房屋贷款知识连载-有问必答

自然自在

BMO王红雨
2007-09-07
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2009-03-05
#1
房屋贷款知识连载-7&8 如何提高你的信用分数

房屋贷款对每个人来说都是个大事,是不是能够在有限时间内选择到最佳的产品,直接影响到供款每个月差上个几十上百块钱。加拿大房屋贷款比国内复杂很多,具备些基本的贷款知识可能会帮你省大钱。

这里开贴为大家陆续介绍一些加拿大安省房屋贷款基本知识,希望能帮到大家。其他省的情况和安省大致类似。如果有什么问题,也可以下面提出来,我尽量解答。

1 房屋贷款金融服务机构

加拿大可以提供房屋贷款的Lender笼统分有机构借款者和私人借款者两种。私人借款者主要是借给那些不符合机构借款者要求的人,比如信用记录比较差的,有过银行破产的等等。利率当然非常高了,一般在10%-20%的年利率,但是不会高于60%,因为加拿大有法律规定,贷款利息不能高于60%。机构借款者中银行是其中最主要的组成部分。

加拿大的银行分成三类,叫做schedule1,2,3,一类是加拿大本地银行,截至06年底有22家,二类是外国银行在加拿大的分行,三类是在加拿大运作的外国银行。听起来后面两个比较类似,不过没关系,普通人贷款基本都在一类里面了。

一般我们借款接触比较多的银行包括:BMO/TD/RBC/SCOTIA/NATIONAL等等。但事实上还有一些小银行或者金融机构也是贷款市场的活跃分子,他们主要提供一些非普通贷款,比如,你的信用分数不到600,你过去5年中曾经有过个人破产,你在一个房子现有贷款之外还要进行第二贷款(second mortgage)等等。

加拿大人借款消费势头也是不小,在1981年房屋贷款总余额只有不到1000亿,到06年就已经达到了7000亿。在每年新增的贷款额中,大约80%是由银行提供的。


更多贷款知识:《加拿大住房贷款手册》
 
最后编辑: 2012-09-04
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BMO王红雨
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2009-03-05
#2
2 贷款年限 (amortization)与期限(term)

加拿大的贷款年限弹性很大,基本上从5年到40年都可以,一般银行默认的是选择25年。如果你觉得月付过高,可以改成30或者35年,据说美国次贷危机后,加拿大已经取消了40年的期限,但有个别金融机构还是提供40年的选择。

在年限上通常有两个疑问。

一个是,35年和25年相比,是不是在固定的5年的一个合同周期内,多付了很多利息。事实上,35年相对25年只是每个月还的本金(principle)减少了,因此月还款就减少了,而利息其实相差不多。随着逐渐还款,由于25年还的本金总额跟35年相比越来越多,所以剩余的未偿还本金就越来越少,因此为这些本金所付的利息也就越来越少,因此25年和35年在同样期限内付的利息也就少了很多。

更多贷款知识:《加拿大住房贷款手册》

另一个疑问是,是否应该选择尽量减少贷款年限,比如减少到15年或者20年。但事实上,这并不是一个明智的做法。因为年限的缩短意味着月还款额(payment)的提高,这个数字如果超过家庭收入的40%就要拉警报,如果超过60%就证明家庭财务状况很危险了。比较聪明的做法是,选择较长的贷款年限,但是选择一个可以定期固定pay一些本金的贷款产品,目前大部分银行提供的浮动利率产品都有每年还15-20%本金这样的option,这样自己就可以进退弗如,还款额不至于高到有压力,有闲钱的时候也可以随时还本金。

除了amortization之外,还有一个贷款的期限(term)这是指金融机构和你签这个约的期限,一般期限从六个月到十年不等,通常较常见的是三年到五年。等到一个Term到期,你与银行的合同就算执行完毕了,下一个合同是否要转银行或者和该银行续签,就需要你重新做决定。关于Term没到期需要重新贷款或者转银行的情况,除了fully open的一般都涉及到罚金,罚金的部分后面单独再讲。


更多贷款知识:《加拿大住房贷款手册》
 
最后编辑: 2009-12-06
2006-11-20
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2009-03-05
#3
回复: 房屋贷款知识连载-有问必答

好贴!!
请问如果自付房款50%的话,其余50%做贷款.大概能拿到什么样的利率
 
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BMO王红雨
2007-09-07
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2009-03-05
#4
回复: 房屋贷款知识连载-有问必答

好贴!!
请问如果自付房款50%的话,其余50%做贷款.大概能拿到什么样的利率
利率的高低和首付比例没关系,但是首付比例太少,可能申请一些产品会受到限制,但是首付比例多,银行也不会为此给你降利率。

贷款条件很多,不是一个简单的利率就可以概括的,要看你要固定利率还是浮动利率,是CLOSE还是OPEN,还要看你自身的条件,比如工作收入,信用分数等等。如果需要你可以PM我你的情况,我看是否能拿到目前的最低利率。
 
最后编辑: 2009-03-05
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BMO王红雨
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2009-03-05
#5
3 银行对于贷款房产的要求

由于房屋贷款其实是一种以房产为抵押物的一种借贷,因此银行对于你的房产会有种种条件,只有符合这些条件的房产才能以此为抵押,从银行拿到房屋贷款。

银行对于贷款房产的要求有很多,比如地理位置,附近人口数,房屋用途,是否有诉讼,等等。一般我们购买的住宅都能满足银行的基本条件。

加拿大房屋贷款的目标用户主要还是普通人,对于大部分银行提供的标准贷款产品而言,[FONT=宋体]贷款金额都有一个封顶,一般在[/FONT]50-60[FONT=宋体]万。如果你买的是豪宅的话,总贷款金额一般也不能高于150[/FONT][FONT=宋体]万。[/FONT]

[FONT=宋体]随着经济不景气,银行对于贷款的房产要求也更趋于严格,例如,如果你购买的是[/FONT]CONDO[FONT=宋体]的话,目前多伦多有一些小于[/FONT]600[FONT=宋体]的[/FONT]CONDO[FONT=宋体],银行是不给贷款的,还有一些情况是某些地区,比如一些小镇,一些大银行也不愿意放款。总之,并不是所有的房子都能从银行拿到贷款,也不是你想贷多少钱都可能,银行对这方面的限制还是非常复杂的。因此在你最后敲定[/FONT]OFFER[FONT=宋体]之前,一定要咨询贷款经纪,了解你的房产会不会碰到贷款瓶颈。[/FONT]
 
最后编辑: 2010-06-28
2005-06-27
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2009-03-05
#6
回复: 房屋贷款知识连载-有问必答

非常好的帖,请假楼主:我现在的broker能给我最低的是4.09%,4年的 fix rate.他说是virtual bank - ING,请问找这种机构贷款会有什么风险吗?我自己的银行是BMO的,但他们能给我最好的是4.49%, 5年的fix rate。
 
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BMO王红雨
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2009-03-05
#8
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非常好的帖,请假楼主:我现在的broker能给我最低的是4.09%,4年的 fix rate.他说是virtual bank - ING,请问找这种机构贷款会有什么风险吗?我自己的银行是BMO的,但他们能给我最好的是4.49%, 5年的fix rate。
不会有什么风险,ING是世界前几大保险公司之一荷兰国际集团。退一万步讲,是它借钱给你,你有什么风险啊:)
 

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2009-03-05
#9
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好贴,楼主继续!怎么加声望啊?
 
2008-12-03
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2009-03-05
#10
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请问:

我们最近刚买了个Townhouse,
Contract of Purchase and Sales(购房合同)中, Buyer只写了我太太的名字.

我们跟银行谈贷款:

银行甲说因为购房合同中没有我的名字, 我只能做为Guarantor, 不能作为Co-Borrower, 去申请贷款. 因此房产证中只能写我太太的名字. 必须修改购房合同, Buyer也写上我的名字, 我才能作为Co-Borrower, 去申请贷款. 因此房产证中才能也写上我的名字.

银行乙说不用修改购房合同, Buyer 上没写上我的名字, 我也能作为Co-Borrower, 去申请贷款. 因此房产证中能也写上我的名字, 没有问题.

不知道那个银行说的对.
 
2005-09-28
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2009-03-05
#11
回复: 房屋贷款知识连载-有问必答

我是新移民,能首付35%,能够拿到的最低利率是多少?具体哪家银行?谢谢
 
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BMO王红雨
2007-09-07
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2009-03-05
#12
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我是新移民,能首付35%,能够拿到的最低利率是多少?具体哪家银行?谢谢
BMO新移民首付35%就不需要提供收入证明了。
 
最后编辑: 2016-08-11
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BMO王红雨
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2009-03-05
#13
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好贴,楼主继续!怎么加声望啊?
点我名字下面的那个小秤就能加,谢谢啦!更有用的都在后面呢!
 
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BMO王红雨
2007-09-07
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2009-03-05
#14
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请问:

我们最近刚买了个Townhouse,
Contract of Purchase and Sales(购房合同)中, Buyer只写了我太太的名字.

我们跟银行谈贷款:

银行甲说因为购房合同中没有我的名字, 我只能做为Guarantor, 不能作为Co-Borrower, 去申请贷款. 因此房产证中只能写我太太的名字. 必须修改购房合同, Buyer也写上我的名字, 我才能作为Co-Borrower, 去申请贷款. 因此房产证中才能也写上我的名字.

银行乙说不用修改购房合同, Buyer 上没写上我的名字, 我也能作为Co-Borrower, 去申请贷款. 因此房产证中能也写上我的名字, 没有问题.

不知道那个银行说的对.
这个其实是合同-地契-贷款三者之间的关系。
合同即使是一个人签,地契也就是律师注册的那个transfer的文件,也就是你说的房证,也可以用你和你太太名字作为joint tenancy来办理,(律师到时候会问你是用一个人还是两个人),贷款可以以其中任一人名字办理也可以联合申请,分别是applicant co-applicant。所以合同-地契-贷款三者的人数可以是1-2-2。房契上有几个名字,贷款上就有几个名字。
你在谈贷款的时候,地契应该还没有注册,你直接跟银行说地契会注册你和你太太两个名字就行了。

如果还有不清楚,你可以直接电话问你的律师。他会跟你解释清楚。
 
最后编辑: 2010-06-28
2007-09-16
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2009-03-05
#15
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房屋贷款对每个人来说都是个大事,是不是能够在有限时间内选择到最佳的产品,直接影响到供款每个月差上个几十上百块钱。加拿大房屋贷款比国内复杂很多,具备些基本的贷款知识可能会帮你省大钱。

这里开贴为大家陆续介绍一些加拿大安省房屋贷款基本知识,希望能帮到大家。其他省的情况和安省大致类似。如果有什么问题,也可以下面提出来,我尽量解答。

1 房屋贷款金融服务机构

加拿大可以提供房屋贷款的Lender笼统分有机构借款者和私人借款者两种。私人借款者主要是借给那些不符合机构借款者要求的人,比如信用记录比较差的,有过银行破产的等等。利率当然非常高了,一般在10%-20%的年利率,但是不会高于60%,因为加拿大有法律规定,贷款利息不能高于60%。机构借款者中银行是其中最主要的组成部分。

加拿大的银行分成三类,叫做schedule1,2,3,一类是加拿大本地银行,截至06年底有22家,二类是外国银行在加拿大的分行,三类是在加拿大运作的外国银行。听起来后面两个比较类似,不过没关系,普通人贷款基本都在一类里面了。

一般我们借款接触比较多的银行包括:BMO/TD/RBC/SCOTIA/NATIONAL等等。但事实上还有一些小银行或者金融机构也是贷款市场的活跃分子,他们主要提供一些非普通贷款,比如,你的信用分数不到600,你过去5年中曾经有过个人破产,你在一个房子现有贷款之外还要进行第二贷款(second mortgage)等等。

加拿大人借款消费势头也是不小,在1981年房屋贷款总余额只有不到1000亿,到06年就已经达到了7000亿。在每年新增的贷款额中,大约80%是由银行提供的。
好文章,收藏了,O(∩_∩)O谢谢!
 
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BMO王红雨
2007-09-07
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2009-03-06
#16
4 住房贷款申请时机


[FONT=宋体]申请贷款因为涉及到一系列的材料准备、贷款产品比较、申请、材料审阅以及律师同银行之间的一系列手续,一般至少在到期日之前[/FONT]2[FONT=宋体]周启动,如果可能最好提前一个月到一个半月,给每个环节都留出足够的时间,大家都比较从容。[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]所谓到期日,对新购买房屋而言就是[/FONT]closing day[FONT=宋体],对于房屋贷款一个周期结束[/FONT]renew[FONT=宋体]而言就是上一个贷款的到期日maturity day。[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]一般贷款利率的有效期是[/FONT]90或120[FONT=宋体]天,如果因为种种原因最后没能购买中意的房子或者[/FONT]closing[FONT=宋体]时间延长,超过了90或[/FONT]120[FONT=宋体]天,那么之前银行批下来的[/FONT]commitment[FONT=宋体]就作废了。也有些贷款的产品是短期促销的,会在促销时带有条件:适用于不晚于×月×日生效的贷款,申请的时候要注意。[/FONT]

[FONT=宋体]有人担心如果太早申请贷款,到了[/FONT]closing day[FONT=宋体]的时候,如果利率降了怎么办。这个不必担心,一般而言银行的产品都支持[/FONT] one time drop[FONT=宋体],也就是说如果在[/FONT]closing[FONT=宋体]之前[/FONT]7[FONT=宋体]个工作日,银行的利率下调,低于之前给你的利率,那么你可以申请享受最新的低利率,有些银行是自动给你调整,有些需要贷款经纪帮你申请。当然,如果银行的利率上升,你依然可以保持之前给你的低利率。因此,申请贷款宜早不宜迟。[/FONT]
 
2005-07-07
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2009-03-06
#17
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好帖子,谢谢分享!

不知道能否咨询你关于阿省的贷款呢?因为我想在卡城买房子。
 
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BMO王红雨
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2009-03-06
#18
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好帖子,谢谢分享!

不知道能否咨询你关于阿省的贷款呢?因为我想在卡城买房子。
可以,我可以承做加拿大全境的按揭贷款。
 
最后编辑: 2010-06-28
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2009-03-07
#20
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即将登陆温哥华。可以首付50%,5年付清。可以拿到多少利率?
BMO新移民30%以上首付就可以了。利率高低和首付比例、几年还清都没有关系。利率每天都在变化。
 
最后编辑: 2010-06-28