有关HELOC的文章

茹妹

活跃园友
2016-04-25
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10 天前
#41
你这几乎是两个极端。一个收入2万,首付50万,贷款50万,表面上风险小,但贷款是收入的25倍,如何还款?银行会要求对方提供担保人,假设银行愿意贷款的话。另一个收入10万,首付三万,贷款97万,用BMO 3.69% 五年固定利率计算,毎年连本金利息大约五万多,佔收入50%,按照以前银行贷款条件之一是不得超过收入30%,银行可能不批。在现行制度下首付少于20%,贷款人需买Mortgage Insurace ,银行把无法付款的风险转移到保险公司,银行需要考虑的是假设楼价下跌10%,由100万下跌到90万,贷款人是否有10万来补这个差距。
我说的是银行的风险。2万收入的人能不能还我为何要关心?我只关心我借出去的钱能不能回来,如果他还不上,直接收走房子,over。
而20万收入的人,被lay off,呵呵,分分钟银行血亏。
 

茹妹

活跃园友
2016-04-25
3,964
4,763
10 天前
#42
我觉得银行的风险只在于房子未来可能的最小的真实价值,和首付款之间的关系。和贷款人的收入没有关系。
 
楼主
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
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10 天前
#43
GTA过去20年涨了200%以上,5%其实是挺保守的,
其实可以把留个孩子的那一块不考虑,不涨或者跌的话,大不了把房子给银行了。
正是因为GTA过去20年涨了200%以上,把应该40年的涨幅(多年前看The Globe And Mail 的报道说,平均是每年5%。 200/5=40)在20年内完成,以后的20年,即使不调整下跌,起码也有可能不涨。
 

sabre的马甲

知名园友
2011-06-20
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10 天前
#45
关键在收入贷款比例。我银行经理说,大致算法,买房除首付多,可贷大约家庭年收入的5到6倍。而HELOC是按房值减欠款的60%在右,就是财产净值60%左右批。现在要同时比较收入,就是打压以房炒房连环套风险。
象茹妹的例子,年入两万的只能贷十几万,而年入20万的可以贷100万左右。后者是银行放贷政策风险更小。
银行政策变了 以前 HELOC 可以到EQUITY 的75% 80%
 
楼主
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
18,336
37,108
10 天前
#46
我觉得银行的风险只在于房子未来可能的最小的真实价值,和首付款之间的关系。和贷款人的收入没有关系。
当然和和贷款人的收入有关系的,根据贷款人的收入来决定贷款的比例和衡量银行的风险。
 

茹妹

活跃园友
2016-04-25
3,964
4,763
10 天前
#48
正是因为GTA过去20年涨了200%以上,把应该40年的涨幅(多年前看The Globe And Mail 的报道说,平均是每年5%。 200/5=40)在20年内完成,以后的20年,即使不调整下跌,起码也有可能不涨。
我觉得可能性不大,在上海长大,看到了太多听谢国忠话的惨剧。现在回头看看,任大炮说得真对。
说上海房价跌的,是事实,但也和房产经纪忽悠人一样,从另一个角度给人看大象的一只脚。上海的房价17年直接翻翻,我是说和16年比直接double,然后今年跌了2成不到而已。虽然说未来还未可知,但我不会去信上海多伦多会大跌的消息了,人生没有几个20年可以挥霍。
 

sabre的马甲

知名园友
2011-06-20
8,910
13,194
10 天前
#49
我说的是银行的风险。2万收入的人能不能还我为何要关心?我只关心我借出去的钱能不能回来,如果他还不上,直接收走房子,over。
而20万收入的人,被lay off,呵呵,分分钟银行血亏。
第一 3% 不可能
5%首付最低了 还要买保险
第二 银行不愿意收房子 不好看 而且收回的房子 都有问题 得低价卖
 

未尝不可

知名园友
2015-11-01
17,018
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10 天前
#50
正是因为GTA过去20年涨了200%以上,把应该40年的涨幅(多年前看The Globe And Mail 的报道说,平均是每年5%。 200/5=40)在20年内完成,以后的20年,即使不调整下跌,起码也有可能不涨。
我个人感觉,后面20年大多地区年平均5%前后的涨幅应该是会有的,通胀都2到3%那
 
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
18,336
37,108
10 天前
#51
我觉得可能性不大,在上海长大,看到了太多听谢国忠话的惨剧。现在回头看看,任大炮说得真对。
说上海房价跌的,是事实,但也和房产经纪忽悠人一样,从另一个角度给人看大象的一只脚。上海的房价17年直接翻翻,我是说和16年比直接double,然后今年跌了2成不到而已。虽然说未来还未可知,但我不会去信上海多伦多会大跌的消息了,人生没有几个20年可以挥霍。
这是经济规律,不可能永远的涨。达到某一高点之后,必须经过调整,然后再涨。套用别人的话:地球是有吸引力的。
 

laox888

知名园友
2017-01-15
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10 天前
#52
假如我们自住房100万,50万是贷款。假设夫妇10万收入,最大能贷5倍,50万,那这对夫妇还能利用heloc贷出钱来吗?比如按照自住房的八成计算,再贷30万?
是的,以前不看还贷能力,只要按揭和HELOC总额不超过房子价值的80%就行,你这个例子HELOC可以拿30万。现在这个新规定要看你还贷能力就是要堵住这个漏洞。
 

tinyhuhulp

Moderator
2009-01-18
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10 天前
#53
你们漏了一点,投资房是有租金收入的。有些房本来就是出租状态可以resume租客。大银行不贷,可以找b lender贷。或者把原来住的房子转成投资房,新买的变自主房。自住房的利率低,贷款条件相对宽松。
 

laox888

知名园友
2017-01-15
12,546
21,749
10 天前
#54
我说的是银行的风险。2万收入的人能不能还我为何要关心?我只关心我借出去的钱能不能回来,如果他还不上,直接收走房子,over。
而20万收入的人,被lay off,呵呵,分分钟银行血亏。
从收回贷款角度是这样的,但OSFI现在规定只能看收入,以前的equity based lending行不通了。
 
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
18,336
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10 天前
#55
我个人感觉,后面20年大多地区年平均5%前后的涨幅应该是会有的,
我也希望是如此。但从投资的角度来说,要做最保守的估计,而且过去的历史也证明很大程度是不可能的。正如你所说楼价已涨了20年,而在2008年的金融危机时,美国的楼价暴跌,但加拿大并没有下跌,所以最大的可能是需要调整。
 

laox888

知名园友
2017-01-15
12,546
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10 天前
#56
关键在收入贷款比例。我银行经理说,大致算法,买房除首付多,可贷大约家庭年收入的5到6倍。而HELOC是按房值减欠款的60%在右,就是财产净值60%左右批。现在要同时比较收入,就是打压以房炒房连环套风险。
象茹妹的例子,年入两万的只能贷十几万,而年入20万的可以贷100万左右。后者是银行放贷政策风险更小。
这个60%(其实是65%)指的是HELOC最多不能超过房值的60%(65%),即使你房子没有按揭。按揭/HELOC组合,可以达到80%。
 

BMO99

园友
2017-07-31
89
71
10 天前
#57
100萬貸款利率5%換算成月息是4166.加管理費700加地稅200加折舊200.所以每月的養房資金成本大約5266.現在100萬的房子租金收入有5000元嗎?5000元應該可以租到不錯的房子吧!近10年的零利率是不正常的.未來央行會逐漸加息讓利率回到正常軌道.過去正常平均利率是5--12%.在正常利率水準下.高房價還能繼續漲嗎?

不小心被辭職了.救濟金或大統華的工資可付不起房貸啊
 
最后编辑: 10 天前
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哈法

哈法

知名园友
2008-03-25
18,336
37,108
10 天前
#58
嗯。现在是65%,我今天打电话问的。
申请批准之后,是不是需要 initial minimum draw ?你得问清楚。
“Generally, you will be required to make an initial minimum draw, say $10,000 or $25,000, depending on the total line amount. This ensures the bank actually makes money on the transaction, and doesn’t just give you a line of credit you never touch. That would be a big waste of money for them.”
https://www.thetruthaboutmortgage.com/home-equity-line-of-credit-heloc/
 

Vivian2018

活跃园友
2018-04-05
2,358
4,422
10 天前
#59
申请批准之后,是不是需要 initial minimum draw ?你得问清楚。
“Generally, you will be required to make an initial minimum draw, say $10,000 or $25,000, depending on the total line amount. This ensures the bank actually makes money on the transaction, and doesn’t just give you a line of credit you never touch. That would be a big waste of money for them.”
https://www.thetruthaboutmortgage.com/home-equity-line-of-credit-heloc/
谢谢。我回头也一起问。
 

laox888

知名园友
2017-01-15
12,546
21,749
10 天前
#60
申请批准之后,是不是需要 initial minimum draw ?你得问清楚。
“Generally, you will be required to make an initial minimum draw, say $10,000 or $25,000, depending on the total line amount. This ensures the bank actually makes money on the transaction, and doesn’t just give you a line of credit you never touch. That would be a big waste of money for them.”
https://www.thetruthaboutmortgage.com/home-equity-line-of-credit-heloc/
我的没有