新移民头两年报税都没有报海外资产，现在想卖国内自住房汇款过来怎么办？

[charlene-david]

“不建议”等于“建议不”。

如果你前几个税务年度 应填报T1135而没有做，而你的会计建议你不补报的话，那么你应该要求你的会计就此意见给你出一份书面的税务意见书，日后如果你被税务审计，你可以向审计官出示这份意见书。要知道，每少报一年的T1135，罚款可是2,500元。

另外，以前讨论过无数次了，如果你仔细读一读T1135表，就知道单从这张表并不能推算出你在中国拥有多少资产，所以也不存在“多出来的资产”这么回事。

哪个会计师会愿意出这样的书面建议书呢？

您意思是，既然以前新移民时没报，后面就不报为好？是这意思么？

 

[小雷音]

Depisitory可不能误解为家里的保险柜，这其实是一种提供资金安全储蓄服务的金融机构，有的是政府机构，有的是私人组织。

你看那整句话的语言：“...foreign bank...foreign depository...and...any other foreign institution...”，说的都是外国金融机构。

其实不用这么字斟句酌，用common sense更容易理解，T1135是用于核对源于外国投资性资产的外国投资收入，所以表中被要求披露的都是投资性资产，而自用的房子、自用的豪车就算值1个亿也不用披露，就是因为这些都不是投资性质的资产；同理，放在自家屋子里或藏在鱼塘底下的钞票显然也不是投资性资产，披露在T1135上是毫无意义的。

You can understand your way.

 

[唐人Jason]

哪个会计师会愿意出这样的书面建议书呢？

您意思是，既然以前新移民时没报，后面就不报为好？是这意思么？

我的意思是：如果有哪位“专业会计师”建议你在满足外国信息披露（T1134, T1135, T1141, T1142）条件的情况下不填报信息披露报表的话，那这个人就是在建议你违法，所以，才要要求他/她给你出具一份书面的“违法”建议书。

 

[小雷音]

如果语言熟练到能够给税务局打电话，为什么不先自己读一读有关文件呢？假设我是学校的学生，我既不听课，也不读书，而是遇到什么问题就直接问老师，你想，我问的问题能有什么意义吗？老师能给出什么有意义的答案吗？

下面链接是税务局网站上公布的关于主居所问题的讨论，里面所有重要概念都告诉出自税法第几条第几款，不放心的话可以再去查看税法相关条款。

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-eng.html#N101DA

一个简单的概念是：税务局认不认可一点都不重要，重要的是法律怎么说的。

这就好比：有人告诉我，红灯时也可以右转弯，我是否一定要弄清楚“能保证警察的认可吗”？显然，我要弄清楚的是，本省的交通法是否真的是这么规定的，而根本不用关心警察的态度。

而且一个接电话的员工怎么可以代表CRA的意见，又不是正式ruling.
打电话问10个CRA的，回答可以有五六样是很正常的

 

[Cathy_Zhu]

在所得税意义上，并没有什么“第一套”房子的概念。类似的概念出现在BC省房产交易税的减免政策中，叫做“首次住房购买者项目”，符合条件的住房购买者可获全部或部分豁免缴纳房产交易税，条件中最重要的一项是：你在任何时候，在世界上的任何地方都从来没有在一个主居所中拥有权益。注意，即使你确实是有生以来第一次买房，但是如果在此之前你父母或配偶曾经把他们原已拥有的房子给你一部分权益让你当家来住，你也已经不符合上述条件了。

而在所得税意义上，特定年度的指定主居所的资本增值可以免税，这个指定主居所的概念前面已多次阐述，不再赘述。

而T1135意义上自用房产（注意是自用，而不是自住）又是另外一个概念，只要一个房子主要是自己用的，住当然也算用，即使不是用来住，比如用来堆放杂物的，或者像某些官大人用来堆放钞票的，也是自用，只要是自用的房产，即使位于中国，也不属于T1135所定义的特定外国资产 ，不用反映在T1135上。

顺便说一句，如果你在中国的自用房子里连床都没有，而是堆满了钞票，那么不仅这个房子，连那些钞票也可以合法地不反映在T1135上，因为没有存在银行的钞票也不属于特定外国资产。

另外，在所得税意义上，当一个房子被出售从而实现了资本增值，为这些资本增值所得承担纳税义务的未必是房产证的那个人（注册所有人），而是受益所有人。

最后，家庭法意义上的家庭财产（所谓夫妻共有财产）又是另外一个概念，在这个意义上，无论一个房子的房契上写的是谁的名字，只要属于家庭财产，分手时就要被分割。

所以本地人婚前都不买房，散伙卖房子还债再一分为二。所以本地人不炒房子。

 

[唐人Jason]

You can understand your way.

对于在金融领域工作的人来说，depositary在这里指的是什么，并不存在一人一个理解的情况，因为这个概念对于我们属于常识。这就像对于会计师来说，deductible这个词的意思是什么，也不会有各有各的理解的问题，只因为对会计师来说这属于常识，没有什么可争议的余地。

简单介绍一下这个概念：就像在会计词汇里，deductible代表deductible expense，在金融词汇里，depositary代表的是depositary institution。Depositaries有多种，有的专门为顾客保存证券，有的也接受现金储蓄，在加拿大，常见的depositaries主要有三种：信用社、储蓄行，以及商业银行。像温哥华常见的Vancity和Coast Capital Savings就不是银行，而是信用社，属于depositaries。

 

[Cathy_Zhu]

对于在金融领域工作的人来说，depositary在这里指的是什么，并不存在一人一个理解的情况，因为这个概念对于我们属于常识。这就像对于会计师来说，deductible这个词的意思是什么，也不会有各有各的理解的问题，只因为对会计师来说这属于常识，没有什么可争议的余地。

简单介绍一下这个概念：就像在会计词汇里，deductible代表deductible expense，在金融词汇里，depositary代表的是depositary institution。Depositaries有多种，有的专门为顾客保存证券，有的也接受现金储蓄，在加拿大，常见的depositaries主要有三种：信用社、储蓄行，以及商业银行。像温哥华常见的Vancity和Coast Capital Savings就不是银行，而是信用社，属于depositaries。

谢谢了，还真不知道VANCITY是怎么回事，只用过银行。

 

[小雷音]

对于在金融领域工作的人来说，depositary在这里指的是什么，并不存在一人一个理解的情况，因为这个概念对于我们属于常识。这就像对于会计师来说，deductible这个词的意思是什么，也不会有各有各的理解的问题，只因为对会计师来说这属于常识，没有什么可争议的余地。

简单介绍一下这个概念：就像在会计词汇里，deductible代表deductible expense，在金融词汇里，depositary代表的是depositary institution。Depositaries有多种，有的专门为顾客保存证券，有的也接受现金储蓄，在加拿大，常见的depositaries主要有三种：信用社、储蓄行，以及商业银行。像温哥华常见的Vancity和Coast Capital Savings就不是银行，而是信用社，属于depositaries。

again, you can understand that way. I don't say you are wrong. It is case by case. If you have some cash in a safe in your house which doesn't need to be reported. While like you said, use a house to load money to hide your property, which is de facto avoidance. I will never say that is okay.

 

[唐人Jason]

again, you can understand that way. I don't say you are wrong. It is case by case. If you have some cash in a safe in your house which doesn't need to be reported. While like you said, use a house to load money to hide your property, which is de facto avoidance. I will never say that is okay.

姐姐，房子里堆钞票和鱼塘底埋银子，这都是我说的，难道非得在后面写上：括号，玩笑，才能算玩笑吗？

再说句不是开玩笑的话，只要我的钱不是黑钱，并且我既不欠任何国家的税款，也不欠任何人或组织的债，也没有打算将来不缴税款或不还债，那我就是真的把钞票堆在我在北京自家的房子里，或埋在重庆的鱼塘底下，就算票子被耗子啃了王八咬了，都是我自己的事儿，跟de facto avoidance沾不上边吧？

 

[小雷音]

姐姐，房子里堆钞票和鱼塘底埋银子，这都是我说的，难道非得在后面写上：括号，玩笑，才能算玩笑吗？

再说句不是开玩笑的话，只要我的钱不是黑钱，并且我既不欠任何国家的税款，也不欠任何人或组织的债，也没有打算将来不缴税款或不还债，那我就是真的把钞票堆在我在北京自家的房子里，或埋在重庆的鱼塘底下，就算票子被耗子啃了王八咬了，都是我自己的事儿，跟de facto avoidance沾不上边吧？

the problem is that you won't do that way. If you do do that way, I bet you money is not clean.

 

[北大南门]

普遍遇到的问题啊！有的人拿了几年住房补助，然后汇款到就买房，说是父母馈赠，如果父母已经不在了呢？

 

[jojot]

我请教过过CA，还是CGA。。。说海外不出租的房子，只是持有，不住、产生收入，不需要上报。什么时候卖什么时候上报收入。持有的时间里，这套海外房子作为主要住宅的年份，房价增长部分不交税。其他年份，增值的部分50%税。时间计算从成为税务居民那年算起。每年可指定某一套房产为主要住宅，但是在这年中，必须曾经在这个被指定的主要住宅中居住过。

你的这番话解决了一直以来困扰着我的疑惑

 

[tina chen]

姐姐，房子里堆钞票和鱼塘底埋银子，这都是我说的，难道非得在后面写上：括号，玩笑，才能算玩笑吗？

再说句不是开玩笑的话，只要我的钱不是黑钱，并且我既不欠任何国家的税款，也不欠任何人或组织的债，也没有打算将来不缴税款或不还债，那我就是真的把钞票堆在我在北京自家的房子里，或埋在重庆的鱼塘底下，就算票子被耗子啃了王八咬了，都是我自己的事儿，跟de facto avoidance沾不上边吧？

想请教你一个问题。

今年刚卖一套我名下在国内的房产，但这套房实际是我妈的房子，她也有加拿大居民身份，但我们两个都没有申报过这个房产。现在卖了后，想知道如何报税，即安全将资金转入加拿大又可免交税款。房款应该不用全部打过来，几个兄弟姐妹会平分一些。

谢谢！

 

[唐人Jason]

想请教你一个问题。

今年刚卖一套我名下在国内的房产，但这套房实际是我妈的房子，她也有加拿大居民身份，但我们两个都没有申报过这个房产。现在卖了后，想知道如何报税，即安全将资金转入加拿大又可免交税款。房款应该不用全部打过来，几个兄弟姐妹会平分一些。

谢谢！

在加拿大所得税法意义上，你是这个房子的注册所有人，而妈妈是受益所有人，为这个房子所产生的所得承担纳税义务的不是你，而是妈妈。

至于妈妈是否要为出售这个房子所实现的资本增值向加拿大纳税，则还要弄清楚几个问题：

1. 妈妈虽然拥有加拿大永久居民身份，但是在税务意义上，她是否加拿大居民？

如果这个问题的答案是“否”，则结论是她不用为出售这个房子所获资本增值向加拿大纳税，而且出售以后所获现金在向子女分配以前存在中国的银行里所获利息也不用向加拿大纳税，妈妈把钱赠予你也不用缴税，因为加拿大不征赠与税，你得到赠与以后大大方方汇来加拿大就是了。

如果答案是“是”，那么，

2. 妈妈是哪一年成为税务意义上的居民的？

3. 这个房子是哪一年买的？

4. 这个房子是自用还是出租？

（并非专业税务意见，信息仅供参考。）

 

[tina chen]

在加拿大所得税法意义上，你是这个房子的注册所有人，而妈妈是受益所有人，为这个房子所产生的所得承担纳税义务的不是你，而是妈妈。

至于妈妈是否要为出售这个房子所实现的资本增值向加拿大纳税，则还要弄清楚几个问题：

1. 妈妈虽然拥有加拿大永久居民身份，但是在税务意义上，她是否加拿大居民？

如果这个问题的答案是“否”，则结论是她不用为出售这个房子所获资本增值向加拿大纳税，而且出售以后所获现金在向子女分配以前存在中国的银行里所获利息也不用向加拿大纳税，妈妈把钱赠予你也不用缴税，因为加拿大不征赠与税，你得到赠与以后大大方方汇来加拿大就是了。

如果答案是“是”，那么，

2. 妈妈是哪一年成为税务意义上的居民的？

3. 这个房子是哪一年买的？

4. 这个房子是自用还是出租？

（并非专业税务意见，信息仅供参考。）

太谢谢你专业的解答！第一次知道还有注册所有人和受益所有人的说法。本来一直被如何报税而困扰，现在看起来还是有据可循。以下是几个问题的回答。
另外我2010年曾报过国内自住住房出售，然后在加拿大买了一处住房。我妈妈没在加拿大拥有住房，想等钱汇过来后再买。

1. 是
2. 2014年
3. 2003年
4. 自用，从来没有出租过。

再次感谢！

 

[唐人Jason]

太谢谢你专业的解答！第一次知道还有注册所有人和受益所有人的说法。本来一直被如何报税而困扰，现在看起来还是有据可循。以下是几个问题的回答。
另外我2010年曾报过国内自住住房出售，然后在加拿大买了一处住房。我妈妈没在加拿大拥有住房，想等钱汇过来后再买。

1. 是
2. 2014年
3. 2003年
4. 自用，从来没有出租过。

再次感谢！

那么，在加拿大所得税意义上，妈妈的这个房子：

成本 = 2014年她定居加拿大时的公允市值；

所实现资本增值 = 出售所得-成本-其他费用（维护费、经纪费等）;

计入妈妈2017税务年度应税所得 = 所实现资本增值 x 50%.

因为房子始终是自用性质，不用反映在T1135上。但是，出售所得存入银行的现金额要反映在妈妈2017税务年度的T1135上，并且，这些银行存款在妈妈账上所产生的利息要计入她2017税务年度的应税所得。

这笔钱赠与你的部分，自你收到日期，所产生的银行存款利息计入你当年的应税收入；如果存在中国的银行账户里，则属于你的T1135上应反映的特定外国资产。

你收到赠与后，在加拿大立场上，这是你的私有财产，你有权任意处置：消费，投资，或存入你在任何国家的银行账户。

不客气。

（再次声明：以上不属专业税务意见，信息仅供参考。）

 

[tina chen]

那么，在加拿大所得税意义上，妈妈的这个房子：

成本 = 2014年她定居加拿大时的公允市值；

所实现资本增值 = 出售所得-成本-其他费用（维护费、经纪费等）;

计入妈妈2017税务年度应税所得 = 所实现资本增值 x 50%.

因为房子始终是自用性质，不用反映在T1135上。但是，出售所得存入银行的现金额要反映在妈妈2017税务年度的T1135上，并且，这些银行存款在妈妈账上所产生的利息要计入她2017税务年度的应税所得。

这笔钱赠与你的部分，自你收到日期，所产生的银行存款利息计入你当年的应税收入；如果存在中国的银行账户里，则属于你的T1135上应反映的特定外国资产。

你收到赠与后，在加拿大立场上，这是你的私有财产，你有权任意处置：消费，投资，或存入你在任何国家的银行账户。

不客气。

（再次声明：以上不属专业税务意见，信息仅供参考。）

明白啦！谢谢你的详细解答！

 

[好心人]

mark

 

[三佛]

mark

 

[flyhigher2008]

在所得税意义上，并没有什么“第一套”房子的概念。类似的概念出现在BC省房产交易税的减免政策中，叫做“首次住房购买者项目”，符合条件的住房购买者可获全部或部分豁免缴纳房产交易税，条件中最重要的一项是：你在任何时候，在世界上的任何地方都从来没有在一个主居所中拥有权益。注意，即使你确实是有生以来第一次买房，但是如果在此之前你父母或配偶曾经把他们原已拥有的房子给你一部分权益让你当家来住，你也已经不符合上述条件了。

而在所得税意义上，特定年度的指定主居所的资本增值可以免税，这个指定主居所的概念前面已多次阐述，不再赘述。

而T1135意义上自用房产（注意是自用，而不是自住）又是另外一个概念，只要一个房子主要是自己用的，住当然也算用，即使不是用来住，比如用来堆放杂物的，或者像某些官大人用来堆放钞票的，也是自用，只要是自用的房产，即使位于中国，也不属于T1135所定义的特定外国资产 ，不用反映在T1135上。

顺便说一句，如果你在中国的自用房子里连床都没有，而是堆满了钞票，那么不仅这个房子，连那些钞票也可以合法地不反映在T1135上，因为没有存在银行的钞票也不属于特定外国资产。

另外，在所得税意义上，当一个房子被出售从而实现了资本增值，为这些资本增值所得承担纳税义务的未必是房产证的那个人（注册所有人），而是受益所有人。

最后，家庭法意义上的家庭财产（所谓夫妻共有财产）又是另外一个概念，在这个意义上，无论一个房子的房契上写的是谁的名字，只要属于家庭财产，分手时就要被分割。

请教唐Jason：
1、关于“另外，在所得税意义上，当一个房子被出售从而实现了资本增值，为这些资本增值所得承担纳税义务的未必是房产证的那个人（注册所有人），而是受益所有人。”的如下理解是否正确？比如房产证上只有丈夫的名字，那么报税时填报Principle Residence时，可以报在妻子名下；同时，房产变现后的现金因为存在妻子帐户上，所以投资收益也应该报在妻子名下？还是遵循房产证上是谁的名字，Principle Residence就得报在谁名下，房产变现后的现金投资收益，即便在妻子帐户上，报税时也应该算在丈夫名下？看到CRA网站上关于资产转移后的收益问题，意思是要记在资产原拥有人的名下。如果房产证上只有丈夫一个人的名字，是否在税务意义上就是丈夫一个人拥有的资产，不关妻子啥事？还是说因为是婚后共同财产，所以夫妻任何一人报Principle Residence和相应的投资收益都行？
2、Principle Residence出售后，如果房产变现后打到银行帐户上的卖房款超过10万刀，除了要报Schedule 3外，还需要填报海外资产T1135吗？根据之前你的解释，我理解是要报的，因为放在银行帐户上会产生利息或者理财收益。是这样吗？
3、如果房产变现后的现金（超过10万刀）先是打到丈夫帐户上，然后两三天内就转到妻子帐户上，丈夫没有投资收益，那么丈夫还需要报海外资产T1135吗？
非常感谢！