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卡城老方聊房产

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2010-02-07
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2017-10-03
#61
卡尔加里九月房地产快讯-库存增加、销售下降,卡城房地产市场面临挑战
2017-10-04 CREB 卡城老方房地产




9月份卡城房产库存增加,销售下降,随着销售的减缓和新上市房屋的增加,房地产市场面临着挑战。得益于2017年上半年房地产市场的增长,卡尔加里到目前为止的销售数据仍高于去年,但比长期平均低11%。

截止到9月底,房屋全部库存为6861套,其中公寓和联排的9月的库存量达到历史新高。






“最近库存的增加和销售的减缓阻滞了价格的回升。如果没有经济上实质性的增长,房地产市场表现平平也就不足为奇,”卡尔加里房地局首席经济学家 Ann-Marie Lurie说道。

”有些人也许会认为这是房地产市场的衰退,但有必要指出的是最近市场的变化是在平衡上半年房地产市场出人意料的增长。”

9月份新上市房屋3266套,比去年同期增加近10%。

库存的增加也为许多买家提供了购买以前也许买不起的房屋的机会。

9月份的房屋基准价格是$441500,比上个月下降了0.2%,但比去年比还是高近一个百分点。本月几乎所有房屋类型都面临着价格向下的压力。然而,截止目前的独立屋基准价格仍与去年持平。

公寓的价格比2016年低了4%,比2014年高点低了12%。由于过量供应(库存月数已达到8个月以上),这个部分的价格会继续下降。

独立屋本月销售919套(上个月是943套),新上市1873套(上个月1659套),独立屋总库存为3479套(上个月2830套),基准价格508900(上月503300);

其中中心区、西区、南区和东南区的独立屋基准价格比去年同期增加(西区最为明显比去年同期增加5.17%,中心区次之3.43%,南区1.58%),其他区域基准价格比去年有所下降,但降幅都不大,在1%以内;

独立屋部分南区卖出房屋最多,181套,东南区次之152套,西北区屈居第三136套;

9月独立屋新挂牌最多的是南区343套,北区次之285套,东南区第三269套,销售/新上市比率最高的是东南区56.51%,西北区第二55.74%,南区第三52.77%,北区最低,只有36.84%。

独立屋部分库存月数最高的是北区5.27,东区次之4.52,中心区4.43,西北区最低2.98。






常用房地产统计术语:

销售与上市比率(the sales-to-new listings ratio):给定期间的当前销售套数对比新上市套数,一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数,如果在40-60%之间,代表市场比较平衡,如果高于60%,一般指卖方市场,如果低于40%,一般代表买方市场。

库存月数(Months of Supply):给定时间段(通常是过去30天)结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。




Inventory increases and sales drop in September, but overall sales for the year remain higher than last year.

Strong gains in the first-half of 2017 has put the Calgary year-to-date sales at seven per cent above last years' levels and 11 per cent below long-term averages, but challenges remain with easing sales and rising new listings.

Inventories rose across all property types to 6,861 units, while both apartment and attached-style properties saw the highest inventory on record for the month of September.

"The recent rise in inventories is preventing further price recovery as sales activity has moderated over recent months. This does not come as a surprise as sales activity is expected to remain modest by historical standards until more substantial economic improvements take hold," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"Some may consider this a setback, but it is important to note that recent movements are balancing out the higher than expected gains that occurred in the first-half of the year."

New listings in September totaled 3,266 units, a year-over-year gain of nearly 10 per cent.

"There are several factors influencing new listings. Given the falling prices over the past two years, some sellers were waiting for market conditions to improve prior to listing their homes. More stability in the market has prompted many of those sellers to no longer delay their listing decision," said CREB® president David P. Brown.

"In some segments, rising new home inventories are also impacting total housing supply. Ultimately, prices are affected. However, this inventory also opens up opportunity for buyers to step up into a home that was financially unattainable."

As of September, unadjusted benchmark prices totaled $441,500. This is 0.2 per cent below last month, but nearly one per cent above last year. Downward price pressure this month occurred across most product types. However, year-to-date benchmark prices in the detached sector remain comparable to last year.

Prices in the detached sector remain relatively stable compared to last year. Condominium apartment prices remain four per cent below 2016 levels and twelve per cent below 2014 highs. This sector continues to struggle with price declines resulting from excess supply as months of supply pushed above eight months.
 
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2010-02-07
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2017-10-14
#62
全攻略:在卡尔加里如何当好房东-之合同篇
原创 2017-10-15 方志勇 卡城老方房地产






一、租房一定要签租约(LeaseAgreement)吗?

租约,也叫租房合同,是房东和租客之间达成的协议,规定双方的权利、义务,以及保证实现此类权利和义务的可靠且可操作的程序。

出租房屋,一定事先会有商定双方都同意的条件,虽然法律上没有硬性规定一定要用书面的形式,口头的协议也是有效的,不过,一旦在出租期间出现纠纷,有一份好的对房东有更多保护的书面租约,可以避免租客很多挑战的机会,也可以令你要上法庭时省很多事。所谓的“山盟海誓,不如白纸黑字”。




二、租约的种类

租约大体上可分为两类,周期性租约(Periodic Tenancy Lease)和固定期限租约(Fixed Term Lease)。


周期性租约是指在合同里没有结束日期。租客可以持续租住在这个房子里,直到房东或租客有一方通知对方终止租约。周期性租约可以以月为单位,也可以以星期为单位。


固定期限租约就是租约里有个期限。在这个期限结束之后,租约终止,租客搬出。签了固定期限租约后,没有特殊情况或双方达成协议,不能中止。在固定期限终止前至少一个月,租客和房东应协商是否续约。如果房东不想续约,房客须在截止日期前搬出,房东不用给任何通知。如果固定期限租约到期后,没有续约,但房客没有搬出,房东仍正常收取租金,则固定期限租约自动转换成周期性租约。





三、租房合约的主要内容

如果房东和租客确认要有书面的租约,那内容必须包括:

1.双方法律认定的姓名和房东地址,以确保一旦租客有疑问或是有异动,能及时通知房东。


2.租客入住的日期


3.租约的有效期

大部分固定期限租赁合同的期限是一年,如果是周期性租约则没有有效期,这需要由租客和房东商定。


4.租金金额及租金支付日期和支付方式

需要注明租金所包含的项目,如是否包括水电费、停车或是上网等费用。支付日期一般是每个月的第一天。是以支票的形式,还是现金或者网上转账。

在阿尔伯塔省,租金的涨幅没有具体规定。但涨租金的次数和时间有限定:对周期性合同,只能在租约开始后或上次涨租金一年之后才能再涨租金,而且要书面通知,以月为单位的,须提前三个月通知,以星期为单位的,须提前12个星期通知,其他周期为单位的,须提前90天通知。如果是固定期限租约,房东不能在固定期限内涨租金,必须等到租期结束。也就是重新签租约,但也只能在租客入住或上次涨租金365天之后才能提出涨租金。比如,你和租客签了半年的固定期限租约,半年后租约结束后,重新签租约,租金也不能涨,必须等到租客第一次入住365天之后才能涨。





5.房东和租客的责任

房东

(1)不打扰租客

(2)保证出租房屋满足最低的房屋和健康标准(http://www.health.alberta.ca/documents/Standards-Housing-Minimum.pdf)

(3)如果租约是书面的,在合同签订后21天内房东须给租客一份签字的租约副本。否则租客可以拒绝付租金。


租客

(1) 按时付租金

(2) 保持房屋干净,不损坏房屋

(3) 不打扰房东或其他租客

(4) 不得进行非法活动

(5) 未征得房东的同意不得换锁。

以上是阿尔伯塔民租法(TheResidential Tenancies Act)里的一般规定,合同里还要明确比如铲雪或剪草的责任。


6.维修责任

如出租房屋出现房屋和设备正常老化出现的房顶漏水﹑厕所管道堵塞﹑热水器、暖气炉、洗衣机、洗碗机不工作等情况,法律规定房东有及时维修的义务;

如租客和其客人损坏房屋内部结构和非正常消耗房屋内设备,则租客须支付维修费用。


7.押金




当房东与租客签下租约后,可向住客收押金(Security Deposit)。这个押金只能收一次而且不能超过一个月的租金。如日后租金增加,房东也不能再向租客收取额外的押金。房东有权保留押金直到租客搬走为止。押金可以在存在以下情况时用来赔偿房东:

i. 租客欠租金;

ii. 租客对其租住的房屋造成损毁或破坏,房东可用这笔押金作维修的用途;(针对该项损失扣押金赔偿的前提是:有双方都签字认可的入住验房报告和搬出验房报告,房东必须和租客一起在入住前或后1个星期内和搬出前或后1个星期内完成这个验房并出具报告,验房必须安排在非节假日的8:00am to 8:00pm之间,如果房东在提出两次验房要求后,租客都不理会,房东可单独进行验房,并把验房报告交对方签收。)

iii. 租客在搬走时没清洁房间;

iv. 租客没返还钥匙;

v. 租客欠缴其它费用。





当租客交还房屋后,房东有10天时间给租客发一个对账单(statementof account),如果10天内租客没有收到这个对账单,租客有权要求返还押金。如果房东暂时计算不出维修或清洁成本是多少,房东可在10天之内给个预估对账单,然后30天之内再出具一个最终对账单。存在房东处的押金在返还时要支付利息,至于利率多少,可在Albertaservices网站上查询(http://www.servicealberta.gov.ab.ca/interest-chart.cfm )查询,从2009年1月份至今,这个利率是0。如租客不同意房东所扣除的押金,租客须向房东书面说明原因和要求返还的押金数额。如果双方协商不成,可诉诸省法庭(ProvincialCourt)或通过RTDRS(ResidentialTenancy Dispute Resolution Service)裁决。


8. 房东所提供的设施和服务项目

如是否提供家具、电器、停车位、上网等服务。


9.租客是否可以把房屋分租出去以及分租规则,转租规则;




根据阿尔伯塔民租法(TheResidential Tenancies Act)的规定,租客需要书面向房东提出分租或转租的请求,房东收到这样的请求后需要在14天内给出书面答复,否则视为同意转租。房东不能就分租和转租收取租客的额外费用。房东必须有正当的理由拒绝分租或转租的请求,比如新租客不符合房东的征信要求等。


10.特定的限制

例如:不能养宠物和不能吸烟等等;


11.租约的终止条件;

如果是固定期限的租约,合同到期后租约自动终止;如果是周期性的租约,则房东或租客一方须向对方发出书面通知终止租约,阿尔伯塔民租法(TheResidential Tenancies Act)规定,如果是按月,则房东须提前3个月发出通知(租客只须提前一个月),如果是按星期,则房东须提前一个星期发出通知,如果是按年的,则房东须提前90天发出通知。


12.附加条款

例如:如果租客逾期支付租金或是损坏了物业内的设备时该怎么办,此项内容将在全攻略-在卡尔加里如何当好房东之送神篇里详述,敬请关注。





租房合约可以根据具体情况进行修改,但条款不可与阿尔伯塔的民租法(TheResidential Tenancies Act)和其它相关法律相抵触。用中文,手写都算数。关于租房相关的法律的详细内容,请参考我的另一篇文章《在卡尔加里如何做好房东-之法律篇》。




四、租房合同样本

Lease Agreement只有根据本省的相关法律制定出来的才是对你最有用的。网上有不少机构或律师事务所提供各种租约样本,有不同套餐选择,价格从几十到上百,也有免费的,比较常用的有:

阿尔伯塔民居房东协会http://www.albertalandlord.org/store/c2/Landlord_Forms.html

卡尔加里民居房东协会

http://www.crra.ca/?page=Forms

这个是免费下载的http://www.truehelpinternetwork.com/members/legalforms/pdf_docs/alberta/Alberta_Lease_Agreement.pdf

这个也是免费的https://www.lawdepot.ca/contracts/residential-lease/?loc=CAAB&pid=googleppc-reslse_caab-RentalT1_e1-ggkey_tenant rental forms&gclid=CjwKCAjwyIHPBRAIEiwAHPS-GCHwlBYLcHNld8GuL1WtPMAKkLK4SweACsImWuZ2BhbRVMlUuL6P6BoCcOAQAvD_BwE#.WeEISFIZPUY
 
最后编辑: 2017-10-14
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2017-10-21
#63
加拿大房贷新规今天通过,购房者何去何从!计划明年买房的朋友可得想清楚!
2017-10-19 综合整理 卡城老方房地产

建议:
近期有买房计划并需要贷款的客户,赶紧联系你的贷款顾问,咨询下新规对你的买房规划的影响,趁明年1月1日新政生效之前,把贷款买房的事情办妥,免得想买房时却贷不到款。


加拿大最高银行监管机构OSFI(The Office of the Superintendent of Financial Institutions)昨日(10月17日)公示了《B-20准则》的最终版本。准则全面加强了住房贷款的审批机制,要求首付超过20%的借款人同样需要经过“压力测试”,以确保他们能够承受更高的按揭利率冲击。

新规一经公布,立马在房地产市场引起轩然大波,其将会在2018年1月1日正式生效。


1. 首付超过20%的非保险按揭借款人也需要进行压力测试
根据法律,首付未达20%的按揭借款人需要购买房屋按揭险。这份保险动辄上千加元,为房屋贷款的0.6%-4.5%。以CMHC为例,一座首付5万的50万房屋,借款人将要花费$13,950来为所贷的$450,000保险。
去年10月17日,联邦政府出台新规要求首付低于20%的借款人需要进行压力测试,影响大批首次购房者,而如今联邦政府再次出手,要求首付超过20%的非保险按揭借款人也需要进行压力测试。
根据加拿大央行统计,目前各大银行的五年平均按揭利率为4.89%。但是,如果通过比较,购房者找到较低的贷款利率并不困难。压力测试旨在模拟借款人的财务状况,假设以银行公布的平均按揭利率水平 posted average)偿还贷款,而不是按照协商的优惠利率进行评估。
OSFI对“非保险”的按揭(uninsured morgages)借款人设置了一个最低的“压力测试”要求。新规规定,非保险按揭贷款的最低合格率为加拿大央行公布的五年基准利率或合约按揭贷款利率+2%,以最大值为准。



不过,关于压力测试的新规只适用于第一次购房贷款的买家,不适用于贷款续延。
许多房产专家认为,以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力,在同样收入情况下,买家能够借到的钱将大幅减少。据一些媒体估计,加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。
OSFI主管Jeremy Rudin表示:“这些修改条款为加拿大房屋按揭贷款营造了更强大,慎重的监管机制。”

TD 银行的经济师Brian DepPratto对此表示赞同,他说:“总的来说,这些新改可以帮助加拿大银监机制适应利率上涨的大环境。“ 但同时,他也表示另一方面的影响——强制所有买家进行压力测试将使住房需求下降5%-10%。此外,1月1日新规生效之前,也许会有购房的一小波高潮。

2. 要求各大银行加强贷款价值比LTV(loan-to-value)
根据B-20准则,联邦政府监管的金融机构必须建立并遵循适当的LTV比率限制(以防止贷款金额相对房屋价值过高),并随着房地产市场和经济环境的演变而更新。

3. OSFI将加强对各大银行规管,打击按揭漏洞。
联邦政府监管的金融机构将全面禁止与其它第三贷款方合作,推出按揭贷款或按揭贷款和其它贷款产品的组合,目的是规避LTV比率限制、或规避住房按揭承销政策限额、或规避法律的要求。


第一条房贷新规会减少每个人的借款能力。“不论你的收入是多少,你的购买能力都会被影响。

Mortgage BrokersOttawa抵押贷款经纪人FrankNapolitano表示,“一旦新规生效,有资格申请抵押贷款的买家可能将会减少。首次购房者可能要缩减他们计划购买的房屋预算。对于某些正在计划购买房屋的人来说,可供他们选择的房源相对就会减少了。”

Frank Napolitano表示,“你不用付更多的钱,但可供选择的房源因为预算减少而减少了好多。”潜在购房者必须能够表明,如果利率比现在高得多,他们仍然能够支付他们的抵押贷款以及和房屋相关的其他成本。

埃德蒙顿抵押贷款经纪人Jason Scott表示,在更严格的规则下,他的许多客户无法获得贷款。他指出,紧张的贷款提供方拒绝勉强符合要求的贷款申请人并不罕见。

FrankNapolitano认为有一部分人将会退出房地产市场。他表示,“毫无疑问一些渴望购房的年轻人可能已经准备好在今年买房,但他们现在不得不继续等待。”

房贷专家David Larock表示,整体而言,新规定上路后,对于首次购房者冲击最大,代表你的预算减少,必须买更低价的房子,但是你的月付贷款利息恐怕还会更多,因为你无法拿到优惠的利率。

TD道明银行贷款专员Cecilia则说,除了首次购屋者外,新移民和自雇人士恐怕也是受创比较大的群体。因为以前银行的贷款政策松一些,还能推出针对新移民和自雇人士的特别贷款计划,不用看收入证明,只要首付超过20%,几乎都有可能办得下贷款。

但现在都要看收入了,对我们华人社区来说不是一个好消息,因为我们的新移民和自雇人的数量不小,他们没有收入证明,很难符合银行的贷款标准。
 
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2010-02-07
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2017-10-21
#64
加拿大常见地板种类介绍
2017-10-20 综合整理 卡城老方房地产


卡城老方房地产--不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

在加拿大,90年代的家居装修多流行一楼实木地板,二楼多用地毯。地毯有保暖,柔软的优点,但是对于皮肤敏感或容易过敏的人来说,地毯会沾灰和滋生细菌。无奈因为工艺限制,地板价格居高不下,选择也少。现在随着技术的发展,地板的质量日益提高,种类繁多,价格也更能让人接受。渐渐的家居装修都基本以地板为主 了。

一、地板的分类

市场上常见的地板可分四类:复合地板、实木复合地板,实木地板和竹子地板。



复合地板(Laminate Floor)

Laminate 的意思就是将薄片合在一起。所以复合地板的制作工艺就是将最底下的一层纤维板,中间的一层装饰贴纸,和最上面的保护层通过胶水和高压经过多道工序粘合在一 起,切割之后就成为了我们常见的复合地板。之所以我们平时见到的复合地板样式繁多,那是因为中间的装饰贴纸真的只是特殊处理过的“打印纸”。

较好的复合地板厚度一般也只有10毫米,是实木地板的一半,虽然质感没有实木地板高,但是它的耐磨程度却异常惊人。当重物从高处跌落后,实木地板表面很可能 会留下凹痕,而复合地板普遍不会留有任何痕迹。复合地板不足之处是仅凭现在的工艺,它给人的美观度还是没有办法和实木地板相比的。而且复合地板比较怕水, 特别是地板边缘很容易变形,变色。




实木复合地板(Engineered Hardwood)

实木复合地板和普通复合地板制作方法相近,底层普遍为胶合板,区别是实木复合地板的表层是真正的木材。经过机器处理的实木复合地板,硬度、强度、平整度有时候比实木地板还要好。虽然是复合而成,但实木表面仍然给人一种高档的感觉,同时价格比实木地板经济,安装快捷,并且日后如果需要改变地板颜色或者需要修复的话可以像实木地板一样重新上色。缺点是如果粘合剂的质量不达标,可能对居住环境造成一定污染。




实木地板

实木地板更加美观、耐用、保温性好。几年之后,如果对颜色产生厌倦,可以在不拆除的基础上重新上色。不足的地方是普遍价格偏高,并且对于日常空气中的水分含量要求高。如果空气的水分太少,地板中间可能会出现空隙。加拿大最常见的实木地板材料有红枫、枫木、樱桃木。

实木地板在制作过程中使用化学材料最少,从正规渠道购买的实木地板对人体是最安全的。最初被切割的木料到达工厂的会被至于干燥箱中进行风干,这个工序需要将原木的水分降低到7%。之后木材就会在半自动的生产线被分类,切割。如果不需要上色的话,木材就可以直接装箱了。如果生产的是上色的地板,那么在木材的表面会有8种不一样的涂层,来保证产品的耐用性。


竹子地板(BambooFloor)

竹地板因为其制作工艺复杂,过程繁多,需要先手工采集,机器切割,高压压制等至少十几道工序,外加8-10种涂层。所以高端竹子地板的价格并没有比实木地板低很多。但因为其密度高、有丰富的竹纹,色泽匀称。不易变形,韧性好、结实耐用、质地光洁、色泽柔和,环保,近几年来也颇受欢迎。




二、选择地板时的考虑因素

预算:要根据预算选择地板。一般而言,愈贵的地板,质量愈好。因为贵的通常更厚,面漆更好好,切割尺寸更准确,干燥处理得更好,有较好的保证。在能承受的范围内,尽量选质量好价格稍贵的。

装修风格:要根据不同的家居设计风格去考量适合哪款地板。地板存在纹理、颜色、质地等差别,因此需要结合实际需求认真选择。

安装空间:不同的功能的空间适合不同地板。如实木地板不适合潮湿的地下室。客厅宜采用透明度高的、柔和色彩的实木地板,以营造明朗、和谐、优雅的氛围;卧室可选用暖色或中性色彩的实木地板,给人以安静、舒畅的感觉;儿童房应简洁、欢 快、明朗,采用浅淡明亮色彩的实木地板会更好;书房可选用稳重的深色实木地板。

年龄:不同年龄的人适合不同的风格,通常而言,中年、老年家庭,客厅地面适合铺装实木地板。青年家庭客厅,往往适合铺装复合地板、强化地板。对年轻家庭,孩子小,童车的行驶、玩具的使用,对地面材料要求耐磨,耐挂擦,而且要求地板的花色丰富一些,这样装修出来的效果会非常好。

实木材质:如果购买实木地板,在挑选种类繁多的材质时,要注意选择材质稳定、与整体家装风格搭配的材种,并尽量选择购买有相当实力的品牌,避免今后不必要的纠纷。

规格:宽板大气与美观,逐渐成为人们的首选。可以根据不同的家装环境选择不同规格的地板,如果家装面积较大,选择宽板更显高贵与狂野,普通标板稳定性较好,经济实惠,适合小房型的铺设。通常尺寸厚而宽的较贵,窄而薄的便宜。

耐磨性:如果家中人口多,也不太注意保养,可选择耐磨性高的木地板;但如果您较注意木地板的保养,地板受强力、硬件磨损的机会较少,则选择耐磨性相对低的会更经济实惠。

环保:实木地板最环保,但保养较难,易损伤,干缩性不稳定。复合地板,脚感舒适、保温性能好,不容易出现起翘裂缝,安装简便,但环保性不及实木地板。胶水的质量决定着强化复合地板的污染大小,质量好的胶甲醛含量低。
 
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2017-10-22
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新的贷款规定到底会有何影响?
2017-10-23 汪洋 贷款专家

10月17日 加拿大金融机构监管局(Office of theSuperintendent of Financial Institutions,OSFI)正式发布了B20《住宅房屋贷款规定》(residentialmortgage lending guidelines)的修订版。原文链接在http://www.osfi-bsif.gc.ca/Eng/osfi-bsif/med/Pages/B20_dft_nr.aspx。这次修订主要有三条重要的新规定。






第一条, 要求没有为房屋抵押贷款投保的购房者(通常首付已经在20%以上),也要通过银行的贷款可负担性压力测试。而且压力测试的贷款基准利率是在合同利率基础上加2个百分点, 再与用加拿大央行的5年期公布利率4.89%之间比较取较大值


举一个例子说,年收入10万的家庭,首付20%,选取5年期固定贷款,25年的amortization,假如合同利率是2.79,在现行规定下,可以用合同利率2.79为基准来计算,负担75万左右的房子。但是在新的压力测试规定下,同样的条件,就得按照2.79+2=4.79和4.89的较大值,也就是以4.89为基准来计算贷款额了,这样的话,他们只能负担60万左右的房子

假如合同利率是3.39, 在现行规定下,可以用合同利率3.39为基准来计算,负担69万左右的房子。但是在新的压力测试规定下,同样的条件,就得按照3.39+2=5.39和4.89的较大值,也就是以5.39为基准来计算贷款额了,这样的话,他们只能负担57万左右的房子


特别要注意的是,在现行规定下,也只有首付在20%以上的5年期固定贷款可以用合同利率来计算贷款额。其他所有品种的贷款已经必须用加拿大央行的5年期公布利率 4.89%来计算贷款额了。所以本轮修改只是进一步收紧,而不是根本性改变。


第二条, 金融机构对放出的贷款必须具有健全的抵押管理制度(collateral management)和评估程序 (appraisal processes),对不同类型的贷款,要建立动态的,即时调整的贷款比例LTV(Loan To Value)。这一条的实施细则还需要看OSFI的进一步解释和各银行的具体方案.


第三条, 金融机构不允许通过组合贷款(bundled mortgage)的办法来突破贷款比例的要求,避过OSFI的监管。这一条是针对不久出事情的Home CaptialGroup这样的机构,因为他们经常发放组合贷款(bundledmortgage)。多伦多房市在2017年3月份能那样疯狂,组合贷款(bundledmortgage)起了不少作用。


这个B20修正案其实早在7月份就提出来了供各方咨询了。因为会影响到相当一批人的贷款额度,因此争论也一直没有停过。最后是在10月17正式推出了,并把执行日定在2018年1月1日。




修正案的结果之一是相当一部分新贷款会转到OSFI监管不到的金融机构去.OSFI只能监管federal regulated financial institutions,比如说六大银行. 还有不少不受联邦监管的各类金融机构反而会因此而增加业务量。


修正案的结果之二是市场的需求会减少,特别是对高价房的需求会减少。对低价房的需求可能反而会增加。买不起贵的那就买便宜的好了,人总归是要有地方住的。温哥华2017年的地产市场就是个例子。


修正案的结果之三是对市场未来的预期极端分化。比较两极的观点主要有两种:一是新规生效之前,温哥华,多伦多将现一波刚需房抢房的行情;二是温哥华,多伦多的房价在2018年会爆跌,因为这次修正案主要针对的还是高价房。贷款收紧政策是否会起到预期降温作用,只能说仁者见仁、智者见智,最终要由市场来检验了。


最后需要强调的是,新发布的贷款规定将于2018年1月1日生效,适用于所有在2018年1月1日以后新开的房屋抵押贷款。现有的房贷到期,不换银行也不加贷就不会受影响。 另外,2017年12月31日之前做的预批,并且在预批有效期内生效的贷款也不会受影响。所以,正在考虑买房或者到期续的顾客应该和自己的贷款经纪提前沟通,提前打算,否则买房计划会被打乱,2018到期的贷款则有可能只好呆在原来的银行了。
 
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2017-10-24
#66
推荐史上最好用的掌上搜房软件---GoAgent

推荐非常好用的搜房工具-GoAgent, 输入搜索条件比如:价格、面积、年代、上市日期等,就可以随时随地搜房源。比REALTOR.CA 好用。








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最后编辑: 2017-10-24
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-11-01
#67
卡尔加里10月房产快讯-延续上月趋势,房产价格有向下压力
原创 2017-11-02 方志勇 卡城老方房地产


卡城老方房地产

不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息








延续上个月的趋势,卡城10月的房地产市场销售趋缓、库存增加,房产价格有向下的压力。

10月份共销售房屋1467套,库存达到6463套,房屋销售月数(Month of Supply)达到4.4。几个月以来房屋供应的持续增加对房屋价格产生了压力。10月份全市房屋基准价格为$438900,比上个月低0.6个百分点,与去年基本持平。

“虽然2017年经济有了一定的改善,但需要一段时间才能体现到房地产市场上。就业有所增加,可是大多数都是在传统上收入不高的领域。”卡尔加里地产局首席经济学家这样说。

“而且我们还会继续面对弱人口迁入、上涨的贷款利率和贷款政策的收紧。所有这些因素都会影响需求,并延迟经济复苏的步伐。”

几乎所有房屋类型和所有区域的库存都有所增加。但增加最多的区域还是那些有大量新建房屋的区域。

独立屋部分,库存增长最多的是30万到50万之间的房子。近乎42%的独立屋库存介于这个区间。全市范围内62%的库存的价格在50万以下。

卡尔加里地产局主席说到:“相比几年以前,现在低价范围内的房屋给潜在买家提供了更多的选择。”

公寓部分出现了破记录的月跌幅0.8%。比2014年的高点低了13%。

尽管有最近的调整,独立屋部分的价格和去年相比,仍相对稳定。


卡尔加里2002年到2017年房屋价格变化




卡尔加里独立屋价格变化曲线




卡尔加里独立屋库存和销售量变化曲线




卡尔加里各分区房屋销售和上市统计




Status quo for Calgary's housing market

Prices remain similar to last year, but ease in October

October's housing market conditions closely echoed previous month's trends with easing sales, rising inventories and downward price pressure. Like last month, the monthly activity was not enough to derail gains that occurred earlier in the year.

October sales and inventories totaled 1,467 and 6,463 units for a month of supply of 4.4. Several months of elevated supply in comparison to demand has weighed on pricing over the past several months. The city-wide unadjusted benchmark price in October totaled $438,900, 0.6 per cent below last month, but comparable to last year.

"While economic activity has improved in 2017, it will take some time for this to translate into housing market growth. There have been employment gains, but most of this has occurred in areas with traditionally lower income," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"We also continue to face weak migration, higher lending rates and changes to lending policy. The combination of these factors is impacting housing demand, which is prolonging the pace of recovery."

Resale inventory gains occurred in each product type and across most districts in the city. The largest gains were in districts with substantial new development growth.

In the detached segment, the largest number of units added to inventory occurred in the $300,000 - $500,000 price range. This represents nearly 42 per cent of all detached inventory. 62 per cent of the inventory in the city-wide market is priced below $500,000.

"There is far more product availability in the lower price ranges now compared to several years ago," said CREB® president David P. Brown.

"This provides more options for potential buyers concerned about their purchasing power given all the changes in the lending market."

The largest monthly price change occurred in the apartment condominium sector which recorded an unadjusted monthly decline of 0.8 per cent, resulting in a 13 per cent spread over monthly highs recorded in 2014.

Despite some recent adjustments, prices in the attached and detached segments remain relatively stable compared to last year.



常用房地产统计术语:

销售与上市比率(the sales-to-new listings ratio):给定期间的当前销售套数对比新上市套数,一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数,如果在40-60%之间,代表市场比较平衡,如果高于60%,一般指卖方市场,如果低于40%,一般代表买方市场。

库存月数(Months of Supply):给定时间段(通常是过去30天)结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-11-10
#68
全攻略:在卡尔加里如何做好房东-之送神篇



俗话说:“请神容易送神难”,在经过信用调查,也签了合同,租客也住进来了,请“神”算告一段落,但出租房屋是一种放账生意,租客的信用、质素和人品,占了很大程度的决定性。什么是好租客,什么是赖租客,这个要凭经验,当然也凭运气。不论租客在求租时是多么高收入,打扮多么得体,信用如何好,也不能保证这个租客是个按时付租金、爱护房屋的好租客,而且人在一些情况下是会发生变化的。那么如果碰到赖租金或者不爱惜房子或者两者兼而有之的极品租客,想要把他撵走怎么办呢?







这得分两种情况:



一、房东与租客在同一屋檐下并共用卫生间或厕所时

如果房东、或房东的孩子、或房东的伴侣、或房东的父母,或者伴侣的孩子、或伴侣的父母与租客同时居住在一个物业里,并且共用卫生间或厨房时,《民租法》不适用。

房东和房客同时居住在一个屋檐下,更甚的是,他们共同使用物业中的最重要的一部分功能,即厨房或卫生间。可见接触之频繁,往来之密切。如果这样的情况,法律仍然要求房东去房管局,按照通常的流程申请驱逐,恐怕有许多情形下,就要发生悲剧。于是法律给予救济。救济的形式是什么呢?就是允许涉事人,不去按常态去处理,而允许涉事人立即寻求更便捷的救助。这个救助,在一个法制社会里,就是寻求警察的介入。做为房东和房客,都应该熟悉这条法律,知道如何便捷地解决问题。




有个口诀,不难记住:共用水房或厨房,警察叔叔可帮忙。

这这种情形下,如果你想撵走租客,你可以不收他或她下个月的房租。不管有没有文字或口头协议,然后告诉他哪一天走人。如果你急,退钱让他提前走也可以。但一般不要太过分,防止租客狗急跳墙,失去理智。一个月就行。到时候如果他不走,就叫警察。警察来后,你要告诉警察你的实际理由,比如你没有安全感,你人身受到威胁等等。如果你是房东,哪怕你也是租的房子转租给他,警察也会把他带走。

(如上文字是对《民租法》中某些法条的理解和讨论,不是法律意见。)





二、租客有单独厨房或厕所的。

(一)送神的理由

首先看一下《民租法》中,可以在那些情况下终止租房合同,驱逐租客。根据阿尔伯塔《民租法》的规定,如果房客有如下的情况则构成严重违约,可以驱逐:

1. 没有按时足额付支付租金。hasn’tpaid rent in full when due,

2. 干扰房东或房东的雇员。interfereswith the landlord or landlord’s employees,

3. 打扰其他房客。disturbsother tenants (e.g. by playing loud music late at night or being noisy),

4. 对物业内其他人员构成威胁。endangersothers in the building,

5. 对房屋造成严重损坏。causessignificant damage to the residential premises,

6. 没有按租约规定保持房屋整洁。doesn’tmaintain or keep clean the residential premises and all property included inthe residential tenancy agreement

7. 在租约结束时没有搬离。doesn’tvacate the premises when the tenancy ends





除了上述租客发生了严重违约外,还有两个正当理由撵走租客,就是卖房和自住:

一般来说,卖房的过程中,你不能强迫租客走人,只有在房子卖出去后,有了卖房合同,才可以向法庭申请赶走不愿意走的租客,只要你严格按照法律程序走,法庭一般不会拒绝这种申请,有一个向我咨询的房东就是以这个理由打赢了官司。

以自住的理由赶租客,必须要合情合理,所谓合情合理,就是要让法官相信,你确实有充足的理由,要把投资房收回来自己住,仅仅一个准备收回自己住的想法,是不容易说服法官的,特别是有好几套房子的房东,更必须提供确凿的你必须收回自住的证据。


(二)送神的法律程序

如果租客发生了上述严重违约或者房东卖出房屋或收回自住时,租客拒绝搬离,房东可以向住宅租赁争议解决服务(the Residential Tenancy Dispute Resolution Service 即RTDRS) 或者法院申请终止租房合同,或者直接给租客发逐客通知(Eviction Notice)





根据民租法的规定,可下三种逐客通知:

  1. 1. 24小时通知:当租客严重损毁房屋或有肢体侵犯或威胁进行肢体侵犯时可以发此通知。

  2. 2. 48小时通知:当出租屋里有不速之客时。

  3. 3. 14天通知:租客发生上述违约之外的严重违约时。

发了逐客通知后,如果租客拒不执行(如没有补交租金),没有搬离房屋,则房东需要向住宅租赁争议解决服务(the ResidentialTenancy Dispute Resolution Service 即RTDRS) 或者法院申请终止租房合同,驱逐房客和要求赔偿。

这里着重介绍下RTDRS,the ResidentialTenancy Dispute Resolution Service 即RTDRS是省政府设立的专门为解决房东和租客纠纷的机构,相比法庭,RTDRS不是那么正式,但比法庭程序简捷(处理周期根据案情的复杂程度,从几天到几个月不等),费用也低,而且RTDRS发出的裁决令(Order)和法庭发出的判决一样,是在法庭可以申请强制执行的。





在RTDRS申请裁决的程序如下:

1. 填写申请表。

申请表可以在这个网页下载https://www.servicealberta.ca/landlord-tenant-how-to-apply.cfm

2. 递交申请表和证明材料同时缴费

本人或代理人亲自把表递交到RTDRS办公室,卡尔加里的办公地点是:at the Main Floor, Rocky Mountain Plaza, 180-615Macleod Trail, SE, Calgary, Alberta, T2G 4T8.

在递交申请表的同时缴费$75。证明材料的详细要求可以参考以下链接:https://www.servicealberta.ca/pdf/rtdrs/RPP_August_2017.pdf

3. 准备听证会(Hearing)

在你递交申请和缴费后,RTDRS负责办理案件的官员会给你一个听证会通知(Notice of Hearing),告知你听证会的时间和地点。

4. 向租客递交听证会通知

房东须在听证会开始至少三个工作日之前把听证会通知和上述申请表和证明材料递交给租客,可以用挂号信(Registered Mail)的形式发送,如果租客拒绝接收或找不到人,房东可以让住在出租房屋里的大人签收或张贴在出租屋显而易见的位置,如贴在门上,并拍照留证。

5. 听证会前的调解

在听证会前RTDRS的租约调解员会召集双方进行调解,如果双方达成协议,调解员会记录协议内容形成一个裁决令。

6. 租客的反馈

租客在接到听证会通知后,须在听证会开始前至少24小时提交他的证据,租客也可在听证会开始前申请反索赔,程序和内容与上述一样。调解员可以根据收到反索赔申请的材料情况,决定是否和房东原来的申请一起听证或者另行举行听证会。

7. 听证会的改期

如果房东没有按规定在听证会前给租客递交听证会通知,则调解员会择期另行进行听证会,同样的,房东还是要按上述要求给租客递交听证会通知。如果听证双方都书面同意改期,房东须和RTDRS重新商定听证会的日期。如果一方因故不能参加,要求延期,而另一方不同意,则听证会会如期进行。不能参加的一方可以派代表或以电话会议的形式向调解员提出延期申请,调解员可以根据情况,允准延期。

在听证会进行期间,调解员可以根据争议双方的要求或调解员主动决定改期进行听证。

8. 听证会

调解员在既定听证会开始时间后大约10分钟时间,等待双方出席,如果租客未出席,调解员会照常开始听证并可能发裁决令(BindingOrder)。如果房东未出席,则听证会取消,房东的申请作废。

9. 裁决令(Binding Order)

一般情况下,调解员会当庭下达裁决令,要求租客在某个时间(一般是一星期到10天左右)之后搬离出租屋。

10.裁决令的送达

听证会结束后,如果租客也参加了听证会,会直接接到这个裁决令,如果租客缺席,房东需要把裁决令送达租客,送达要求和递送听证会通知是一样的。

11.裁决令的执行

一般租客在接到这个裁决令后会主动搬离。如果租客在接到裁决令后拒绝执行,则房东可以把裁决令拿到阿尔伯塔高级法院(The Court of Queen’s Bench)备案,然后找一家民事执行机构(A Civil Enforcement Agency)强制执行。详见下面链接(https://www.servicealberta.ca/landlord-tenant-after-the-hearing.cfm)。这些民事执行机构可以在当地的黄页“Civil Enforcement”部分查到,也可以在google上查找calgary civil enforcement agencies。这些执行机构是收费的,一般是几百到上千不等。





下图是RTDRS发出裁决令后,房东要采取的行动指南:






也有人反映RTDRS虽然费用相对低廉,处理周期也相对短,但如果你的租客是白人,RTDRS有可能会偏向白人,不如直接告到法院来得公正,本人没有经历过这种情况,是否真的如此,请过来人指点。






(三)送神需要注意的事项

将租客直接扫地出门是个非常解气但是非常不理智的想法。这个想法给你带来的副作用劳民伤财。所以不到万不得已,不建议你们采取这种手段来对付房客。建议你首先试着跟租客进行沟通和谈判,双方共同寻找解决问题之道。一般地,要求房东有比较好的谈判技巧、比较诱人的补偿条件、租客也通情达理。当然,一旦双方能够在某一点上达成一致协议,不要忘了将其书面化,双方签字画押,以防日后对方反悔。





如果实在没有办法,碰到实在无赖的租客,该用的办法都用尽,必须走法律程序,房东驱逐租客时也要做到有理、有据、有节。


有理:首先我们要根据租客所产生的问题的严重性和问题发生的频率来界定到他们所犯的错误到底算不算严重问题。类似不缴纳房租、噪音扰民、私自找人入住出租屋、威胁恐吓房东等等。这些问题很明显已经违背了租赁合同法,房东有权利驱逐房客或将此问题诉诸于法律程序来解决。


有据:您手里要有足够的合法驱逐房客的证据,不能让法官挑出毛病。房东需要保留每次房客犯错误或者不遵守合同的文字证明或证据,哪怕只是个非常小的错误。这些小问题日积月累后很有可能会发展成严重的大问题。如果租客的问题已经严重到需要驱逐出租屋,那房东一定要提供相关的书面证明才可以合法驱逐租客。 比如租客破坏房屋或者骚扰其他租客,这两个理由虽然充分,但是取证比较难,房东在这种情况下需要的是耐心和智慧,不要在没有充分依据的情况下贸然把租客告上法庭,否则会让自己陷于被动。一开始房东最好给予书面警告,留下书面证据,屡次警告无效后再把租客告上法庭,这时候效果会好的多。


有节:需一步步按照规定的法律程序进行,不要意气用事,随意行动。同时尽好自己房东的责任,不要对出租房疏于管理。即便是你的诉讼案已经提交到法院,在等待法院判决过程中,不要疏于对出租房的管理,保持出租屋的正常和健康的生活条件,如果在此期间,有人因为你疏于管理而在你的出租屋里受伤或生病,那么你将要受到起诉。租客和他的律师非常会抓住此类事件做文章,起诉你没有尊重租客的需求并因此拒绝你的驱逐申诉。在法院判决书出来之前,千万不要因为一时的怒火中烧,而直接冲到出租屋里驱赶租客。事实证明,有不少房东通过换门锁或者停水停电等手段直接想把租客逼走。但是,多数省份的法律是不允许房东这么做的,在最终法院判决的时候,租客可能会从你这里赢得一大笔赔偿费用。
 
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方志勇

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-11-17
#69
卡尔加里买房和养房的主要费用
2017-11-17 综合整理 卡城老方房地产


卡城老方房地产

不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息


在跟客人交流时,客人经常会问的一个问题就是买房都有什么费用?资金应该如何准备?现将上述问题做一个简要回答,以便您对在卡尔加里置业有一个更好的了解和安排。







一、买房费用(以50万价格的房子为例)




1. 房款:根据您的资金安排可以用于购房的款项。如果需要贷款,最好是提前与贷款经纪沟通,做一个预评估(Pre-Approval),看根据您的收入可以贷给您的最大贷款额。您可以贷到款项+您可以用于做首付(DownPayment)的金额,即为你可以买的房子的价格预算。按首付款35%计算,如果是50万价格的房子,需要准备首付款$175000。(65%贷款的参考依据不是你的购买价,而是银行委派的评估师评出来的房子的价格。就目前的市场情况而言,大部分的评估价格与买价持平,个别情况下,评估价会高出购买价,当然也会有评估价低于购买价的时候。这时候银行取两者之间最低的那个数字来作为计算65%贷款的依据。如果你的购买价高于评估价,那个高出的那部分银行不给你贷款,你只能增加首付款。)


2. 律师和过户费用:1200-1500左右(包括所有杂费、登记费等等)


3. 验房费:$400-500

4.Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税(Property Tax)、物业管理费(MaintenanceFee)等款项的已付或未付的一个调整。律师会做详细计算。

5. 房屋保险费:根据房屋的情况和您个人的情况,每年一般1000-1500加元左右。





综上所述,如果买$50万左右的房子,在35%首付的情况下,你要至少准备$180000。





二、资金安排

1. 开立账户:新移民和外国人需要在加拿大银行开立账户,虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。


2.资金准备:有些客人在买房的前期阶段就准备好了首付款,这个就不用担心了。但有些客人这个阶段才准备从国内转钱过来,在时间上就要把握好节奏。因为各家银行对首付款到位的时间要求不同,有些借贷机构会要求该笔款项在加拿大存放30到90天,所以大家一定要跟你的贷款经理沟通好,别耽误事。


3.订金:一般合同签订后24小时需要缴纳5000-10000的银行本票(Bank Draft)给卖方的经纪公司,存在其信托账户内。

4. 验房费:通常是在合同签订后3天-7天内完成。

3. 其它款项:即首付款-订金后的余额、律师费、Adjustment等,在房屋交割前将钱给到您的律师处就可以了,具体金额,律师会详细计算告诉您的。




三、养房费用

购置房产后,持有房产期间,仍然会产生相应的费用,我们称之为“持有成本”,也就是我们俗称的养房费用,那么在卡尔加里的养房费用高吗?


1.按揭供款:视您贷款的金额而定。如果按上述的例子,贷款65%即325000,每月的还款额(本金+利息)约为$1500左右。

2.物业税(PropertyTax):只要是拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的0.6%左右,各个市稍有不同(具体请见我另外的文章介绍)。卡尔加里2017年物业税税率是0.65%。50万的房子约为3250元。平摊到每月不到300元。

3.物业管理费(MaintenanceFee): 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费,含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。

4.水电气等:150-500元左右,视个人使用量而定。

5.房屋保险费:根据房屋的用途(自住还是投资)、免赔额的多少、是否是新房东、保险的具体内容,50万左右房子保险费从七、八十到一、二百不等。

6.其他:如房屋的维修、维护、庭院的夏天剪草、园艺、冬天扫雪等,根据房东是否愿意或有无能力打理及房屋的大小、新旧而异。但每月至少一、二百的成本还是要考虑进去的。

综上所述,养房支出一般需要2100-2600元/月左右。




根据上面的介绍,您应该对在卡尔加里购房有了一个大概的了解,到底是租房还是买房?买多少钱的房子?资金如何安排等,就要根据您的具体情况而定了。
 
最后编辑: 2018-06-18
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-11-21
#70
【重磅参考】加拿大第三大宜居城市卡尔加里——官方公布最危险的社区名单!有你的社区吗?
2017-11-21
加拿大留学移民网


最近卡尔加里警察局在官网上公布了卡村的犯罪数量最高的社区和最案例社区,这和大家想象中的区域,特别是华人的喜爱区域有很大关系,和主页君一起来看看有没有你住的社区,打算买房子的小伙伴要提高警惕哟!

警察发布了两张的地图:

1、犯罪数量图

排名前几名的是(排名不分先后,都很乱):
西北区Bowness,




市中心Beltline



东南区:红色为最乱地区Acadia,Cranston,Forest Lawn(最乱社区之一)。



东北区:包括新大统华附近的Huntington,老大统华旁边的Marlborough,Pineridge, Penbrooke meadows,Falconridge,Taradale






最安全社区
西北:Hampton,Royal Oak,Arbour Lake,Brentwood,Sage Hill,Panarorma

西南:Aspenwood,Signal Hill,Spring Bank等等,大多数都集中在华人喜欢的NW区域。

综上所述,卡尔加里最乱地区还是所有人印象中的NE区特别是老大统华附近,犯罪份子集中,犯罪率最高的地区。SE其次,而华人居住集中的NW和当地人喜爱的高尚社区集中的SW安全系数都比较高。看来房价和安全系数显示出来的也是成正比的。


卡尔加里总图




2、根据人口密度计算的犯罪率




很显然,这张图很容易看出,越靠市中心,犯罪率越高。

希望我们的分析对你选择你的新房有帮助。
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-12-01
#71
在加拿大安家,如何节省养房和维护成本?
2017-12-02 综合整理 卡城老方房地产




卡城老方房地产

不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息


上次谈到了在加拿大买房和养房的成本,仔细算算,养房的成本还真心不便宜,那么,如何做一个精明的房东,节省这些开支呢?





一、贷款




1. 获得好的利率:

在买房前,确定贷款机构和银行前,一定要货比三家,寻找最合适的利率的贷款产品。您的信用记录会对金融机构给您提供的利率产生重大影响。如果信用报告中有一些麻烦的条目或者不好的记录,那么就一定要在购房之前解决,这样您的信用报告也会得到更新,从而获得更高的信用分数。

2. 选择合适的还贷方式:

如果银行允许的话,可以每两个星期还一次房贷,积累一年的话,其实可以减少不少的利息,加速还款。

3.抓住房贷续约契机,获得更优惠的利率:

与中国的房贷不同,加拿大的房屋贷款合同期与还款期不一致。例如,合同期(term)2年,借款期(amortization)30年,合同到期(2年)后,可以在原来的银行续借,也可以从其他银行借款用于偿还原借款银行,即,转银行。加拿大央行(Bank of Canada)2011年进行的一项研究发现,现有银行客户在按揭续期时得不到最佳待遇,但转换银行按揭及首次置业者却可以获得。这是由于新客户令银行有机会推销更多产品,因此银行更急于争取这样的新商机。现有的客户却因为自己对银行忠诚,假定自己可以享受到最佳待遇,因此大部分都不会刻意四处比价。在缺乏讨价还价的砝码之下,他们无法取得最大折扣。借款人可以利用贷款到期的机会重新选择贷款产品或贷款银行。


二、保险




在加拿大买房子后如果有贷款,必须买保险,即使是全款买房也非常有必要买保险,这样在发生意外情况时,能够更好的控制自己的损失。下面是加拿大买房时降低房产保险费用的方法:

1. 货比三家不吃亏:

多问几家保险公司。要在现有保单到期前,打电话多询问几家保险公司,请他们报价,选其中最低的一家投保。因为各家保险公司政策不一样,所定的保费标准也就不尽相同、有高有低。

2. 提高你的免赔额:

免赔额是损失发生时,你自己负担的部分,超过自付额的部分,保险公司才赔付。提高保险的免赔额度,会节省不少的保险费用。

但是,你一定要确定,如果损失发生,你肯定有能力负担高额的免赔额。免赔额提高之後,不仅保费减少,而且由於屋主自己承担了小的损失,会使屋主的报赔记录更为改善。

3.尽量利用各种优惠折扣:

警铃系统、烟雾侦测器和安全锁(Dead Bolt LQcks ),装置精良的保安系统,经常每一项可以为保费带来折扣。如果你想买保安系统,先向你的保险经纪人询问,何种系统才有资格得到折扣。如果房屋和汽车保在同一公司,一般也会有折扣。如果你的年龄在55 岁以上,而且已经退休,你可能得到折扣。因为保险公司发现退休者在家的时间长,一般会更早察觉火灾。有的保险公司还给集体保险以折扣机会。你可以向你所在的公司,或大学校友会、商会、教会等团体询问一下,有否与保险公司协议特别优惠的保险条件,如果有的话,那麽你作为员工或会员买保险就可以有折扣。还有,如果你连续几年向同一家公司买保险,你可能会得到特别优待。


三、维修保养Maintenance




为了保护自己物业的价值,应该及时有效的进行物业维修和维护。在一个房子中,很少有部件不需保养.尽管保养费时、费力、费钱,但保养的花费要比大的维修少得多。预防性的保养既可避免大修、延长部件的使用寿命,某些情况下还可以节约能源消耗。

专业人士的建议是每12个月做一次保养检查,以发现早期磨损等问题。在发现问题的初期就能解决。而对于二手房买卖房子来说,在招租之前,进行简单的翻修,之后每12个月做一次维修检查,检测早期磨损问题,预防后期的大额支出。

检查、维护的项目包括外部(烟囱屋顶、外墙、门和窗车库车道及人行道、挡土墙及围墙)、结构(基础墙木结构支撑墙面和顶棚表面的裂缝、门框和各种内部系统和设备(如炉灶、空调、暖气炉和热水器)。

详情请参考以下文章:http://www.16maple.com/?p=8615





加拿大人工很贵,如有可能,就自己动手,可以省不少的费用。


四、家庭生活Household




这里主要谈谈水电气、网络、通讯等供应商等选择:根据老移民的经验,忠诚不一定带来最优惠,所以在选择这些基本服务的供应商时,鼓励

大家一定要勤于询价,必要时就跳槽,选择服务好、月费低的公司。下边是业内人士提供的一些与服务提供商讨价还价,获得最实惠的服务的最佳办法。


  1. 不要简单接受广告标价
MyBillsAreHigh是一家帮助消费者与服务商讨价还价的公司。该公司老板哈拉比(MohammedHalabi)说,不要接受那些服务商公布在网站上的标价,如果消费者懂得杀价,他们往往会得到15%至25%的折扣。

曾经在贝尔(Bell)及罗渣士(Rogers)客服部工作过8年的菲尼根(Ron Finnigan)认同此观点。他说,优惠期一过,剩下的合同期需付全额的钱。所以消费者要先计算2年中每个月平均需花费多少,结果可能会显示这个促销的协议其实并不划算。



2.与上级通话

哈拉比说,消费者如果能让客服将电话转她的上级,直接谈价,很可能整个两年期都能得到折扣。菲尼根对此表认同,但他警告说,消费者也不能不理会客服而要求直接转接电话。因为客服负责获得客户信息并检查客户历史纪录。



3.做好功课有备而行

电话转到上级部门,不保证消费者就能获得最优惠计划。所以事先了解其它服务商能提供的价钱有个比较,再讨价还价就容易了。服务商都不想失去客户。那么最终他们就会给出最优惠的折扣。



4.要尊重客服

客服手中掌有一定的降价权,如果讨价还价时不能尊重对方,甚至蛮不讲理,客服可以拒绝而不受公司责罚。因此礼貌待人,充分讲理,才有可能获得客服的最大优惠。



5.最后一招:雇人谈判

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Rogers 网络中文服务 1-800-787-7953
Bell 手机的中文服务电话:1-888-884-8333
Bell 住宅电话的中文服务电话:1-800-715-1888
Bell 商用电话的中文服务电话:1-888-272-1888
Bell 电视中文服务1-888-759-3474(按3广东话,4国语)
Fido 手机的中文服务电话: 1-866-888-3436
TELUS 中文服务: 1-800–883-6888
SHAW 中文服务: 1-888-472-2222 国语服务请按 2,粤语服务请按 3
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2017-12-02
#72
卡尔加里11月房产快讯-销售增加,库存平稳,价格略降
2017-12-03 方志勇 卡城老方房地产



卡城老方房地产

不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息






11月卡城房产销售增加,尤其是低总价的房产部分。11月份共销售房屋1411套,比去年同期增加15%,这个销售量达到了11月份的历史平均水平。几乎每个价格区间的房产销售都有所增加,但主要集中在50万以下的房子。






“可能是购房者信心的增加和贷款政策的变化共同促成了11月份房产销售的改善”卡尔加里地产局首席经济师这样说道,上一次月销量达到历史平均水平是去年10月份,也是第一次宣布对高比例贷款进行压力测试的时候。




“放眼未来,我们会看到需求会随着经济状况的改善而增加,这也许会缓解明年1月份贷款新政带来的影响”

11月独立屋的销售增加主要集中在30万-40万区间的房产,而公寓、联排和双拼屋的增加主要集中在30万以下房子。

“我们已经看到我们的许多客户信心在增加。对贷款新政确实有一些顾虑,但对贷款新政如何影响房地产市场仍不明朗”卡尔加里地产局主席如是说,




“各个价格区间的许多买家想趁着有许多选择的这个机会入手”

销售/新上市比例的提高,缓解了前几个月的库存水平,也让房屋销售月数相对稳定。然而房产供应总量相对于销售仍然高企。对价格仍有下行压力。

全市基准房价为$436,700,低于上月,但比去年同期略高0.46%。房产中间价和平均价比去年都有不少的下调,但这并不奇怪,因为相对于去年11月份,今年11月份卖出的主要是低总价的房子。




Home improvement

November marks a rise in sales

The November housing market was spurred by a rise in sales, particularly in the lower price ranges.

Sales totaled 1,411 units in November, an increase of 15 per cent over last year. This is comparable to longer-term averages for the month of November. Improved sales activity occurred in each of the housing segments, with most of the gains occurring in homes priced under $500,000.

"The combination of improved confidence and pending mortgage rule changes have likely contributed to the stronger sales activity this month," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie. According to Lurie, the last time that sales activity rose to long-term averages for the month was October 2016, when the stress test for high-ratio loans was first announced.

"Moving forward, we will continue to monitor shifts in demand as improving economic conditions should help offset the impact to the housing market after the new lending policy comes into force in January," said Lurie.

The largest gains in the detached sector were in the $300,000 - $399,999 price range, while the apartment and attached sectors saw the largest gains among homes priced below $300,000.

"We have seen some improvements in confidence with many of our clients. There are some concerns regarding the changes in the lending market, but there is also a significant amount of confusion regarding how it will affect them," said CREB® president David P. Brown.

"For a lot of buyers, they areinterested in taking advantage of the choice in the market at all priceranges."

The rise in sales relative to newlistings improved this month, helping ease inventory levels over the previousmonth and keeping the months of supply relatively stable. However, the amountof supply relative to the sales in the market remains elevated. This continuesto weigh on prices.

Citywide benchmark pricestotaled $436,700, 0.50 per cent below last month, but 0.46 per cent above lastyear's levels. Both median and average prices recorded a more significantdecline compared to last year. This should not come as a surprise, as moresales in the lower price range this year compared to last November would causea more pronounced drop in average and median prices.


常用房地产统计术语:

销售与上市比率(the sales-to-new listings ratio):给定期间的当前销售套数对比新上市套数,一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数,如果在40-60%之间,代表市场比较平衡,如果高于60%,一般指卖方市场,如果低于40%,一般代表买方市场。

库存月数(Months of Supply):给定时间段(通常是过去30天)结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
474
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2017-12-28
#73
新压力测试如何影响你能拿到的贷款?
2017-12-29 加拿大地产周刊 卡城老方房地产




卡城老方房地产
不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息




明年1月1日开始,新的房贷压力测试就要开始执行了,如果你现在还不清楚这是怎么一回事的话,那么现在有必要了解一下了,尤其是潜在买家以及准备更新贷的人,这个新规可能会影响你的决定。


新压力测试影响范围:

首付超20%贷款者

最早的压力测试是在2016年10月,当时加拿大金融机构监管局(TheOffice of the Superintendent of Financial Institution﹐OSFI)发布规定,要求首付不足20%需购买房屋保险的购房者通过压力测试。根据加拿大的金融法规,首付不到房价20%的按揭贷款必须购买保险。购房者在申请房贷时必须按照加拿大央行规定的五年期固定利率来接受测试,而不是银行给予的优惠利率。买家通不过测试的话,其贷款申请就会被银行拒绝。






明年开始,OSFI要求各大银行执行更加严厉的房贷压力测试。首付超过20%无需购买保险的人也要进行压力测试。另外,已有房屋但首付超20%需要更新贷款的人也受影响。


新规要求,贷款机构按照加拿大央行公布的五年期利率(现为4.99%),或合同利率基础上再追加2%的较高者来审批首付超过20%的贷款。这意味着如果约定的合同利率是3.34%(您为抵押贷款支付的利息率),那么购房者将以5.34%的利率接受测试。





购买力将大大减少

购房者先要清楚银行的挂牌利率(posted rate)和折扣利率(discounted rates)之间的差异。当您看到的利率显示2.99%、3.14%等,这些是折扣利率。挂牌利率是加拿大银行在向公众提供利率折扣之前设定的利率,目前的挂牌利率是4.99%。


也就是说,明年开始,如果您打算买房首付超过20%,或者之前买过房但现在需要更新贷款,那么银行的评估标准就变了,购房者仍然可以根据合同规定的利率每月还款,但同样的收入条件下,能借到的钱就少了。


举例来说,假设一个家庭收入12万元,首付20%,五年固定利率3.34%,按25年平均摊销。根据目前的规定,这个家庭有资格获得68万元的抵押贷款,加上20%的首付款17万元,能买到价格为85万元的房子。







不过,在2018年1月新规生效后,根据5.34%的利率进行压力测试,同一家庭只能够买到价值为75万元的房屋。他们的购买力减少了10万元。他们能买到的房子类型和位置都将有很大不同。


加拿大央行此前表示,新房屋按揭贷款压力测试将会使10%准购房者失去购房资格,更会影响150亿美元的新贷款。根据道明债券评级公司(Dominion BondRating Service,DBRS)的数据,加拿大目前有46%的按揭贷款业主属于首付20%以上,不需要购买房贷保险。大温和大多地区的房屋均值高,100万以上的房子比比皆是,因此将受新规影响最大。





预先批准有用吗?

很多人会想,既然新规明年才实行,那么可否申请预先批准贷款,锁定90天-120天的利率?


需要注意的一点是,“预先批准”的利率或锁定的利率与购房者拿到的“最终批准”利率是不同的,银行一般都还要再核证申请人信贷、收入及债务状况没有变坏,才会同意最后的放款。如果最终批准要到明年元旦以后才能完成,那么还是会受限于新的规定。


而且,监管部门鼓励贷款商收到指引之后尽快实施新例,所以不排除贷款机构有提早执行的可能性。新压力测试最后指引是于10月17日发出,此日期之前已经签署的贷款申请不会受影响。但10月17日之后至1月1日前才办理的申请或预审,则可能需要符合新测试的要求,实际情况视乎有关贷款公司而定。


也就是说,目前房贷商在处理房贷申请或预审方面,已可能采用新的标准来计算还款能力,导致批出的贷款额明显减少。


如果购房者不得不将接受新的压力测试,那么最好重新做购房规划,或是增加首付,或是在预算内重现选择房子,或降低房屋大小,或改变选房位置等,必要的话可以向专业的贷款经纪咨询,确保在新规下做出最适合自己的变化。
 
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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-01-02
#75
2017年卡尔加里房地产市场概览

2017年12月,卡尔加里房地产市场各个类型的房产销售都比去年同期略高:12月份卡尔加里共售出各类住房1006套(去年同期930套),全年销售量基本和2016年持平,12月份新挂牌量为1222套,比去年同期明显增多。随着供应相对销售的增加,基准价格(Benchmark Price)已连续5月下滑, 2017年12月的基准价格为$433200, 全年平均则为$437808,低于16年全年基准价格($438567)详见下表:
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独立屋部分:
2017年上半年房屋供给和需求形成一定的平衡,价格略有上涨,但下半年库存量增加,抑制了价格的增加。12月份共售出616套,基准价格为$499600,全年共售出11831套,基准价格为$504867,比去年同期略高0.63%。
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双拼和联排部分:
上半年销售相对库存有所改善,使该类房产的价格在二、三季度有所增长。但下半年由于供给增加,价格又有所回落。全年基准价格为$332325,与去年同期基本持平。
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公寓部分:
随着供应的继续增加,该类房产持续面临挑战。新建公寓和租赁市场的低迷让公寓市场雪上加霜。过量的供应导致公寓价格仅今年就下滑4%,年均价格比此次经济萧条开始时的价格已经回落了接近12%。

Screen Shot 2018-01-02 at 4.37.17 PM.png Screen Shot 2018-01-02 at 4.37.28 PM.png
卡尔加里地产局主席总结道:“今年(2017),我们看到有更多的客户有意愿进入房地产市场,暨望经济已经有所好转。也有许多房主仍在等待价格表现更稳定些的时候再让他们的房屋上市。伴随着第四季度房屋销售量的增加我们送别了2017,但供应量的增加让价格踯躅不前。正如我们预期的一样,今年的房地产市场经历了从2016年的价格下滑到稳定(针对大部分房屋类型而言)的转变。

常用房地产统计术语:

销售与上市比率(the sales-to-new listings ratio):给定期间的当前销售套数对比新上市套数,一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数,如果在40-60%之间,代表市场比较平衡,如果高于60%,一般指卖方市场,如果低于40%,一般代表买方市场。

库存月数(Months of Supply):给定时间段(通常是过去30天)结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。




Two sides of the story


Sales activity for all product types improved in December and pushed monthly sales to long-term averages for the second month in a row.

However, new listings also rose, keeping inventory elevated compared to typical levels for December. With more supply remaining compared to sales, benchmark prices edged down for the fifth consecutive month.

"Many of the economic indicators continue to post modest improvements, including improving sales. However, demand gains have not outpaced the additional supply coming into the housing market.

This is creating some of the bumpiness in terms of price recovery," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie, who added that prices have stayed comparable to last year.

The gap between detached supply and demand closed in the first half of 2017 and supported early price growth. As prices improved, this was perceived as a signal for many who delayed selling their home, and caused a late rise in inventory that limited price growth.

Overall, the detached benchmark price in 2017 averaged $504,867, 0.63 per cent above last year's levels.

Challenges continue to face the apartment sector, with elevated supply in the resale market. The new home and rental markets weighed on this sector. The excess supply caused average annual benchmark prices to decline by four per cent this year. This is a total annual adjustment of nearly 12 per cent since the start of the recession.

In the attached sector, the first half of the year saw an improvement in sales relative to inventory levels. This supported stronger price gains in the second and third quarter. However, a late rise in inventory levels took some of the momentum away from price growth. On an annual basis, attached prices totaled $332,325, comparable to last year's levels.

"This year, we saw a rise in the number of consumers willing to purchase in the market with the expectation that the economy had already shifted. There were also many who waited to list their property until prices showed more stability," said CREB® president David P. Brown.

"Those who acted were typically driven by long-term plans that best suit their current lifestyle. We are ending the year with stronger sales in the last quarter, but supply levels are holding back price gains. The year played out as expected with a transition from price declines to general price stability in most sectors of the market."
 

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最后编辑: 2018-01-02
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2010-02-07
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2018-01-11
#76
冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露?怎么处理?


门窗结露就是在门窗的室内表面凝聚着露水或水雾。当固体(玻璃、窗扇、窗框)表面温度较周转临近潮湿空气的露点温度低时,空气当中的水蒸汽变化为液体的水凝结在冷的固体表面,就会产生结露现象,当结露比较严重或者不能很快蒸发时,水膜就会形成水滴沿着玻璃的边部流淌下来。


一般在生活中,最常见的是结露:




但遇到天气较为寒冷时,结出的露水就会在低温的作用下结冰:



一般来说,玻璃上有少量的结露可以看做是正常情况,但当结露比较严重或者不能很快蒸发时,水膜就会形成水滴沿着玻璃的边部流淌下来,甚至结冰,问题就比较大了。结露会阻挡视线减少自然光进入以及对室内物品产生影响如玷污、油漆爆皮甚至发霉等。



窗台也会因为潮湿而导致油漆剥落,木材腐烂、破损的胶合板,外墙潮湿、和真菌或霉菌的生长。到时候就只能请专业的窗户维修师傅来为您检修,否则会影响整个屋子的保温,严重的霉菌还会致癌!阳面的门窗会较少出现结露现象,阴面的厨房卫生间的会较多出现结露现象。


哪怕是具有最小的结露可能性的节能窗,他们的结露阻抗率也是取决于室内的相对湿度,如果相对湿度超过40%,在室外温度为-20℃或者更冷的场合,哪怕更好的高性能玻璃,也会结露。


对于门窗而言,结露的主要原因是室内湿度过大。调查显示,房屋在建造过程中每平米需40KG水,如此大量的水分挥发需要一个漫长的过程。如果入住前房屋没有得到充分的干燥,入住后盥洗淋浴、蒸煮食物、种植大量花草等活动,又加剧了室内的湿度;在一定温度下,室内湿度超出了空气中的饱和含湿量,空气中的水分就会在温度较低的物体上凝结析出,产生结露现象。因此,即使门窗足够保温,在室内湿度过大的情况下,同样会产生结露现象。



那窗玻璃冬天结露结霜要怎么处理呢?


一、在不增加额外开销的情况下,以下几种方法可以缓解玻璃结露的现象:


1、每天适当的开窗通风,可以降低空气湿度,排掉一天活动中产生的湿气,同样玻璃结的露珠也能正常风干。

2、装有排风扇的空间,可适当的开排风扇,可减少或者消除结中露的问题。

3、若觉得开窗通风冷,那就须经常用抹布擦试掉玻璃上的露珠,以防止结露多而形成水流,流到窗台、地面上,损坏室内装修。




二、效果更明显的办法可能就会增加开销了,比如在家中装置除湿器、通风机系统,或是特种性能玻璃,能自动加热防露玻璃、真空玻璃等。


1. 安装“中空玻璃”

很多时候,大家会将“中空玻璃”听成“真空玻璃”,或者干脆认为“中空玻璃”就是“真空玻璃”,其实是不对的。咱们平常家里面断桥铝窗户配用的中空玻璃,是指两层玻璃,通过中间的铝条、干燥剂和密封胶,合在一起,中间形成空气层的自然空间,两层玻璃中间是有空气的,是一个干燥、相对等压的空间,不是“真空”。



当然“真空玻璃”是绝对有的,它也属于特种玻璃一类,真空玻璃中间的隔层,确实是抽真空状态,这种工艺的玻璃成本肯定是更高的,而且只有特别要求的地方才使用,因为造价高,一般家庭不会使用,像飞机上、高铁上或是部队里、特殊实验室、训练室里,真空玻璃是使用的比较多的,因为真空玻璃确实非常节能保温、隔声降噪特别强,而且能远离结露的烦恼。







2. 安装窗膜Window Film
窗膜是一张防冷的大型胶纸,能把整个窗户紧密封闭起来,使窗户与室内形成一个空气夹层。有了这层保护,室内的热气无法与窗外的冷气直接接触,因此也就杜绝了窗户结露的烦恼。除此之外,这层空气夹层也可以让家里的暖空气流走到屋外,降低取暖消耗。唯一缺点是装上了窗膜后,就不能打开窗户,直至冬季过后才可拆除胶纸。安装这些窗膜绝不困难,在Home Depot这样的超市里就可以购买window insulator kit全套设备,内附双面胶纸和刀片,一般每盒窗膜可以封闭5个窗,售价约$15左右。


3. 贴窗边软条Weatherstripping
加拿大不少房屋的门窗边都加装了这些门边软条,用来隔声和防止门与门槛之间的缝隙。但因为长年累月,软条可能变硬、磨损和损毁,导致窗缝出现透风情况。如果你在检查窗户后后发现问题,最好更换全条软条,避免户外冷空气渗入。软条有宽有窄,可以用cutter自行切割安装贴上,每条只要约$8左右。



4. 门窗海绵带Closed celltape
这是另一种用来贴在门或窗之间的封闭海绵带,因为绵带拥有不同的宽度和厚度,也按大小贴在门或窗的缝隙之间,封住可能漏风的虚位,同样防止室外冷空渗入。海绵带分不同厚度、宽度和长度,平均每卷$8至$15。



5. 缝隙填塞剂Big Gap Filler
除了门窗专用的软条、海绵带用作封密门窗之间的缝隙之外,市面上也有多种缝隙填塞剂,功能和原理都是把缝隙填塞封闭。这些填塞剂很方便,只要在缝隙之间喷射,形成一条长长膏状软膏,自动膨胀,经过15分钟之后,就会硬化,完全封闭缝隙,简单好用。


 
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2010-02-07
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2018-01-16
#77
冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露?续篇:如何调节中央加湿器
2018-01-12 关注☞ 卡城老方房地产


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不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息


昨天我发了《冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露?怎么处理?》这篇文章,里边列举了一些如何处理窗户结霜、结露的方法,不过今天有个朋友专门发来微信提醒,说我忘了很重要的一项:调节中央加湿器,





今天就把这部分补上,请大家广而告之。





一、中央加湿器的种类

在干燥的冬季,多数人感觉嗓子干燥,鼻塞,小孩流鼻血,嘴唇、肌肤干;
房子内的墙皮脱落,墙纸裂,家具干裂,木地板吱吱响,有静电产生;
最好的办法是安装中央加湿器,安装在暖炉的送回风系统上,随暖炉Heater 工作,自动加湿;

中央加湿器随暖炉自动控制工作,由湿度控制器控制,自动加水,不需客户做任何事情;是新屋居家之必备设施。
有了中央加湿器:


1,可以保持整个House 各个地方一定的相对湿度,使人体感觉舒适,地板,家具不会裂;
2,可以节省能源消耗,同样室温下,湿润的环境较干燥的环境,人体感觉更暖和,所以,有了中央加湿器,可以将室内温度设定的低一点;
3,干燥的环境下,容易有各种细菌的滋生,有了中央加湿器,可以减少细菌的滋生。

使用中央加湿器,需要每年入冬前更换Water pad (homedepot)有卖,通常湿度设定在35-45%之间,注意要调节风门(Damper),夏季调在summer或low,冬季调在winter或high;同时,要确保加湿器进水管阀门是开的状态;
不同房子的大小,需要安装不同型号的中央加湿器,通常有耗水量12,17,18加仑/每天等不同型号的加湿器;

通常有三种类型:By-pass ,Fan power ,Steam
By- pass 型式:价格经济,通常在$280-350,安装普遍,适合1000-3500尺之间的房子,主要有12加仑,17加仑/每天。用水量;靠暖气的热风吹进水雾来加湿。


Fan-power:价格适中,通常在$450-500,适用较大的房子,比如3000_4000尺,加湿嚣本身带有风扇,加湿效果较好;


Steam:顾名思义,用蒸气加湿,价格偏高,通常在$1300-1500之间,适用不同尺寸房子,1000-5000尺,加湿嚣工作不浪费水,效果最好。


以下是加湿器图示:











二、中央加湿器的调节


加湿器设定的湿度与室外的温度有关,室外环境温度诋,干燥,室内相对也干燥些,认为设定一个值,应该在任何时候都可以达到是错误的。





1、首先,加湿器旁边的湿度调节器,您不能理解为和温度调节器一样的意义,否则我们把温度放在20-25度,湿度放在40-45%,您就可以万事大吉了,事实上温度调节您可以这样,湿度调节请往下看。。。
2、冬天气温低,空气会湿度低于10%(温度<-25度时),furnace 也会损失一部分空气中水分,这就需要加湿器来帮忙,但这不意味您要把湿度设在40%,湿度调节器不是湿度表,您会把房子over humidify,看看冬天您的窗户,如果不是因为年久漏热,厨房炖汤的原因,就是您把HUMIDIFY LEVEL 调太高了;气温在0度时,空气湿度大概在30%,您可以把调节器放在35-40%的level,这样会保持在一个舒适的水平。。。
3、您可以上网找一个和您加湿器匹配的humidifier and temperature setting chart,但最可靠的是鼻子,如果您把室内调节放在23度,第二天起床感觉鼻子干燥,孩子流鼻血,就把level向上调5%,如果窗户有大量水汽,就把LEVEL下调5%,甚至关闭加湿器;我家加湿器快没用了,所以夜里我把温度设在18度,没敢跟老婆明说,怕她逼我换,虽然换个加湿器对俺也是小case,但浪费时间和金钱不是?'
4、事实上20摄氏度空气40%level 的含水量和零下20度空气40%的含水量也是不同的,但这些理论对生活没实际意义。。。

以上是一个验房师总结的,不知大伙看没看懂,反正我是没太看懂。






就这个问题我又问了一个老外验房师,据他说,如果家里经常开伙做饭煮东西和有人洗澡,比如像爱做饭的中国人这样的,基本不用开加湿器,开了浪费水电不说,还破坏装修,他自己家因为老婆爱做饭,就直接把中央加湿器关了。



据我自己的经验,我刚住进房子时,根本不知道还有个中央加湿器,所以第一年的冬天窗户的结霜和结露就很多,第二年我知道了就去学着调,但卡尔加里温度变化比较剧烈,不稳定,经常是今天零下20、30度,第二天就零上了,所以有时就没来及调,还是有结露流水的情况,后来我烦了,直接把加湿器关了,就再也没有发现结露的现象,也没觉得屋里干得难受,也许这也是我家里做饭煮东西比较多(老婆爱美容,经常煮些银耳粥啊、猪蹄猪耳朵汤啥的)的缘故。以上是个人经验,请参考使用。
 
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2010-02-07
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2018-01-19
#78
央行新年加息第一炮!已至10年高点 可能还要涨

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  温哥华港湾(BCbay.com)Lynn综合报道:今天,加拿大央行众望所归得打响了新年加息第一枪!


加拿大央行宣布上调基准利率25个基点至1.25%,成为2018年以来首个加息的全球主要经济体。



2017年7月和9月,加拿大央行分别加息两次,将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。

  今天是加拿大央行的例行议息日,经济学家广泛预期,央行会在议息会议之后宣布再加息,将基准利率从1%调高至1.25%。

  并且在央行今天宣布加息之前,加拿大商业银行已经纷纷调高按揭利率:

  RBC和TD于上周四率先提高按揭利率,将5年期固定利率升至5.14%;

  CIBC也在上周跟进,将5年期固定利率提高至4.99%;

  丰业银行(Bank of Nova Scotia),满银(Bank of Montreal)以及加拿大国家银行(National Bank of Canada)也在本周提高按揭利率,均将5年期固定利率提高至5.14%。



  房产市场

  受加息影响最大的,无疑是房地产市场。

  经济学家表示,随着抵押贷款压力测试的压力加大,加拿大房地产市场将在2018年放缓。

  利率上调会促使购房者推迟购房,可能会加剧这种影响。

  CIBC经济学家Benjamin Tal表示“这是近几年来房地产市场所发生的最重要的一次测试”。

  他预估,随着那些希望能买到房子的人会权衡是否要租房子或者是否需要和家人住一段时间,今年第一季度就可能会出现房市放缓的现象。

  但是,在下半年人们适应了这个新的国内环境时,房市可能会回升。



  同时,他还指出“最大的问题是投资者停止购买会达到哪个程度,这将带来很大的影响,但这仍然是最大的未知数”。

  加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)也大幅调低了对2018年的销售预测,预计今年全国销售将下降5.3%,至486,600个单位。

  从2018年1月1日开始,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)已经开始施行按揭压力测试(stress test),就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在银行优惠利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人进行测试,确保他们有能力还款。

  目前加拿大平均按揭利率为2.96%,这意味着借款人要能够证明,他们负担得起4.96%的利率,才能拿到贷款。

  加息加上新的压力测试,专家预计全国至少100,000房屋买家,并可能将其中的一半也即50,000人因无法从银行贷款买房而被赶出房市,因为他们无法从银行贷到款买房。

  按此态势预测,联邦新规会压减5-10%的房屋需求,或将房价下压2-4%。


  房奴哀嚎




  对于负债累累的加拿大人来说,利率即便有最微小的提高,也会导致债务增加。

  North Cove Advisors的Ben Rabidoux说,从1990年代开始,每10万元按揭贷款,按五年期固定利率计算,到第一个还款期(first term)结束时,月还款额平均减少$91元。



  而随着利率上升,现在房主在首次renewal时,就会看到平均月还款额是增加了。

  现在,如果某房主向银行借了30万加元25年期的抵押贷款,如果按照起始自3%的浮动利率计算,他每个月的按揭大约为1419.74加元。

  但是如果银行跟着央行走,不到一年的时间里连续三次调高利率,这个房主每个月就要负担1537.76加元的还款,增加了100加元。

  如果房贷是$36万,每月还款额会增加$180元。

  贷款额越高,加息的冲击就越大。



  去年7月央行已经估算,有47%的房屋按揭业主要在一年之内更新按揭,另有31%的业主要在1至3年内更新按揭。

  目前加拿大有70%的按揭是固定利率,多数为五年期。2013年的平均利率是3.23%,目前的优惠利率介于3.4%到3.6%,差别还不是很大。

  但是,TD首席经济师Beata Caranci指出,明年的影响会更大,而不是今年。

  如果是更新五年期按揭,2014年与2019年的利率差,会大过2013年与2018年间的,尤其是如果央行继续加息的话。

  除了房贷,信用卡、汽车贷款和房屋净值信用贷款等,这些贷款的利率也在上涨



  为何加息?

  鉴于加拿大近几个月强劲的就业增长及亮丽的数据,多数经济学家并不看好12月份的职场。

  彭博社(Bloomberg)对经济学家所做的调查就显示,多数专家预期加拿大12月份的就业平平,最多新增2,000份工作职位。



  然而,在1月初所发布的数字令经济学家们大跌眼镜:去年12月再增近8万份工作,准确讲是79,000份职位。

  而11月份净增79,500份工作,10月份则净增职位数35,300,去年最后三个月加拿大职场确实表现优异。

  去年最后三个月加拿大失业率一降再降:其中10月份的失业率为6.3%,11月份降至5.9%,12月则再降至5.7%。



  上一次加拿大失业率低于6%还在2008年2月,也就是全球金融危机之前,当时的失业率曾经低至5.9%。

  2017年12月份的5.7%则是统计局有可比资料以来的历史最低记录,换言之,实际上是42年以来或1976以来的最低记录。

  加拿大在2017全年增加423,000份工作,比2016年增2.3%, 为2002年以来最高的年度增幅。去年一年所增加的工作中包含质量更高的394,200份全职工作,所占比例高达93%。

  在公布就业数据之后,加元应声上涨,一度涨至一加元兑80.74美分。


  除就业率外,有大量数据显示,加拿大经济正在稳步增长中。当时经济学家就预测,加拿大央行或在1月晚些时候加息。



  还要继续加吗?


  目前加拿大经济面临的最不确定因素就是北美自由贸易协定的重要谈判,此前美国总统川普曾多次威胁要撕毁自贸协定,这可能会对加拿大的出口贸易造成潜在打击。

  BMO银行经济学家Robert Kavicic说,北美自贸协定也许会令央行的调息动作稍有暂停。

  虽然加拿大央行此前表示,不会因不确定因素影响到政策的制定,但是,“还是让我们拭目以待吧,”他说。



  多伦多某外汇公司的市场策略师Karl Schamotta称:“央行目前面临很棘手的问题,他们一方面需要提高利率,应对潜在的通货膨胀问题和减慢家庭债务的增长;另一方面,他们又需要维持现有的资产转换为货币的比例,避免消费紧缩,这样十分不利于经济发展。

  经济学家们普遍预期,央行加息应该是渐进式的,幅度不会太大。

  实际上近年来加拿大人一直享受着史上超低利率,也许不少人忘记了或是根本不知道,就在30多年前,加拿大的按揭利率曾经一冲上天,到过18%的水平!
 
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方志勇

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-01-24
#79
CIBC海外买家贷款政策变更,1月31日截止申请,倒数7天,抓紧递交申请!
2018-01-25 温房网 卡城老方房地产
据可靠消息,从2月1日起,CICB银行原来的“海外收入”贷款计划(Foreign Income Program)将有重大变动!BMO、RBC等银行将随后跟进。



根据加拿大联邦金融机构监督办公室(OSFI)收紧贷款政策的指引要求,加拿大各大商业银行(CIBC、RBC、BMO等)需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。


什么算“海外收入”贷款?


也就是新移民,或者海外买家(居住地在加拿大以外),在加拿大本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格,需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。




从2018年2月1日凌晨12点开始,以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士,主要包括新移民、非居民、留学生,需要向银行提交下述材料申请贷款:


1. 报税单T1 的复印件,T1上必须反映所有的海外收入(line 104);


2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135(Foreign Income Verification Statement)的复印件;


3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明,即税务局T1134表(Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates)的复印件;


4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外,还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告,可能需要更多的个人信息。






银行相关人士透露,在这些新政策生效之前,也就是在1月31日之前,对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有:


1.身份证或护照、签证;

2.工作证明;

3.国内存款证明;

4.购房合同。





重要提醒】目前正处于买房阶段的新移民或海外买家,以及买了今年要交房的楼花的客户们,务必要在2月1日新政策实施前,将贷款申请在1月31日23点59分之前递交!
 
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方志勇

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2018-01-31
#80
央行加息,房贷是选浮动利率还是固定利率?
2018-01-31 关注☞ 卡城老方房地产


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2018年1月,加拿大央行再次宣布加息,基准利率涨至1.25%。而加息往往伴随着贷款利率的走高。这个消息对于有着浮动利率房贷的业主来说,无异于提前通知每月的房贷又要多付了。

而有固定利率房贷的业主,在本期贷款到期续贷时,也面临着贷款利率升高、每月还款增加的局面。



中加两国房贷对比

在中国国内,房贷只有固定利率一种方式。如果中国央行的基准利率调整,商业银行会在下一年度调整房贷利率。房贷在全部偿还之前,也没有要续贷一说。如果提前还贷,借贷人可能需要也可能不需要支付违约金。

但在加拿大,房贷的形式比较多样。房贷虽然一样是由本金和利息两部分组成,但决定利息多少以及其他贷款相关支出的几个关键因素除大家熟知的利率(interest)之外,还有还款期限(amortization period)、贷款期限(term)、开放式房贷(open mortgage)、封闭式房贷(closed mortgage)、固定利率贷款(fixed mortgage)、浮动利率贷款(variable mortgage)。

将开放式房贷、封闭式房贷、固定利率贷款、浮动利率贷款四个名词两两组合,就可出现四种贷款类型,即固定利率封闭式贷款、浮动利率封闭式贷款、固定利率开放式贷款、浮动利率开放式贷款。



房屋贷款的还款期限是指还清所有借款的最长年限。如果购房的首付低于20%,那么所允许的最长还款期限是25年。相比之下,房贷的贷款期限,通常为6个月至10年,是指借款人与借款银行之间房屋抵押贷款协议有效的时间长度。

开放式贷款是指借款人可以随时提前还清部分或全额贷款而不必支付罚款;反之,封闭式贷款的借款人就不能随意提前还清贷款,否则会有罚款。但开放式贷款的利率相当高,通常为封闭式贷款的2倍以上。

比如说,假设最近一年期封闭式贷款的利率为1.99%,那么一年期开放式贷款的利率会到达4.99%。而且,最近十年来,许多贷款机构也允许封闭式贷款的借款人每年能提前还清部分本金,灵活性已经提高不少。

固定利率房贷的利率是依据加拿大的债券市场的利率水平而定的,通常是5年期债券的收益率。如果选者固定利率房贷,那么在贷款期限内,贷款利息保持不动。比如,今日与贷款机构签订合约的时候,利率是2.5%,选择了2年。那么在2年以内,购买者的还贷利率都是2.5%; 如果2年以后再续约,合约将根据当时的利率水平决定。

浮动利率房贷的利率是根据货币市场的状况而定,即会随加拿大央行所制定的基准利率而变。各商业银行会在央行的基准利率基础上设定各自的最优贷款利率(Prime rate)。有些银行还会在最优贷款利率上再给一些优惠。

比如,本月最优利率是3.75%,可能银行会给3.25%。而下个月最优贷款利率变成了4%,银行可能就会要求3.6%。这意味着房贷的利率有可能每月都发生变化,当然月供仍维持恒定,但本金和利息数额会调整。



选择固定利率还是浮动利率

固定利率房贷和浮动利率房贷各有优缺点。

当通货紧缩,经济呈低迷走势,国家往往为了鼓励消费投资,会使用低息策略,这个时候选择浮动利率会更加划算,因为浮动利率房贷所参考的央行基准利率一直在降低。等到利息非常低的时候,就可果断地更改合约变为固定利率,并根据还款能力和打算拥有房屋的年限来选择期限。



当通货膨胀,经济呈上升走势,国家就会开始控制不良投机和热钱的涌入,开始提高基准利率(俗称加息)。这个时候就需要购买者和房贷专家做更多的咨询,预判接下来的走势,选择固定利息较低的时候锁定利息。



上图为2008-2016年固定利率和浮动利率的变化,蓝线为固定利率,绿线为浮动利率。可见受经济危机影响从2009年开始到2016年,加拿大一直是低息时代,而现在开始出现了上升。

选择固定利率或浮动利率房贷还有一个要考虑的因素是提前还贷。通常来说,对于选择浮动利率的客户,银行每年允许的多充还本金额度要大于固定利率的客户。而且,如果因为卖房而需要提前还贷的话,固定利率房贷的违约金会比浮动利率房贷高很多。

本次加息对选择的影响

加息对有浮动利率房贷的业主影响比较直接。每次加息,选择浮动利率的购买者必然将会担心下一步会不会继续加息,自己将要支付多少,会不会比固定利率还要支付更多?而是否要更换成固定利率也成了一个必备的考量。

受经济危机波及,之前加拿大为了刺激消费,一直是低息时代,那么浮动利率当然比固定利率要划算很多。但因为房价的攀升和热钱的涌入,加拿大政府从17年中就一直有加息趋势,转换成固定利率被很多业主提上日程。



对于现阶段为浮动利率房贷的业主,大温某CIBC分行的贷款经理牛先生介绍说,可以在贷款没到期之前提前转为固定利率房贷。一般银行给予的浮动利率贷款期限为3年或5年,如果客户想提前从浮动利率转为固定利率,转固定利率房贷的期限(term)必须大于或等于前面浮动利率房贷剩余的期限。假设说你目前是3年的浮动利率房贷,已过了一年,还有两年才到期,如果现在想从浮动利率转为固定利率的话,新转的固定利率房贷期限必须大于等于2年。

但转换为固定利率也有一些弊端,如果不考虑换银行的话,那么转换时能供选择的选项就不多,且也享受不了银行为了吸引新客户给的优惠利率;如果更换银行,交付违约金是一笔,找经纪和律师的法律费用是一笔,而且一旦转成了固定利率,如果想在固定利率贷款期限内转换成浮动的就更困难了,固定利率的违约金可比浮动利率高很多。对于以买房投资为主的客户,不想长期持有某物业,牛经理还是建议客户维持浮动利率房贷。

而选择固定利率的购买者也并不是说就可以高枕无忧了,可能在现在期限内你的利率还是一样的,可续约的时候,固定利率还是增加。所以,如果担心基准利率还会进一步增加,建议尽早续约。

实际上不管怎样,加息并不会一直持续进行,购买者最好不要焦虑冲动,多计算得失再决定是否更换。

“本文转载自温房网,搜索微信号wenfangwang 即可关注。



附:加拿大央行加息跟我们有关系吗?当然了!



对于有房屋贷款或可能会有房屋贷款的加拿大人来说,这意味着什么呢?

  以下是几种不同的情况:

  如果你有一个浮动利率房贷

  约30%的加拿大人拥有所谓的浮动利率的抵押贷款,随着央行基准利率的水平上升或下降。如果央行提高利率,浮动利率贷款的房主将看到他们的每月按揭贷款上涨。

  要不要锁定一个固定利率贷款?浮动利率房贷可以在贷款期间转为固定利率。如果加息让你感觉不安的话,那这可能是个不错的选择。但锁定一个固定利率也是有代价的。多伦多独立抵押贷款经纪人David Larock最近在一篇文章中写道:“转换利率一般都拿不到银行为吸引新客户的低利率 。无论目前的贷款还有多久到期,一些贷款机构也要求借款人锁定五年。如果你算一算,会发现你最好坚持你的浮动利率。Larock说:”当加息快要到来是时,人们都很恐慌并且急于锁定一个固定利率,但这些应激反应一般不会在长时间内起到作用。”虽然目前不知道基准利率如何变化,但Larock相信在短期内不会升高太多。多伦多经纪公司Realosophy总裁John Pasalis也同意:“没有人认为利率会飞涨。”

  那要不要打破浮动利率贷款然后与另一家贷款机构签订更好的固定利率贷款呢?与固定利率抵押贷款不同的是,可变利率抵押贷款通常对打破贷款的惩罚相对较低:只有三个月的利益。担心浮动利率太高的人可以转到其他机构寻求固定利率贷款。 但是Larock指出,重新贷款涉及到很多文书和法律费用,而且得到的利率大多数情况下跟二次抵押贷款的利率差不多,不一定很低。综合起来也未必理想。

  如果你有固定利率房贷

  超过65%的加拿大人拥有固定利率的抵押贷款,顾名思义,贷款利率是固定的。以下是这些房主需要了解的内容:

  央行基准利率上调也会影响固定利率房贷。固定利率房贷的利率会跟随债券收益率而变化。投资人对央行的利率的关注会影响到债券的收益,而债券影响房贷固定利率。因此,加息也间接地对固定利率房贷产生了影响。 “仅仅是提及加息的可能,债券收益率已经有了变化,导致上个月受欢迎的5年固定利率房贷利率增加。”RateHub.ca合伙人和CanWise Financial总裁James Laird在一份声明中说:“这意味着虽然目前不会有变化,但大多数具有固定利率房贷的加拿大人在续合同的时候可能需要支付更高的利率。

  如果你打算续约一个新的五年固定利率抵押贷款,现在时机非常好。因为尽管利率在缓缓上升,但目前还处于很低的地位。

  如果你现在正在申请新贷款,请记住以下几点:

  首先看能不能获得预先批准的五年抵押贷款。Laird说:“目前正打算贷款的人如果获得预先批准,将保证在未来120天内都可以锁定这个利率。