地下室漏水，打官司

[prog]

我以为这个判决书已经结束了，其实没有，下面还有几个判断。
（1）原告还控告被告误导性陈述以及掩盖问题。
法官前面已经判了电路问题是“显性问题”，屋顶问题虽然是“隐性问题”，但是被告并不知情，所以这些问题都结束了，只剩下了地下室的问题。地下室发霉的问题是“隐性问题”，被告虽然被认定不知道发霉的问题，但是行事鲁莽，没有检查是否存在发霉，也没有告知原告地下室发过洪水的事实，负有责任。所以现在来判断被告有没有误导性陈述以及掩盖问题。
原告报告说第一次看房的时候就闻到异味，然后第二次看房的时候发现地下室几乎所有的插座上面都插上了电子除臭器。被告辩称自己抽烟，使用除臭器是为了去除烟味。法官说卖房的过程中使用香水、香烛或者除臭器倒不奇怪。奇怪的是为什么第一次看房没有，第二次就有了呢？据此断定被告是故意掩盖问题，而且这件事足以断定被告进行了误导性陈述。
关于误导性陈述第二部分的判断是：被告说跟自己的经纪和前面的一个看房客说过发洪水的事情，而原告没有问过，所以没有说过；不过原告说自己问过，被告当时摇头。法官说既然被告经纪和前面一个看房客都问过这个问题，被告想必知道如实相告只会让自己的房子卖不出去，所以想必被告会选择保持沉默或者不承认发过洪水。（这个逻辑我也没有想太明白）法官说这件事情上他选择相信原告。结论是主动地掩盖问题和撒谎等同于误导性陈述。
（2）原告是否依赖了被告的误导性陈述做出决策？（天哪，打个官司怎么这么复杂了，我已经有些要发疯了）
法官这里写得比较简单，说原告看房的时候没有发现被淹过的迹象，没有水，哪里会有霉？因此，原告相信被告的话，签了合同。
（3）地下室的问题是否导致了房屋不能居住或者使用受到限制？
法官承认在法律界，这是一个有争议的话题。有些判例要求必须满足房屋不能居住的条件，另外一些则没有。基本的事实是原告在修复之前把地下室封掉了，没有使用地下室。这个法官倾向于房屋不能居住是一个需要满足的条件，不过只要房屋的一部分不能使用就可以了，不需要整栋房屋都不能使用。所以这个判断也通过了。
（4）原告被告的房屋买卖合同里有一条免责条款，这个条款是否可以免除被告的责任？
这个问题法官回答的比较简单：欺骗性质的误导性陈述不受免责条款的限制，被告不能免责。
（5）如何确定损失金额？
这个案子里面，原告的动手能力应该比较强，所以活都是自己干的。原告说他原来还记了一笔账，自己花了多少钱，多少时间在这上面，不过账本后来找不到了。让我惊讶的是，法官居然选择相信了原告，让原告自己报告花了多少钱，多少时间，然后就以此为依据，确定了一个金额让被告赔给原告。


我在看完第二个案例之后，回过头来思考这第一个案例，我觉着原告其实也没有什么过硬的证据，不过法官选择相信原告，不能不说原告的运气不错。

 

[misterben]

验房师在买房的时候告诉你这件事了吗？

 

[prog]

蚂蚁需要水，只有房子漏水的时候 蚂蚁才会住进去，如果房顶有蚂蚁，应该是漏水，或者有冷凝水。

你的说法正确。

验房师在买房的时候告诉你这件事了吗？

没有

 

[prog]

接下来介绍第二个案例。这个案例让我惊讶的地方是，原被告双方的职业，家庭成员情况都可能成为法官推理的依据。还有就是对原被告双方之间关于相关问题的讨论依据双方的回忆。说句实话，我觉着对记忆力要求还挺高的。我自己现在都记不太清楚看房过程中的对话内容了，虽然也就过了几个月。
基本情况：
这个房子以前发生过水患。被告从外侧做过防水，地下室里还安装了水泵用于排水。这些防水手段都能够被肉眼看到。地下室里有卧室，被告的儿子住在里面。原告说问过被告是否发生过水患，被告说没有。而被告说告诉过原告以前发生过水患。原告虽然说自己对是否发生过水患很在意，但在所有的呈堂买卖文件中都没有提及任何与水患、霉菌有关的条款。交房后，原告请人刷油漆，油漆工发现了非常严重的渗水和霉菌问题。原告请被告来看过，但是双方没有谈及补偿问题。原告请了个专家来调查水患问题是发生在交房前还是交房后。不过这个专家好像在某些问题上的说法和事实有出入，导致法官没有采信他的证词。
法官的推理过程如下：
（1）判断是否存在误导性陈述
误导性陈述成立的四个条件：被告作出陈述；陈述是假的；被告知道陈述是假的；原告依赖被告的陈述签署了合同；
法官说，尽管原告说自己对水患很在意，但所有的文件中都没有提及这个问题，原告以前做过地产经纪，应该懂得如何保护自己，所以原告看起来对水患问题不是很在意。被告的证词比较具体入微，所以法官采信了被告的证词，相信被告提及了历史上的水患问题。所以被告在历史上是否发生过水患这个问题上没有说谎。
而在被告在交房前是否知道地下室存在漏水发霉的问题上，法官认为原告没有充分举证。而且法官认为被告很可能不知道，理由如下：没有迹象显示漏水发霉；被告自己的儿子住在地下室里；被告经常使用地下室；被告是医务工作者，知道霉菌的危害。
因此，被告在这两个问题上都没有说谎。
（2）判断是“显性”还是“隐性”问题
法官说这个问题很难发现，漏水发霉是个隐性问题。
（3）被告是否知道这个问题
前面在（1）里面法官已经说了他相信被告不知道漏水发霉的问题。
（4）被告是否故意掩盖问题
法官说被告搬走后，原告一开始也没有看出什么问题，所以被告没有故意掩盖。
（5）被告是否表现得鲁莽，忽视可能存在的问题
法官一句说，说没有证据就结束了。

结果是：原告输了。

 

[prog]

我觉着上面这个案子，原告输在两点上：（1）口头说明可信度不高，没有书面材料证明被告否认历史上存在水患，以及没有证明被告知道漏水发霉的事实；（2）原告在看房过程中忽视了室外做过防水处理和室内存在水泵这两个痕迹，没有进一步调查，并要求被告对相关情况出具书面说明。

 

[prog]

把我这段时间的所思所想做个小结，尽管这对我而言已经是事后诸葛了，不过对其他人或许有用。
和许多人（包括我）所认为的不同，二手房买卖没有售后服务。因此，交房日是一个重要的时间节点，在此之前发现的问题，责任归于房屋出售一方；之后发现的问题，只有在房屋出售一方存在严重过错的情况下（欺骗、掩盖、重大的疏忽），责任才归于房屋出售一方。
买卖意向初步达成后，购房者有一次验房和两次看房机会。验房是最重要的一次机会，千万不要放弃，因为这是购房者最后一次修改合同的机会。购房者一定要把自己关心的事项写入购房合同，明确这些事项购房者很关心，但是受到客观条件限制，无法全面查验，如果在交房后一段时间之内发现相关问题，房屋出售一方需要承担相应的责任。如果房屋出售一方不接受这些新增条款，购房者可以选择退出这笔交易。

 

[misterben]

如果验房师验不出这个重大问题，说明他有问题，不是品德就是技术问题。如何处理，可以咨询律师，看看验房师应该负什么责。

 

[zk98ccf]

同情楼主遭遇。