- 主题发起人 自然自在
- 发布时间 2018-01-13
我不是研究理论的。
给大家一个实际的例子体会一下：2011年35万买的condo，首付7万，2017年做refinance, 估价48万，取出现金14万，6年投资回报200%，每年33%， 现在借款余额39万，还有20%的equity押在银行。没有卖房就完成了和银行之间的套利，没有房产交易成本，没有资本利得税，银行的全部费用700元。比较一下股票投资，按照72法则，如果也想6年200%的回报，需要每年投资回报率12%连续6年复利，而且拿不到钱，因为一拿钱就得卖掉股票，需要交纳资本利得税。
股票投资有复利，地产投资有杠杆。如果选择投资年回报12%的股票组合，风险是相当大的。我觉得还是地产踏实。
不动产是可以通过refinance动起来的，不做的人永远也不懂。6年周转一次，足够了。因为地产投资的门槛太高，既要有收入，而且持续保持不低的收入，又要有首付，多套房玩家，还要把自住房贷款付清了才能借到6套以上房贷，很多人无法进入房地产投资的的游戏，所以说的话也比较外行。股票因为流动性强，很多人都没耐心持有，这是股票投资者很少像地产投资者那样赚到大钱的主要原因。
给大家一个实际的例子体会一下：2011年35万买的condo，首付7万，2017年做refinance, 估价48万，取出现金14万，6年投资回报200%，每年33%， 现在借款余额39万，还有20%的equity押在银行。没有卖房就完成了和银行之间的套利，没有房产交易成本，没有资本利得税，银行的全部费用700元。比较一下股票投资，按照72法则，如果也想6年200%的回报，需要每年投资回报率12%连续6年复利，而且拿不到钱，因为一拿钱就得卖掉股票，需要交纳资本利得税。
股票投资有复利，地产投资有杠杆。如果选择投资年回报12%的股票组合，风险是相当大的。我觉得还是地产踏实。
不动产是可以通过refinance动起来的，不做的人永远也不懂。6年周转一次，足够了。因为地产投资的门槛太高，既要有收入，而且持续保持不低的收入，又要有首付，多套房玩家，还要把自住房贷款付清了才能借到6套以上房贷，很多人无法进入房地产投资的的游戏，所以说的话也比较外行。股票因为流动性强，很多人都没耐心持有，这是股票投资者很少像地产投资者那样赚到大钱的主要原因。
最后编辑: 2018-01-19
这种道德评价有意义吗？
投资房的的债务是租客在扛，多伦多一室的condo租金涨到每月2020了，还会继续涨。贷款越来越难，买的起的人越来越少，租客和租客的竞争还会进一步抬高租金，这一点不需要讨论。
坐在家里看K线炒股票的人，哪来的道德优越感呢？房东买来房子，租给房客才是对社会有价值的贡献。炒股票的人在贡献什么呢？
现在不是房地产上升周期吧，CONDO依然可以refinance，如果债务不可承受，银行也不会批。不用替房东和银行操心，多余。
华为和苹果的股票好啊，可以买啊。但所有人都不买房全去买苹果和华为的股票，你住哪呢？伯克希尔哈撒维的股票更好，32.1万美元一股，你买啊。我还是觉得买房踏实。
投资房的的债务是租客在扛，多伦多一室的condo租金涨到每月2020了，还会继续涨。贷款越来越难，买的起的人越来越少，租客和租客的竞争还会进一步抬高租金，这一点不需要讨论。
坐在家里看K线炒股票的人，哪来的道德优越感呢？房东买来房子，租给房客才是对社会有价值的贡献。炒股票的人在贡献什么呢？
现在不是房地产上升周期吧，CONDO依然可以refinance，如果债务不可承受，银行也不会批。不用替房东和银行操心，多余。
华为和苹果的股票好啊，可以买啊。但所有人都不买房全去买苹果和华为的股票，你住哪呢？伯克希尔哈撒维的股票更好，32.1万美元一股，你买啊。我还是觉得买房踏实。
你说不动产可以6年一个周期周转起来。
我有几个问题
我有一个出租房新房子是2012年12月17号交房的，当时35%的首付加已经供了5年了。
月供才$1100，可以抵税的利息一年才7000，地税才4000，由于是新房也不用维修没有可以抵税的，租金一年却有3万，这个房子抵税后的净收入就增加了我们的收入税档次。是BMO贷款的，我们去年找的TDrefinance居然不行。
问题一：是不是必须在BMO refinance
二：是不是得有收入才能refinance，我们现在收入不够了，自住房贷款，出租房几个也贷款。但是这个房子租金收入比消耗高这么多，可以refinance吗？
我有几个问题
我有一个出租房新房子是2012年12月17号交房的，当时35%的首付加已经供了5年了。
月供才$1100，可以抵税的利息一年才7000，地税才4000，由于是新房也不用维修没有可以抵税的，租金一年却有3万，这个房子抵税后的净收入就增加了我们的收入税档次。是BMO贷款的，我们去年找的TDrefinance居然不行。
问题一：是不是必须在BMO refinance
二：是不是得有收入才能refinance，我们现在收入不够了，自住房贷款，出租房几个也贷款。但是这个房子租金收入比消耗高这么多，可以refinance吗？
什么叫TD refinance不行？TD只能贷5套，1套自住4套出租，如果超了是不行，如果没超应该可以，但是听说埃德蒙顿的房价降了，如果是这种情况哪个银行也不能refinance了。现在贷款都要看收入了，BMO的政策相对好一些，只要有正现金流就不太影响债务收入比，其他银行的租金按一半计入收入算债务收入比。
