有关HELOC的文章

wgwt

活跃园友
2012-10-14
1,964
2,658
10 天前
#21
俺瞎想,关于用HELOC养老下面的算法对不对?

假设到了65岁你已经换完贷款,你的房子价值200万,你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息(4%),8 x 20年 =160万,这160万总共付利息 = 67万,你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉,还掉HELOC160万,还剩240万留个孩子。。。
理论上可行,但有两个不确定,5%的增长率?? 如果人挂了,正好在某段期间的谷底,那还是比较亏。
 

wgwt

活跃园友
2012-10-14
1,964
2,658
10 天前
#22
你的问题里面的假设, 有点冲突, 最大50, 最多八成, 这两个,银行按低的算,
因为最多50的限制, 银行可能不给你八成贷款,
假如我们自住房100万,50万是贷款。假设夫妇10万收入,最大能贷5倍,50万,那这对夫妇还能利用heloc贷出钱来吗?比如按照自住房的八成计算,再贷30万?
前一段时间,我去银行问就是得到这个答案,n个条件,然后选下限给你。
 

未尝不可

知名园友
2015-11-01
17,018
21,843
10 天前
#23
理论上可行,但有两个不确定,5%的增长率?? 如果人挂了,正好在某段期间的谷底,那还是比较亏。
GTA过去20年涨了200%以上,5%其实是挺保守的,
其实可以把留个孩子的那一块不考虑,不涨或者跌的话,大不了把房子给银行了。
 

wgwt

活跃园友
2012-10-14
1,964
2,658
10 天前
#24
GTA过去20年涨了200%以上,5%其实是挺保守的,
其实可以把留个孩子的那一块不考虑,不涨或者跌的话,大不了把房子给银行了。
好像有一种反向猫给鸡就是银行借钱给屋主养老,挂了以后算总账,估计利息上银行会占更多的便宜。
 

shw019

知名园友
2005-11-26
9,662
8,395
10 天前
#25
俺瞎想,关于用HELOC养老下面的算法对不对?

假设到了65岁你已经换完贷款,你的房子价值200万,你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息(4%),8 x 20年 =160万,这160万总共付利息 = 67万,你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉,还掉HELOC160万,还剩240万留个孩子。。。
现在HELOC利息这么低吗? 我还以为要7%,8%呢。
 

sabre的马甲

知名园友
2011-06-20
8,910
13,194
10 天前
#26
俺瞎想,关于用HELOC养老下面的算法对不对?

假设到了65岁你已经换完贷款,你的房子价值200万,你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息(4%),8 x 20年 =160万,这160万总共付利息 = 67万,你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉,还掉HELOC160万,还剩240万留个孩子。。。
可以的
有个说法 叫reverse mortgage
跟银行对赌
把房子给银行 他保证每月发钱给你
直到死
它根据宇航员计算 赌你85
你活90 它就亏了
我们的好处是 安定的心情 活到100 不怕没钱
 
最后编辑: 10 天前

未尝不可

知名园友
2015-11-01
17,018
21,843
10 天前
#28
可以的
有个说法 叫reverse mortgage
跟银行对赌
把房子给银行 他保证没月发钱给你
直到死
它根据宇航员计算 赌你85
你活90 它就亏了
我们的好处是 安定的心情 活到100 不怕没钱
这么看,有一稍微有点价值的房在手,65岁还完贷款,养老也就不成问题了,
就算啥也没有,政府大概给2万,靠房子每年5万用于生活,最后卖掉,有多余的给孩子,没有就送给银行了
 
楼主
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
18,336
37,108
10 天前
#31
好吧,了解了,多谢。
虽然还是觉得银行很蠢。
银行是下雨收雨伞,不蠢。这篇文章的重点是现在银行收紧条件了。我虽然有看整篇文章,但因为我从来也没申请过也没用过,所以具体的操作我也不清楚。银行这么做的原因无非两点:一是加息周期,而且十月份央行加息时,已明确的指出,息率要与通账率平行,但现在仍低于通账率,所以预期12月份会再加0.25;二是现在楼价处于高位,特别是多伦多和温哥华,根据RBC的研究报告,已处于非常危险的状态。在这两种情况下银行贷款条件只会越来越严格。
 
楼主
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
18,336
37,108
10 天前
#36
如果你是银行,两个人要贷款。
一个收入2万,首付50万,贷款50万。
一个收入20万,首付3万,贷款97万。
你觉得哪个风险小?
你这几乎是两个极端。一个收入2万,首付50万,贷款50万,表面上风险小,但贷款是收入的25倍,如何还款?银行会要求对方提供担保人,假设银行愿意贷款的话。另一个收入10万,首付三万,贷款97万,用BMO 3.69% 五年固定利率计算,毎年连本金利息大约五万多,佔收入50%,按照以前银行贷款条件之一是不得超过收入30%,银行可能不批。在现行制度下首付少于20%,贷款人需买Mortgage Insurace ,银行把无法付款的风险转移到保险公司,银行需要考虑的是假设楼价下跌10%,由100万下跌到90万,贷款人是否有10万来补这个差距。
 

Vivian2018

活跃园友
2018-04-05
2,358
4,422
10 天前
#38
假如没有mortgage 可以去别的地方问问
假如还有 我不太清楚能不能在第二家做HELOC
可以问问mortgage broker
这个可以谈判的。renew的时候你跟银行说别的银行给你LOC免一切费用,你的银行也会免掉费用的。
嗯嗯,我多问问,谈谈看。我明天给我的银行客户经理写信,再找我的mortgager specialist 问问。刚刚是打的800电话问滴,不想在下班时间给别人写信用他们工作上的事情。
 

shi-ma-he

狮马鹤
2005-12-26
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10 天前
#39
关键在收入贷款比例。我银行经理说,大致算法,买房除首付多,可贷大约家庭年收入的5到6倍。而HELOC是按房值减欠款的60%在右,就是财产净值60%左右批。现在要同时比较收入,就是打压以房炒房连环套风险。
象茹妹的例子,年入两万的只能贷十几万,而年入20万的可以贷100万左右。后者是银行放贷政策风险更小。
 
楼主
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
18,336
37,108
10 天前
#40
俺瞎想,关于用HELOC养老下面的算法对不对?

假设到了65岁你已经换完贷款,你的房子价值200万,你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息(4%),8 x 20年 =160万,这160万总共付利息 = 67万,你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉,还掉HELOC160万,还剩240万留个孩子。。。
表面上看你占了银行的便宜,但Common Sense 告诉我没那么便宜的事。