登陆定居 抢offer现象有可能重返市场

[smliu]

完全赞同，不愧是做投资的，说得都是干货。

房子会涨。但是现在还不是时候。说白了就是钱从哪里来。钱少的买不起了。钱多的都买了。想投资的，杠杆成本高了，风险大了。
海外的钱来的不容易了。现在世界面临第二次冷战，加拿大深陷其中。太多的不确定性，都让现金为王。

我的职业是做投资的，分享一下我关于房价的看法：
首先是经济周期，虽然经济周期理论没有得到经济学业界公认，但基本和温哥华的经济发展情况吻合，房地产进入20年周期的后端，房价调整5-6年是正常的，现在还是开始；上个周期的尾部从1995年开始调整，一直到2001年调整结束开始回暖；大的60年左右的经济周期可能会进入萧条期，发生科技股和互联网泡沫的破裂，这是要高度关注的。
其次是人口流动，人员流动的数量、结构和流向直接影响房价，从数量上看， 加拿大移民政策没有大的改变，人口 持续增加，长期利好房价；从结构上看，投资移民的数量逐渐减少，产业技术移民增加，不利于大温地区人口增加；从流向上看，这两年新移民多流向大多周边城市如伦敦和渥太华等地方，流向大温地区的新移民比例大幅下降。
再次是资金流，大温地区资金流和北美货币政策、中国中东金融环境、东南亚产业发展直接相关，从货币政策上看，美国和加拿大的加息周期还没结束，中性利率也未可知，中间会有暂停甚至一两次降息，但货币收缩的大方向没变，美国 缩表也在进行中，持有现金越来越重要，钱越来越值钱；从中国的金融环境来看，经济危机不容易很快过去，甚至有恶化的风险，资本管制也会越来越严格，中东石油业不景气，很多中东的钱都在回流；从东南业制造业发展来看，等这里先富裕起来的人过来移民做接盘侠还需要一个过程。
最后是房产政策，对大温地区来讲分为国家层面和省府层面，从国家层面来看，贷款压力测试政策影响很大，但随着时间流逝，可能会调整甚至放松，但这对大温地区来说影响不大，主要影响低价位地区；从BC层面来讲，NDP执政政策和理念不会轻易改变，连任一次的可能性极大，即使不能连任，新上的政党也不会很快和彻底改变房产政策。

 

[迷失的兔子]

加拿大房子的泡沫已经全世界最高了。
难道全世界只有加拿大最好？看看这些天冰天雪地的多伦多。。。
年轻人的生活负担太重了，都没有钱消费了，还有毛线去抢房子？？？有能力的都去美国了好不好。
小土豆还在全世界去抢难民，大量的父母祖父母移民过来。。。
还来加拿大抢offer？？？

 

[BMO99]

房价再跌也不会跌出成本价，泡沫破不破房子也都得继续盖

川普破產3次的教訓，就是房價跌出成本價才破產的，賣不掉只好繼續殺價賣斷頭殺出或成法拍屋。還好他有富爸爸可以讓他東山再起。日本人一朝被蛇咬，終身怕草蛇，房地產30幾年來不見春天。

 

[静夜思心]

本身每年的地税概念就好比租种土地交地租，看似永久地权，地税和养房成本再继续加高，一年就算1，2万加币成本，按国内70年产权算下来，也近一百多万加币了，就快变成旁氏骗局了。所以，在加拿大不能持有高价值的房屋固定资产，那就是案板上的肉。

 

[迷失的兔子]

本身每年的地税概念就好比租种土地交地租，看似永久地权，地税和养房成本再继续加高，一年就算1，2万加币成本，按国内70年产权算下来，也近一百多万加币了，就快变成旁氏骗局了。所以，在加拿大不能持有高价值的房屋固定资产，那就是案板上的肉。

美国地税到3%，也就是30 多年将房子再买一次。
加拿大地税太低了。需要增加地税，房价就会下降的。
70年早就死翘翘了，也不需要管那么多了。

 

[静夜思心]

美国地税到3%，也就是30 多年将房子再买一次。
加拿大地税太低了。需要增加地税，房价就会下降的。
70年早就死翘翘了，也不需要管那么多了。

加拿大大幅度增长地税可能性不大，要考虑本地大多数选民的承受能力，但定向的，有目标的打击热点区域，炒买超卖区域的房价是很简单的，最近对溫西等区域的房屋的定向加增各项税种，提高税率就可见一斑。规避热炒区域，避免持有高价值固定资产，也是明智的（富豪除外）。大温地区近年来选情曲折，各党派议会选票接近，这种小政府格局，为了避免失去大多数选民，再出台一些矫枉过正的打压房屋炒买炒卖，打击住高价值房屋，交低税赋的人群的税收政策很有可能，

 

[gtwdx]

楼上都是懂经济的，说的都很对，咱这外行想说的一点是：经过16-17年的抢房大战，老百姓变的更理性了，别管是投资人，自住人栽进去的不少，有人会说自住什么时间买都不为过，有位朋友150万高点抢的，现在那跌到100万还偏下，你说这多的50万是眼前要多还本付息的吧。咱老百姓也就懂这点了，别见笑哦

您还别谦虚，您这话说到点儿上了！和多亏相比，少亏就是赚！所以不管什么投资，一旦下行都是踩踏逃生，早跑断手、迟跑断臂、再晚就腰斩了！就算是自住，同样一个房子150万买还是100万买，差的那50万就不算是赚到了？非得低买高卖算䊨，高卖低买就不是？那靠做空赚钱的怎么说？

 

[cryi7667]

就这收入水平,还能抢到哪儿去? 我觉得大多的房价太离谱了,大温毕竟天气好,富人多,房价高点也正常,大多工资又不高,也是工薪阶层占多数,房价这么高很不合理.

多伦多市很奇怪，作为加拿大龙头城市，金融经济制造业医疗教育等中心级的城市，工资真心不高，甚至比卡尔加里渥太华等地都低很多。这和其他龙头城市的地位真的不对应，像上海，纽约，伦敦，东京，很多工作要比相应的所在国其他城市要高很多。多伦多很多工作的工资比卡尔加里要低很多，很多人会说卡城有资源优势，即使现在萎靡，但只要有专业工作，工资还是不错的。这也是我4年前放弃多伦多工作来到卡尔加里的缘故。同样澳洲西澳珀斯也是靠资源把工资抬高，现在也是萎靡，但从来就没有撼动悉尼的龙头城市的工资水平。多伦多的地位至少工资要高出卡尔加里15%到20%才符合它的龙头地位。

 

[smliu]

多伦多市很奇怪，作为加拿大龙头城市，金融经济制造业医疗教育等中心级的城市，工资真心不高，甚至比卡尔加里渥太华等地都低很多。这和其他龙头城市的地位真的不对应，像上海，纽约，伦敦，东京，很多工作要比相应的所在国其他城市要高很多。多伦多很多工作的工资比卡尔加里要低很多，很多人会说卡城有资源优势，即使现在萎靡，但只要有专业工作，工资还是不错的。这也是我4年前放弃多伦多工作来到卡尔加里的缘故。同样澳洲西澳珀斯也是靠资源把工资抬高，现在也是萎靡，但从来就没有撼动悉尼的龙头城市的工资水平。多伦多的地位至少工资要高出卡尔加里15%到20%才符合它的龙头地位。

你说的是现况。工资水平上涨容易，下降难。作为一个国家比如希腊要减工资和福利很痛苦，如果换作其他国家直接通过外汇贬值来实现。
作为资源推动的城市和国家，工资水平迟早是要和资源价格挂钩的，就像加币。如果石油持续低价，之前已经开采的铀矿已经接近枯竭，而又没有动力开采新的矿时，原有的雇工就开始大量裁员。简单的说现在是在吃老本和观望。如果是长期趋势，工资必然下降，或者低阶工作大量流失。多伦多人力资源丰富，竞争力强，所以现在的工资水平还是比较稳妥的。如果最低工资像之前一样快速上涨，竞争力也一定会流失。

 

[天涯]

多伦多市很奇怪，作为加拿大龙头城市，金融经济制造业医疗教育等中心级的城市，工资真心不高，甚至比卡尔加里渥太华等地都低很多。这和其他龙头城市的地位真的不对应，像上海，纽约，伦敦，东京，很多工作要比相应的所在国其他城市要高很多。多伦多很多工作的工资比卡尔加里要低很多，很多人会说卡城有资源优势，即使现在萎靡，但只要有专业工作，工资还是不错的。这也是我4年前放弃多伦多工作来到卡尔加里的缘故。同样澳洲西澳珀斯也是靠资源把工资抬高，现在也是萎靡，但从来就没有撼动悉尼的龙头城市的工资水平。多伦多的地位至少工资要高出卡尔加里15%到20%才符合它的龙头地位。

如果工资再高，那多伦多还不挤爆了？房价还不飞天了？

你想想，多伦多人工资不高，但为什么这么多人住在这里而不去工资更高的卡二家里或是其他边远城市？

你想想，多伦多人工资不高，甚至许多人都不工作，但为何还蛮富的，餐饮饭店经常要排队，高档商品店象yorkdale在过年过节都是最忙生意最好的？

原因是，工资不需要高，只要资产能够增长就行。靠工资收入积累财富得猴年马月有机会富呀？2009到2019，有房的人，家庭资产最少增长一倍了吧？靠工资收入来积累，一年准备积累多少税后的钱？

网上有句话说，三十岁以后的人，情商没那么重要（情商就是说鬼话而已），财商才重要（财商才是实打实的东西）。

我敢说，未来不管是十年还是二十年或者三十年，多伦多还是妥妥的资产增值最好的城市。

 

[Superintender]

如果工资再高，那多伦多还不挤爆了？房价还不飞天了？

你想想，多伦多人工资不高，但为什么这么多人住在这里而不去工资更高的卡二家里或是其他边远城市？

你想想，多伦多人工资不高，甚至许多人都不工作，但为何还蛮富的，餐饮饭店经常要排队，高档商品店象yorkdale在过年过节都是最忙生意最好的？

原因是，工资不需要高，只要资产能够增长就行。靠工资收入积累财富得猴年马月有机会富呀？2009到2019，有房的人，家族资产最少增长一倍了吧？靠工资收入来积累，一年准备积累多少税后的钱？

网上有句话说，三十岁以后的人，情商没那么重要（情商就是说鬼话而已），财商才重要（财商才是实打实的东西）。

我敢说，未来不管是十年还是二十年或者三十年，多伦多还是妥妥的资产增值最好的城市。

涯，你投了几套房子？

 

[天涯]

涯，你投了几套房子？

没你多，别整天刺激我~

 

[smliu]

如果工资再高，那多伦多还不挤爆了？房价还不飞天了？

你想想，多伦多人工资不高，但为什么这么多人住在这里而不去工资更高的卡二家里或是其他边远城市？

你想想，多伦多人工资不高，甚至许多人都不工作，但为何还蛮富的，餐饮饭店经常要排队，高档商品店象yorkdale在过年过节都是最忙生意最好的？

原因是，工资不需要高，只要资产能够增长就行。靠工资收入积累财富得猴年马月有机会富呀？2009到2019，有房的人，家庭资产最少增长一倍了吧？靠工资收入来积累，一年准备积累多少税后的钱？

网上有句话说，三十岁以后的人，情商没那么重要（情商就是说鬼话而已），财商才重要（财商才是实打实的东西）。

我敢说，未来不管是十年还是二十年或者三十年，多伦多还是妥妥的资产增值最好的城市。

多伦多靠资产增值的人确实不少，特别是华人，虽然温哥华更多。
但是毕竟大多数的人还是工薪阶层。之前房子增值了，带来了财富效应。但房子最终是要靠实际住房者的收入支撑，也就是租金收入比决定。当然短时间可能会因为炒作，偏离。
压力测试只是资金供给的一方面，根本上的决定因素是基本面。

很多人不去卡尔加里拿更高的工资是因为人文环境（语言，教育）和自然环境（气候和交通）, 还有就是很多IT和金融相关工作在多伦多。

 

[Superintender]

没你多，别整天刺激我~

金融专家必须要有好几套，否则，称不上的。

 

[天涯]

金融专家必须要有好几套，否则，称不上的。

保单比你多

 

[Superintender]

保单比你多

哈哈，保单多，也要你死了才有用。

 

[天涯]

哈哈，保单多，也要你死了才有用。

这个就是外行话了，保单不一定都得是人寿保单嘛，大病保单，长期护理保单，伤残保单等都不需要死掉才能拿到钱

房产拿那么多干嘛？赚钱了，一小半给税务局，一小半给了地产经纪，剩下一小半给自己。不赚钱，所有风险自己杠，再没有比投资房产更傻的投资了

 

[温东仔]

楼市就是股市，有泡沫的风险存在，什么时刻爆破？力度是多少？周期有多长？

 

[BMO99]

任何投資商品都有價格波動的循環，投資有風險，少數人掌握高價出低價進成贏家，大部份散戶喜歡追高殺低成輸家。華爾街大鱷順著週期剪羊毛。

 

[温东仔]

任何投資商品都有價格波動的循環，投資有風險，少數人掌握高價出低價進成贏家，大部份散戶喜歡追高殺低成輸家。華爾街大鱷順著週期剪羊毛。

中产变散户；散户变贫民！