多伦多翻建重建注意事项

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在多伦多买房子的时候，我们都会发现有一个特殊的现象，想要交通、生活便利、绿树成荫、大的夸张的后院、前院、离邻居稍远的有一定私密性的房子，却要忍受房龄很老，房屋结构过时，层高不够高，厨房不够大等等缺点。可是在城市边缘看到一些现代结构的，高大明亮的，一见倾心的房子的时候，却往往是房屋占地面积不够，房前屋后的树木也还未成才。

这就是一个矛盾，想要解决这个矛盾，唯有购买老区的翻建房或者是买一块地皮做自建房。

今天我们来谈谈，关于在多伦多翻建/自建房屋的方方面面。

重建房一般有两种情况，一是用来自住，买旧房推倒重建，根据自己的喜好及需求设计，选择材料，保证房屋质量，总费用低于新房的市场价格；二是用来投资，重建是为了让物业增值，建成的新房的市场价格高，再卖出可以赚到几十万，如果更高级别的是改变土地用途，如大路边做连排别墅或商业建筑，则利润可能是上百万。

在把老房子推倒重建之前我们需要考虑以下这几个方面的问题：

1，能否拿到政府重建的许可证？

2，新房和同一区域的其它房子协调吗？

3，重建之后，新房子对该地块而来说，增值吗？

4，同一个小区对什么类型的房子有需求，也就是要考虑潜在买家的需求。

5，新房子的市场价值，能不能超过旧房原价加建筑等费用？

从经济学角度来讲，供求关系是决定市场价值的原则之一，商品的一致性是另外一个原则。具体到建房，在一片豪宅中，你买到一个小破房子，会得到更好的回报，但相反的，不可以在一片矮小的低价房中，建一个豪宅，那样势必拖垮该建筑的市场价值。

 

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许多精明的地产投资者，已经不满足于普通二手房买卖或购买楼花的获利方式。他们通过购买热点区域、占地大，年代比较久远的Bungalow或者DetachedHouse，推倒重建，然后销售，往往能够获得相对于普通买卖房子更大幅度的溢价收益。但是，更大的利益背后，往往是更大的成本和风险。旧房翻建，到底需要政府部门的哪些审批程序?有何规定事项?建造过程又该注意哪些事项?有何风险?本期简单为大家详细介绍一下这更胜一筹的房产投资模式。

第一步：选择合适的位置

“地点”一直以来都是房产买卖中最被看重的因素，物业的价值有一大部分都体现在它所处位置。对于以自住为目标的旧房翻建，那么你只需选择自己喜欢的社区或地址，如果是以销售为最终目标的旧房翻建，那么地址的选择就要取决于市场热点。在不同的社区盖房，成本几乎一样，但是销售溢价则相差巨大，所以，选择旧宅推倒重建，般要放在豪宅区才能获取较大的收益。

那豪宅区之间又有何区别呢?主要看市场活跃程度!市场越活跃，你建成之后的房子就越容易卖出去。翻建能否快速产生利润的标准就在于售房的速度。





第二部：设计阶段

购买好地皮或者旧宅后，接下来就到了新屋的设计阶段。你需要请一家建筑设计公司为新屋设计蓝图。你要将你的理想中的房屋明确无误地告诉对方，如果你有中意的房子，你也可以向设计该房子的设计师购买图纸(套图)，或者让设计公司参照设计出来。

设计的过程中，要不断地修改。你要考虑各个方面的因素，总而言之就是协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计，是完成整个工程的一半，这是事无巨细过程：从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理，到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节，卫浴厨房设备的选择，科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦，要知道二次装修的代价不仅是金钱上的，更是精力上的一种折磨。





第三部：政府申请阶段

接下来的程序就是需要将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。安省和市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。如省政府有“PlanningAct”，明确了土地用途。市政府如Cityof Toronto, Town of Markham均有相应的PlanningDepartment和Building Department等管理部门，依据“MasterPlanning Act”、“Zoningby Laws”、“OntarioBuilding Code”等法规进行管理。

那么如何知道该地区的规划情况?在“MasterPlanning Act”和“Zoningby Laws”这些公开资料里面，都可以查得到。这些资料在政府部门可以买到，或者请专业人士帮助进行查询。

翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难，主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。如果一条街道上的很多老住房都已改造成ProfessionalOffice，那么买下某一住宅改做Office则较为容易。如果整条街道都是住宅，那么改建为零售店就相对困难得多。

另外，即使整条街上很多住宅都已改做ProfessionalOffice，也不可以未经报批，直接把住宅改成Office。房屋改造应取得BuildingPermit。例如把一处住宅改做牙医诊所，应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行OBC(OntarioBuilding Code)Upgrade，政府会派人进行消防和卫生检查。





还有，也有些人买了连着2-3块(甚至更多)的沿街大地块旧宅，希望推倒新建Townhouse，如果所在街道已经有类似的建设，那么申请将会简单很多，如果你是第一家，那么，你的工作量将会大很多。

即使用途不发生改变，翻建住宅也需符合ZoningBy Law 的规定，也要到BuildingDepartment取得BuildingPermit的报批。另外，在自己的地块范围内，也不能翻建成任意大小的住房。因为ZoningBy Law已经明确规定出了每个地块的Density(容积率)、Setback(退红线距离)、Height(高度)。如果要发生改变，则需申请MinorVariance。

向政府相关部门申请翻建旧屋，是一个比较细节的过程，需要涉及到和政府有关人员的沟通交流，而且，每个地区、每个房子都具有独特性，因此最好请专业人士进行评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建，以为要等到Closing以后才可以申请报批，浪费了很多时间。事实上，不必等到Closing，请原房主开具授权证明，持该Authorization即可去办理相关手续。

第四部，选择合适的建筑商

在等待政府部门批复的时间里面，可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后，就可以让建筑商着手安排施工事项。当然你可以选择自己动手，但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣，否则还是选择一个放心的建筑商。

为了建造出理想中的新房，投资者必须向选定的建筑商提出一大堆的问题。他们建造出的房子与众不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技术成分、房子的能源效果如何、造屋的价格里面是否包含了能源设施方面的预算、房间的空气质量如何、房子的建筑是否能通过加拿大政府和有关公用事业公司的审核、房屋是否可以通过由有独立执照专家的评估。



第五部，施工阶段

选择好建筑商，让你在施工阶段事半功倍。盖房是一个很复杂的过程，不过总体上来说它可以分为这几个步骤。

· 先是打地基、造地库。做好了地基，要整屋架，这里是先造个木框架，然后是铺设水电管道，接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分：所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等

· 再是，电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表，在这里要找煤气公司，并由煤气部门(Gas-Fitter)给你个煤气许可证(GasPermit);做电，要由专业的电工(Electrician)给个电路许可证(Permit);房子要有自来水系统，要由专业的水管工给你水管合格证(PlumbingPermit)。不过由于你是交给建筑商来完成的，这些繁杂的系统证书虽然由建筑商去验证，您也要在最后仔细的检查这些证书。

· 最后，再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备：洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等，当然还有马桶、洗浴设施等，最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查，对水路系统和供暖系统做最后的检查，这样你的整座新屋就大功告成了。

最后特别注意的是：要有风险意识

旧房翻建，利益虽大，风险也大。首先，你必须具有较大的财力和资金沉淀能力，因为你无法保证翻盖后的房子能够在多快的时间里卖出去。另外，申请DemolitionPermit(拆除许可证)的时间要视所要拆除建筑物的性质而定。如果拆除加油站、汽车修理厂、有地下油罐的老房子或有石棉的老房子，需要进行各阶段环境检测，所需时间相对较长，长至2年的情况也会出现。再者，政府的审批可能和你的原先设想差异很大，造成你的投资风险。

所以，作为投资者事先应该做好详尽的调研“功课”，请专业地产人士/装修团队来协助运作整个过程，成功率会大大提高。

 

[Horse Dragoon]

您就直接说我是打广告的唄。。

我做豪宅翻建高级项目经理的时候， 你们的公司可能还没注册吧。。。哈哈。

 

[Horse Dragoon]

写的不错。

为打广告准备？

我在做翻建豪宅时你们还没开张吧哈哈，。

 

[laox888]

楼主建过的房子有照片分享吗？

 

[goldentrust]

开篇记

我姓张，因为我招财，所以大家都叫我富贵，很自然我就成为了大家口中的张富贵。我英文名字是“Dollar ”。

因为我招财的属性，在万恶的资本主义套路下没有抵抗住诱惑，成功的被多伦多华人豪宅建筑商金鼎置业聘用，成为公司的一名普通员工。

作为一个对豪宅翻建毫无经验的普通员工，由于招财的属性，幸运的得到金鼎置业的特殊关照，有幸在未来的时间里，用自己亲身所见完整记录一个豪宅翻建的详尽流程。




第一篇：四小时的例会（上）：

富贵的到来注定是为了金鼎新开发项目而来的。刚到公司就凑巧遇到金鼎置业新项目的策划与开启。在第一次长达四个小时公司例会上，成功的揭开了富贵在金鼎置业的第一篇章。


金鼎置业每周都会有例会。在第一次的例会上面，富贵见证了金鼎置业的真实实力。不亏是号称多伦多华人最强的豪宅建筑商。金鼎置业是集项目策划，勘探，绘图，报批，上庭，建筑，审计，验收，客服等全面综合的建筑公司。最强大的是金鼎置业拥有自己独立运营的房产信托基金。公司每年最重要的工作除了帮助客人建造理想豪宅，就是如何把公司资金运作完。

本周是富贵第一次参加公司例会，深感公司的业务繁忙。听同事介绍公司背景给我们新人，公司的诚信与口碑远胜过公司的资金实力。富贵在听到这些时并没有特别在意，但在例会开始后的十分钟，让我更深的了解到是什么让这个公司脱颖而出。公司每周例会是把正在施工项目做一个周计划。就是一个简简单单的周计划，足足开了四个多小时。会议的过程包括每一个项目从报告开始到计划结束，简明扼要的运作效率让我对这个公司肃然起敬，想到自己能参与到项目里， 为自己的前景充满信心。也就在短短不到五分钟时间里面一个项目详尽的周计划就完完整整的诠释给相关的负责前辈。我能感受到这份周计划才是提高效率的根本，每周有了这份计划，我确定像我这样的新手很快能参与到工作中，也能高效率的完成本周工作任务。在这四个小时会议过程里，公司管理层会详细策划每个项目的工程细节，再把细节工作分派到每个部门负责人手中。这是有多少个项目在进行？对于第一次参与例会的我，真是不好意思问同事这个问题。作为一个招财的富贵来说，不能第一次例会就让同事认为我没见过大世面不够沉稳。但是这次会议真的有震惊到我。

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多伦多金鼎置业

 

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俗……

英文名字用“bill”多好。

 

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第二篇—–多伦多金鼎置业翻建重建连载小说

四小时的例会（下）

在看懂了的同时，我的思维好像进入了一个立体的四维空间，我看到从第一天一个背着三脚架工人孤零零的进入工地做第一件事开始，到最高潮的时候众多工种同时协调工作，外加大规模的机械怪兽如同百家争鸣百花齐放的争相赶工，中间同时穿插不同时间需要提前预定的材料，或者提前预约的工种穿插的配合。一个房子从第一天平地而起，到最后完工的整个流程都出现在我的四维空间里。这份文件让我清晰的知道这个项目第一天开工的日子以及竣工的日子。文件里面详尽到同时规划了春夏秋冬的每一个季节变化各个工种的出场顺序，以及每个季节属性的不同，个个工期的情况。好似这一刻我的思维空间里面又看到一栋房子在历经狂风，暴雨，严寒，暴暑，日晒，雨淋下的建筑过程，恰好这一切结束在一个风和日丽春暖花开的时节，我与屋主一起开开心心完成最后验收，屋主在一个春光明媚的早上欢喜的接过我们递交的钥匙入住新屋。

在我直盯这份文件思维无限发散的时候，被我身边的同事给叫回来了。他告诉我，我手里这份工期表只是这个项目的，每个项目由于预算不同，工期都不一样，时间表的构成以及设计规格也不一样。由于我只是看到现在手里这一份，所以也没有比较其他工程的，暂时还不知道他说的不一样，到底是不一样在哪里，我的时间还长，还是有挺多学习的。但是既然同事有提到工程预算的事情，我就翻开第二份文件，这个时候立马感觉我又回到了会计的期末考试的卷子上面。密密麻麻的的文字，千百万个小数点跟数字符号，看着我就头大。我虽然招财，但对于数字还是越简单越好。


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多伦多金鼎置业

 

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人生第一次去工地（上）





伴随着一声吆喝，‘富贵带上文件，马上要出发了’，我人生的第一次户外工作就在这么一个吆喝下匆匆的踏上了征程。




第一次去看工地现场难免有一种兴奋。公司距离工地的不是特别远，离开了办公室，瞬间有一种小马乍行嫌路窄，大鹏展翅恨天底的感觉。一路上我还在设想，到了工地应该是机器轰隆隆的叫着，工作人员都急急匆匆的穿梭在工地之间，一片吵杂繁忙的景象。我还特意把手机声音开到最大声音，然后放到震动上面，生怕万一有了电话外面太吵听不到。



今天是去工地 但是我今天穿的好整齐，脚上蹬着新买的穿的不到一周的意大利皮鞋，下身穿着熨烫的笔直的西裤，外配雪白的衬衣，突然觉得我这身去工地不太适合，这时我们的车子一个右转，慢慢驶入了一个小区，伴随着车子缓缓停下，我打量四周的情况。



小区的街道很是平坦，中间没有分割的黄线，虽然不是很宽，但可同时行驶一来一去两台车子，远远看去很容易看到下一个路口的牌子。街道两边的树木绿荫葱葱。每一棵树大小都需要两个人张开双手才能环抱在一起。正直夏日，树上的叶子很是茂盛，远远看过去瞬间就有一种进入豪宅区的感觉，温度好像都比其他地方低了一点。细看街道两边的房子，有一半的房子都是那种高高大大的豪宅建筑，很是壮观雄伟。



还有另外一半则是历经沧桑，如同与这条街道，树木，电线杆为一体的老房子，目测应该有超过五十年以上。有些房子很老，大大的绿地上面坐落着一个小小的一层房子，长长的车道上也只有一个小小的车库，还与房子没有连接在一起。虽然老，房子不大，但是院子打理的很精致，花草修建精致品种丰富。很有一种乡村田园的味道。只是远远望去，这些老房子坐落在一间间时尚，门厅气派的新建豪宅旁边有一种与这个时代格格不入的感觉。但还是有老房子独特的味道，完全不会拖拽这个小区的整体感觉。环顾四周，我并没有看到有任何的施工工地，也没听到那种轰隆隆的机器吵杂声，没有闻到那种浓重的柴油味道。反而是听到路上的各种鸟儿的叫声，看到路上跑来跑去的松鼠，闻到淡淡的青草味道以及时有时无的花香。说好的工地呢？在我无限疑问的时候，公司项目总监走过来，看了我一眼，这一眼让我瞬间就就想到我雪白的衬衣可能在明媚的阳光下太惹眼了。“我们的右手边房子就是我们的下一个工程了”，项目总监告诉我。



我这时有点小尴尬，我心目中的工地就应该是一下车两脚泥，一抬头满头灰，说话完全靠吼的那一种。现在这个画面太美，完全不能与我脑海中的工地场景拼合在一起。在后来的日子，我才知道，那个时候我真的想多了。我所在的工作团队是专门做豪宅翻建的，而之前想的那种是做土地开发，由另外两个团队负责，暂时跟我还没有关联。




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诚邀您参观我们的现有项目

 

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人生第一次去工地（下）



“富贵呀，来，看看这块地怎么样”。总监指着眼前这个平房对我说，映入我眼帘的是一幢四周用红色砖头砌起来的平房，屋顶的材料已经很大程度有些脱落，单扇的白门旁有一个还算不小的窗户。窗户下有一个长条形状的玻璃与地面平行镶嵌在房屋里面，这个应该是地下室的窗户。门口有个不是很大的水泥平台与四级台阶。正面简简单单，房子不大，但也算的上精致。特别让人注意的就是门口的三颗大树，可以说是枝繁叶茂。院子前面都也简单，没有特别的园艺设计，不过草地还算修建的平整。“这房子挺老的，院子还行，门口的树挺大的”。我回答到。总监用一个意味深长的目光看着我说“我说的是这块地怎么样，不是房子！”


什么情况，我这一不小心被套路了，瞬间有点小紧张。原来不是问我房子，问我地怎么样？这是要开垦种地呀，地怎么样，不扒开我怎么知道里面怎么样？我脑子还在飞速转动怎么去回答这个问题，总监就说“走咱去后面看看”。



我就跟着话音跟着大家从侧面往房子的后面走去。房子的侧面是一个很长的沥青路，沥青路的尽头就是一个独立存在的车库，这个车库还不算小，可以停进去两台小车，算是我见过单独存在车库里面比较大的了。车库的位置是在房子的后面，也就是要走过这段沥青路，超越过房子的长度才能到这个车库。这个沥青路也是够长的，不过还好这个房子侧边有个门。走到房子后面还有一个不大不小的木质阳台，猜想之前的屋主也是个挺懂得生活的人。



当我来到房子的后面，站在车库前面时，前面的同事已经开始有一些小的议论声音。我于是好奇的快走两步，走到了车库的右边，也就是房子的阳台方向。在我定睛一看的时候，我勒个去！这后院是个网球场啊。好大的一个后院，好阔气呀。在前面，由于右边是房子，左边是一个车库把后院挡的结结实实。走到后面才发现这个后院是如此的空旷。随口说出，“这快地太漂亮了”。



听到了这句话，总监转过身对我说，“在这块地上建造一个7000尺豪宅，后院前半部给你建一个奥林匹克大小游泳池，后半部给你修一个温普顿规格的网球场你觉得可好”。听到这我立刻以迅雷不及掩耳的速度回答到，”好的呀”。在这一刻，我的心就好像一朵牡丹瞬间绽开一样，我都能清晰的看到，我披着浴袍从自家后面的阳台缓缓的走出来，来到游泳池旁边一个纵深扎到水里，随着水里的白色浪花的翻滚我瞬间游到对岸，拿起我白色的网球拍，走在茂密平整的草地上，站在到发球区，高高抛起黄色的网球，大力的一个扣杀，网球就好像一个小型的炮弹一样瞬间集中对面的脚线，一个V字反弹直接击中我对面的铁丝网，镶嵌在铁丝网里面。这时我仿佛听到了身后的无数欢呼喝彩声。



“富贵，别美了，赶快走吧，都等着你了”。同事的一声吼叫把我又拉会到现实中。回过头望去，同事们都在车上了，就我一个人呆呆的站着房子旁边，傻傻的看着后院发呆。随着我脸一红，快速跑到车上，同时伴随着同事的笑声，我的第一次工地考察在我的百千绝美憧憬下结束了。



在车上，总监告诉我们，工地大家都已经实地的考察过，关于这个项目的详细策划会在随后回到公司跟大家会议上详细讲解。



————（未完待续）