2018 - 2020 温哥华房产市场追踪(全剧终,不再更新)

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有人说不想看温哥华农民自建房,想看好房子,那咱们就开始聊“好房子”。

做一个市场,不仅要看量看价,还要看人。上次说了兰里的北京房姐,这次聊聊白石的四川黑牡丹。

黑牡丹比房姐年轻一些,标准70后,1995年从四川师范成教学院-商务英语专业毕业,然后去柯达胶卷上海公司做了前台,90年代外企也是不错的了,2005年移民前,已经从行政前台转到了市场部专员,可见social的能力。来到温哥华以后,给香港人打工上门推销保险理财,后来香港人老婆来了,就不干了。然后2009年进入大企业TD银行某储蓄所前台柜员,干了一年的小时工,一小时10刀肯定满足不了她的欲望,然后又去考地产经纪牌照,培训班租赁的UBC教室,8个月的考证课程,现在她对外宣称的自己是UBC商学院MBA。2011年进入地产界,随着主升浪的行情,6年时间就身家几百万了。她的老板们是本地50-60岁男性白人和香港人的开发商,客户是大陆3-4线城市来的40-50岁男性土豪。

2015年南素里白人小包工头125万买了一块地,准备炒地皮,就没想开发。2016年挂牌179万和189万出售未果,不得已自己开发,2017年贷款投资了140万建豪宅,2018年5月挂牌388万出售,未果!7月降价至358万,未果!11月降价至338万,依然待售!这个房子的成本125万地皮+140万的建筑,265万的成本,2015年的地皮,2017年的建材都是最高点,政府给的估价是296万。根据2019年行情,和未来3年的熊市预期,这个房子最多250,不能再多了。需要给本地白老头们上一课了,和中国中年大妈玩,成本很高的。如果印度人想接盘当250,可以表示欢迎!!!

炒房子有风险,当地产经纪一样有风险,一旦客户因为你亏了大钱,这些买几百万房子的人,不会善罢甘休。

Listed as of 07-11-2018 : $3,388,000
Assessed as of 01-07-2018 : $2,961,000

MLS® Sales History
14628 28A AVENUE
Date Comments MLS® Number
2018-Nov-07 Listed $3,388,000 R2321288
2018-Nov-01 Expired $3,588,000 R2291227 2018-Jul-20 Listed for sale R2291227
2018-Jul-20 Terminated $3,888,000 R2272580 2018-May-28 Listed for sale R2272580
2016-Apr-25 Terminated $1,889,000 R2042839 2016-Mar-04 Listed for sale R2042839
2016-Feb-12 Terminated $1,789,000 R2025146
2015-Jun-17 Sold $1,251,000 F1444443

这下会否把前几年赚的都赔进去了?能否查到他们的贷款有多少?
 
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两个同事问我有关投资屋的事情,和大家分享一下,各位可以自由讨论:

A和B都住在近郊M市,有自主独立屋一套,8年前原价60万购买,最高点到过130万,现价可以100万套现,已无贷款。2017年买入远郊O市的楼花,已经交房,成本价140万,现价120万,已付20万定金,还剩100万贷款。

A:选择出售自住房,搬入之前的投资房,投资转自住,套现100万,平仓楼花的100万贷款。失去了近郊M市的一套20年的独立屋,得到了远郊O市一套全新的自主屋。等于把盈利的股票割肉,然后继续补仓买入亏损的股票。8年的房产牛市。选择获利了结,100万的近郊老房换成120万远郊新房,浮盈20万,但是手里也没拿到现金,浮盈都是账面上的,虽然没什么风险,还是总觉得有点不对劲。有点像,张三给李四100,李四舔张三的菊,然后李四给张三100,张三再舔李四的菊,两个人个挣100,各花100,都舔了菊,也创造了GDP。

B:选择搬入远郊O市投资屋,将近郊M市的自主屋转出租投资,因为M市更好出租,O市远郊无法出租。重新背上了100万贷款,年利息4万,月租3000,地税+保险6000/年,租金收入3万,负现金流每年1万。相当于每年贴1万现金,赌房子5-10年后升值。等于把盈利的股票抵押融资,贷款加杠杆补仓亏损的股票,还要倒贴利息,赌亏损的股票反弹。8年的房产牛市浮盈20万,但是背着100万贷款,每年倒贴1万现金,目前有两个房子和一个杠杆,如果反弹则大赚,如果继续下跌,则加倍双杀。

大家分析一下,A和B的风险和收益,如果是你怎么抉择?
 
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B还没算上income tax,如果有个像样的工作,租金2万4要按40%上税,等于每年倒贴2万现金。

其实B还有更大的一个风险:Capital Gain Tax,现在40万是自住房不用交税,假设2年后撑不住了卖房,则前8年自住免税,后2年出租交税。假设房价不变,40*20%*50%,有4万元要交税,按照最低的税率算至少也是1万+。
 

sofia

我的生活我做主
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其实B还有更大的一个风险:Capital Gain Tax,现在40万是自住房不用交税,假设2年后撑不住了卖房,则前8年自住免税,后2年出租交税。假设房价不变,40*20%*50%,有4万元要交税,按照最低的税率算至少也是1万+。
在自住房转出租房的时候应该claim用途改变,做个appraisal,CRA那里这个房子相当于出售了,申请自住房capital gain 豁免,然后capital gain是从这个时候开始算的,如果不提前做足功课,到时候真的就说不清了。
 
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在自住房转出租房的时候应该claim用途改变,做个appraisal,CRA那里这个房子相当于出售了,申请自住房capital gain 豁免,然后capital gain是从这个时候开始算的,

小B现在就在做这个事,他跟我说前前后后又是600刀+的成本,而且保险公司还通知他保费要涨,因为出租屋风险大,费率不一样。小A现在是心有不甘,小B现在是惴惴不安。
 

sofia

我的生活我做主
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小B现在就在做这个事,他跟我说前前后后又是600刀+的成本,而且保险公司还通知他保费要涨,因为出租屋风险大,费率不一样。小A现在是心有不甘,小B现在是惴惴不安。
相比1万+,600+是小意思了,中国人有的时候贪小便宜吃大亏。
B应该把原来的房子refiance,拿出钱来交到现住房里,这样出租房的利息可以抵税。
 
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两个同事问我有关投资屋的事情,和大家分享一下,各位可以自由讨论:

A和B都住在近郊M市,有自主独立屋一套,8年前原价60万购买,最高点到过130万,现价可以100万套现,已无贷款。2017年买入远郊O市的楼花,已经交房,成本价140万,现价120万,已付20万定金,还剩100万贷款。

A:选择出售自住房,搬入之前的投资房,投资转自住,套现100万,平仓楼花的100万贷款。失去了近郊M市的一套20年的独立屋,得到了远郊O市一套全新的自主屋。等于把盈利的股票割肉,然后继续补仓买入亏损的股票。8年的房产牛市。选择获利了结,100万的近郊老房换成120万远郊新房,浮盈20万,但是手里也没拿到现金,浮盈都是账面上的,虽然没什么风险,还是总觉得有点不对劲。有点像,张三给李四100,李四舔张三的菊,然后李四给张三100,张三再舔李四的菊,两个人个挣100,各花100,都舔了菊,也创造了GDP。

B:选择搬入远郊O市投资屋,将近郊M市的自主屋转出租投资,因为M市更好出租,O市远郊无法出租。重新背上了100万贷款,年利息4万,月租3000,地税+保险6000/年,租金收入3万,负现金流每年1万。相当于每年贴1万现金,赌房子5-10年后升值。等于把盈利的股票抵押融资,贷款加杠杆补仓亏损的股票,还要倒贴利息,赌亏损的股票反弹。8年的房产牛市浮盈20万,但是背着100万贷款,每年倒贴1万现金,目前有两个房子和一个杠杆,如果反弹则大赚,如果继续下跌,则加倍双杀。

大家分析一下,A和B的风险和收益,如果是你怎么抉择?

很难做选择。如果是我,基于目前房市持续下跌的趋势,我也许会选A,100万卖掉M市的房子,赌两三年后60-80万再买回。如果到时买不回,那也只能是愿赌服输了。或者止损卖掉O市的房子,继续持有M市的房子,因为O市是投资房,可以申报capital loss.
当然了,因为M市已经错过高位套现的好时机,而目前两边都在面临持续下跌的风险,不管做哪种决定都非常困难,具体情况还得看个人能承受的风险范围有多大了。
 
最后编辑: 2019-01-13
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相比1万+,600+是小意思了,中国人有的时候贪小便宜吃大亏。
B应该把原来的房子refiance,拿出钱来交到现住房里,这样出租房的利息可以抵税。

完全正确 加10分!小A是罗马尼亚人,压力山大;小B是孟加拉人,苞米壳。投资房产是全世界所有人的爱好,亚马逊的贝索斯也是一有钱就买房买地,美国第28大地主,微软的两位联合创始人,都是美国前20的地主,现在的四条龙:谷歌,脸书,苹果,亚马逊都是微软的租客。而联想是北京最大的地主之一,中关村30%的公司都是联想的租客。
 

sofia

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完全正确 加10分!小A是罗马尼亚人,压力山大;小B是孟加拉人,苞米壳。投资房产是全世界所有人的爱好,亚马逊的贝索斯也是一有钱就买房买地,美国第28大地主,微软的两位联合创始人,都是美国前20的地主,现在的四条龙:谷歌,脸书,苹果,亚马逊都是微软的租客。而联想是北京最大的地主之一,中关村30%的公司都是联想的租客。
苞米壳是啥意思?
 
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很难做选择。如果是我,基于目前房市持续下跌的趋势,我也许会选A,100万卖掉M市的房子,赌两三年后60-80万再买回。如果到时买不回,那也只能是愿赌服输了。或者止损卖掉O市的房子,继续持有M市的房子,因为O市是投资房,可以申报capital loss.
当然了,因为M市已经错过高位套现的好时机,而目前两边都在面临持续下跌的风险,不管做哪种决定都非常困难,具体情况还得看个人能承受的风险范围有多大了。

我也建议他们走第三种选项,割肉远郊O市的投资房,近郊M的老房子更保值。但是他们最不到,因为情感和心理因素,卖掉M是获利了结,净挣40万;而卖掉O是真真正正的割肉,实亏20万,做股票的散户不都是这样吗?把挣钱的股票卖掉,补亏钱的仓!可悲,可叹,浮盈加仓,一把输光,下跌抄底,一输到底!
 
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我也建议他们走第三种选项,割肉远郊O市的投资房,近郊M的老房子更保值。但是他们最不到,因为情感和心理因素,卖掉M是获利了结,净挣40万;而卖掉O是真真正正的割肉,实亏20万,做股票的散户不都是这样吗?把挣钱的股票卖掉,补亏钱的仓!可悲,可叹,浮盈加仓,一把输光,下跌抄底,一输到底!

错过M市的最佳套现时机,而O市又踩在了错误的入市时机,造就了目前这种尴尬的局面。还有一种更狠的选择,就是把M市和O市的都卖掉,赌未来两三年两个市都会持续调整20%-40%,到时再出手把两套都给买回来。

鉴于这次楼市调整,远郊城市下跌滞后于近郊的情况,O市未来的下跌空间远大于M市,O市止损离场或许是相对好一点的选择。
 
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错过M市的最佳套现时机,而O市又踩在了错误的入市时机,造就了目前这种尴尬的局面。还有一种更狠的选择,就是把M市和O市的都卖掉,赌未来两三年两个市都会持续调整20%-40%,到时再出手把两套都给买回来。

鉴于这次楼市调整,远郊城市下跌滞后于近郊的情况,O市未来的下跌空间远大于M市,O市止损离场或许是相对好一点的选择。

这个第四选项,我大学同学实践了,现在惨败。他在深圳华为总部上班,年薪百万级,2015年错判了国内的行情,卖掉了自己在深圳的自住和投资房,老婆孩子回安徽老家,他自己申请去非洲上班,1000万+现金投入股市,结果股市熔断,国家又直升机撒钱,房地产去库存,结果股市向下缩水60%,楼市向上50%,10年辛苦1年化为乌有。他在肯尼亚的两个下属,一死一伤,坦桑尼亚的三个下属,一疯两离婚。好在他有年薪百万,还有股票分红,老人也不会被开除,勉强挺过来了,华为高管在国内还租房子住,也是廉政楷模。
 
最后编辑: 2019-01-13
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这个第四选项,我大学同学实践了,现在惨败。他在深圳华为总部上班,年薪百万级,2015年错判了国内的行情,卖掉了自己在深圳的自住和投资房,老婆孩子回安徽老家,他自己申请去非洲上班,1000万+现金投入股市,结果股市熔断,国家又直升机撒钱,房地产去库存,结果股市向下缩水60%,楼市向上50%,10年辛苦1年化为乌有。他在肯尼亚的两个下属,一死一伤,坦桑尼亚的三个下属,一疯两离婚。好在他有年薪百万,还有股票分红,老人也不会被开除,勉强挺过来了,华为高管在国内还租房子住,也是廉政楷模。

难以置信,这位老兄也忒点背了。当然如果是股市菜鸟,一入市便注入1千万股本,这个操作法也是勇猛过头了。人这一辈子,从投胎,上学,结婚,生娃,养娃,其实一路下来都是在做投资,既然是投资,自然会有盈亏,即便是投资失败,都很正常。尽量以一颗平常心去看待自己和别人的投资盈亏,努力做到己盈不骄,他盈不嫉;已亏不馁,他亏不嘲。
 
最后编辑: 2019-01-13
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小B现在就在做这个事,他跟我说前前后后又是600刀+的成本,而且保险公司还通知他保费要涨,因为出租屋风险大,费率不一样。小A现在是心有不甘,小B现在是惴惴不安。
相同情况,会计说找地产经纪做,经纪就给找了些同时段同类房子,到时卖出时取平均值,高于平均值的部分要交资本增值税。
 

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