安省伦敦市全面介绍

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may-bai
2012-12-17
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2016-12-07
昨天,伦敦市议会召开会议,会议上通过了伦敦市2017年财政预算,并决定2017年上调伦敦的税率,上调2.8%。

税率上调2.8%,将会使得每户家庭每年多缴纳76元。如果在加上水电费率的上调,一户家庭每年将多花费101元。

此外,议会还通过了为12岁以下的儿童提供免费巴士服务的提议,并计划在2017年初实施该计划。
 
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may-bai
2012-12-17
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2016-12-21
近西大、有公交车直达西大的独立屋招租了。地址是952 queensborough ct,一楼有三个卧室一个卫生间,地下室有一个卧室和一个卫生间,1.5车库。 可以整租或单间出租,全新家具,有意者请与房东联系,微信:alin150129。
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may-bai
2012-12-17
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2017-01-06
伦敦和圣托马斯地产局是加拿大第十五大地产局,辖区人口大约有50万人。2016年,地产局辖区内的房屋销售达到了一个里程碑记录,居住房销售量首次超过1万套,达到10193套,比2015年高出8.8%。其中独立屋比2015年高出9.2%,公寓和镇屋比2015年高出7.2%。

2016年,地产局范围内房屋上市销售总数量比2015年减少了10.4%;2016年年末,待售房屋总数量比2015年年末减少了39.2%;从2016年4月份开始,伦敦基本上进入了卖方市场。图一和图二分别是十年来地产局上市销售总数量和实际销售总数量,可以看出2016年供求关系非常紧张。



2016年,伦敦和圣托马斯的独立屋平均销售房价是297480元,比2015年上升了5.4%;公寓和镇屋的平均销售房价是200335元,比2015年上升了5.6%;总销售平均价是279057元,比2015年上升了5.5%。2016年多伦多的平均销售房价是729922元,比2015年上升了17.3%;温哥华的平均销售房价是897600元,比2015年上升了17.8%。相比多伦多、温哥华,伦敦的上升还是很温和的,房价还是很低的。

地产局以伦敦市内的泰晤士河为界,把伦敦分为东区、南区和西北区,三个区的房屋销售情况见下面。选择合适的区域还是很重要的。
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2017-01-15
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2017-01-15
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COSTCO对面的独立屋出售了!
在安省伦敦市,Wonderland路以西、SARNIA路以南这一块,是华人尤其是留学生比较喜欢居住的一个区域。主要原因是:

1、交通方便,有公交车直达西大、范莎学院和市中心。

2、周围生活方便,举步到COSTCO、中国超市等等很多商店,附近中餐馆林立。

3、房子比较新,大都建于2000年以后。

4、房价适中,30万上下。

这个区域现有一独立屋出售,地址878 REDOAK AVE,MLS#593479 ,上市价30.99万。

这套房子的特点是:1、房主自主,保养的很好。2、二楼有三个卧室、两个卫生间。3、地下室全部装修。

有兴趣的朋友,可以和我或您自己的经纪联系看房。

[FONT=宋体]sold。[/FONT]
你好,请问这样的房子现在在伦敦是什么价位?
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-01-23
伦敦好小学区、好中学区、可以步行到大学和购物中心的独立屋出售,2017年1月21日下午open house,40多批人去看房,当天收到3个offer。22日中午11点接offer,共5个offer。成交价比上市价高了不少。
2017年开头,伦敦的房市依然火爆,有计划买房的朋友,还是早点下手吧。
有贷款、验房条件的,在一些热门区域,基本上买不到房子
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最后编辑: 2017-02-01
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may-bai
2012-12-17
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2017-02-01
在安省伦敦自家装修改造需要办理建筑许可证的项目

建筑许可证的英文正式说法是Building Permit,是安省政府相关部门颁发的允许施工或拆除的正式许可,目的在于确保建筑安全、合法及符合社区要求。任何需要许可证而没有申请的施工或拆除都是不合法的,建筑物业主会为此承担相应的责任。

位于300Dufferin Avenue、市政府7楼的建筑处负责伦敦市建筑许可证的发放和施工验收检查。

一、建筑物定义

安省建筑法中对建筑物的定义是:

1、一个有墙、或/和有屋顶、和/或有地板并且面积大于10平米的结构物;一个为管道系统、工程系统、固定装置和附属服务系统提供服务功能的、面积大于10平米的结构物。

2、含有管道系统、面积等于或小于10平米的结构物。

3、不在结构物里面的管道系统。

4、污水系统。

5、安省建筑法中特别指定的结构物(如建筑物上的太阳能集热系统、一些集水井等)。




二、需要建筑许可证的项目

概括地讲,当准备进行下面工作时,需要事先获得建筑许可证:新建面积大于10平米的建筑物,在现有建筑物上增建任何附属建筑物,在现有建筑物上进行的、会影响建筑物结构的材料替换,机械系统,管道系统等。具体项目如下:

1、大门口的平台、地面以上高度大于60厘米的庭院平台。

2、内部结构转换。

3、增加或拆除一面墙。

4、门廊。

5、地下室或主层改变成直接走出去的。

6、增加日光室。

7、新装或替换房屋外墙砖。

8、简易汽车棚。

9、车库和工具房。

10、屋顶以下的烟囱替换。

11、阁楼开窗户或装修。

12、安装或修理雨水、污水和供水系统。

13、地下室装修。

14、锅炉和排风系统的更换、移位。

15、安装管道的清理口。

16、污水处理从大地吸收式转成下水道式。

17、排水或/和供水(不包括器件,如水龙头)。

18、外侧墙加保暖层。

19、增加或改变窗户或门。

20、安装或修理私人排污或供水系统。

21、为草地洒水系统安装防回流装置。

22、与火损害相关的结构工程。

23、安装在建筑物上、面积大于等于5平米的太阳能板。

24、安装或替换泄水槽。


三、不需要建筑许可证的项目

一些小的、不影响结构安全和外观的改变,不需要申请建筑许可证。

1、栅栏(游泳池四周的栅栏需要建筑许可证)。

2、不是大门口的平台、地面以上高度小于60厘米的庭院平台。

3、屋顶沥青瓦更换。

4、屋檐。

5、烟囱小修。

6、地下室漏水处理。

7、在现有暖风系统上增加空调或加热泵。

8、在不改变管道系统的情况下替换厨房或卫生间的壁柜。

9、在不改变风道情况下替换锅炉。

10、在不改变结构的情况下更换窗户或外墙。

11、游泳池加热系统。

12、油漆和装饰。

13、园林绿化。






四、建筑许可证申请基本过程

1、填写建筑许可证申请表。

2、缴纳申请费。

3、提供两份施工图和施工说明书。施工图和说明书要符合政府的要求。

4、提供相关的文件。如,是否符合市政府土地用途分区,是否符合自然保护区的要求,是否符合遗产保护要求,是不是有沼气或垃圾回填,是否会损坏市政府的财产,是不是已经调查了地下管线等等。

材料准备好后,递交到位于300 Dufferin Avenue、市政府7楼的建筑处,建筑处会指派一名职员检查材料是否齐全,然后给一个登记号。

建筑许可证的审批时间,取决于项目的大小。独立房屋10个工作日;小型建筑物15个工作日;大型建筑物20个工作日 ;复合式建筑物30个工作日。简单项目、特殊情况下,3天。

即使工程获批建筑许可,当局仍会派出建筑监理(building inspectors)检查工程项目是否符合规范要求。他们通常需要来访多次,最极端情况甚至来访数十次之多,取决于工程项目的性质。项目检查不是自动进行的,需要建筑物业主申请、预约,预约最少需要提前48小时。




附:几个关键部门的联系方式。

Important Contacts Building Division

City Hall, 7th Floor

300 Dufferin Ave.

London, ON N6A 4L9

(519) 661-4555


Zoning / By-Law Enforcement

City Hall, 7th Floor

300 Dufferin Ave.

London, ON N6A 4L9

(519) 930-3510


Committee of Adjustment

City Hall, 7th Floor

300 Dufferin Ave.

London, ON N6A 4L9

(519) 661-4984


Heritage

Planning Division

206 Dundas St.

London, ON N6A 1G7

(519) 661-4980


Ontario One Call (Call Before You Dig)

1-800-400-2255


Electrical Safety Authority

1-877-372-7233


Landfill / Methane Sites

City Hall, 8th Floor

300 Dufferin Ave.

London, ON N6A 4L9

(519) 661-2354


Kettle Creek Conservation Authority

44015 Ferguson Line

St. Thomas, ON N5P 3T3

Tel: (519) 631-1270


Lower Thames Valley

Conservation Authority

100 Thames St.

Chatham, ON N7L 2Y8

Tel: 519-354-7310


Upper Thames River

Conservation Authority

1424 Clarke Rd.

London, ON N5V 5B9

519-451-2800


资料来自www.london.ca。
 
2017-02-03
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2017-02-03
从第一页一鼓作气看到18页。谢谢楼主!请问,如果孩子向上其中某所高中,要买相应的学区房吗?还是看孩子的成绩?谢谢!
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-02-04
从第一页一鼓作气看到18页。谢谢楼主!请问,如果孩子向上其中某所高中,要买相应的学区房吗?还是看孩子的成绩?谢谢!
在学区居住,可以上相应的学校。
但一些学校有例外。如central高中,在全市范围内抽签录取一部分学生。
 
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may-bai
2012-12-17
606
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2017-02-04
2017年1月份伦敦和圣托马斯地区的房屋销售数量又创新高,共成交574套,是自1978年以来的一月份最高记录,其中独立屋434套。

由于独立屋上市数量不足,一月份共销售公寓和镇屋140套,比2016年1月份上升了79.5%。

2017年1月份,平均房屋销售价是285418元,比2016年12月份上涨0.5%,比2016年1月份上涨了5.9%。其中独立屋平均销售价是313879元,比2016年12月份上涨了2.3%,比2016年1月份上涨了9.6%。

2017年1月份伦敦西北区独立屋的平均房屋销售价是421825元,比2016年1月份上涨了23.2%。
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-02-20
近日,加拿大智库菲莎学会(Fraser Institute)根据2015-2016年度的成绩,对安省参与评估的中学进行了排名,今年参加排名的学校比去年多了一些。

伦敦CENTRAL学校的排名略有下降。LUCAS的成绩与去年相同,OAKRIDGE的成绩略有提高。
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-02-22
edgar dr.有一套房主自住的房子准备上市,房龄35年,新屋顶,保养很好,错层房,大院子,3+1卧室,3个卫生间,双车库,3月1日开始看房,3月4日-5日下午有open house,7月7日交房,上市价39.99万,有意者可以和我联系。
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没有等到open house就sold了!
 
最后编辑: 2017-03-03
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may-bai
2012-12-17
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2017-03-03
2017年2月份伦敦的房地产交易持续火爆,交易量比2016年2月份高17%,待售房屋数量比2016年2月份少9.8%,2月份平均房价比2017年1月份高7.9%。因独立屋房源不足,公寓和镇屋的交易量有大幅提高。
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-03-11
好消息:2017伦敦将迎来大发展
随着近几年伦敦经济的发展,房地产市场愈发的火爆,使得伦敦越来越成为开发商眼中的香饽饽。

近日,伦敦市政府宣布今年伦敦将会有超过100万平方英尺的土地有待开发。这将会是一个巨大的商业地产项目。

来自CBRE的分析师认为伦敦的商业地产很有前途,今年的商业地产销售额将会超过数十亿元。目前很多商业大楼被抢购一空的案例就是很好的例子。

CBRE的副主席Peter Whatmore在接受采访的时候称:目前,伦敦的房地产市场比较的健康,住房的空置率在不断地下降就是一个很好的证明。

待开发的地方具体如下:

位于伦敦的西南端,Wonderland Road将会修建一座占地650,000平方英尺的超级市场。

另外在Sifton’s West 5的附近也会修建占地450,000平方英尺的商业办公区域。

相关的统计数据显示,近几年伦敦的住房空置率一直在下降,从几年前的11.5%到现在的7.1%。

在商业领域,有超过2.5亿元的资产被出售。

位于本市北端的Masonville Place购物中心,投资超过了1亿元。

综上数据,来自伦敦经济发展公司( London Economic Development Corp. 简称LEDC)的主管称伦敦的未来一片光明。强劲的地产房地产销售以及相对比较健康的房地产市场就是一个很好的例子。

加拿大会会议委员会(Conference Board of Canada)的经济学家Alan Arcand称制造业的回暖以及美元兑加元的强势,也推动了加拿大经济的发展。弱势的加元推动了出口,让“加拿大制造”在美国变得更加的有竞争力。

加拿大会会议委员会也预测今年伦敦的GDP增长会达到2.4%,和安省持平,全国的平均水平为2%。

但是,经济学家同样指出,伦敦市中心地区办公楼的空置率为19.9%,放眼全国处于比较高的位置。这值得引起大家关注,大家也不要盲目的乐观。

但是伦敦近几年高端制造业的发展不断地扩大也似乎给了我们信心。


(加拿大伦敦华人网Leesanity原创)
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-03-16
一、加拿大安省伦敦市,是加拿大第十一大城市,市区人口近40万,是一个美丽又安逸的森林城市。由于伦敦没有太多的大型企业,就业率一般,所以伦敦的房价一直比较平稳。
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二、随着外来人口的增加和温哥华多伦多房价高涨的影响,自2016年4月起,伦敦的房地产交易市场进入卖方市场,房屋销售数量增加,平均销售房价上涨加快。

下图是近两年来伦敦地区的每月平均销售房价。黑色线是2015年2月至2016年2月的,红色线是2016年2月至2017年2月的,同期相比可见上涨不少。
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下图是近两年来伦敦地区的每月房屋交易数量。黑色线是2015年2月至2016年2月的,红色线是2016年2月至2017年2月的。2016年2月至2017年2月,在待售房屋数量比2015年2月至2016年2月约少30%的情况下,交易数量还有明显增加,说明需求比较旺盛。
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目前,在伦敦的西北区,上市销售的独立屋价格在30万之内的比较少;上市销售价格在30万到60万之间的独立屋,大都需要抢offer。

独立屋上市销售房源的不足,带动公寓和镇屋的销售量上涨和价格上涨。

2017年3月份前半个月的房屋交易量已经高达769套。
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三、新建房屋的销售也发生了明显的变化。

以往伦敦地区新建房屋的销售方式通常是,建筑商(Builder)建好样板房,客户参观样板房,根据样板房的质量确定是否选择这个建筑商、确定选择什么样的户型、什么档次的内部装修等等。

近期一家公司准备在伦敦西北区的JUBILEE CRESCENT以南、BLACKACRES BOULEVARD以东新建71栋占地比较小、建筑面积比较小、房价低于40万的独立屋,样板房还没有开始修建、交房日期估计在秋季、还没有开始正式卖,已经有远超71个的客户登记要求购买。

房屋需求旺盛,从事新房建设的公司也增加很多,个别公司的建筑质量令人担忧。前几天带客人看一套一两年新的二手房,位于地下室的下水管道不是竖直的,而是如下图的红线条所示,是弯曲的,估计是下料时管子有点长了,安装工人没有修正管子,而是直接装上去了。尽管不影响使用,但表明这个公司的建筑质量不是很高。
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四、伦敦地区房屋销售旺盛的外部因素至少有下面几个方面:

1、伦敦医疗卫生条件比较好,有三大医院和众多的养老、护理院,吸引了很多退休人员落户伦敦。现在有很多即将退休人员未雨绸缪,抢在房价上涨前购买退休后居住的房子。

2、一些房地产投资人员,为了规避多伦多等地区高房价的风险,选择在伦敦投一部分资金。还有一些投资者,认为伦敦的房价低,后劲大。

3、伦敦的教育质量比较好,有在安省排名靠前的小学和中学,一些错过在温哥华和多伦多等地买房机会的人士,为了孩子教育选择伦敦作为居住地。也有不少从加拿大东部和西北部其它省搬来伦敦的朋友。


五、目前温哥华和多伦多等地过热的房地产市场,对整个经济、当地居民、房地产投资者和房地产相关行业来说都不是什么太好的事情,长期稳健的发展才是硬道理。政府最近出台的很多措施,还是起到了一定的作用。

1、严格贷款要求,提高首付比例。这一条确实限制了一些人买房。

2、下图是加拿大地产协会公布的2016年1月至2017年1月每月平均销售房价,橙色线是BC省温哥华的,黑色线是安省多伦多的,红色线是BC省维多利亚的。2016年8月温哥华实行的征收海外买家税,对温哥华的房屋平均销售价还是有很大影响的,但效果在逐渐减小。不过这个政策反而刺激了相邻的维多利亚的房屋销售价格。
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3、温哥华实施的房屋空置税,我认为是一个比较温和但效果长远的措施,具体效果如何,还有待时间的检验。


六、关于未来伦敦房地产趋势的个人看法。

我认为健康稳健的房地产市场,才符合大多数人包括地产经纪的利益,目前的市场行情有点疯狂,政府出台合适的政策规范这个市场抑制过猛的发展是很有必要的。

安省或者大多地区是否实行征收海外买家税,有一个问题大家需要注意。目前大多地区每个月的房屋交易量约1万套,按平均房价803455元匡算,多市政府每个月可以收到的土地转让税约10000X24339=2.43亿。根据温哥华的经验,如果征收海外买家税,交易量会减少40%,平均房价会降低20%,这样每个月多市政府可以收到的土地转让税约6000X17911=1.07亿。自由党省政府会这样干嘛?

如果实行征收海外买家税,伦敦会实行吗?如果伦敦不征收,伦敦的房价会更疯狂吗?

和一个房地产投资人朋友聊天,问他是否想目前脱手套现一套房子,他的回答是让房价再飞一会儿。
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-03-23
最近,在伦敦火爆的房地产大环境下,伦敦的老年公寓市场会将迎来爆发。

开发商Chartwell Retirement Residences 已经出台一份方案—计划在Wharncliffe Road South附近再修建一座老年人公寓,该公寓将有7层楼高,包含179套房间。公寓建成后将紧邻Royalcliffe Retirement Residence。

Chartwell的副主席在接受采访的时候称:最近几年,伦敦吸引了大量的老年人口,伦敦现有的老年人公寓将很难满足将来的市场需求。

除此之外,伦敦市议会也收到了另一份提议:Revera Living计划在 Westmount附近的Morgan Avenue上修建一座可以容纳128位老人的长期护理中心。

目前,Revera 在伦敦运营着2个老年人长期护理中心和3个养老院。

然而,就在4个月前,Seasons Retirement Communities就曾提出在Baseline Road上修建一座10层,有184间房间的老年人养老公寓以及12幢排屋。

来自CBRE的副主席Peter Whatmore 分析了数据后称:伦敦的老年人养老地产的爆发,反应了强烈市场的需求。

此外,根据加拿大房屋地产抵押贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)公布的数据,伦敦老年人公寓的空置率从2015年的12.6%下降到了9.6%,也反映了这个市场的健康程度。

来自 CMHC 的调查数据显示,目前伦敦的老年人公寓仅有2,160套,少于滑铁卢地区的2,557套以及St. Catharines-Niagara地区的2,283套。

根据以上的数据,可以看到的是,伦敦养老地产不爆发都很难了。





(伦敦华人网Leesanity原创)
 
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may-bai
2012-12-17
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2017-04-04
1、2017年3月份,伦敦地区房屋销售数量达到1242套,比2016年3月份高出44%,又创同期历史最高纪录。其中独立屋为1006套,比2016年3月份高出46.9%;镇屋和公寓为236套,比2016年3月份高出34.9%。

2017年3月份的房屋销售平均价是329218元,比2月份的307831元上涨了6.9%。2017年1月份至3月份的房屋销售平均价是314847元,比2016年1月份至3月份的房屋销售平均价上涨了12.8%。

2、华人购房热点区域有所扩大

由于华人比较喜欢的masonville mall附近(好的小学中学区域)、Rona后面(到中国超市和大学方便、房龄新点)房源非常少,部分华人购房者把目光投向了adlersbrook路以西部分。这个区域房龄比较新、房价适中、有公交车到大学。因为从住处到公交车站步行大都需要5分钟以上,前几年很多人不愿意选择这个区域。

从下面这几套基本一样的房子的上市价格,大家可以感受下这个区域房价的变化。

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3、新建房屋出售方法也有了较大变化。2017年1月份帮一个客户买了一套八十多万的独立屋新房,定金大约是房价的1%,余款在2017年7月份交房时付清。才过了两个多月,一套三十多万的townhouse,定金居然是房价的20%了。

新建房屋,尤其是价位低一些的房屋,也很难和建筑商讨价还价了,有时候还需要加价抢offer。

新建房屋,很多已经排到明年四五月份才能交房。

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4、伦敦房价上涨原因

伦敦房价上涨的原因应该是多方面的,大部分都是正常的因素,不必担心。比如,留学生父母(海外居民)为在伦敦上学的孩子购买居住房等等。

而投机性需求引起的房屋销售价格上涨,我个人认为是政府应该着力解决的问题。