地下室漏水,打官司

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最近买了一个房。收房后发现地下室漏水。卖家坚称交房前不漏水。交涉无果,准备打官司。
网上搜集了一些信息,发现华人打官司的案例好像不多,为地下室漏水打官司的更加是绝无仅有。所以萌生了在网上实时记录打官司过程的想法,希望为想要通过法律手段维护权益的朋友留下一些素材。
我是法律的门外汉,打官司也是摸索着往前走,能够走到哪一步不清楚。初步的想法是上小额法庭,起诉前屋主,索赔修补费用。目前在了解一些程序性的东西,以及考虑起诉思路及如何举证。目前的判断是困难不小,对胜诉也不报很大的希望。
欢迎围观和提问。不过为了防止歪楼,将讨论的焦点集中在法律诉讼上,我可能会忽略无关的提问,望见谅。
 
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最近买了一个房。收房后发现地下室漏水。卖家坚称交房前不漏水。交涉无果,准备打官司。
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我是法律的门外汉,打官司也是摸索着往前走,能够走到哪一步不清楚。初步的想法是上小额法庭,起诉前屋主,索赔修补费用。目前在了解一些程序性的东西,以及考虑起诉思路及如何举证。目前的判断是困难不小,对胜诉也不报很大的希望。
欢迎围观和提问。不过为了防止歪楼,将讨论的焦点集中在法律诉讼上,我可能会忽略无关的提问,望见谅。

我交房前也发现地下室外墙渗水,交涉后原房东修补后暂时看不出渗水了。交房以后过了一阵子又渗了,原来原房东是从室内修补的,不长久,我自己把室外泥土扒开,在室外墙壁上重新做了防水层,现在再也不渗水了。
 
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最近买了一个房。收房后发现地下室漏水。卖家坚称交房前不漏水。交涉无果,准备打官司。
网上搜集了一些信息,发现华人打官司的案例好像不多,为地下室漏水打官司的更加是绝无仅有。所以萌生了在网上实时记录打官司过程的想法,希望为想要通过法律手段维护权益的朋友留下一些素材。
我是法律的门外汉,打官司也是摸索着往前走,能够走到哪一步不清楚。初步的想法是上小额法庭,起诉前屋主,索赔修补费用。目前在了解一些程序性的东西,以及考虑起诉思路及如何举证。目前的判断是困难不小,对胜诉也不报很大的希望。
欢迎围观和提问。不过为了防止歪楼,将讨论的焦点集中在法律诉讼上,我可能会忽略无关的提问,望见谅。

你没有验房吗?

给你一个心理准备, 打官司赢面不大,上小额法庭,你要有他的新住址。
 
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感谢朋友们的关心,统一回复:
是墙体渗水,不是水管。
是的,从里面修补不是最好的方案。
是在安省。
是的,冬天买房确实受到天气因素的限制。
验房了,但是没验出来。:( 你说的对,要有被告的有效住址。确实,买家的保护很少,可能赢不了。
 
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最近看了一些案例,头很大,感觉稀里糊涂的。还是写出来思路清晰一些:
(1)在加拿大,法律对二手房买家的默认保护基本没有。基本的原则就是“买家责任自负”。意思是如果交房后出了问题,买家就自认倒霉吧。魁省可能是个例外,对买家的保护要好些。
(2)买家可以采取的预防性保护手段只有: a验房b在合同里增加保护条款c要求卖家填写问卷,买家可以把所有关心的问题提出来,越详细越好。这些我也是现在才知道的,以前什么都不懂,就觉着听房产中介的肯定没错。
(3)卖家只有在非常非常有限的一些例外情况下才会有责任。这些例外情况按照问题是否容易发现,分为两类,下面分别讨论。
 
最后编辑: 2019-03-25
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对于那些很容易看到,不需要通过破坏性测试就可以发现的问题,比如,电器不能够使用,屋顶的瓦片很破旧,明显的窗户漏水痕迹,电路总开关存在安全隐患,暴露在外的墙体裂缝等,
(1)卖家无需披露;
(2)买家如果事前没有提出要求,事后也不能够追责;
(3)卖家只在一种情况下需要承担责任,就是积极主动地掩盖问题,导致买家没有发现。比如将窗户的漏水痕迹在出售之前用油漆遮盖掉了。
 
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对于那些很难发现,需要破坏性测试才能够发现的问题,比如,地下室全装修了,那么天花板,地板,墙壁后面的东西你就看不到,除非你打开来看,但是卖家不会让你打开看的,对吧。
(1)卖家如果不知道这个问题,那就没有责任。
(2)卖家如果知道这个问题,但是这是个小问题,不会导致房屋无法居住,或者存在重大的安全隐患,那么卖家也无需主动披露。除非这是个严重的问题,卖家知道,但是没有主动披露,卖家才有责任。
(3)卖家如果知道这个问题,你问了卖家,卖家做了虚假陈述,卖家有责任。
(4)卖家知道这个问题,并且积极主动地掩盖问题,导致买家没有发现,卖家有责任。
 
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这里面,大概最难的就是要证明卖家事前知道这个问题。我估计,大部分卖家都会矢口否认自己知道。在我查到的非常有限的几个成功案例里面,都是通过卖家的反常行为推断出他们事前知道。一个是在墙体上打了大量的泡沫。另外一个是使用了大量产生香味的物质。
 
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我打算把看过的案例记载下来。记下来,脑子就特别清楚,否则,就是一团浆糊。
我们知道一个问题容不容易被发现是最重要的一个定性判断。容易被发现的问题基本上由买家背锅,不容易发现的问题才值得搞一搞。这里我把不容易发现的问题称作“隐性问题”,那么容易发现的问题就叫做“显性问题”。来看几个判例好深入理解这个问题。
(1)有一个地下室装修过了,原告在看房过程中闻到了一些味道,法官认为仅凭味道无法认定存在发霉的问题,要想确认存在发霉,只能够把装修拆掉以后才能看到,所以这个问题是一个“隐性问题”。
(2)同一个案子里面的房屋屋顶有蚂蚁,原告在交房之前的看房过程中,没有发现蚂蚁的痕迹,但是在交房后,发现卧室中有死蚂蚁。法官说这说明仅仅看看是发现不了的,只有拆掉屋顶后才能发现,所以这也是一个“隐性问题”。(这个逻辑我没有看懂)
(3)同一个案子里面还有一个电路问题。原告在看房过程中找了一个懂电的亲戚,这个亲戚没有电工执照,不过是做电路设计的,所以很有经验。这个亲戚没有发现全部的问题,但是发现了一些小问题。法官认为,原告没有产生足够的警惕,既没有进一步深入地查验,也没有问被告任何问题,所以这个问题是一个“显性问题”。既然是“显性问题”,那就game over, 没有然后了。
(4)法官在判断电路问题的时候,还引述了两个案例。其中一个案子,原告请了验房师,验房师发现电路总闸安装在浴室里,在验房报告中指出了这个问题。后来原告又发现了一堆其他电路问题。原告请的专家说这些问题一般人是发现不了的,得请专家才行,意思是原告交房之前没发现很正常。然并卵,法官还是把这个问题定性成为“显性问题”。另外一个案子,原告买的房子厨房下水道被接到了浴室下水道,然后原告在厨房洗油漆刷子,后来可能发生了爆炸。其实,收房前,原告还专门请了一个水工检查水路问题。水工没有发现问题,不过水工承认不记得有没有打开浴室下水的盖子检查。法官据此认定水工玩忽职守,并且原告在家里洗油漆刷子缺乏常识,而且这个房子装修20年了,从来没有发生什么事故,所以这是一个“显性问题”。
 
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现在讲讲这个案子的判决结果。前面第一步是判断这个问题是"显性",还是"隐性"。只有隐性的才进入下一步,就是判断被告是否知道,或者尽管不知道,是否表现的非常莽撞,忽视隐患的存在。
先讲屋顶的蚂蚁问题。法官判断被告不知道这个事情,因为原告说在他发现蚂蚁的尸体后,蚂蚁的尸体堆在极短的时间内快速增加。这么快的速度证明被告真的事前不知道。(这个逻辑我没有看懂,我估计这个法官本科是生物学毕业的。)。接下来法官说原告在热水浴盆旁边、灌木中、以及车库里发现的蚂蚁药粉无法证明被告知道家里有蚂蚁,因为被告说这是用于对付外面的蚂蚁,而且自己对蜜蜂过敏,以前请除虫公司清理过屋顶的蜜蜂,没有被告知过屋顶有蚂蚁。据此,法官说被告即不知道也没有忽视隐患的存在,所以在蚂蚁这个问题上没有责任。
 
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然后就是地下室的发霉问题。基本的事实是这个原告的小孩住在地下室里,后来生病了,医生说可能是霉菌导致的。原告把地下室装修拆掉后,发现了霉菌。被告承认地下室以前发过洪水,不过否认他们知道存在发霉问题。法官相信被告真的不知道,不过认定他们非常鲁莽,忽视隐患的存在,所以应该承担责任。具体的推理过程如下:
(1)被告知道原告有小孩,所以应该假设这个小孩会住在地下室里。(这个逻辑我也没看懂)
(2)长期暴露在霉菌环境中会生病。
(3)因此,洪水过后,被告应该检查是否存在霉菌。
(4)被告应该告知原告以前发过洪水。
被告没有做到(3)(4)等同于莽撞地置原告一家的安全于不顾。因此,被告应该承担责任。
 
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其实墙内修补一下,外面墙根grading搞一下就可以了。伦敦有位白姓经纪有篇文章讲过怎样处理这种问题,写的很好,楼主可以搜出来看看。
我这个卖家呢,在整个过程中,非常地不诚实,在数个地方欺骗了我。我呢,轻信了他。现在想想,不能够让撒谎的人轻易地得逞。所以产生了这个想法。我现在只是在搜集,整理信息的过程中,也不知道能走到哪一步。我觉着这些素材可能会对其他人有用,所以就发到论坛里了。
 
最后编辑: 2019-03-28

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