2017年安省4.20政策是政府干预房地产市场的行政行为，让正在换房过程中的消费者深受其害，损失惨重。最后一波尚未逃出苦海的买家，是在新政之前购买了楼花，尤其是“房花”尚未交房的买家。这些买家不仅自己成了政策的牺牲品，而且对房地产市场形成了一定压力。房花，不仅是买家头上的达摩克斯之剑/The Sword of Damocles，而且是整个房地产市场上的一片阴云。目前最突出的矛盾是：要卖的的房子市场价低，无法按买房花时的市场价卖掉现有住房；房花建成时的市场估价比当年买价还低；贷款政策收紧造成贷款金额降低的“三低”局面——卖价低、估价低、贷款金额低。去年以来，房花交收困难，令很多买家夜不成寐，骨鲠在喉，我观察了近一年，可以负责任地说，房花买家除了运气差了一些，没想到政府会下此黑手之外，抱有不现实的幻想，不听专业意见，不认真准备，是交房困难的最大原因。人祸比天灾严重得多。
先说说楼花和房花的区别。楼花，通常是指预售的公寓CONDO；房花，通常指独立屋，半独立屋和镇屋的预售房。在4.20前后，房花和楼花的命运做了一个180的转弯。房花，在4.20之后成了烫手的山芋，基本转让不掉。楼花，在4.20之后，由于二手房价格远远高于楼花的当初买价，转让市场非常活跃。房花因房价很高，买家通常会打算卖掉现有住房，换到新房里，但4.20政策之后自己的房子卖不到理想的价格，因此给房花交房带来了压力。强制卖家如果在市场上被迫出售现有住房，对整个二手房地产市场都会带来房价下行的压力。作为地产行业相关的专业人士，我不希望看到现在的房主有损失，市场价被拉低。购买房花，改善居住条件的人没有错，错在建筑商太贪婪，错在政府行政干预市场。我在网上看到很多希望房价狂跌的帖子，幸灾乐祸，骂买在市场高点上的人是炒房客，气人有笑人无的心态暴露了无房者的情绪，另一些帮助房花买家解决财务困难的发言被咬文，甚至被咬人，可以看出华人社区有房产阶级和无房产阶级的对立与冲突。过去一年里，我作为专业人士，全力救助房花买家，维护现有房主既得利益，不仅做了大量房贷政策的解释宣传工作，而且该出手时就出手奋战在第一线救灾。不幸的是，我发现极少数房花买家可以说是“贪嗔痴慢疑”五毒蒙心，根本无法救治。作为专业人士我不具备说教者的资格，更不是心理医生，能做到的就是在现实中解决现实问题。早在1995年，我读过一本改变了我一生命运的书《金融之回响》，作者刘金宝在描述金融工作者职责时有这么一句“金融是现实中的现实。。。容不得半点白日梦。”我再负责任地重复一遍：房花买家申请不到房贷，80%的问题出现在买家身上，怨不得政府和银行；大道甚夷而民好径，投机取巧的侥幸心理决不能有，白日梦做多了，就分不清理想与现实了；贪嗔痴慢疑，全部都放下才有可能逃出来，否则没救儿。因为CONDO公寓楼花更容易转让，本文只讨论房花的房贷解决方案。
房花买家的第一个救赎工具是“楼花按揭贷款/builder capped rate mortgage”。这是一种针对房屋预售交易的特殊按揭贷款，因为有楼花/房花买卖合同的存在，所以不是预批/pre-approval。预批是指借款人没有签署任何买卖合同时，银行对借款人贷款能力的单方面承诺。楼花按揭贷款一旦批复，申请人在贷款用途，收入，房价方面没有变化的情况下，银行的贷款承诺2年内都有效，即，2年后交房时不用再调阅信用记录。可以锁定新移民的状态。可以为2年后交房时设定利率上限/cap rate。这种贷款，只能到银行申请，通过贷款经纪无法办理，因为只有大银行才有此项服务，大银行不接受贷款经纪代理此项业务。办理楼花按揭贷款时常出现的问题有：1.不知道银行有此项服务，例如新移民买楼花的时候还是新移民，交房的时候已经不新了，错过了利用移民政策的机会；2.遇人不淑，银行里了解此项服务的人很少，借款人找了业务不精的人批错了产品，批复180天之后就作废了；3.不尊重银行的批复，在批准之后改动买价（Upgrade），改变借款用途，例如，按照自住目的批准之后，在拿到钥匙之后就出租了，改变收入方式，例如，换雇主，或受雇变自雇了，这些行为都从基础上使贷款批复无效，银行不会迁就申请人这几方面的任性，如果有上述重大改动，银行立刻作废以前的批准。
房花买家的第二个救赎工具是加按全部现有房产。我们前面说的“三低”问题，造成的结果就是凑不够钱交房。钱从哪来呢？首先考虑已有房产。检查已有的房产的贷款余额，如果有哪一处的房产贷款余额低于年收入的5倍，这套房子就有加按的可能性。如果可能，要把所有房产的贷款金额通过加按做到年收入的5倍，将房产里的财富套现，作为房花交房的首付。这种做法，必须在专业人士的指导下操作，以免操作错误导致房花贷款反而出现更大困难。
房花买家的第三个救赎工具是卖掉现有房产。目前的借款能力是家庭年收入的5倍，用房花的价格减掉已经交了的定金，减去5倍年收入，结果就是首付的资金缺口。因为通过加按，只能最多借出现有房产的80%，再减掉原有贷款余额才是能够从房产中取出的现金。通过加按无法弥补资金缺口的情况下，只剩一条路可走了：卖房。
上述三个救赎方法既简单又明确吧，BUT，我从2010年开始受理楼花按揭贷款以来，就从这一项业务中就看全了“贪嗔痴慢疑”。
对地产这个行业不熟悉的人，可能面临很多坑，但是私贷是个火坑。一旦借了私贷，每半年一续约，借款人想爬出来身上也烧着了。房花和楼花买家借私贷“救急”，最后发现是举着火把过国药库越救越急，沼泽里挣扎越陷越深。预售房，最大的特点是签署合同后有N年的时间准备交收，最后被迫使用“私贷”，只有一个原因，所有的救赎方式都时间不够了。当下有两个不切实际的幻想，房花买家必须打消：1.有人接盘，能把房花转让出去，目前银行的评估价与买价的差距，让任何人都不敢在银行评估之前接手，银行能去做房产评估的时候离交接时间很近了，“时间不够了”的绞索就已经勒紧了。2.贷款政策会松动，利率会降低，对于这一点，我可以有把握地大声呵呵一下。
《大空头》里有句著名的台词：人们不愿意去想那些不愉快的事，所以低估了这些事情发生的可能性。很多房花买家把头埋在沙子里，等待交接日的到来，幻想着自己什么都不用做就会有白衣骑士从天而降。如果这是个好办法，我也一起祈祷和祝福他们。
关于多伦多房地产，加拿大房贷政策的文章，在公众号里还有很多历史文章，欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”，，请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。
先说说楼花和房花的区别。楼花，通常是指预售的公寓CONDO；房花，通常指独立屋，半独立屋和镇屋的预售房。在4.20前后，房花和楼花的命运做了一个180的转弯。房花，在4.20之后成了烫手的山芋，基本转让不掉。楼花，在4.20之后，由于二手房价格远远高于楼花的当初买价，转让市场非常活跃。房花因房价很高，买家通常会打算卖掉现有住房，换到新房里，但4.20政策之后自己的房子卖不到理想的价格，因此给房花交房带来了压力。强制卖家如果在市场上被迫出售现有住房，对整个二手房地产市场都会带来房价下行的压力。作为地产行业相关的专业人士，我不希望看到现在的房主有损失，市场价被拉低。购买房花，改善居住条件的人没有错，错在建筑商太贪婪，错在政府行政干预市场。我在网上看到很多希望房价狂跌的帖子，幸灾乐祸，骂买在市场高点上的人是炒房客，气人有笑人无的心态暴露了无房者的情绪，另一些帮助房花买家解决财务困难的发言被咬文，甚至被咬人，可以看出华人社区有房产阶级和无房产阶级的对立与冲突。过去一年里，我作为专业人士，全力救助房花买家，维护现有房主既得利益，不仅做了大量房贷政策的解释宣传工作，而且该出手时就出手奋战在第一线救灾。不幸的是，我发现极少数房花买家可以说是“贪嗔痴慢疑”五毒蒙心，根本无法救治。作为专业人士我不具备说教者的资格，更不是心理医生，能做到的就是在现实中解决现实问题。早在1995年，我读过一本改变了我一生命运的书《金融之回响》，作者刘金宝在描述金融工作者职责时有这么一句“金融是现实中的现实。。。容不得半点白日梦。”我再负责任地重复一遍：房花买家申请不到房贷，80%的问题出现在买家身上，怨不得政府和银行；大道甚夷而民好径，投机取巧的侥幸心理决不能有，白日梦做多了，就分不清理想与现实了；贪嗔痴慢疑，全部都放下才有可能逃出来，否则没救儿。因为CONDO公寓楼花更容易转让，本文只讨论房花的房贷解决方案。
房花买家的第一个救赎工具是“楼花按揭贷款/builder capped rate mortgage”。这是一种针对房屋预售交易的特殊按揭贷款，因为有楼花/房花买卖合同的存在，所以不是预批/pre-approval。预批是指借款人没有签署任何买卖合同时，银行对借款人贷款能力的单方面承诺。楼花按揭贷款一旦批复，申请人在贷款用途，收入，房价方面没有变化的情况下，银行的贷款承诺2年内都有效，即，2年后交房时不用再调阅信用记录。可以锁定新移民的状态。可以为2年后交房时设定利率上限/cap rate。这种贷款，只能到银行申请，通过贷款经纪无法办理，因为只有大银行才有此项服务，大银行不接受贷款经纪代理此项业务。办理楼花按揭贷款时常出现的问题有：1.不知道银行有此项服务，例如新移民买楼花的时候还是新移民，交房的时候已经不新了，错过了利用移民政策的机会；2.遇人不淑，银行里了解此项服务的人很少，借款人找了业务不精的人批错了产品，批复180天之后就作废了；3.不尊重银行的批复，在批准之后改动买价（Upgrade），改变借款用途，例如，按照自住目的批准之后，在拿到钥匙之后就出租了，改变收入方式，例如，换雇主，或受雇变自雇了，这些行为都从基础上使贷款批复无效，银行不会迁就申请人这几方面的任性，如果有上述重大改动，银行立刻作废以前的批准。
房花买家的第二个救赎工具是加按全部现有房产。我们前面说的“三低”问题，造成的结果就是凑不够钱交房。钱从哪来呢？首先考虑已有房产。检查已有的房产的贷款余额，如果有哪一处的房产贷款余额低于年收入的5倍，这套房子就有加按的可能性。如果可能，要把所有房产的贷款金额通过加按做到年收入的5倍，将房产里的财富套现，作为房花交房的首付。这种做法，必须在专业人士的指导下操作，以免操作错误导致房花贷款反而出现更大困难。
房花买家的第三个救赎工具是卖掉现有房产。目前的借款能力是家庭年收入的5倍，用房花的价格减掉已经交了的定金，减去5倍年收入，结果就是首付的资金缺口。因为通过加按，只能最多借出现有房产的80%，再减掉原有贷款余额才是能够从房产中取出的现金。通过加按无法弥补资金缺口的情况下，只剩一条路可走了：卖房。
上述三个救赎方法既简单又明确吧，BUT，我从2010年开始受理楼花按揭贷款以来，就从这一项业务中就看全了“贪嗔痴慢疑”。
- 贪：有人既无首付也没收入，敢同时买两套房花，发财的春秋大梦做的太好，让人不忍心唤醒。批好的贷款，告诉申请人，因为是新移民的申请，银行只接受自住的目的，申请人拿到钥匙之后第二天就出租了，到交房时建筑商的律师和借款人的律师核对后发现买房目的不一致，房产无法交割。这些图小利坏大事的人，俯仰皆是，不胜枚举。
- 嗔：买价如果低于交房时的评估价，迁怒地产经纪，迁怒政府政策，迁怒银行。
- 痴：有人觉得做加按要交贷款违约罚款，还不如把房子卖了。好像卖了房子不用交贷款违约罚款一样。房花贷款申请时，银行看的是偿债能力，通过加按可以延长现有房贷的还款期/amortization period，降低债务的月供，提高房花的借款能力，但偏偏有人在再三被建议之下错过延长还款期的机会。有很多人就是活在自己的世界里，痴迷于自己的想法，无法自拔。
- 慢：轻慢银行的批复条件。楼花交房之前，擅自升级装修且修改合同价，导致银行贷款批复作废。交房前换雇主；受雇改自雇；贷款目的自住改成出租，或出租改成自住。。。导致批复作废。
- 疑：我在2017年11月撰文提醒买了房花，楼花的朋友，贷款政策要变，2018年1月1号起，贷款金额从年收入6倍降到5倍，如果2017年12月31日之前提出正式申请，可以批到6倍年收入，且批复24个月有效。当时很多人打电话咨询，但真正动手申请的，也就1/10。一方面是侥幸心理：觉得能转让出去；觉得怕被我忽悠了；觉得政策能好转。。。各种觉得，怀疑。时也，命也，错过的时机，时间，就再也找不回来。当然，近几年贷款行业大量新人涌入，借款人也不知道该相信谁，见到光头就叫师傅，吃过很多亏，所以干脆谁的话也不信了。
对地产这个行业不熟悉的人，可能面临很多坑，但是私贷是个火坑。一旦借了私贷，每半年一续约，借款人想爬出来身上也烧着了。房花和楼花买家借私贷“救急”，最后发现是举着火把过国药库越救越急，沼泽里挣扎越陷越深。预售房，最大的特点是签署合同后有N年的时间准备交收，最后被迫使用“私贷”，只有一个原因，所有的救赎方式都时间不够了。当下有两个不切实际的幻想，房花买家必须打消：1.有人接盘，能把房花转让出去，目前银行的评估价与买价的差距，让任何人都不敢在银行评估之前接手，银行能去做房产评估的时候离交接时间很近了，“时间不够了”的绞索就已经勒紧了。2.贷款政策会松动，利率会降低，对于这一点，我可以有把握地大声呵呵一下。
《大空头》里有句著名的台词：人们不愿意去想那些不愉快的事，所以低估了这些事情发生的可能性。很多房花买家把头埋在沙子里，等待交接日的到来，幻想着自己什么都不用做就会有白衣骑士从天而降。如果这是个好办法，我也一起祈祷和祝福他们。
关于多伦多房地产，加拿大房贷政策的文章，在公众号里还有很多历史文章，欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”，，请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。
