有个P形的弯管可以保存一些水,用以阻止地下污水管的异味进入房屋。秋冬季节由于房屋里开暖气的关系,空气会比较干燥,地漏如果数天没有排过水的话,本来存在里面的少量水很容易蒸发掉,造成地下废水管的异味进入房屋。

解决的方法很简单,只要每隔几天往地漏里倒入一小杯水,让弯管里面有水能阻隔地下的异味即可。

8.检查门窗的密封状况:

入冬前检查所有门窗的密封性,这是节省暖气费最好的方法,如果有问题趁着天气暖和赶快维修。检查门和窗框与墙之间的嵌缝材料,通常是硅胶或油灰是否老化龟裂,橡胶密封条是否完整, 油漆是否剥落。

门窗的漏气是造成房屋不够暖的最重要的原因。统计数据显示,秋冬季节里,房屋里有三分之一的热量通过门窗的缝隙流失,从而造成很大的能源的浪费。

传统的单层玻璃窗对阻止热量流失起到的作用极其有限。大量的热量通过单层的玻璃传到了室外。冬季的时候如果在室内用手摸一下单层玻璃窗,会觉得玻璃很冷。相反,如果在室外用手摸一下,就会觉得很温暖。这就是单层玻璃在冷热空气之间进行着热量的传递。双层甚至三层的玻璃窗就有好得多的隔热(冷)效果。

需要留意的是,如果窗的双层玻璃之间出现水汽,那就说明这扇窗漏气了。窗的漏气是由双层玻璃的密封条老化或损坏引起的。如果窗出现漏气的状况,那么这扇窗的隔热(冷)效果已经很差了,应该尽早修理或更换。

有人会把窗玻璃上因密封条漏气而造成的水汽和前述因室内湿度过高而在窗玻璃上凝结的水汽混淆。其实区分起来很简单:因漏气而造成的水汽凝结在两层玻璃的中间,用手摸是摸不到的;而因湿度高而造成的水汽凝结在玻璃靠室内的一侧,用手能摸到。

9.检查供暖系统更换空气过滤网:

天气转凉时,暖风供暖系统(Forced air furnace)开始给房屋供暖。在此之前,很多人都会漏掉一件很重要的事情,就是检查一下供暖系统的空气过滤网(air filter)。空气过滤网的作用是将从室外进来的空气中的灰尘等杂质过滤掉,以保持室内空气的清洁。

空气过滤网一般安装在热风炉的进气管道靠近炉身的位置,可以很容易地用手将其取出。

空气过滤网分两种:一次性使用的和可以重复使用的。一次性使用的过滤网一般是纸质的,如果脏了,只需将其扔掉,更换新的即可。可以重复使用的过滤网一般是塑料制成,可以先用吸尘器将上面的积尘吸掉,然后用水清洗,等晾干后再装回。

高效暖气炉(High Efficiency Furnace)应两年做一次维护(需要定期维护)。

清洁室内通风管道;检查室内各个屋子暖气出风口和回风口是否工作,没有被遮盖。检查阁楼确保它有通风。

10.检查修补车道:

车道Driveway分为沥青路面和铺砖车道,沥青路面最主要要防冻融,平常不起眼的裂缝,经过冬天的冻融,可能会给你的车道造成伤害。建议一些小的裂缝可自己处理。

对于铺砖的车道,现在用的新砖,四周有设计专门留有膨胀的距离,记得除砖缝之中的杂草。另外,如果砖之间铺的是普通沙子的话,如果发现漏沙的现象,可自行补充,以防落泥长草。如果铺用的是胶沙,一般不会出现流失的情况,如果发现长草的地方,可自行除草补上。

11.检查保养阳台:

入冬之前是去除露台表面的霉变和污渍最佳时机,防止湿气侵袭。可使用专业的防雨露台油漆,为你的露台加个保护膜。及时检查门廊和露台木头是否破损,腐烂和虫子侵袭,检查踏步和扶手是否松动,油漆是否剥落。如果有这种情况发生,业主应当及时修补,防患于未然。

12.清洁保养前后院

维护和保养草坪。这是一年中最重要施肥时段!在秋天,为你的草坪增加营养,冬天来临之前最后一次割草,保养割草机,给紧实的土壤松土来通气或清除草地上的落叶和杂草。

维护游泳池。用水池真空软管清洗泳池底部;用网兜去除浮在水面的枯枝败叶;均衡池水的化学成分;为泳池做一次冲洗并加入除藻剂;把水位降低至排污口以下4 - 6英寸的位置并关闭阀门。

检查户外照明系统。随着白天渐渐变短,良好的的照明可以在夜间为你的花园带来生机。检查你的户外灯具,以确保它们正在正常工作并替换掉那些已经坏掉的灯具。尽量选用低压或者太阳能照明系统,因为用它们来点缀庭院、人行道、露台、车道和花圃既实惠又环保。