多伦多楼花购买一点通

2009-03-21
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2018-05-17
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楼花,也就是中国国内常说的“期房”。在多伦多,其实分“House”楼花和“Condo”楼花两类,这里单说“Condo”公寓楼花。



在简单粗略的印象里,购买公寓的有两类买家:首次购房的年轻买家,和“Downsize” 的老年买家。那么,购买公寓楼花的也应该是这两类买家。但细看一下,公寓楼花的买家就丰富得多:新移民,老居民;本地人,外地人;白领蓝领,留学生。还有一类投资客,也十分青睐公寓楼花。

这一年多来,多伦多的House市场经历了大起大落,但公寓市场则一枝独秀,价格涨幅可观。公寓楼花市场也是火爆异常,好地段一栋200-300单元的楼盘,往往在1-2 周内就售罄。



一,公寓楼花市场火爆的原因

多伦多的公寓楼花热销,楼花市场火爆,归纳一下,大概有以下几个原因:

1, 在目前的房屋市场里,楼花的价位相对低一些,还有相当多的买家买得起,负担得了。
2, 公寓楼花项目大多选址在交通方便,地段繁华的位置,给生活工作带来极大的便利。
3, 公寓楼花项目的设施配置,生活氛围及便捷的生活方式,对相当多的第一次买房的年轻买家有极大的吸引力。
4, “买楼花,住新房”给有新房情结的买家带来极大的心理满足。
5, 购买楼花的首付款房分4-5次分期付款,便于资金筹措。对首次买家及投资客的资金压力要小得多,容易上手。
6, 新公寓好出租,租金高,租客管理相对简单,容易产生正现金流。这一点为许多房东和投资客所看好和青睐。




二,购买公寓楼花的风险

购买公寓楼花吸引人的地方不少,但风险同样突出。说起来购买公寓楼花的风险有以下这些:

1,买家购买的是“期货”,不是现货实物,有些不确定的因素。
买家买公寓楼花时,楼盘大多都没有动工,有的场地都还没有拆迁。签楼花合同时,只有户型图和场地图。最直观最形象的东西,就是在售楼处的沙盘模型。这样会使得有些买家心里会有些不踏实。比如选了一个单元,单元建好后的装修效果,布局效果如何,是否实用,朝向怎样,采光如何,视线是否阻挡,有没有景观等等,首次买房的买家心里都不太确定,需要花些功夫来学习研究。


2,公寓楼花的交房通常会延迟滞后,有时会一拖再拖。
由于报批程序,设计施工,销售,资金筹措,现场管理等等因素,公寓楼花的实际交房时间会延迟。并且在一定的延期内,买家没有补偿,也不得取消购房合同。


3,因为报批,销售,资金筹措的原因,有的公寓楼花项目会成为烂尾楼盘。
开发商把楼花都卖了出去,但因为修改Zoning通不过,或因Zoning限制,建筑许可证一直批不下来,也就开不了工。
有的公寓楼花的楼盘销售不好,销售单元怎么也达不到一定的比例,开发商无法筹措资金,也无法开工。
政府政策改变,开发商贪婪毁约,开发商建筑商等管理混乱,开发商律师勾结,携款潜逃等也都会造成烂尾楼。


烂尾楼给买家造成经济上的损失和精神上的伤害。一有烂尾楼出现,都会在社会上引起关注,造成很坏的影响。

购买公寓楼花,看似简单,实则要考虑的因素很多。因此建议最好请有经验的地产经纪帮忙,避免烂尾楼,各种陷阱和闪失。



三,购买公寓楼花的注意事项

购买公寓楼花时,开发商通常会在售楼处建一个样板房,买家容易被美轮美奂的样板房所展示出高档豪华的装修效果所吸引,会把注意力集中在公寓的装修档次,配套设施方面,和首付款的分期支付方面,而忽略了考虑其他方面。

其实,购买公寓楼花前,还有其他几点注意事项,需要买家先搞清楚。

1,关于楼花的首付款和贷款

关于首付款,对加拿大居民和海外买家的要求有所不同。
大部分的开发商对加拿大居民,要求20%-25%的首付款,从签购买楼花合同到交房这2-3年分3-4 次分期付款。海外买家就需要35%首付款,也是分3-4 次分期付款。正是这种分期付款,大大减轻了楼花买家的压力,投资楼花也自然成为买家们的最喜爱和大众化投资选择。也正是这种吸引人的优点,容易让楼花买家忽略了另一方面,就是贷款。


在签购买楼花合同时,开发商通常会要求买家提供预准的贷款证明。大部分买家提供这个证明不会有什么问题。但问题是从签合同到交房历时2-4年,这期间会发生各种没有预料的情况,比如有贷款利率提升,批准贷款难度加大等银行方面的变化,也有买家工作变动,收入减少,家庭变化等影响买家贷款的变化,其结果会导致买家贷不到款,或负担不了贷款,买的楼花就不能Closing,这让买家陷入困境,还可能引起官司,给买家精神上造成负担,经济上造成损失。这是购买楼花的最大陷阱,也是首先应当尽量避免的。

2,购买楼花要先确认是否可以转让合同(Assignment)

在签楼花合同前,我们需要弄清楚:开发商是否允许买家在交房之前转让楼花?如果允许,都有些什么条件和要求?
开发商如果允许转让楼花,通常会在合同里要求,在整栋大楼的楼花卖掉95%以上时,买家才可以转让楼花。
所有的开发商如果同意转让楼花,都会收取转让费(Assignment Fee),转让费的金额通常在$5000-$10000左右。
即便是开发商同意转让楼花,但是通常他们不会同意楼花买家在MLS系统卖楼花,或公众媒体上做广告来招徕楼花转让客户。


3,买Condo 楼花会有两个交房日

在多伦多地区买Condo 类的公寓或镇屋,会遇到Occupancy Closing和Final Closing 两个交房日,即及入住日和产权注册日。
建高层住宅,通常都是大楼全部建好,配套设施也齐全了,才会让买家搬入居住。


但多伦多地区的公寓大楼交付就有些奇葩:公寓楼的高层还在呯呯碰碰的装修,下层已交付入住,在还未完全交付的公寓楼电梯里,常常会看到上上下下的装修材料,还有进进出出的搬运家具。开发商为什么要这样做?说起来还是钱:

开发商买楼花收到的20%左右的首付款,按法律规定是必须存在开发商律师的信托账户里,只有到楼花买家产权注册后,才可动信托账户里的资金。在此之前,公寓大楼的开发建设所需资金要由开发商垫付或贷款。(开发商在售卖楼花达到总数的70%左右时,才能从银行得到贷款。)
说开发商为减轻资金压力也好,说资本家贪婪也好,开发商总是要想法尽早收回投入的资金。于是首先将公寓楼低层单元内部尽快装修好,即便是走道里还未装修,也把公寓单元交付到买家手里,名曰入住交付(Occupancy Closing)。此时,整个公寓大楼的产权还是在开发商手里,搬进去的买家等于是住在开发商的房子里,于是开发商便名正言顺的收取入住费(Occupancy Cost)。


入住交付时,开发商会将单元钥匙,信箱钥匙,配备的储物间钥匙和车位交付给楼花买家,楼花买家此时可以搬入居住。
但一定要记清楚了:入住交付时,房子还是开发商的,楼花买家此时还不能完全自由的买卖,出租已交付使用的公寓单元。要转卖,要出租单元,必须要先经过开发商确认(Consents)。


当公寓大楼完全建好,所有单元买家都拿到钥匙,交付入住后,开发商才会统一去市政部门进行产权交接登记。一次性地将产权由开发商转移到各个单元的买家名下。此时,才是所有楼花买家获得产权注册的最终交付(Final Closing)。
从第一批买家交付入住,到最后所有买家都取得产权注册,即从Occupancy Closing 到 Final Closing, 这期间要好几个月,有的甚至在一年以上。

4,购买公寓楼花的其他费用和HST Rebate 退税事宜


购买公寓楼花除了要准备首付款和贷款,土地转让税(Land Transfer Fee),律师费(Legal Fee)之外,还有一些其他的费用需要留意:

1) 城市开发费(Development levy Charge)


修建一栋公寓大楼,在市政建设上就要有相应的配套建设,比如:修建道路,修建和接驳上下水,电源,煤气管道,邮电通讯设施等等,还要配套相宜的社区中心,图书馆,公园,治安警力配备,医疗,教育设施配套建设。所有这些配套设施的建设费用,政府会向开发商收取,而开发商也会转嫁到公寓大楼的每一个买家身上。有的开发商在销售公寓楼花时,为吸引买家,会提出城市开发费封顶(Development Levy Cap),就是开发商向买家追加开发费的最大限额。这是一份单独的文件,大部分的开发商会附在购房合同里,列明开发费最高是多少;但也有开发商不在合同里列出这个封顶费用,如果买家不明就里,不提出来,最终开发费比预计的多时,就要多付这个费用。所以说,买公寓楼花,要找个专业的经纪,帮您把关,避免各种陷阱和闪失。

2)水电,煤气表安装费,CanadaPost Fee, Tarion Warranty Enrolment Fee, 等等。合计起来会有$2000-$3000 。

3)入住费(Occupancy Fee)

前面说过,买家从拿到钥匙可以入住到最终取得产权这段期间,要付给开发商入住费。入住费的计算大概包括这几个方面:买家未付房款产生的利息,公寓大楼管理费,地税等。越有经验的开发商,Occupancy 的期间就越短,开发商从本身利益出发也是力求缩短入住期,但实际运作情况就会导致入住期会持续几个月。

下面说说购买公寓楼花的HST收税和退税问题。(写到这里,按时下流行的套路就会说:敲黑板,划重点!)这是购买公寓楼花的买家通常很关心,也有些迷惑的地方。

大家都知道,买公寓楼花,要交HST 税,有些情况下政府会退部分HST 税,但如何交税,又如何退税,开发商的房价是如何计算的,是否已计算了HST 税,这是楼花买家常常疑惑的。

通常说来,开发商开出的房价,是计算了HST税的,并且也是计算了部分退税的。对于买了楼花准备自住的买家,交房后是不需再付任何额外的HST 税,也不存在退税的问题。举个例子如下:

开发商的Sale Price :$1,000,000.00
HST (5%+8%): $117,805.31
HST Rebate : $24,000.00
Net Sale Price : $906,194.69


在安省,新房的HST退税只是安省8% PST税部分的75%,最多退税是$24000。也就是房价40万以内的退税。(400000×8%×75%)
如果开发商在销售价中已计算了HST退税,楼房建好后,开发商会向政府申请退税,楼花买家就不用再申请退税了。


不是每个开发商都是按上面的计算方法构成销售价格。所以在买楼花时要让自己的地产经纪问清楚开发商的价格里是否已计算了退税额。

上面的这种退税称为:NewHome Rebate (NHR), 是针对买楼花准备自住的买家而言的。这就是为什么在签购买楼花合同时,开发商一定会问买家是准备自住还是投资出租的?

如果是楼花投资买家,开发商在计算房价时,是不会减去HST Rebate。但投资买家在Final Closing 后的两年以内,可以凭一年的租房合同,自己申请HST 退税,这种退税称为:New Residential Rent Property Rebate(NRRPR)这种退税对海外投资买家也适用。

自住一年或出租一年的楼花买家才有资格保留HST 退税款。不满一年就出售的,要退还已收到的HST退税款。

以上是我个人对新房HST税务事项的解读,不是专业意见。对此有兴趣的,请咨询地产税务专业人士。

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最后编辑: 2018-05-17