安省汽车、房屋、商业保险专题(其他省份的问题请咨询当地保险顾问)

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#1
谁将为此买单?


(此文作于2015年并在51网上发表过,版权属本人和51网共同所有,转载请征求51网与本人的同意并标明出处。)

加拿大女子长城撞死中国老太太这一事件自4月12日发生以来,新闻媒体不断地报导,但似乎所关注的点都不在关键问题上。



这样的事件肯定不是刑事案件,而许多网友在评论这样的事件时有的上纲上线、有的胡言乱语。其实对待这样的事,能够切入的点只有两个,一个是受害方,一个是施害方。事情已经发生了,人死不能复生,这种事也是没办法的事,谁都不希望这样的事发生在自己身上,只能说是意外,对双方来说都是运气不好而已。



民事案件,不涉及到判刑坐牢等,最关键的就是赔偿。



在我业务过程中,我发现我们中国人中太多的人不懂得保险。今天就这一事件写出来,希望人们对保险有所了解,以维护自己的利益。



我问大家,如果这样的事情发生在你自己身上,你是受害方,你该如何主张你的权利?是不是要求赔付得越多越好,只要狮子大开口就行?如果你是施害方,你该怎样维护你自己的权利,如何保护自己的财产安全?



我相信,我这个问题没有几个人知道怎么回答,甚至从事保险的业内人士。



大家知道房屋的保险中的legal liability是用来干什么的吗?



曾经有个客户质问我,我的房屋才三四十万元,你为什么给我弄个一百万的保额?遇到这样的问题,我有时候真的连笑都笑不出来,中国人除了数字之外,保险申请表或者保单上的其他文字似乎都看不明白,即使文字看明白了,也不知道文字背后的意思。她不知道这一百万是legal liability的额度,而不是房屋价值的保额,她更不知道这个legal liability是用来干嘛,为什么要买一百万。



每次客户来找我买汽车房屋保险,我都要把客户叫到我办公室来,给TA们详细讲解保险的东西,解释每条的意义,有的客户家甚至住在Oakville/Mississauga等地。本来,签字可以用电子文档来传输,而且对我来说也更省时间,但我还是坚持每个新客户都必须来见我一次,我的目的就是让TA们真正明白保险的东西,花了钱自己什么利益得到了保护。确实,许多不愿意来的客户在听了我的讲解之后,发现来见我是值得的。



闲话说得有点多,还是言归正传把这个legal liability解释一下。



这个房屋保险中所带的legal liability实在是太重要了,甚至比汽车的liabilty保险还要重要得多。为什么这么说呢?



因为,这个legal liability是cover你(insured即被保人)与你家人在全球范围内对他人所造成的意外伤害或对他人及公共财物所造成的损害的赔偿责任。许多人只知道,有人在自家门口摔倒了,屋主有责任赔偿,却不知这个责任险具有这么广泛的涵盖面。我有时候跟我的客户解释这个问题,我举例说:假如你的小孩在学校进行体育运动,意外对他人造成伤害,比如把同学的腿弄断了眼睛弄瞎了,该怎么办呢?应该马上向你的房屋保险公司报告事故。再比如,你到博物馆参观,不小心弄坏了馆藏,要你赔偿几十万甚至上百万,怎么办?报告你的房屋保险公司。我所能够举的例子还有很多,你们可以举一反三类推,然后想想,你的房屋保险中的这个legal liability重不重要。



每次我对我的客户做这样的解释,我的客户是百分之百的不知道,也从来没有人跟TA们解释过,甚至有来加拿大十几二十年的老移民。我相信,我把这样的东西写出来,许多人看了可能还是将信将疑。那好吧,我还是来一段英文的东西,也许你看了,可能会增加一点了解。



We(保险公司) will pay all sums which you become legally liable to pay as compensatory damages because of unintentional bodily injury or property damage arising out of:

1. Your personal actions anywhere in the world



当然,必须明确一点,这种赔偿仅仅对意外情况的,如果你在进行犯罪或故意破坏或伤害,保险公司是不会对此负责的。



好了,解释了这个问题,我们再回到加拿大女子长城撞人事件的赔偿上。



很显然,加拿大女子无需对此有任何的担心,如果她在加拿大有房屋或租客保险的话,这个责任她的保险公司会负责的。不过,不知道她是否明白要报告保险公司。保险公司赔付是基于被保人及时报告事故。假如她在意外事件出现之后马上报告了她的保险公司,这个赔偿她无需担心。所以,朋友们有个房屋或租客保险很重要,遇到意外事情要知道及时报告保险公司,这也很重要。如果你是家财万贯的土豪,你更需要做好你的财富的保护,因为加拿大是有个人破产制度的,没有足够的保障,意外事故是有可能让你倾家荡产的。



从另一个角度来看,受害人或受害人的代理人是否懂得加拿大保险的问题。就这一事件,受害人完全有权利向施害方主张一百万加币的赔偿,60万人民币的赔偿实在是太少了。所以,知识就是力量,知识就是金钱,有时候就体现在这里。朋友们,别再看不起保险顾问了,有时候,保险顾问的一句话就等于一大笔钱。如果这个不幸的老太太的家人有人指点一下就能够多得到八九十万加币,相当于四五百万人民币的赔偿。



还是那一句话,别总看着价格买保险,你需要一个懂行的保险顾问。
 

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#2
有关汽车保险的一些问题



日常工作中,总是能够接到各种各样问题的电话。这里就说一说,能够记住多少就说多少吧,实在记不住,以后想起来了再补充。

1、我车子被撞了,但撞我的人跑了,怎么办?

答:好办,报警然后报保险。

(由这个问题会引出一大堆的相关问题。如:“我没有对方的任何信息,我报保险,保险公司会受理吗?会赔我吗?”等等。)

答案是:绝对没问题。只要是事故,报警了,保险公司都会受理,有损失或受伤,保险公司都会赔。

问题又来了,“我都没有肇事车的任何信息,谁赔我呀?”

答案是:你自己的保险公司。

问题继续:“那我自己的保险公司赔了钱,找谁把钱要回来?” (规矩懂得不多,管的事还挺多,真是无语啊)

答案是:哥们姐们,你获得赔偿就行了,拿到钱就行了,你不要管那么多好不好?你想学习多点保险业的规矩及保险知识,可否麻烦你向你自己的保险公司或保险顾问咨询?你不是我的客户,这样消费我的时间似乎对我蛮不公平的,希望你理解。

我总是经常被这些不是我的客户的人问得有点烦了(如果仅仅简单咨询一下也就罢了,可怕的是问题一大堆,从来就不会考虑一下我的感受。更气人的是,如果我回答了你愿意听也就罢了,三言两语就解决了,可恨的是我的答案你还有许多的质疑。真的对不起,你对我的答案有质疑没有问题,我不想做任何辩解,麻烦你问自己的保险公司或保险顾问好吗?我说的你不相信你还一直问个没完,有意思吗?)。对上面的问题,我这里做一个统一回应:安省的法律规定,不管谁的责任,投保人都是找自己的汽车保险公司索赔,而不是找肇事车的保险公司索赔。同时,如果你在步行或骑车或是乘坐公交或是出租车或是其他人的车,若出了事故而受伤,也是找自己的汽车保险公司索赔,而不是肇事车或是乘载你的车的保险公司索赔。

我这样说,有的人可能会问:“那我是新移民,我还没有车,也没有自己的汽车保险,我骑车上班途中被撞了,那我找谁索赔?”

这个问题不错。答案是:找肇事车的保险公司索赔。

接着问题又来了,“如果这个时候肇事车逃逸,我无法获得其信息,那我该怎么办呢?”

这也是个非常好的问题。答案是:找MVACF。这个是什么东西呢?它的全称是Motor Vehicle Accident Claim Fund。

(关于MVACF的详细内容,请看:

The Motor Vehicle Accident Claims Fund (MVACF) is considered to be the “payer of last resort” as it provides compensation to people injured in automobile accidents when no automobile insurance exists to respond to the claim.

The major functions of MVACF are:

  • to provide statutory accident benefits directly to persons involved in an automobile accident, who have no recourse to automobile insurance;
  • to provide compensation for personal injury or property damage to victims involved in an automobile accident with an uninsured or unidentified driver or a stolen vehicle when no liability insurance exists; and
  • to recover from the owners and drivers of uninsured vehicles monies paid out on their behalf, where legally permissible.)
这下问题又来了,“既然有这么一个宝贝MVACF,那我还有必要买保险吗?我出了事故就跑呗,反正对方有政府的MVACF兜底~“

”我不得不说,你这思维真是够奇葩的,典型的无知者无畏。你以为你都有那个好运气,出了事故你都跑得掉,受害者看不到你的任何信息,没法用手机或是没有行车记录仪拍到你的车辆信息,也没有目击者看到,比如车牌号什么的;即使这样,你都没有被警察拦下检查的机会?你没有被别人撞了,而最终被警察知道你没有保险的机会?你知不知道,没有保险被警察抓了,若初犯,你将面临至少5000元的罚款,若是惯犯,你将面临25000元以上的罚款,甚至被吊销驾照的机会?其实这还不是最严重的,若你没有保险而在车祸事故中把人撞成重伤,你有可能被对方索赔到个人破产的地步,你知道吗?你居然敢有不买保险的想法,真的服了你!“

还继续顶嘴:”不是有篇报道说,加拿大市面上有15%-20%的人是没有买汽车保险的吗?(注:我还真不知道有没有这样的报道,数据来源的真实性几何。)既然有这么多人不买保险都没事,说明不买保险并不象你们保险经纪所说的那么可怕,你们就是只管吓唬人,让人跟你们买保险,你们才会有钱赚,别以为你很懂~“

呵呵,真的是无语了。“好吧,你既然这么认为,那你就去试试看吧!”

2、我跟我朋友开同样的车,怎么我的车保费比我的朋友贵了一百多?他家两部车才不到300块钱一个月,我一部车一个月就快要300块钱了。

答案是:大姐,车保险的价格不是只由车子的牌子一个因素决定的,甚至可以说车子的牌子对车保费的影响是很有限的。影响车保费的重要因素是:你所居住的区域,你开车的历史(驾龄多长),你的驾驶记录如何。当然还有其他一些因素,如你的车子的用途、每日单程距离、车子的牌子、车子的新旧程度、你保的是三保还是全保、你的保险的垫底费(deductible)、家里有几部车、是否有房屋或租客保险、车子晚上扒在哪里、有没有安装雪胎、过去在哪几家保险公司保过(在各家保险公司所呆的时间的长短)等等等等。你的情况跟你的朋友不一样,你的车保费怎么可能跟你的朋友一样?就你问题当中的信息,我知道你朋友有两部车,这里就有multiple policies discount 20%,就这一项每月保费就相差三十块钱左右。

(简单地介绍一下:你的驾龄——有保险的驾龄对你的保费影响极大,一年G牌与三年G牌就有蛮大的差别;你的驾驶记录非常关键,如果你有at-fault事故记录,你就不要想着保费怎么便宜了,你首先要想着是不是有保险公司愿意接收你,比如许多公司对一年驾龄并且有责任事故的申请人是不保的。车子的用途,你们随便想一下,车子用来休闲、上班、做生意,风险会一样吗?你一个地产经纪一年跑不同的路,跑三万四万甚至五万公里,跟人家上班族每天固定里程固定路线风险会一样才怪哩,保险公司不多收你钱,你认为合理吗?你一天跑100公里跟人家一天跑10公里,风险会一样吗?你开个10年以上的破车,万一出事故受伤或死亡的概率是不是比新车要大一些呢?你每年换保险公司,保险公司光做文件的费用就一堆,会有办法给你优惠吗?)

[话外音:在许多朋友向我要求询价的时候,总是随随便便提供点简单的信息给我,我有时候不得不再打电话询问(挺浪费时间的,特别是电话又打不通,结果事情就卡在那儿无法进行下去,到最终获得信息的时候,又得从头再来一遍),有的人还不愿意提供。我只能在这里告诉大家,你所提供的信息不全面不准确,系统是不会告诉你准确的价格的,别问我最终的价格跟quotation的价格不一样的原因,很简单我查了你的信息之后发现你自己所提供的信息跟真实的信息有出入,价格差别的原因就在这里。至于不想提供信息的朋友,我还是希望互相都不要浪费各自的时间了,你既然对我不信任,又何苦找我呢?]

3、我听很多人说过有驾驶违规的情况会涨保费,然而我这么多年拿过多少张告票我都不记得,从来没有被涨过保费,现在手上还有两张今年新拿的告票,现在保险renew,保险公司不但不涨保费,还给我降了一点。你们所谓的违规涨保费在现实面前直接打脸啊?

答案:首先,违规会涨保费是千真万确的,只是你对保险公司运作的系统不了解而已。其实,这个世界上,许多人眼睛都亮着,但都跟睁眼瞎一样。对事物不了解,总以自己的经历来判断来质疑规矩的真实性,正如盲人摸象一样,你摸到大象的耳朵而认为大象就跟扇子似的,你摸到大象的大腿就认为大象跟树桩一样,表面看似乎也没错,但实际是大错特错了。你非得以你自己所经历的东西辩解说你亲身经历的难道还会错吗?那我不得不无情地大呵一声:你错了,你太错了。因为违规是记录在政府网站系统里的,保险公司并不知道其客户是否违规,保险公司若要知道这个信息,必须付钱向政府系统查询。一般来说,每年renew保险公司不会查询所有客户的信息,而只是抽查其中一部分客户,大约样本在20-25%这样。既然是抽查,那就肯定存在大部客户不被查的情况。不被查,你的记录再差,保险公司也不会因为你的记录因素而涨你的保费(要涨也是其他因素),而有的人确实就是运气好,多年不被查到,以至保费年年不涨,即使手上握有一堆的告票。你的情况是属于运气好,如果你不相信,你找几家保险公司询下价,告诉你真实的违规情况,看看保费是多少,或者你冒名打电话给你现在的公司,地址就用你邻居的,让公司为你出一个quotation,看看你在违规的情况下,保费是多少。

后续问题:“要按你这样说,那有时候我们有事咨询保险公司时,保险公司都要顺带问一下我们是否有违规的情况(我终于知道保险公司问这个问题的原因了,原来我一直以为保险公司是知道我们是否违规的),既然保险公司不查就不知道我的情况,那我就回答我的记录很好,什么违规的情况都没有。”

“你要这样钻空子后果会是很严重的。我告诉你规矩的目的不是让你钻空子的,我是希望你遵循诚信的原则。谎言说多了,说习惯了,一定会给自己带来不良的东西,也许不是现在,但最终一定对你没有什么好处。我还是奉劝你是什么说什么,不要说谎。你要知道,保险公司对你所说的或所提供的信息都是有记录或录音的,你提供了不诚实的信息在法律上就是虚假陈述,保险公司是有可能依据你的虚假陈述而对你的未来的事故拒绝索赔的。还不仅仅是这方面信息,包括你的车子的用途、每天单程开车距离、年度公里数、停车地点、家里有几个有驾照的人、家庭地址等。“

(我只想提醒这位朋友,你的运气不会永远那么好的,一旦你被保险公司发现你有告票,或者在三年内手上有多张告票,不但保险公司有涨你保费的机会,你的保险不被renew的可能性都是存在的。别以为保险公司不涨你保费就无所顾忌,随便违规。更严重的是你违规多了,出事故的概率也大增,这样对自己不好,对他人不好,对社会不好。所以,我奉劝你,开车还是遵守规矩一点。)

本文仅为信息参考,非任何形式的保险建议或意见。若你有保险方面的问题,请咨询专业合格的保险顾问或与本人直接联系。
 
最后编辑: 2018-09-14
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#3
三保与全保的区别


法律规定每个开车的人都必须购买第三方责任保险。所谓的第三方责任保险的第三方指的是除被保人Insured(第一方)和保险公司Insurer(第二方)之外的与车祸事故有关连的第三方关系人,即third party。安省法律规定第三方责任保险最低额度为20万(现在大部分车主都购买有100万额度的责任险)。第三方责任保险必须提供如下内容: 1、第三方责任保险(THIRD PARTY LIABILITY): 用以赔偿在交通意外中无过错或部分过错的第三方受伤的医疗费用或死亡相关赔偿金,车辆或是其他财物的损失。 2、意外津贴(ACCIDENT BENEFIT) : 用于支付:A、受伤第三方司机的工资替代方案或无收入者的津贴;B、看护津贴及未成年人的照顾津贴;C、第三方车上司机或乘客的死亡赔偿及丧葬费用;D、第三方司机或乘客受伤的医疗、康复及护理费用;E、其他与车祸事故有关的费用支出。 3、财物受损直接赔偿(DIRECT COMPENSATION OF PROPERTY DAMAGE): 用于赔偿无过失第三方汽车及车内财物因车祸所造成的损失。 4、无保险或未能辨识的车辆(UNINSURED Or UNIDENTIFICATED AUTOMOBILE):用于保障被保人受到未买保险或肇事后逃跑的车辆的伤害。



所谓的全保FULL COVERAGE就是在第三方责任保险上加上保第一方的内容。通俗地说,就是三保保别人,全保保自己和别人。

全保除了保别人还保自己,在保险内容上加上了撞车翻车保险(collision and upset)和综合保险(comprehensive),统称全保,现实中称作FULL COVERAGE。真正的全保本应叫做all perils,这个保险是包含了撞车翻车保险和综合保险之外,还包含了两种特殊的偷盗险,即车辆被居住于受保人家里的人员或受保人的雇员所盗的情况。现实中,普通家庭和人员,在购买全保时,只要购买了撞车翻车保险和综合保险就可以了,根本无需购买all perils。实际上,三保与全保的价格差别并不会很大,根据不同车辆或居住区域价格相差大约在100-500元之间。 1、撞车和翻车保险(collision and upset):撞车是指车辆与其他与地面相连的物件相撞,翻车是指车辆所碰撞的唯一东西是地面。这个保险用于赔偿受保人的过失而导致撞车或翻车时,赔偿受保人的损失。 2、综合保险(comprehensive)是指在特定保险范围之外加上下落或飞行物体、导弹、蓄意破坏所造成的损失。综合保险是对除了撞车和翻车以外的其它的原因对车辆所造成的损失的赔偿。

本博文仅作为信息参考,不构成任何形式的保险建议或意见。有汽车房屋生意保险方面的问题或需求,请咨询专业合格的保险顾问寻求答案或直接与本人联系洽谈。
 
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#4
翻新房屋如何计算保费?



业务过程中,遇到几次翻新房保费计算的问题,感觉很有必要在这里说一说,让大家对此有所了解。

大家知道,房屋保费是由多个因素决定,比如:地理位置、区域安全记录、区域赔付情况、房东拥有房屋的历史(时间长短)、房屋类型、房屋大小、房屋新旧程度等。

今天我不谈其他的,我仅说说房屋新旧对房屋保费的影响并进一步谈一谈翻新房的保费计算。

可能大家不是很了解房屋新旧程度对保费的影响。这样说吧,全新的房屋的保费有可能比旧房屋的保费便宜最多40%,即各种其他条件都相同的情况下,一幢房屋的保费是2000元,如果这幢房屋是全新的,那保费有可能仅1200元,即新房屋的保费折扣率是相当高的。我计算过同样一个区域的房屋保费,一幢3500尺的15年新的房屋, 一年保费是1500元左右,而在同一区域,同样大小的新房保费只要800元。

为什么会差别这么大呢?因为旧房屋的电线、水管、屋顶、供暖设备等有可能老化,即发生风险的概率大升,所以保费就贵。

朋友们看到这里,可能会问:那我把这些东西全换了,保费会便宜下来吗?

答案是会,但不会降到象新房一样的水平,因为换电线水管可能仅仅能够换到不伤筋动骨的地方,即许多地方还换不到,没换到的地方还是存在着发生风险的可能性。

说到这里,我就要正式进入今天的主题,那就是如何计算翻新房的保费?

分两种:一种是,完全的翻新;一种是不完全的翻新。

完全的翻新指的是,把整个房屋连地基都扒掉重新修;不完全翻新指的是部分翻新(即凡没有整个重修就是不完全翻新)。

如果是完全翻新的,保费可以按新房来计算;如果不完全翻新,保费只能按更新部分设施的情况来计算。所以,这两种情况,保费会相差比较大。

这样算法,对于那些房屋仅留地下室,地面部分全部重修的朋友似乎不公平,他们经常会说:我地下室也重新装修了,为什么不能按新房计算保费?

是这样的,因为地下室底下还有水管,而这样被扒掉重建的房屋基本上年限都超过50年,也就是说其地下的水管至少呆在地底下50年时间,这样的水管一般都会有比较严重的问题,即出现水管破裂而导致的下水回流等问题的可能性是很大的,所以只要不是完全重新修建的就只能按更换设施来算保费。

知道了这些东西,大家在买翻新房的时候就会知道,这种翻新的老房子,只要不是完全重建,保费还是蛮高的。

另外一点需要提醒的是,大家在买房的时候一定要了解房屋的电线种类、水管材料、屋顶材料、暖炉类型及什么时候更换等信息、这些不但是买保险时要提供给保险公司,更重要的是会影响你的保费。

本文仅作为信息参考不作为任何形式的保险建议和意见,有问题请向我咨询。
 
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#5
condo owner要买condo owner保险吗?



在业务过程中,常有人问:condo管理公司有提供保险,如果condo出租,租客有购买租客保险,那么condo的屋主还有必要购买condo owner保险吗?

答案是肯定的。原因如下:

1、如果你有向银行申请按揭贷款,银行一定会要求你购买condo owner保险。如果没有condo owner保险,银行不会发放按揭贷款(当然如果没有按揭买不买保险由你自己决定);如果中途取消condo owner保险,保险公司会通知银行,保险已被取消,银行会立即收回按揭贷款。

2、condo管理公司的保险只管房屋property不管房屋里头的财物、装修、地板及屋主的责任等。而且,condo所提供的保险,100%是co-insurance的,即保险公司与被保人按比例共同承担风险,一般来说比例有九比一、八比二、七比三之类的,也就是说如果出现损失,保险公司按保险合同承担70%、80%或90%的责任,被保人(管理公司)承担10%、20%或30%的责任。正常情况下,管理公司为了省保费,都会选一种保费便宜的比例方式来保,那就意味着保险公司的责任减小了,而管理公司的责任增大了。

有condo的朋友们,不知你们是否看过你们与管理公司所签的管理协议呢?你们知道管理协议里是怎么写的吗?你们以为出险之后,管理公司会从自己口袋里掏钱来赔你们的损失吗?

如果你们这样想的话,那就是想当然了,还是回家认真看一下管理协议吧。我相信,损失是由大家一起来承担的。你有condo owner保险,损失由保险公司承担,你如果没有owner保险,损失由你自己口袋里掏钱来赔。

3、你们看到condo管理协议中的betterment和improvement的条款吗? 如果出现由灾难或风险所产生的损失的修缮等情况,钱从哪里来呢?还是要从各位condo owner的保险公司出,如果没有保险,owner自己掏腰包来付。

你们可能会说,不是有管理费吗?管理费都到哪里去了呢?好象是水电气、冬铲雪夏除草种花及员工工资、修理由于年代久远或因自然力而造成的损坏以及管理公司的利润等,管理费并不是用来赔偿或修理由风险所造成的损失。

如果有人死在游泳池等责任事故,万一condo管理公司的责任保险不够赔,还是要分摊到每个condo owner的头上。

4、上面说的还仅仅是与管理公司及与公共的部分所产生的风险,有可能影响到condo owner的利益的方面。

现在谈一谈unit里头的。

如果你的unit里墙壁里水管破了,出现水浸情况并且影响到楼下很多住户,你的租客的租客保险会承担这个风险吗?答案绝对是否定的。

还有,你的unit出租给租客,你提供冰箱洗衣机洗碗机炉头等用具吗?答案是肯定的吧?

如果风险是由于你所提供的这些用具造成的,而不是租客使用的原因造成的,责任由谁承担呢?肯定是owner啊!

5、如果都不是上述的风险,那么租客的租客保险能够保condo unit里头的财物以及租客自身的责任部分,属于condo owner的责任保健,租客保险是不会涉及到的。

有一点必须提醒各位,condo owner在房屋出租给租客的时候,要求租客购买租客保险,然而,就象许多屋主一样,银行要求你们购买condo owner保险,你们可以中途偷偷地把保险给取消了,你想过你的租客也有可能干这样的事吗?

虽然我觉得这种情况一般不会发生,因为租客如果有车的话,租客保险与车保险捆绑在一起两个保单都会得到各10%的保费折扣,基本上两个保单的价钱跟一个保险的价钱没啥区别甚至更低。然而,世界上的很多事,往往总有例外。

而世界上有许多事总是无巧不成书的。风险概率很小,租客中途取消保险的概率也很小,但往往风险就发生在这样的人身上。

另外,提醒朋友们,condo owner保险的保费是很便宜的,一年就200多一些。你们买得起condo,condo owner保险这种小钱还是不要想尽办法去省,什么钱都可以省,保险的钱不能省。你们更无需担心钱被保险顾问赚走了,我可以明白地告诉大家,这样的生意一单的佣金还不到15块钱,连保险顾问的人工费都不够,有保险顾问愿意帮你们申请保险,你应该感谢人家而不是想着钱会被人家赚了。

我写这么多,完全没有吓唬大家的意思,希望大家能够正确认识风险的可怕以及保险的意义,做好安全防范工作,避免不必要的风险和责任,保护自己的财产安全。

本文仅代表作者个人观点,不作为任何形式的保险意见或建议,有汽车房屋生意保险方面的问题,请咨询专业合格的保险顾问或直接与本人联系。
 
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2018-08-23
#7
你必须买condo owner保险的原因!


曾经有写过一篇文章,题目是《condo owner要买condo owner 保险吗?》。其实现在要写的这篇文章跟那篇文章基本上可以说是相同的东西,那为何还要多费口舌再另写一篇呢?

因为,这么多年业务过程中,总是时不是的就有人问我condo owner是不是要买保险这个话题。

前一段时间又有个朋友打电话问我,有没有必要买condo owner保险。她说,当初closing的时候,银行方面的律师要求她买。后来,许多跟她一起买了condo 保险的屋主都取消了这份保险。她还比较细心,打电话问了一位保险的业内人士,这位业内人士告诉她必须买,但她还是将信将疑。因为生意不在我这儿,她不好意思打电话问我,觉得生意都不给我做还浪费我的时间,心里很不好意思。但最终还是确信只有我能够给她最终的答案,于是有了我们之间的对话。

我不但告诉了她答案,而且告诉了她原因。

在她的理解里,condo是管理公司保的,自己不住在里头,租客有租客保险,为什么owner还要买保险呢(不是买重复了吗)?

我跟她说,没有错,condo的管理公司是有保险,保的是房屋的property,里面的不管,更重要的是condo所提供的保险是co-insurance的。大家可能还不知道co-insurance是什么意思,如果有兴趣的话,可以自己去详细查一下。我这里做一下简单的介绍,co-insurance就是保险公司与被保人按比例共同承担风险,一般来说比例有九比一、八比二、七比三之类的,也就是说如果房屋全损,保险公司按保险合同承担70%、80%或90%的责任,被保人(管理公司)承担10%、20%或30%的责任。正常情况下,管理公司为了省保费,都会选一种保费便宜的比例方式来保,那就意味着保险公司的责任减小了,而管理公司的责任增大了。

而有condo的朋友们,你们是否看过你们与管理公司所签的管理协议呢?你们知道管理协议里是怎么写的吗?你们以为出险之后,管理公司会从自己口袋里掏钱来赔你们的损失吗?管理公司口袋里的钱来自于哪里呢?

如果你们认为房屋着火烧毁肯定管理公司的保险要赔,不够的部分肯定管理公司要赔的话,那就是想当然了,还是回家认真看一下管理协议吧,不同的管理公司可能在管理协议的条款上是不一样的,不要以为每个管理公司的条款都一样,别到了损失出现的时候才想起要去看协议。我相信,损失出现的时候管理公司保险会赔是肯定的,但赔多少就不知道了,万一不够的话,谁来赔、怎么赔,你可别掉以轻心哦。

另外,即使管理公司的保险赔了你的房屋的价值,那你房子里的装修、地板、家俱等肯定是不赔的。如果你自己没有condo owner保险,那这些损失你自己就必须承担。

还有的就是若出现责任索赔,比如你的unit着火,烟通过中央通风系统而令到其他住户受伤甚至死亡,这就有可能引起责任索赔,若没有condo owner 保险,你可能会倾家荡产都不够赔。即使不说那么严重的情况,你的房屋里漏水了,把楼下的天花板给弄湿并损毁或者财物的损失,这也会引起责任索赔,若没有condo owner 保险,你必须从自己口袋里掏钱赔给第三方。

你可能会说,我的condo租给租客并且要求租客购买租客保险,那么出现任何责任索赔就肯定不关我condo owner的事了。

不得不说,这样理解也不全面,因为:一方面要看这个责任来自于何方。比如condo owner提供的冰箱、洗衣机、电炉子甚至空调等给租客使用,如果责任事故是由于租客使用不当而引起的,那责任必须由租客来负责,如果责任事故是由器具本事的问题造成的,那责任必须由condo owner来承担。第二个问题是,万一租客中途把租客保险取消掉,而后出现责任索赔,第三方是可以找租客也可以找condo owner的。这样,若condo owner没有保险,跑得了和尚跑不了庙,租客跑了,owner必须得负责第三方的损失,至于condo owner的损失,自己找租客去算帐去(若租客保险都不愿意买或中途会想着把租客保险cancel掉的人,你想如何有机会把你的损失要回来)。虽然这种情况听上去机率特别小,你总想着这样的奇葩事是不会发生在你身上,不过,我还是认为只要在理论上有可能发生的事情,在这个世界上是都会发生的,这个世界奇葩人奇葩事多到经常超出正常人的思维和能够理解的极限。不信,你可以侥幸不买试试,也许你运气好。

还有一点,你们看到condo管理协议中的betterment和improvement的条款吗?

如果出现修善等情况,钱从哪里来呢?还是要从各位的condo owner的保险公司出,如果没有保险,owner自己付。

你们可能会说,不是有管理费吗?管理费都到哪里去了呢?好象是水电气、冬铲雪夏除草种花浇水员工工资以及管理公司的利润等,修理有关器具或设施的,如暖气空调等,管理费不会用来改善或提升意外损失所造成的损毁。

如果有人死在游泳池等责任事故,万一condo管理公司的责任保险额度不够赔,还是要分摊到每个condo owner的头上。

上面说的还仅仅是与管理公司及与公共的部分所产生的风险,有可能影响到condo owner的利益的方面。

我这么说,有人就举例说自己的condo 大楼暖气设施坏了,管理公司花了一万多元修,condo owner一分钱都没有付,这怎么说?我说,这好说,太简单了。你问这个问题是没有搞清楚保险应该负责什么而管理公司应该负责什么的基本概念不清问题。简单问一下你,汽车开了十年,里头许多部件损坏了,保险公司会赔你吗?道理一样的好理解,公寓的暖气空调等设施坏了,当然是用管理费来维修的,而如果这些设施是因意外的水火盗而造成的损失,那就得由保险公司来赔了。

我相信我应该是把有关condo owner 为何必须购买保险的理由说清楚了。现在我再提供一份公司内部邮件,供大家参考。
A lot of agents have been asking why OWE (overland water endorsement) is required for high-rise condo. Below is another example for this, see email below. This email was issued by the property management to all the condo unit owners of a high-rise condo building being built in 2003 in downtown Toronto. The management is advising all owners to request this coverage from their broker due to recent claims on heavy rain storm this month in Toronto. Water entered into the units caused by sudden accumulation of rain water.

Another example is that if the building was flooded, some common area was damaged and several units are damaged. The board of directors might decide not to file a claim due to frequency of previous claims for this building or their policy already had a high deductible for flood/water damage. They might ask all unit owners being involved in the damaged area to share the loss. If your condo policy does not have OWE, contingent coverage or loss assessment coverages will not respond.

这个邮件说的还不是condo owner要不要买保险的问题,而是具体到要购买overland water endorsement这个附加险的问题。大家可能不知道保险公司的水患,有上水、下水和地面水三个不同的种类。以前没有分这么细的时候,就上下水两种,现在这个地面水从上水中分出来,定义更明确了,而且大部分保险公司都开始采用这个新概念了。

下水是sewer back up (专指从下水管道涌上来的水,一般是污水), 上水指的是地面以上房屋内的水(比如水龙头忘关了或没关紧或忘关门窗雨水从门窗进入屋内等),地面水指的是地面上从房屋外面来的水,包括市政水管破裂、洪水、冰雪融水等。

所以,在购买condo owner保险的时候,大家一定要搞清楚相关具体项目的保额,别什么都不看而只把眼睛盯在保费差几块钱上面。

还有,请大家再仔细看我贴出来的这个内部邮件,里头有句话说:在公共区域进水或有部分住房遭受水损的情况下,condo管理委员会可能会因为过于频繁的索赔而不启动condo管理公司的保险,而选择启动所有condo unit owner的保单进行索赔。

这种说法先不去计较其在法律框架内是否合规(若condo屋主感觉不合规,可向condo管理公司启动集体诉讼)。我们先来聊一下其他方向的东西,那就是condo管理公司出此下策一般也是迫于无奈才会这么做,因为前期的频繁索赔,会造成condo管理公司的保单保费大涨或被保险公司拒保而不得不选择高风险保险公司来保(高风险保险公司在水险方面的保额是非常有限的——若再发生水险还是得由condo屋主来共同承担,而且价格要比regular market贵一倍以上),这样的结果是condo管理费将会因保险费大涨而上涨(当然还有其他上涨的因素),也就是说,若condo管理公司不那样处理,最终有关费用也是要摊到condo屋主身上去。而若condo屋主没有管理公司所要求的OWE附加险,情况就很糟糕,更别提连condo owner保险都没有的情况。

这些东西供condo屋主参考,condo保险费没多少钱(一年保费也就两三百元,一个月就二三十块钱),我没有任何利益驱动去写这样的东西去忽悠你们购买condo owner保险(一单condo或租客保险的佣金15元左右,而所花的时间,从收集信息到quote到审批到制作申请文件到客户签字到最终提交申请,包括回答客户的各种问题,agent平均要花3个小时时间,这还不包括后续的服务等),说难听一点你即使来找我做这样的保险,内心深处我还真不见得非常有兴趣,这是实话。我只是希望condo owner或者有准备购买condo作为投资品的人士了解风险并有效地加以防范。(当然出于服务人员的纪律和职业意识,我还是欢迎各位来找我。)

此博文仅作为信息参考,非任何形式的保险建议和意见,也非任何保险推销。若您有保险方面的问题,请咨询专业合格的保险理财顾问,或直接与本人联系当面洽谈。