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在加拿大租房还是买房?答案其实很简单......

本帖由 bennylin7 天前 发布。版面名称:多伦多登陆定居

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  1. bennylin

    bennylin Benny & Tony Lin~地产服务~助您安居

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    房子,移民加拿大的最大诱惑,甚至没有之一!


    房子,华人一辈子都在追逐的、幸福生活的目标!


    房子,能给新移民遮风挡雨、提供庇护的安全港湾!


    移民到加拿大,无论如何都逃不过房子的话题,它是我们第一时间就需要考虑和解决的基本生活问题,更是后半生一直都要关注的投资方向。其实租房和买房孰优孰劣本来就是个伪命题,在条件允许的情况下,大伟一直觉得买房是必选项。除了生活质量的考虑,更重要的是以投资的角度,如果从10年或者20年的周期来看,回顾过去,没有一个社会稳定的国家房价不是成倍数的增长。毕竟在人类社会中,唯一能真正称得上永久财产的就是“土地”!


    租房


    但对于刚刚来到一个陌生环境的新移民来说,买房并不是件简单的事情。不了解当地社会、不熟悉城市环境、不能一下子拿出加元首付等等都是困扰,所以租房是一个必经的阶段。我们就先说说租房的种种利弊。


    对于华人移民来说,租房有几种方式,首先是Airbnb短租。这种短租方式,价格便宜、方便灵活、有厨房(这点对于移民家庭来说非常重要,一天三顿在外边吃还是不实际)......刚刚登陆时为了临时应急还是可以的,只不过尽量选择独立居住的空间,避免跟房东的互相打扰和摩擦;如果是地下室的话尽量选择新一点的房子,很多老房子的地下室光线很差,味道也不好,刚刚登陆时很影响情绪;另外最重要的就是一定要“灵活退租”政策,甚至可以把这个条件设为必选条件,一旦出现问题想走就走。


    另外一种方式是租华人的家庭旅馆,这对于新移民来说是非常好的选择。大伟在加拿大生活了几个月,深感生活上与西人家庭的差异,刚登陆时居住在华人家庭旅馆能避免很多问题,尤其是做饭。在选择家庭旅馆时也要注意房间的独立性,另外就是看房东的口碑了。大伟的一个朋友登陆时就碰到了好心的华人房东,一家三口,孩子还很小,另外还怀着小宝宝。房东大姐不但车接车送,还把一日三餐都包了,炖各种汤给孕妇补充营养。


    最后也是最常见的就是正规的房子租赁了,三种选择:公寓、连排屋和独立屋,价格也是依次提升。公寓跟国内的布局基本上差不多,面积都不会太小,一居室和两居室的偏多。唯一不同的是这边的物业管理普遍比较好,公共区域都会非常干净整洁,另外也会分配一个固定的订车位,当然停车位大多是室外的。租房一般是需要一个月房租的押金,房租可以谈按月付,不像国内至少要付三个月的。一般出租房都不带家具,需要自己买,带家具的房子会贵上3成,而且选择余地非常少,不推荐。租约最少的要半年,多数是一年,都有提前退房的违约条款,从几百块的违约金、到一个月的房租、最苛刻的是即使搬走也要继续付房租,直到房东找到下一任租户。


    租房的好处不用多说,灵活、占用资金少、可以选择学区好的房子(租房也可以上所属学区的名校),适合短期过度。而且加拿大的政策是保护租户,只要不是自己想搬走,一般房东是很难把你赶出去的,即使付不出房租......


    买房


    对于华人移民来说,大家都是带着积蓄来的,谁不希望有属于自己的家呢?另外加拿大的房租真心不低,我们还是拿加拿大的二三线城市萨斯卡通举例,一个价值30万的两居室公寓,月租金是1000加元,这个租售比几乎是国内同等城市的两倍。


    如果买下这套房子,首付和月供是怎么样的呢?新移民可以贷款65%,首付35%,现在加拿大房贷的两年期固定利率在2.2%-2.4%之间浮动(加拿大房贷利率不像国内一签就是30年不变,而是2年或者5年一签,到期后再根据当时的利率续签或者换银行)。我们来算一下,这个30万加元的公寓首付+税大概是11万出头,30年贷款月供749。当然这里面还有一个比较大的支出,就是物业费。加拿大的公寓和连排屋普遍物业费较高,这个30万的公寓物业费在300元左右。也就是说只要首付能拿出11万加元,每个月房贷还款跟房租是差不多的,但换来的是属于自己的家。


    独立屋也是同理,我们拿萨斯卡通一栋独立屋举例,这栋房子位于比较好的社区stonebridge,是一个新社区。房子2009年建成,有5个卧室、3个洗手间,地的面积5000多尺(500平方米,在新房子中属于中等水平),开价46万9。估计最终的成交价格在45万多,再加上税我们算46万整,首付16万1,月供1150。而这个区域整套独立屋的租金是1800-2000,比买公寓还要合适。


    以下是房屋图片,虽然算不上什么豪宅,但一家人也能住的非常舒适了。

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    看到这你可能会想,这么算下来真的是买房子划算,为什么还是有很多移民选择租房呢?这里我们抛开首付能力的问题不谈,这个因人而异。首先刚才是以加拿大的二三线城市举例,如果是多伦多和温哥华,租售比就显得没有那么合适了。比如在华人最多的列治文,一个黄金区域的两居室公寓月租金2000加元,但售价要达到80万;一个中等水平的独立屋租金3000加元,但售价至少要150万。这里我们得出第一个结论,因为房价合理,在加拿大的二三线城市买房确实是比较值的。


    另外一个原因是华人移民还不确定长期生活的城市,生活跟着工作走,没准就在另外一个城市找到合适的工作,城市间的迁移就显得稀松平常,老移民们都有过搬一两个城市的经历。而一旦换城市,买的房子就成了负担。多伦多和温哥华这几年房价涨的厉害,过几年房子卖了兴许还能赚点,但在大多数的二三线城市,房价不但不涨有可能还在降。比如卡尔加里、埃德蒙顿、萨斯卡通......

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    为什么这么说呢,因为在加拿大拥有一套房子的成本实在不低。公寓和连排屋的物业费少则200多则500,而且随着房屋年头的增加不断涨价。另外一旦碰到重大维修,物业费cover不了时,大家还要再交钱集资。这也是公寓和连排屋没有独立屋保值的重要原因。另外地税也是笔不小的开支,因为各省的税率都不一样,我们以BC省的温哥华为例,100万的独立屋每年地税要3000多加元。BC省的地税还是比较低的,在萨省这个比例还会更高。2014年温哥华所有房子的平均地税是2322加元,卡尔加里是2830加元,多伦多 3947加元,萨斯卡通最高4440加元。


    独立屋虽然没有物业费,但因为本身价值较高,所以地税也就水涨船高。另外房屋保险也是必须要买的,一般水平的房子以50万的建筑造价来保,一年的保险费要1000多加元。另外独立屋的维修成本也是大头。屋顶的寿命一般只有2、30年,买到的二手房很可能需要更换屋顶,换个屋顶就要1-2万加元。另外修个水管、换个热水器、弄个栅栏、重铺草皮......哪一样请人弄弄,上千块就没了。


    再说买卖房屋的成本,在加拿大买卖二手房,中介费是要卖家承担的,一般都要房价的3%以上、卖房时银行按揭提前还款也是要罚款的,再加上之前买房的验屋费、律师费,总之很多人算过,如果房子不升值6%以上,卖房时就是亏的。这里得出第二个结论,除非在最好的时机和最好的地方(过去几年的温哥华和现在的多伦多),加拿大的房子不易短期内倒手,否则劳民伤财。



    说了这么多,大伟关于房子的想法很简单:如果确定在一个城市长期定居,只要有能力就尽早买房,虽然短期内不一定有很大的增值空间,但长期来看房屋还是最保值的投资,更不用说生活水平能有很大提升;如果没想好定居的地方,那就轻易不要买房,折腾不说还可能赔钱,更重要的是丧失了在其他城市找到更适合工作的发展机会。



    最后我们来看一看目前风头正劲的多伦多房价,这套房子位于大多伦多的万锦市,是著名的华人聚居区,华人比例超过40%。房子实际面积240平米,四间卧室,五个洗手间,地很小几乎没有院子。这在万锦属于比较便宜的独立屋了,要价155万加元。




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