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我家后院成了土耳其共和国

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laox888

知名园友
2017-01-15
13,255
23,812
19 天前
安省征收土地是根据 征收法Expropriations Act进行的,征收单位一般是市政府、教育局等公共机构,仲裁机构是上次提到的省政府市政委员会OMB。省政府和市政府各自执行自己的职责,没有太多的上下级关系,所以这个制度还是比较公正的。法律对征收程序有明确详细的规定,包括双方的权力、每一步程序的时限、赔偿内容、业主费用等。赔偿按市价,双方各自聘请自己的评估公司做评估报告,然后双方协商解决。一旦征收程序被启动,征收单位会负担业主的合理费用,比如律师费、土地评估费等专业费用。这个制度免除了业主在费用方面的压力,尽可能地保护了弱势群体(业主)的权益,使得整个过程更加公正平等。但是,征收方会尽量争取与业主谈判自愿交易而不走征收途径,原因是这样时间更短费用更省而且也便于对业主实行各个击破。我这次也不例外,T科长和后来取代他的M科长一开始就说明他们想尽可能不走征收程序,这在后来的谈判中成了我的武器,每次遇到僵局我就说别浪费时间了你们启动征收程序吧。

我开始盘算着我的底线。政府给西边邻居大户人家J夫妇两侧土地加上网球场开的总价是二十六万,对J来说这个价可以接受,因为他的物业找到买主了,想尽快拿钱走人。让J最得意的是那个破烂不堪的网球场政府居然爽快地给他估了个十万的价。我越想越觉得这个十万有点不对劲,这个破网球场除了那点地价之外应该是没有任何其他附加值的。经过反复观察和推敲,我得出了一个结论:业主关注的是总赔偿金额,周围的居民都没有网球场,政府有意将网球场价值抬高从而降低了其余土地的单价,而这个被压低的单价会被用做标杆来计算街上其他居民的土地赔偿!

反正我不理他那么多,我也看总金额,这样我基本知道自己的底线了。由于邻居的地比我的宽得多,而且他是街角位置因此南北和东西两面的地都被收购一长条,因此他们被收购的土地面积是我即将被收购的5倍多,所以我按面积乘以单价,学李中堂大人,保五争十,就这么办!说实话,我前院135尺划走20尺对我们没多大影响,能拿多少赔偿都比没有好,更何况自行车和人行道建好后会比现在的沙土路肩和明沟更安全更美观。当时报建的时候市里最关心的问题是这么长的车道driveway,万一消防等急救车到场后怎么倒车出来,所以我大门口设计了个大圆圈,我这笔钱用来铺设车道正好用得上。

星期五上午M科长问我当天下午两点能不能来面谈,我答应了。见面握手寒暄几句之后就进入主题。M科长说评估报告几十页纸他只拿了其中两页涉及金额的来给我看。我告诉M科长,我在公司做事习惯了会议前将所有相关资料先发给与会者,这样大家讨论省时方便且不跑题,希望我们下次开会能这样做。M科长说他也是刚刚收到评估报告,急忙赶来了,其实这是个借口,我会议结束时才知道真正原因。

我粗略地扫了一眼第一页,上面那个表格里例举了周围十几二十公里半径内五块与我这块地差不多大小的地作比较。好熟悉的地址!我买这块地的时候那些地我都看过都被我否决了,要讨论这些地我比谁都知道底细,so far so good,或用一位网友的翻译是“滚越远越好”。呵呵。

我翻到第二页,眼睛迅速往最后一行瞄了一下,六位数!法克!人家第一次开价就把我的保五争十目标一下子给打了个稀巴烂。老习啊老习,你这次真是看走眼了,是什么限制了你的想象力?!打脸、做空自己等等形容词一个个涌进我脑海里,我不由自主地呵呵笑了一下并站了起来,但我迅间清醒了过来:这只是第一轮谈判,这件事潜力还很大!M科长问我为什么笑,我故作深沉在屋里度了几步才回头愤愤地回答他:你开个这么低的价还好意思拿给我看?!M科长愣住了。

我多年前在一家保险公司工作,闲得无聊时报名参加了一些培训课,其中有一个最值得的一课是 Think on Your Feet,各位如果公司提供这个培训课我强烈推荐报名参加,尤其是那些英语还不怎么流利的。这个课主要是教你怎么应付一些毫无准备的场面而且做到应对自如,而关键的关键就是争取十几二十秒的时间理清自己的思路后回答问题。举个简单的例子,碰到一个很难回答的提问,你可以用 On the one hand, blah blah blah; on the other hand, blah blah blah来开头,等你分析完两方面你已经争取到了那几十秒,自己思路也清晰了,接着回答问题就容易了。我上面说的度了几步才回头答复他也是这种争取时间理清思路的一个技巧。

M科长给我的估价里地价也是很低,单价跟邻居家的地差不多,只是我严重低估了树木和其他东西的赔偿金额,所以他开的价一下子就超出了我最高期望值。这下子倒是让我意识到我必须放飞我的想象力,尤其是因为这是一个one-shot deal没有下次了,所以我必须把目标定高点。我开始咬着地价问题不放,逐个给M科长分析了用来做比较的那五块地为什么成交价那么低,拿他们做标杆来评估我这块地毫无意义。这五块地其中有三块在自然保护区内而且没有自来水,完全没有可比性。我的这块地就在镇边上,上高速或GO轻轨开车只要5分钟。

另外的两块地曾经让我心动:

A地在一个新开发的小区,那小区只有14块地,每块地都是1.5到两英亩左右,虽然便宜,但这两年只卖了其中两块,两块之中只有一块房子建好了业主搬进去了。我告诉M科长,房主是提姆和梅拉妮,我进去他们家里参观过,他们巴不得我们尽快搬过去作伴。我知道那个小区为什么地价那么便宜还卖不动:第一,那里要打井,而提姆梅拉妮他们已经打了两口井了还是不够水用;而我这块地有市政自来水。第二,而且是最致命的一点,小区土地开发商是个寡妇,完全是个外行,一切事物听由建筑商汤姆的安排,而汤姆规定建房只能找他不能自己建,他还把地价定的很低吸引眼球但把建筑费用抬得老高,显然那里的地价不能反映真正的市场价所以不能拿来做标杆来评估我的地。

B地在五号公路一处高地上,被一个小建商囤积着。小建商让我看地时带来一个长梯子,我们爬上老平房屋顶看安大略湖景。他的设计是把家庭活动中心比如客厅、family room、厨房、饭厅等建在景观好的二楼,而卧室建在没有景观的一楼,电梯从地下室通到一楼和二楼。这块地虽然有自来水,但是有两个致命弱点:第一,与A地一样这里也只能用小建商建房子不能自己建;第二,五号公路这段最高时速是八十公里,但大多数车辆都是跑九十甚至一百公里,进出这块地相当困难而且噪音特别大。

我向M科长指出,评估报告还是用了我当时的买价做参考,更要命的是他们根本没有来实地考察就做出了评估。

M科长耐心听完了我的分析说,他从来没遇到过一个业主这么熟悉市场情况,并认为我分析的有道理,但是,评估公司是政府聘请的专业公司,人家天天就是做这些工作的,政府花了钱让评估公司搞了这份报告不可能不参照他们的意见。言下之意是,我不是专业人员,人家才是,所以要听人家的!我一听这话就火了。MLGB,我说他们怎么专业了?不实地考察坐在办公室靠古狗搞出一份评估报告就很专业吗?我的原话是They sat in the comfort of their office and came up with the appraised value using Google, and you think that‘s professional?你信不信我要是急了我会告诉我们区的议员或市长本人,甚至媒体,看看大家认为这家公司专业不专业?

M科长很尴尬,但一口咬定评估公司来实地看过,并且重申,如果抛开评估报告不好向上面交代,尤其是如果被审计部门发现的话,这一点他不能让步,但可以与上司商量用其他名义给我加点钱。我看这情形跟复读机一样,我重申我的观点他重申他的,再讨论下去也不会有什么结果,而且他已经在妥协要加钱了,我就建议休会,等他与上司商量后再见面。

M科长临走时我要求复印那两张文件,M科长拒绝了这个再正常不过的要求。我质问他为什么不能给我一份,他说是老板说的。我问他老板凭什么这么说,他说这是规定。我说那你下次把规定拿给我看,他说没有成文规定,然后又改口说是评估公司报告上写了此评估报告仅供政府使用。我听了这话又火了,我质问他,中文大意就是毛主席的那句话:是党指挥枪还是枪指挥党?当然,英语这样问人家会一头雾水,我的原文是Who is calling the shot here? Are the contractors running our government? 我又逼着他问:为什么评估公司不让你给我这份报告?他的回答更让我匪夷所思:如果每个业主都给一份他们的评估报告,那每个业主都会在报告里挑刺!民主社会的公务员还能给出这么愚蠢无知的回答,我简直不敢相信自己的耳朵!我尽量地克制着自己,耐心地给M科长说,政府是选民选出来的,是纳税人的钱养着,在民主制度下咱们老百姓的责任就是对政府工作进行监督和挑刺,挑刺是一个公开透明的政府不可或缺的部分,作为一个纳税人我如果连这个权利都没有了那这个国家就不是我当初选择移民的那个国家了。M科长连连道歉,说会跟上司反映我的意见就匆匆告辞了。。。
 
最后编辑: 19 天前

Vivian2018

知名园友
2018-04-05
3,447
6,469
19 天前
安省征收土地是根据 征收法Expropriations Act进行的,征收单位一般是市政府、教育局等公共机构,仲裁机构是上次提到的省政府市政委员会OMB。省政府和市政府各自执行自己的职责,没有太多的上下级关系,所以这个制度还是比较公正的。法律对征收程序有明确详细的规定,包括双方的权力、每一步程序的时限、赔偿内容、业主费用等。赔偿按市价,双方各自聘请自己的评估公司做评估报告,然后双方协商解决。一旦征收程序被启动,征收单位会负担业主的合理费用,比如律师费、土地评估费等专业费用。这个制度免除了业主在费用方面的压力,尽可能地保护了弱势群体(业主)的权益,使得整个过程更加公正平等。但是,征收方会尽量争取与业主谈判自愿交易而不走征收途径,原因是这样时间更短费用更省而且也便于对业主实行各个击破。我这次也不例外,T科长和后来取代他的M科长一开始就说明他们想尽可能不走征收程序,这在后来的谈判中成了我的武器,每次遇到僵局我就说别浪费时间了你们启动征收程序吧。

我开始盘算着我的底线。政府给西边邻居大户人家J夫妇两侧土地加上网球场开的总价是二十六万,对J来说这个价可以接受,因为他的物业找到买主了,想尽快拿钱走人。让J最得意的是那个破烂不堪的网球场政府居然爽快地给他估了个十万的价。我越想越觉得这个十万有点不对劲,这个破网球场除了那点地价之外应该是没有任何其他附加值的。经过反复观察和推敲,我得出了一个结论:业主关注的是总赔偿金额,周围的居民都没有网球场,政府有意将网球场价值抬高从而降低了其余土地的单价,而这个被压低的单价会被用做标杆来计算街上其他居民的土地赔偿!

反正我不理他那么多,我也看总金额,这样我基本知道自己的底线了。由于邻居的地比我的宽得多,而且他是街角位置因此南北和东西两面的地都被收购一长条,因此他们被收购的土地面积是我即将被收购的5倍多,所以我按面积乘以单价,学李中堂大人,保五争十,就这么办!说实话,我前院135尺划走20尺对我们没多大影响,能拿多少赔偿都比没有好,更何况自行车和人行道建好后会比现在的沙土路肩和明沟更安全更美观。当时报建的时候市里最关心的问题是这么长的车道driveway,万一消防等急救车到场后怎么倒车出来,所以我大门口设计了个大圆圈,我这笔钱用来铺设车道正好用得上。

星期五上午M科长问我当天下午两点能不能来面谈,我答应了。见面握手寒暄几句之后就进入主题。M科长说评估报告几十页纸他只拿了其中两页涉及金额的来给我看。我告诉M科长,我在公司做事习惯了会议前将所有相关资料先发给与会者,这样大家讨论省时方便且不跑题,希望我们下次开会能这样做。M科长说他也是刚刚收到评估报告,急忙赶来了,其实这是个借口,我会议结束时才知道真正原因。

我粗略地扫了一眼第一页,上面那个表格里例举了周围十几二十公里半径内五块与我这块地差不多大小的地作比较。好熟悉的地址!我买这块地的时候那些地我都看过都被我否决了,要讨论这些地我比谁都知道底细,so far so good,或用一位网友的翻译是“滚越远越好”。呵呵。

我翻到第二页,眼睛迅速往最后一行瞄了一下,六位数!法克!人家第一次开价就把我的保五争十目标一下子给打了个稀巴烂。老习啊老习,你这次真是看走眼了,是什么限制了你的想象力?!打脸、做空自己等等形容词一个个涌进我脑海里,我不由自主地呵呵笑了一下并站了起来,但我迅间清醒了过来:这只是第一轮谈判,这件事潜力还很大!M科长问我为什么笑,我故作深沉在屋里度了几步才回头愤愤地回答他:你开个这么低的价还好意思拿给我看?!M科长愣住了。

我多年前在一家保险公司工作,闲得无聊时报名参加了一些培训课,其中有一个最值得的一课是 Think on Your Feet,各位如果公司提供这个培训课我强烈推荐报名参加,尤其是那些英语还不怎么流利的。这个课主要是教你怎么应付一些毫无准备的场面而且做到应对自如,而关键的关键就是争取十几二十秒的时间理清自己的思路后回答问题。举个简单的例子,碰到一个很难回答的提问,你可以用 On the one hand, blah blah blah; on the other hand, blah blah blah来开头,等你分析完两方面你已经争取到了那几十秒,自己思路也清晰了,接着回答问题就容易了。我上面说的度了几步才回头答复他也是这种争取时间理清思路的一个技巧。

M科长给我的估价里地价也是很低,单价跟邻居家的地差不多,只是我严重低估了树木和其他东西的赔偿金额,所以他开的价一下子就超出了我最高期望值。这下子倒是让我意识到我必须放飞我的想象力,尤其是因为这是一个one-shot deal没有下次了,所以我必须把目标定高点。我开始咬着地价问题不放,逐个给M科长分析了用来做比较的那五块地为什么成交价那么低,拿他们做标杆来评估我这块地毫无意义。这五块地其中有三块在自然保护区内而且没有自来水,完全没有可比性。我的这块地就在镇边上,上高速或GO轻轨开车只要5分钟。

另外的两块地曾经让我心动:

A地在一个新开发的小区,那小区只有14块地,每块地都是1.5到两英亩左右,虽然便宜,但这两年只卖了其中两块,两块之中只有一块房子建好了业主搬进去了。我告诉M科长,房主是提姆和梅拉妮,我进去他们家里参观过,他们巴不得我们尽快搬过去作伴。我知道那个小区为什么地价那么便宜还卖不动:第一,那里要打井,而提姆梅拉妮他们已经打了两口井了还是不够水用;而我这块地有市政自来水。第二,而且是最致命的一点,小区土地开发商是个寡妇,完全是个外行,一切事物听由建筑商汤姆的安排,而汤姆规定建房只能找他不能自己建,他还把地价定的很低吸引眼球但把建筑费用抬得老高,显然那里的地价不能反映真正的市场价所以不能拿来做标杆来评估我的地。

B地在五号公路一处高地上,被一个小建商囤积着。小建商让我看地时带来一个长梯子,我们爬上老平房屋顶看安大略湖景。他的设计是把家庭活动中心比如客厅、family room、厨房、饭厅等建在景观好的二楼,而卧室建在没有景观的一楼,电梯从地下室通到一楼和二楼。这块地虽然有自来水,但是有两个致命弱点:第一,与A地一样这里也只能用小建商建房子不能自己建;第二,五号公路这段最高时速是八十公里,但大多数车辆都是跑九十甚至一百公里,进出这块地相当困难而且噪音特别大。

我向M科长指出,评估报告还是用了我当时的买价做参考,更要命的是他们根本没有来实地考察就做出了评估。

M科长耐心听完了我的分析说,他从来没遇到过一个业主这么熟悉市场情况,并认为我分析的有道理,但是,评估公司是政府聘请的专业公司,人家天天就是做这些工作的,政府花了钱让评估公司搞了这份报告不可能不参照他们的意见。言下之意是,我不是专业人员,人家才是,所以要听人家的!我一听这话就火了。MLGB,我说他们怎么专业了?不实地考察坐在办公室靠古狗搞出一份评估报告就很专业吗?我的原话是They sat in the comfort of their office and came up with the appraised value using Google, and you think that‘s professional?你信不信我要是急了我会告诉我们区的议员或市长本人,甚至媒体,看看大家认为这家公司专业不专业?

M科长很尴尬,但一口咬定评估公司来实地看过,并且重申,如果抛开评估报告不好向上面交代,尤其是如果被审计部门发现的话,这一点他不能让步,但可以与上司商量用其他名义给我加点钱。我看这情形跟复读机一样,我重申我的观点他重申他的,再讨论下去也不会有什么结果,而且他已经在妥协要加钱了,我就建议修会,等他与上司商量后再见面。

M科长临走时我要求复印那两张文件,M科长拒绝了这个再正常不过的要求。我质问他为什么不能给我一份,他说是老板说的。我问他老板凭什么这么说,他说这是规定。我说那你下次把规定拿给我看,他说没有成文规定,然后又改口说是评估公司报告上写了此评估报告仅供政府使用。我听了这话又火了,我质问他,中文大意就是毛主席的那句话:是党指挥枪还是枪指挥党?当然,英语这样问人家会一头雾水,我的原文是Who is calling the shot here? Are the contractors running our government? 我又逼着他问:为什么评估公司不让你给我这份报告?他的回答更让我匪夷所思:如果每个业主都给一份他们的评估报告,那每个业主都会在报告里挑刺!民主社会的公务员还能给出这么愚蠢无知的回答,我简直不敢相信自己的耳朵!我尽量地克制着自己,耐心地给M科长说,政府是选民选出来的,是纳税人的钱养着,在民主制度下咱们老百姓的责任就是对政府工作进行监督和挑刺,挑刺是一个公开透明的政府不可或缺的部分,作为一个纳税人我如果连这个权利都没有了那这个国家就不是我当初选择移民的那个国家了。M科长连连道歉,说会跟上司反映我的意见就匆匆告辞了。。。
(y)(y)有种对方夹着尾巴逃跑的赶脚啊。太有意思啦。我们单位可惜没有这么好的培训啊。
 

哈法

知名园友
2008-03-25
19,148
38,710
19 天前
安省征收土地是根据 征收法Expropriations Act进行的,征收单位一般是市政府、教育局等公共机构,仲裁机构是上次提到的省政府市政委员会OMB。省政府和市政府各自执行自己的职责,没有太多的上下级关系,所以这个制度还是比较公正的。法律对征收程序有明确详细的规定,包括双方的权力、每一步程序的时限、赔偿内容、业主费用等。赔偿按市价,双方各自聘请自己的评估公司做评估报告,然后双方协商解决。一旦征收程序被启动,征收单位会负担业主的合理费用,比如律师费、土地评估费等专业费用。这个制度免除了业主在费用方面的压力,尽可能地保护了弱势群体(业主)的权益,使得整个过程更加公正平等。但是,征收方会尽量争取与业主谈判自愿交易而不走征收途径,原因是这样时间更短费用更省而且也便于对业主实行各个击破。我这次也不例外,T科长和后来取代他的M科长一开始就说明他们想尽可能不走征收程序,这在后来的谈判中成了我的武器,每次遇到僵局我就说别浪费时间了你们启动征收程序吧。

我开始盘算着我的底线。政府给西边邻居大户人家J夫妇两侧土地加上网球场开的总价是二十六万,对J来说这个价可以接受,因为他的物业找到买主了,想尽快拿钱走人。让J最得意的是那个破烂不堪的网球场政府居然爽快地给他估了个十万的价。我越想越觉得这个十万有点不对劲,这个破网球场除了那点地价之外应该是没有任何其他附加值的。经过反复观察和推敲,我得出了一个结论:业主关注的是总赔偿金额,周围的居民都没有网球场,政府有意将网球场价值抬高从而降低了其余土地的单价,而这个被压低的单价会被用做标杆来计算街上其他居民的土地赔偿!

反正我不理他那么多,我也看总金额,这样我基本知道自己的底线了。由于邻居的地比我的宽得多,而且他是街角位置因此南北和东西两面的地都被收购一长条,因此他们被收购的土地面积是我即将被收购的5倍多,所以我按面积乘以单价,学李中堂大人,保五争十,就这么办!说实话,我前院135尺划走20尺对我们没多大影响,能拿多少赔偿都比没有好,更何况自行车和人行道建好后会比现在的沙土路肩和明沟更安全更美观。当时报建的时候市里最关心的问题是这么长的车道driveway,万一消防等急救车到场后怎么倒车出来,所以我大门口设计了个大圆圈,我这笔钱用来铺设车道正好用得上。

星期五上午M科长问我当天下午两点能不能来面谈,我答应了。见面握手寒暄几句之后就进入主题。M科长说评估报告几十页纸他只拿了其中两页涉及金额的来给我看。我告诉M科长,我在公司做事习惯了会议前将所有相关资料先发给与会者,这样大家讨论省时方便且不跑题,希望我们下次开会能这样做。M科长说他也是刚刚收到评估报告,急忙赶来了,其实这是个借口,我会议结束时才知道真正原因。

我粗略地扫了一眼第一页,上面那个表格里例举了周围十几二十公里半径内五块与我这块地差不多大小的地作比较。好熟悉的地址!我买这块地的时候那些地我都看过都被我否决了,要讨论这些地我比谁都知道底细,so far so good,或用一位网友的翻译是“滚越远越好”。呵呵。

我翻到第二页,眼睛迅速往最后一行瞄了一下,六位数!法克!人家第一次开价就把我的保五争十目标一下子给打了个稀巴烂。老习啊老习,你这次真是看走眼了,是什么限制了你的想象力?!打脸、做空自己等等形容词一个个涌进我脑海里,我不由自主地呵呵笑了一下并站了起来,但我迅间清醒了过来:这只是第一轮谈判,这件事潜力还很大!M科长问我为什么笑,我故作深沉在屋里度了几步才回头愤愤地回答他:你开个这么低的价还好意思拿给我看?!M科长愣住了。

我多年前在一家保险公司工作,闲得无聊时报名参加了一些培训课,其中有一个最值得的一课是 Think on Your Feet,各位如果公司提供这个培训课我强烈推荐报名参加,尤其是那些英语还不怎么流利的。这个课主要是教你怎么应付一些毫无准备的场面而且做到应对自如,而关键的关键就是争取十几二十秒的时间理清自己的思路后回答问题。举个简单的例子,碰到一个很难回答的提问,你可以用 On the one hand, blah blah blah; on the other hand, blah blah blah来开头,等你分析完两方面你已经争取到了那几十秒,自己思路也清晰了,接着回答问题就容易了。我上面说的度了几步才回头答复他也是这种争取时间理清思路的一个技巧。

M科长给我的估价里地价也是很低,单价跟邻居家的地差不多,只是我严重低估了树木和其他东西的赔偿金额,所以他开的价一下子就超出了我最高期望值。这下子倒是让我意识到我必须放飞我的想象力,尤其是因为这是一个one-shot deal没有下次了,所以我必须把目标定高点。我开始咬着地价问题不放,逐个给M科长分析了用来做比较的那五块地为什么成交价那么低,拿他们做标杆来评估我这块地毫无意义。这五块地其中有三块在自然保护区内而且没有自来水,完全没有可比性。我的这块地就在镇边上,上高速或GO轻轨开车只要5分钟。

另外的两块地曾经让我心动:

A地在一个新开发的小区,那小区只有14块地,每块地都是1.5到两英亩左右,虽然便宜,但这两年只卖了其中两块,两块之中只有一块房子建好了业主搬进去了。我告诉M科长,房主是提姆和梅拉妮,我进去他们家里参观过,他们巴不得我们尽快搬过去作伴。我知道那个小区为什么地价那么便宜还卖不动:第一,那里要打井,而提姆梅拉妮他们已经打了两口井了还是不够水用;而我这块地有市政自来水。第二,而且是最致命的一点,小区土地开发商是个寡妇,完全是个外行,一切事物听由建筑商汤姆的安排,而汤姆规定建房只能找他不能自己建,他还把地价定的很低吸引眼球但把建筑费用抬得老高,显然那里的地价不能反映真正的市场价所以不能拿来做标杆来评估我的地。

B地在五号公路一处高地上,被一个小建商囤积着。小建商让我看地时带来一个长梯子,我们爬上老平房屋顶看安大略湖景。他的设计是把家庭活动中心比如客厅、family room、厨房、饭厅等建在景观好的二楼,而卧室建在没有景观的一楼,电梯从地下室通到一楼和二楼。这块地虽然有自来水,但是有两个致命弱点:第一,与A地一样这里也只能用小建商建房子不能自己建;第二,五号公路这段最高时速是八十公里,但大多数车辆都是跑九十甚至一百公里,进出这块地相当困难而且噪音特别大。

我向M科长指出,评估报告还是用了我当时的买价做参考,更要命的是他们根本没有来实地考察就做出了评估。

M科长耐心听完了我的分析说,他从来没遇到过一个业主这么熟悉市场情况,并认为我分析的有道理,但是,评估公司是政府聘请的专业公司,人家天天就是做这些工作的,政府花了钱让评估公司搞了这份报告不可能不参照他们的意见。言下之意是,我不是专业人员,人家才是,所以要听人家的!我一听这话就火了。MLGB,我说他们怎么专业了?不实地考察坐在办公室靠古狗搞出一份评估报告就很专业吗?我的原话是They sat in the comfort of their office and came up with the appraised value using Google, and you think that‘s professional?你信不信我要是急了我会告诉我们区的议员或市长本人,甚至媒体,看看大家认为这家公司专业不专业?

M科长很尴尬,但一口咬定评估公司来实地看过,并且重申,如果抛开评估报告不好向上面交代,尤其是如果被审计部门发现的话,这一点他不能让步,但可以与上司商量用其他名义给我加点钱。我看这情形跟复读机一样,我重申我的观点他重申他的,再讨论下去也不会有什么结果,而且他已经在妥协要加钱了,我就建议修会,等他与上司商量后再见面。

M科长临走时我要求复印那两张文件,M科长拒绝了这个再正常不过的要求。我质问他为什么不能给我一份,他说是老板说的。我问他老板凭什么这么说,他说这是规定。我说那你下次把规定拿给我看,他说没有成文规定,然后又改口说是评估公司报告上写了此评估报告仅供政府使用。我听了这话又火了,我质问他,中文大意就是毛主席的那句话:是党指挥枪还是枪指挥党?当然,英语这样问人家会一头雾水,我的原文是Who is calling the shot here? Are the contractors running our government? 我又逼着他问:为什么评估公司不让你给我这份报告?他的回答更让我匪夷所思:如果每个业主都给一份他们的评估报告,那每个业主都会在报告里挑刺!民主社会的公务员还能给出这么愚蠢无知的回答,我简直不敢相信自己的耳朵!我尽量地克制着自己,耐心地给M科长说,政府是选民选出来的,是纳税人的钱养着,在民主制度下咱们老百姓的责任就是对政府工作进行监督和挑刺,挑刺是一个公开透明的政府不可或缺的部分,作为一个纳税人我如果连这个权利都没有了那这个国家就不是我当初选择移民的那个国家了。M科长连连道歉,说会跟上司反映我的意见就匆匆告辞了。。。
M科长一边走一边心里骂:NND, 没想到加拿大也出了个老习!:LOL::LOL::LOL:
 

Lise123

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2015-02-09
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14 天前
安省征收土地是根据 征收法Expropriations Act进行的,征收单位一般是市政府、教育局等公共机构,仲裁机构是上次提到的省政府市政委员会OMB。省政府和市政府各自执行自己的职责,没有太多的上下级关系,所以这个制度还是比较公正的。法律对征收程序有明确详细的规定,包括双方的权力、每一步程序的时限、赔偿内容、业主费用等。赔偿按市价,双方各自聘请自己的评估公司做评估报告,然后双方协商解决。一旦征收程序被启动,征收单位会负担业主的合理费用,比如律师费、土地评估费等专业费用。这个制度免除了业主在费用方面的压力,尽可能地保护了弱势群体(业主)的权益,使得整个过程更加公正平等。但是,征收方会尽量争取与业主谈判自愿交易而不走征收途径,原因是这样时间更短费用更省而且也便于对业主实行各个击破。我这次也不例外,T科长和后来取代他的M科长一开始就说明他们想尽可能不走征收程序,这在后来的谈判中成了我的武器,每次遇到僵局我就说别浪费时间了你们启动征收程序吧。

我开始盘算着我的底线。政府给西边邻居大户人家J夫妇两侧土地加上网球场开的总价是二十六万,对J来说这个价可以接受,因为他的物业找到买主了,想尽快拿钱走人。让J最得意的是那个破烂不堪的网球场政府居然爽快地给他估了个十万的价。我越想越觉得这个十万有点不对劲,这个破网球场除了那点地价之外应该是没有任何其他附加值的。经过反复观察和推敲,我得出了一个结论:业主关注的是总赔偿金额,周围的居民都没有网球场,政府有意将网球场价值抬高从而降低了其余土地的单价,而这个被压低的单价会被用做标杆来计算街上其他居民的土地赔偿!

反正我不理他那么多,我也看总金额,这样我基本知道自己的底线了。由于邻居的地比我的宽得多,而且他是街角位置因此南北和东西两面的地都被收购一长条,因此他们被收购的土地面积是我即将被收购的5倍多,所以我按面积乘以单价,学李中堂大人,保五争十,就这么办!说实话,我前院135尺划走20尺对我们没多大影响,能拿多少赔偿都比没有好,更何况自行车和人行道建好后会比现在的沙土路肩和明沟更安全更美观。当时报建的时候市里最关心的问题是这么长的车道driveway,万一消防等急救车到场后怎么倒车出来,所以我大门口设计了个大圆圈,我这笔钱用来铺设车道正好用得上。

星期五上午M科长问我当天下午两点能不能来面谈,我答应了。见面握手寒暄几句之后就进入主题。M科长说评估报告几十页纸他只拿了其中两页涉及金额的来给我看。我告诉M科长,我在公司做事习惯了会议前将所有相关资料先发给与会者,这样大家讨论省时方便且不跑题,希望我们下次开会能这样做。M科长说他也是刚刚收到评估报告,急忙赶来了,其实这是个借口,我会议结束时才知道真正原因。

我粗略地扫了一眼第一页,上面那个表格里例举了周围十几二十公里半径内五块与我这块地差不多大小的地作比较。好熟悉的地址!我买这块地的时候那些地我都看过都被我否决了,要讨论这些地我比谁都知道底细,so far so good,或用一位网友的翻译是“滚越远越好”。呵呵。

我翻到第二页,眼睛迅速往最后一行瞄了一下,六位数!法克!人家第一次开价就把我的保五争十目标一下子给打了个稀巴烂。老习啊老习,你这次真是看走眼了,是什么限制了你的想象力?!打脸、做空自己等等形容词一个个涌进我脑海里,我不由自主地呵呵笑了一下并站了起来,但我迅间清醒了过来:这只是第一轮谈判,这件事潜力还很大!M科长问我为什么笑,我故作深沉在屋里度了几步才回头愤愤地回答他:你开个这么低的价还好意思拿给我看?!M科长愣住了。

我多年前在一家保险公司工作,闲得无聊时报名参加了一些培训课,其中有一个最值得的一课是 Think on Your Feet,各位如果公司提供这个培训课我强烈推荐报名参加,尤其是那些英语还不怎么流利的。这个课主要是教你怎么应付一些毫无准备的场面而且做到应对自如,而关键的关键就是争取十几二十秒的时间理清自己的思路后回答问题。举个简单的例子,碰到一个很难回答的提问,你可以用 On the one hand, blah blah blah; on the other hand, blah blah blah来开头,等你分析完两方面你已经争取到了那几十秒,自己思路也清晰了,接着回答问题就容易了。我上面说的度了几步才回头答复他也是这种争取时间理清思路的一个技巧。

M科长给我的估价里地价也是很低,单价跟邻居家的地差不多,只是我严重低估了树木和其他东西的赔偿金额,所以他开的价一下子就超出了我最高期望值。这下子倒是让我意识到我必须放飞我的想象力,尤其是因为这是一个one-shot deal没有下次了,所以我必须把目标定高点。我开始咬着地价问题不放,逐个给M科长分析了用来做比较的那五块地为什么成交价那么低,拿他们做标杆来评估我这块地毫无意义。这五块地其中有三块在自然保护区内而且没有自来水,完全没有可比性。我的这块地就在镇边上,上高速或GO轻轨开车只要5分钟。

另外的两块地曾经让我心动:

A地在一个新开发的小区,那小区只有14块地,每块地都是1.5到两英亩左右,虽然便宜,但这两年只卖了其中两块,两块之中只有一块房子建好了业主搬进去了。我告诉M科长,房主是提姆和梅拉妮,我进去他们家里参观过,他们巴不得我们尽快搬过去作伴。我知道那个小区为什么地价那么便宜还卖不动:第一,那里要打井,而提姆梅拉妮他们已经打了两口井了还是不够水用;而我这块地有市政自来水。第二,而且是最致命的一点,小区土地开发商是个寡妇,完全是个外行,一切事物听由建筑商汤姆的安排,而汤姆规定建房只能找他不能自己建,他还把地价定的很低吸引眼球但把建筑费用抬得老高,显然那里的地价不能反映真正的市场价所以不能拿来做标杆来评估我的地。

B地在五号公路一处高地上,被一个小建商囤积着。小建商让我看地时带来一个长梯子,我们爬上老平房屋顶看安大略湖景。他的设计是把家庭活动中心比如客厅、family room、厨房、饭厅等建在景观好的二楼,而卧室建在没有景观的一楼,电梯从地下室通到一楼和二楼。这块地虽然有自来水,但是有两个致命弱点:第一,与A地一样这里也只能用小建商建房子不能自己建;第二,五号公路这段最高时速是八十公里,但大多数车辆都是跑九十甚至一百公里,进出这块地相当困难而且噪音特别大。

我向M科长指出,评估报告还是用了我当时的买价做参考,更要命的是他们根本没有来实地考察就做出了评估。

M科长耐心听完了我的分析说,他从来没遇到过一个业主这么熟悉市场情况,并认为我分析的有道理,但是,评估公司是政府聘请的专业公司,人家天天就是做这些工作的,政府花了钱让评估公司搞了这份报告不可能不参照他们的意见。言下之意是,我不是专业人员,人家才是,所以要听人家的!我一听这话就火了。MLGB,我说他们怎么专业了?不实地考察坐在办公室靠古狗搞出一份评估报告就很专业吗?我的原话是They sat in the comfort of their office and came up with the appraised value using Google, and you think that‘s professional?你信不信我要是急了我会告诉我们区的议员或市长本人,甚至媒体,看看大家认为这家公司专业不专业?

M科长很尴尬,但一口咬定评估公司来实地看过,并且重申,如果抛开评估报告不好向上面交代,尤其是如果被审计部门发现的话,这一点他不能让步,但可以与上司商量用其他名义给我加点钱。我看这情形跟复读机一样,我重申我的观点他重申他的,再讨论下去也不会有什么结果,而且他已经在妥协要加钱了,我就建议休会,等他与上司商量后再见面。

M科长临走时我要求复印那两张文件,M科长拒绝了这个再正常不过的要求。我质问他为什么不能给我一份,他说是老板说的。我问他老板凭什么这么说,他说这是规定。我说那你下次把规定拿给我看,他说没有成文规定,然后又改口说是评估公司报告上写了此评估报告仅供政府使用。我听了这话又火了,我质问他,中文大意就是毛主席的那句话:是党指挥枪还是枪指挥党?当然,英语这样问人家会一头雾水,我的原文是Who is calling the shot here? Are the contractors running our government? 我又逼着他问:为什么评估公司不让你给我这份报告?他的回答更让我匪夷所思:如果每个业主都给一份他们的评估报告,那每个业主都会在报告里挑刺!民主社会的公务员还能给出这么愚蠢无知的回答,我简直不敢相信自己的耳朵!我尽量地克制着自己,耐心地给M科长说,政府是选民选出来的,是纳税人的钱养着,在民主制度下咱们老百姓的责任就是对政府工作进行监督和挑刺,挑刺是一个公开透明的政府不可或缺的部分,作为一个纳税人我如果连这个权利都没有了那这个国家就不是我当初选择移民的那个国家了。M科长连连道歉,说会跟上司反映我的意见就匆匆告辞了。。。
好复杂,没兴趣看下去。