- 主题发起人 大多地产
- 发布时间 2012-12-31
回复: 拆解house——里里外外聊个透（合贴）
up与house相比，Condo要简单得多，大部分又都是近年哗啦哗啦起来的，与国内的那些公寓极为相似，没有啥好谈的。
House则老的老，少的少，建造年代不同，用料、设计都有很大差别，譬如有些旧房还在用化粪池，燃木取暖，听来笑话，但房子不倒就有人住，有人卖，就有人买。例子虽极端，但house确实复杂，从里到外，没有一样不需要自己去维护，就像需要了解自己的身体就需要做个全面的体检。本人非建筑专业人员，也非验屋师，仅凭我从业多年的知识和经验，愿意抛砖引玉，与大家一起详细拆解一下house。也会谈及与之相关的房屋保险，房屋买卖的一些必要的知识等。
先再贴一篇不以前不成熟的帖子：《了解House的结构》 做个引子。
漫游北美，无论城间、郊外，形形色色的的House，外型各异，风格多样，外部用料也是五花八门，砖的、有的，也有板材、灰泥等等。但千变万花，内部均为木质结构。
“木结构？”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远，“能坚固吗？”，“如何防水呢？”等等，每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍，希望对初次接触者有所帮助。房屋结构比较复杂，简单化描述可以分为4个体系:
基本构架
保温防水体系（Insulation)
装饰体系（Finishes and Features）
水暖电体系
一、基本结构又大致分为三部分，基础、主体、屋顶。
1、基础（Foundation） 由脚底(Footing)和基础墙（Foundation Wall)组成，很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤，而基础墙除了承载上部结构的重至脚底，还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头，70年代后，基本都用钢筋混凝土浇筑了。
2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种，看着复杂，说白了，前者是两层一起建，后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为2*4英寸，间距为16英寸；现在大都采用2*6英寸，提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。
楼板由柱子（Column)、大梁（Beam）、托梁（joist）和木板交错纵横而成。
3、屋顶本是挡风避雨的东东，现在又增加了建筑风格主要表现功能，木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子，衍架（Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产，再运至工地，大大缩短现场工期，因此被大建筑商广泛产用。
二、保温防水
简而言之，从基础到屋顶，防水保温就像内棉衣外雨衣，里三层、外三层地包裹全身，应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。
需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation)。70年代以前，石棉被广泛应用。但如今，石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损，空气才会被污染。因此，当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时，需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期，安省为了节省能源，曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。所幸当时并不普及，全国大约只有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快，也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此，UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求，也许除了一手业主，一般业主实在是不知道，或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了，因此几乎100%的老房业主都会回答不知道，让写在合同里的条款十分的尴尬。
三、装饰
1、外墙砖是最普通的，也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖，但并非承重，只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间，均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是，砖墙并非严丝合缝，雨水在风力作用下会渗透进墙内，因此在砖墙的根部留有不少小孔，是用来排水的，在Caulking时千万别将小孔堵住。
Siding（木质、金属、塑料条形板材）的应用也非常广泛，安装在防水层外，作用和砖墙一样。Siding的颜色可选，一般为白色，匀称优雅的横向线条十分美观，备受某些族裔的喜欢。
2、屋顶的材料有很多，柏油砖石最常用的，份量不同，寿命也不同，最典型的是210磅的，使用寿命为12-15年，较好的320磅的寿命可超过25年。
3、门窗看得见摸得着，没什么特别的。但值得注意的是：北美冬季寒冷漫长，随着能源价格的日益上涨，高保温性门窗成为人们日益的最求，政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观；早期的窗子密封性能较差，现正大规模陆续更新，新型的窗子基本都采用塑料的，多层玻璃，内充氩气，性能大大提高，因此，现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标，按CSA标准，有气密、水密、抗风三个重要指标；另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。玻璃的重要指标为低发散率（Low—E），低发散率玻璃有一薄金属涂层，在冬季时可使阳光照入吸收能量，同时可延缓内部热量的向外散发；在夏季，阳光仍然可以照入，但其表面可吸收大量长波辐射，新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波（红外线）以及紫外线。
四、水暖电
水：每家住户均有一进水总阀、独立水表，户内给水冷暖管道均为铜管，排水管道一般为PVC。 注意：通往户外的管道在冬季来临前腰过冬处理，否则有可能会导致管道涨裂。
电：根据房屋大小配电容量，一般60-200安培，早期的电供暖的房子配电较大；现在的配电盘都为空气开关，无保险丝，早期的大量房子采用保险丝，很多仍未更新，但不影响安全。现在的电线均为铜线，早期大量采用铝铜混用，现在的电线和插座都是铜的了，铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀，从而影响导电性，在装修时要由专业电工操作。注意：Knob-and-Tube Wiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直，穿越木头时通过陶瓷管道，很显然，安全性很低，容易引起火灾，因此保险公司很难接受，或者保费会很高。
暖： 取暖方式5化八门，有最传统的壁炉、辐射取暖（暖气片，媒介有直接式和水）、风暖；能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风，结合冷气机形成中央空调系统，特点是起效快，空气流通并能保持湿度；70年代前还有很多采用电暖片，优点是运行安静、可分开控制，缺点是起效慢，空气不能流通、干燥。
注意：燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在，没什么优点，气味重、环境污染严重，建议更换。如果要更换，油箱的处理时关键点，如果油箱在地面上，比较简单，直接移开就可以了；如果在地下，移走时要做土壤检测，费用不小，移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意，要咨询费用纳入预算，因为如果不处理这个问题，保险公司十有八九是拒保的。当然，有些房屋虽然更改了体统，地下的油箱却并未处理，千万要小心！有的会留下喉管等蛛丝马迹，有的更本看不出来，政府并不知情，但早晚是个隐患。
热水锅炉基本都是租的，有燃气，有用电。有问题打电话就是，包修包换，很省事。
<采暖>
大多伦多，北纬44度，气候与北京相似，冬季11月来临，到4月初才能结束，也算是漫长。毫无疑问，采暖系统是房子里最重要的设备。
除乡郊农场，80年代后建的的采暖都为中央送风系统，暖源由燃天然气的暖炉供出，经由风管分配送至每个房间。而之前的采暖系统是五花八门，简单可根据送暖方式、暖源分类如下：
1、Forced Air（送风），Gas
2、Forced Air（送风），Oil
3、Water（水暖），Gas
4、Water（水暖），Oil
5、Radiator（散热片），Electrical
如果你看的是70年代及更早期的房子，我相信这些采暖方式你都见过。
Forced Air—Gas系统
此采暖不仅能源费用低、调温效率高，能控制湿度，并能与冷气系统一体化。目前为止，对于house是不二的选择。Furnace（暖炉）是系统的核心部件，包括加热及送风两个功能，一般机器的寿命为20年左右，实际使用可能更长，关键取决于热交换器。
早期的暖炉为中效的，热效率约70%～80%，现在都为高效的，效能高达90%以上。加之政府有节能补贴，更换暖炉代价不大。是否能有补助需要请专业的节能评估师了，有些验屋师也有此执照。当然是否需要更换，还是要咨询专业师傅。
暖炉有没有保养？当然有，但绝大部分的业主都不在意，保养要费用，但也会延长使用寿命。但空气过滤网或电子过滤网的更换必须要列入日程，一般2～3个月需更换或清洗，费用极低。
大家忽略的是加湿器的蒸发器的更换，比较稳妥的是每个加热季都要更换，即每年在暖炉开机前更换一次。但不巧的是你可能很难买到完全匹配的配件，怎么办？应急的办法还是有的，用醋或CLK喷雾上15分钟左右，再用水冲净。远离很简单，就是除掉铝网上的氧化物，凑活一个季节，还是要找配件。
冷气的交换器装配在Furnace上方的管道内，令人头痛的是在冬季便会经受热空气的烘烤，必然会造成交换器早早的泄漏，这是胎里毛病，目前还是没有二法。所以夏天来临前最后还是需要检测一下冷媒是否充足。幸运的是夏天需要开冷气的时间很短，对冷气机的依赖相对较少，即使没有，忍一下也就过去了。
管道的清洁可以2～3年一次，一般来说空气经过滤网再送风至各个管道，管道内的灰尘是比较少的，比较多的是在每个风口处，有时甚至会有杂物掉落。所以用吸尘器从分口处伸入吸尘更为有效，重要的是省钱啊！
安全！这是最重要的！
1、天然气：天然气本身是无色无臭，为了被人嗅到，天然气供应商会加入一种像烂鸡蛋似"臭味"的化学药剂。天然气泄漏最大的危害是其易燃易爆性！室内一般没有天然气的侦测器，所以当嗅到有异常的味道，立即致电你的供应商，他们会立马派人来的，一般室外部分的部件维修是免费的，室内部分则要看情况了。
2、一氧化碳：每年都听说有一氧化碳中毒死亡的事件，而且一旦发生都是大事——全家中毒！尤其冬天，室内是密封的，燃气炉一旦有故障或废气管安装不当，就有可能发生这样的危险。一氧化碳是真正的无色无味，确是剧毒的。所以一氧化碳侦测器（CO Alarm）是必须配备的（$40～50)。一般买插座式的，保证一直能工作。如果是装电池的，天冷前要更换新电池。注意，CO Alarm不是吸在房顶的烟雾侦测器(Smoke Alarm)，一般建筑商或者前屋主是不会留下的。
3、装修：机房的装修与其它房间不同，必须使用防火材料，甚至要安装喷淋系统，全屋唯一的地漏也在机房内，千万不要堵塞。
Forced Air-Oil.
很显然，与Forced Air- Gas不同的仅仅是暖炉。燃油的暖炉有历史了，60年代以前建的平房、一层半、错层房中很常见，现在已不再使用。为什么？最大的问题是容易造成土壤污染，保险公司对此也特别敏感。半埋或全埋直接接触土壤的Tank都必须到Technical Standards and Safety Authority (TSSA)注册，否则就不会给供油。不管它们是在地面或在地下，业主都有法律责任保养燃油Tank和清理泄漏污油，燃油的泄漏会污染土壤和地下水，而由此产生的环境清理费用非常昂贵。
所以如果买到这样设备的房子，没有什么好建议的，一个字：换。当然，条件是你所在的社区天然气管道已经铺设到，还好大多伦多地区绝大部分社区都有了。
如果你家的燃油Tank是在地面上的，那很幸运。有无污染一目了然，清净方便、更换也方便得很。但处理Tank还是要请专业人员，涉及切割等危险作业，非专业人士千万别碰。
如果Tank是埋在地下的，麻烦！判断是否有埋在地下油箱，一般有两个特征：1、户外有加油管，而室内不见油箱；2、有根细管从墙外进来供油入暖炉。当你看的房是油改气的，不要高兴太早，说不定隐患就在脚下。要细细询问观察，因为有成千上万的Tank被埋在地下而没有登记。
Water（水暖），Gas
此系统与国内的北方的暖气片很相似，在70年代的house中有，也比较节能。比较明显的缺点是无法兼容冷气系统，也无法调节空气湿度。
如果想改为Forced Air，Banglow比较简单，但对于2层房、复式房，工程是较大的。暖炉虽然也是燃天然气，但还是不通用的，需要更换。
Water（水暖），Oil
供暖方式和上述相同，燃油暖炉的注意则已叙述到。建议更改。
Radiator（散热片），Electrical
也就是电取暖，在公寓楼中非常常见。70年代的House中很多，北约克的部分社区就很常见。每个房间都设置电加热片，温度控制可在控制器上调节，每个加热片上也有单独控制开关。
优点：空间非常节省，不需要机房，也非常安全，每个房间都可以分别控制，比如地库等不使用的房间就可以调低温度以节省能源。每个房间的温度也可以控制得很均衡，这在Forced Air系统中很难做到。
缺点：无法控制湿度，也不兼容冷气系统，能源费用较高。
个人认为如果房屋结构复杂，不适合更改为Forced Air的话，还是保留为好。为节省能源，可以改装或安装Gas的高效壁炉，冬季时同时使用，效果很好，也节约费用。冷气只能另外安装，增湿器则可使用便携式的。
供暖系统基本介绍完毕，欢迎大家添加内容。下次与大家探讨电的问题。
<电>
电的重要性无需多言。80年代后建的房子电路规范，只要电流足够就没有什么问题。只谈70年代以前房屋中需要注意的问题。
一、铝线
60年代后期，铜价格上涨，电气承包商为降低成本，采用了很多铝导线。这种状况一直持续到大约1978。符合规范的铝线是可以接受的，但污名仍然存在。
多年来,困扰铝线的问题是插座失效，糟糕时甚至导致火灾。这是通常是由于两种不同的金属的一起使用产生的问题。铝的热膨胀比铜厉害，当有电流时电线的膨胀最终会顶松螺丝，导致接触不良，严重时就会导致过热。
一个相对廉价的解决方案是替换能兼容铜铝的插座、开关等，在购买时注意其上有CO/ALR的字母标识。铜线和铝线当暴露在空气或受潮湿时都会产生氧化，氧化铜的导线性很好，所以其电阻不会增加；可氧化铝的导线性差，容易导致电线过热，所以建议在接头处涂上抗氧化剂。
铝线的另一个问题是发生在安装。相比铜，铝较软，电工们习惯了铜线的硬度，操作时会不小心弄伤使其直径变细、以致产生过热点，从而影响安全。任何电线一旦有刻痕，在弯曲过程中容易折断。
裸露的铝线是银色的，但只有接头处能看见，但铝线很容易识别，绝缘皮上有“Aluminum”、“alum"或"al”的字。
二、配电箱
电力进入房子，先入配电箱，一根黑线，一根红线，分别接入2个保险丝或断路器，零线不需要接保险丝。两个主开关上都标有安培数，譬如100A，这可不表示200，其实还是100A。
需要注意的是，在旧房子中，能看到不少的60A的进线。如果用于照明及小家电，还是足够的。但结合大家电，则会超载。有些保险公司不接受，甚至有些银行也不愿意放贷，除非升级配电。
进线如果是在空中进来则是小菜一碟，如果是地下的，要看穿线管的粗细，太细的话就要挖地了。一般建议同时将配电盘也更换了，因为旧的配电盒往往分配盒也太小，不够再分配，保险丝也总是过时货。
如果还在使用保险丝，家里要多备些保险丝，一旦熔断可有更换。有些偷懒的，会塞个银币在里面替代保险丝，那是极其危险的。譬如，一般一个断路器分配15A, 在卫生间里使用吹风机和电水壶是常事，分开用没有问题，一旦同时用则会超负荷了，没有保险丝的保护，那是十分危险的，甚至火灾。
全面升级线路是昂贵的，所以面对60A配电的房子需要谨慎。有些也会选择省钱的方案，单单升级进线、配电盘，但电炉、烘干机及卫生间等大耗电设备的线路还是建议另外分开重新铺设。
需要提醒的是，有些卖家仅仅更换了配电盘到100A, 进线及室内线路并没有升级。所以在这点上，不要相信眼睛，一定要有验房师的报告。
三、Knob and Tube Wiring（老线路）
所谓“Knob and tube wiring”的说法，源于电线固定缠绕在陶瓷钮上，通过陶管穿过梁柱，是最早的建筑布线标准，其实是对老线路的称呼。常见于1945年前建的房屋中。70来年的房子听上去不可思议，但在北约克Lawrance以南非常常见，甚至百年以上。
这种电路方式主要主要有以下问题：
1、 由于没有零线，有安全的隐患；
2、年久了，绝缘皮已近老化变脆；
3、时过境迁，家中对电的使用要求已完全改变；
总之，看房时要注意到，一般保险公司是不会受理，即使经过严格检查后受理了，保费也很高。
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