注册财务顾问:天涯 密西沙加明理驾驶学校 理财中心:乔峻 汽车保险 厂家直销床垫 MaxMa 分红式保险 地产经纪名录 家庭旅馆口碑平台 新移民探亲医疗保险

登陆定居 抢offer现象有可能重返市场

天涯

保险超市,一站服务!货品齐全,满足需要!价格服务,包您满意!4163004768
2005-07-10
13,548
7,007
9 天前
#1
抢offer现象有可能重返市场

作者:山蛟龙​



我相信读者朋友看到这个标题会大吃一惊,素质差 的可能会骂出脏话,素质高的可能会笑一笑问 :“你没有喝多吧? ”或者 “你是不是吃错了什么药了?”



是啊,我也挺奇怪,为什么我会产生这样的念头或者为什么我会对市场分析出这样的结论。不管对还是不对,一家之见,大家也无需太过认真。我的看法并不是对市场的预测,而只是对市场上一些因素的分析而已。任何一件事,乐观人有乐观人的看法,悲观人有悲观人的观点,至于谁对谁错,最终都得由市场的现实来决定。大家肯定听说过那个很著名的卖鞋的故事,你在结果实现之前能够判断出谁的观点更对呢?



我也知道,市场上有太多太多对房价上涨不利的因素,我不需要你把它们罗列出来来反驳我,我自己有可能比你更清楚这些不利的消息或是数据。在这个世界上人云亦云很容易,别人怎么说,你跟着说,反正错了又不是你一个人错了,大家都错了,你肯定不需要承担判断错误被人指责的压力。相反,特立独行、独树一帜就很难,错了基本上就你一个人承担被骂的结局。不过,本人从来就不爱人云亦云。Anyway,不管是赞还是骂,先别管它。我们还是先来抽丝剥茧地分析一下房地产市场上有可能促进房价上涨的因素。



我想问大家一个问题目前阻止房价上涨的最重要因素是什么?可能有80%以上的人的答案是拿不到贷款,这个比例有可能还要更高。那么,是不是贷款问题或者贷款政策有所松动,房地产市场就会出现很大的变化?这个答案应该是肯定的吧?



那么,我们是不是应该把目光转到银行贷款或者政府的贷款政策上来呢?



首先,最近业内不断地冒出要求放松贷款政策的呼声,比如放松压力测试或者甚至要求取消压力测试的,甚至有出主意的说把P+2减为P+1或者P+0.5或者P+1.5的,声音还比较多。呼声是否会转变为现实的政策?我认为有可能。因为在房价高的时候,社会有呼声要求控制房价的,结果后来就变成政策了。现在呼声又来了,只是跟控制房价不同而是放松控制。我们拭目以待。



其次,银行在买家税和B-20政策出台后,按揭量下降了非常多,达40%以上,因为压力测试使得许多人拿不到足够额度的贷款,虽然按揭笔数下降并不大,但因平均单笔贷款量下降幅度很大而使得按揭总量大幅下降,这使得银行在升息的情况下,按揭业务的利润还是出现比较大幅度的下降,这给银行的经营和盈利带来极大的压力和挑战,以致银行开始希望政府放松贷款政策了。在政府政策出台之前,个别银行已经行动了,象TD银行已经推出了首付贷业务,即客户首付不足可以向TD申请首付贷款,这是一种变相的零首付或是低首付的操作,即银行业开始想办法对付B-20压力测试所带来的业务下滑局面或囧境。

第三,OSFI已经在探讨把25年分期调整到30年分期。很明显,这也是放松银根的一个步骤,只是大家看得比较不那么明白而已。25年分期延长到30年,贷款额不变,分期周期延长,每月的还款额就少了,民众的支付压力就小了,在贷款审批上也会好批一点或者额度批得大一点点,这实际上就是在削弱B-20所带来的压力。



还有就是商业银行在央行不升息的情况下居然降息了(一般来说,商业银行都是在央行降息很长时间才开始降息,而在央行还没升息之前就先行升息。央行不降息而商业银行纷纷降息,这种情况极为罕见,值得大家关注和思考)。这可以看出银行的处境和急迫心态。作为bankman的我,其实这话老早就说了,控制房地产市场,受伤最大的是银行,最急的也是银行。不得不说,降息实际上是对目前房地产市场影响最小的因素,人们现在最大的问题是拿不到贷款而不是利率高一点还是低一点。但是,降息起码反映着银行的处境和心态。当然多多少少也会减轻一点支付的压力,也可以算是一种松动银根的动作。



银行业在市场还未有任何动作之前蠢蠢欲动,并且小动作不断地搞了这么多名堂,这反映着市场在不久的将来会动起来(一般来说,银行的信息来源要比普通民众可靠而全面,银行的动作值得关注,正所谓春江水暖鸭先知)。一旦政策明确,市场的动作会一发不可收拾,也就是我在标题上的结论:抢offer现象有可能重现市场。



当然,仅仅银行的一些动作还是不足以支持我这个抢offer现象有可能重返市场的观点。市场的动作还需要信心。信心来自于何方呢?下面我们再来分析一些市场上的积极面因素。这些因素有可能成为买家信心的另外来源。

  • 新开工数量缩到非常少的位置,这有可能给未来市场需求造成极大的问题。供应跟不是需求会成为未来价格上升的极大的促进因素。
  • 市场调整比较充分到位。土地房平均下跌了超过25%,大的高价位的独立屋,价格有跌去超过30%的。从历次房地产调整的幅度来看,平均价从来没有超过30%的,所以平均价下跌超过25%,是不是达到最低不敢说,但差不多到相对低位了,基本上是可以进场的点了。
  • 市场需求极为旺盛。由于人口的持续增加,住房需求非常大。但由于贷款政策的影响,这种需求被压抑了,这从低价位房屋类型如condo和townhouse成交极为旺盛,以及房租持续暴涨现象,可以看出来。
  • 持币观望的购买力非常强劲,正在虎视眈眈市场的动态。一旦市场开始活跃,这股力量会纷拥进入市场暴抢。
  • 低价位房的价格上升造成不同类型房屋的价差缩小,促使换房的动力迸发。
  • 加拿大经济太差,在资源行业特别油价不振的情况下,房地产这个支柱行业再被压制而表现差劲时,政府的压力不断加大,各行各业因房地产业的不兴而不兴,人民生活受制于地产的表现。而且今年是选举年,政府压力很大,执政党有机会在房地产业上释放政策牛肉。在野党也有可能在这上面动脑子,这就有可能造成人们对房地产的预期的上升。
  • 世界经济可能会受制于中美的贸易战而出现衰退,各国有可能放松银根救经济,那么整个升息的趋势有机会扭转。同时,在经济不振的情况下,房地产业更是加拿大的救命绳,政府不支持有可能但起码不会打压。
  • 炒房客的许多问题已经在两年时间里基本上清理得差不多了。资金压力大的,该低价卖的也差不多都买了。炒楼花套牢的,借私贷closing的也解决了,不能closing的定金被开发商没收还有可能成为被告的,开发商也有可能给出增加定金延期交接的条件。反正就是问题解决了差不多了。


不管大家有什么样不同的看法,但我相信一点:否极泰来。市场永远都是在大部人悲观失望的时候迎来机会。我知道许多人现在对房地产市场是完全失去了希望,所以我看到了市场正在蕴育的机会。



此文非任何投资置业之建议,完全是一种自由评论的东西,所以大家自己思考并决定您的任何投资置业行为,不要受此影响。
 

gtwdx

园友
2018-05-06
251
302
9 天前
#2
肯定会,只是什么时间而已。一两年?三年五年?十年八年?这就各人有各人的观点了。所以市场总有踏空的,也有套牢的,也有套在半山腰的。赚钱的事自己认准了闷头干就行了,没必要广而告之,时宜不合时容易让人以为是忽悠。
 
2019-02-02
41
76
9 天前
#10
我的职业是做投资的,分享一下我关于房价的看法:
首先是经济周期,虽然经济周期理论没有得到经济学业界公认,但基本和温哥华的经济发展情况吻合,房地产进入20年周期的后端,房价调整5-6年是正常的,现在还是开始;上个周期的尾部从1995年开始调整,一直到2001年调整结束开始回暖;大的60年左右的经济周期可能会进入萧条期,发生科技股和互联网泡沫的破裂,这是要高度关注的。
其次是人口流动,人员流动的数量、结构和流向直接影响房价,从数量上看, 加拿大移民政策没有大的改变,人口 持续增加,长期利好房价;从结构上看,投资移民的数量逐渐减少,产业技术移民增加,不利于大温地区人口增加;从流向上看,这两年新移民多流向大多周边城市如伦敦和渥太华等地方,流向大温地区的新移民比例大幅下降。
再次是资金流,大温地区资金流和北美货币政策、中国中东金融环境、东南亚产业发展直接相关,从货币政策上看,美国和加拿大的加息周期还没结束,中性利率也未可知,中间会有暂停甚至一两次降息,但货币收缩的大方向没变,美国 缩表也在进行中,持有现金越来越重要,钱越来越值钱;从中国的金融环境来看,经济危机不容易很快过去,甚至有恶化的风险,资本管制也会越来越严格,中东石油业不景气,很多中东的钱都在回流;从东南业制造业发展来看,等这里先富裕起来的人过来移民做接盘侠还需要一个过程。
最后是房产政策,对大温地区来讲分为国家层面和省府层面,从国家层面来看,贷款压力测试政策影响很大,但随着时间流逝,可能会调整甚至放松,但这对大温地区来说影响不大,主要影响低价位地区;从BC层面来讲,NDP执政政策和理念不会轻易改变,连任一次的可能性极大,即使不能连任,新上的政党也不会很快和彻底改变房产政策。
 
2019-02-02
41
76
9 天前
#12
对于大温地区不同需求的刚需来说,判断何时入市可以考虑以下房地产尾部(5-6年)调整规律:
一是把握量价(交易量和房价)规律:量跌-价跌-量价齐跌-量升-价升-量价齐升梯次推进;
二是是不同需求房产发展规律:高价独立屋下降-独立屋下降-城市屋下降-公寓下降-公寓调整-公寓上升-城市屋上升-独立屋上升-高价独立屋上升梯次推进,现在主要处于独立屋交易量下降阶段。
 
最后编辑: 9 天前

alanzjh

不是砌墙是拆墙!
2013-02-12
105
103
9 天前
#13
对于大温地区不同需求的刚需来说,判断何时入市可以考虑以下房地产尾部(5-6年)调整规律:
一是把握量价(交易量和房价)规律:量跌-价跌-量价齐跌-量升-价升-量价齐升梯次推进;
二是是不同需求房产发展规律:高价独立屋下降-独立屋下降-城市屋下降-公寓下降-公寓调整-公寓上升-城市屋上升-独立屋上升-高价独立屋上升梯次推进,现在主要处于独立屋交易量下降阶段。
我非常赞同您的观点。 房地产发展有其周期, 短期看政策, 中期看经济 , 长期看人口。 虽然这些因素交替甚至并行出现, 但是只要抓住主线 , 不被无关紧要的消息迷惑,还是可以找到大方向。

政府的 外国买家税, 压力测试,空置税 短时间可以影响房价,都是调控手段。消峰填谷, 过热的时候收紧,冷却的时候放松。 但是说到趋势改变,自然有其内在因素。 可见的未来 2~3 年内,因为经济不景气,购买力不足 , 地产业很难再现 2016-2017 的狂热。 还是不要抱有不切实际的期望, 踏踏实实工作比较好。
 

bahn

园友
2010-03-31
700
303
9 天前
#14
我的职业是做投资的,分享一下我关于房价的看法:
首先是经济周期,虽然经济周期理论没有得到经济学业界公认,但基本和温哥华的经济发展情况吻合,房地产进入20年周期的后端,房价调整5-6年是正常的,现在还是开始;上个周期的尾部从1995年开始调整,一直到2001年调整结束开始回暖;大的60年左右的经济周期可能会进入萧条期,发生科技股和互联网泡沫的破裂,这是要高度关注的。
其次是人口流动,人员流动的数量、结构和流向直接影响房价,从数量上看, 加拿大移民政策没有大的改变,人口 持续增加,长期利好房价;从结构上看,投资移民的数量逐渐减少,产业技术移民增加,不利于大温地区人口增加;从流向上看,这两年新移民多流向大多周边城市如伦敦和渥太华等地方,流向大温地区的新移民比例大幅下降。
再次是资金流,大温地区资金流和北美货币政策、中国中东金融环境、东南亚产业发展直接相关,从货币政策上看,美国和加拿大的加息周期还没结束,中性利率也未可知,中间会有暂停甚至一两次降息,但货币收缩的大方向没变,美国 缩表也在进行中,持有现金越来越重要,钱越来越值钱;从中国的金融环境来看,经济危机不容易很快过去,甚至有恶化的风险,资本管制也会越来越严格,中东石油业不景气,很多中东的钱都在回流;从东南业制造业发展来看,等这里先富裕起来的人过来移民做接盘侠还需要一个过程。
最后是房产政策,对大温地区来讲分为国家层面和省府层面,从国家层面来看,贷款压力测试政策影响很大,但随着时间流逝,可能会调整甚至放松,但这对大温地区来说影响不大,主要影响低价位地区;从BC层面来讲,NDP执政政策和理念不会轻易改变,连任一次的可能性极大,即使不能连任,新上的政党也不会很快和彻底改变房产政策。
说的很好,尽管美联储可能重启QE,但是大的加息周期还没走完.
 

BMO99

园友
2017-07-31
624
516
8 天前
#19
投資報酬率下跌,投資客就會縮手或出脫獲利了結,就是投資客拋房房價才會跌的,房價漲跌對自住客影響不大。