湖边CONDO卖掉了， 算下投资回报率！

[Horse Dragoon]

先提醒下，若要说啥不如买豪斯回报高的话， 不在本帖里讨论，

我是就事论事， CASE BY CASE！

希望这是个好的范例供大家参考！

下面是卖房的连接：

http://forum.iask.ca/threads/马龙的多伦多湖边高档condo-出售！.802703/page-4#post-11383111

 

[Horse Dragoon]

这个楼盘是我 2007年9月买的楼花，是投资房， 2012年6月拿钥匙入住，10月12号交割产权。
到昨天2016年10月11 号交割一共持有了 9年。

从2012年7月1号出租到2016年8月31号为止，共50个月， 其间只有3个月是空租。

2007年买价： 245500， 到 2012年首付完25%， 到交割的土地税，律师费， 入住费等等一共6000刀， 减去政府后来退回的新房税2000刀， 买房总价成本一共是249500.


昨天交割的成交价： 340888.

升值： 340888 - 245500 = 95388

升值率： 95388/ 245500 = 38.9% 年均 4.3 % 蛮低的， 比豪斯差远了。

 

[Horse Dragoon]

毛收入: 340888-245500=$95388,

DOWNPAY 本金: 25%*245500=$61375 注意不是费用成本，卖完房会回来的，


投资成本:

1. 买房时费用： $4000, （ 上面说的 6000 - 2000）

2．买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*340888= 8522

3．增值税( 夫20% 妻80% 分担): (38%+21%)*95388 /4 =$14070

4．首付本金利息损失: 1%* 61375*9=$5524,


四项加起来, TOTAL COST: $32116, 这些是费用成本， 花掉回不来的。


收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$95388,


净收入BENEFIT - COST: 95388-32116=$63272,


投资效益分析:

BCR 效益成本比: 95388 / 32116=2.9>>>1，大于1 就是好的。

ROI 投资收益率:　63272 / 32116=197%, 年均： 21.8%

本金毛回报率:　　95388 / 61375=155%, 年均：17.2%

本金净回报率:　　 63272 / 61375= 103%, 年均： 11.5%


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

 

[Horse Dragoon]

再来算下出租回报率：

有贷款, 用首付款买房，
回报率= (租金收入-所有花费-月供贷款利息) / (首付款+ 一次性买房税费用) X100%


我取其中一年的来算：

月租金： 1550，
花费： 按一个月空租： 1550，
加：月维修清洁车马费：50，
月管理费： 450，
地税： 170
月供贷利息： 400，
首付：61375，
一次性买房费用： 4000，

年回报： （ 12X1550 - 1550- 12 X50- 12X 450 - 12X 170--12X400） / （61375 + 4000） = 6.4%

出租回报率大于6% 的算好的投资。


。。。。。。。。。。。。。。。

 

[renroger]

快点！

 

[茉茉]

嗯嗯。谢谢分享。。

买condo的好处是：
1）一天空租期都没有，基本是这家没走，下家就等着入住了；我经历几次这样的换租了。
2）另外就是实在太省心了，哪怕屋主人在天涯海角都不怕的。根本就没啥事情可骚扰屋主的。。因为condo比较新，根据租约，家里有东西坏了，70元以内是租客负责的。所以，基本就没别的事情

 

[茉茉]

先提醒下，若要说啥不如买豪斯回报高的话， 不在本帖里讨论，

我是就事论事， CASE BY CASE！

希望这是个好的范例供大家参考！

下面是卖房的连接：

http://forum.iask.ca/threads/马龙的多伦多湖边高档condo-出售！.802703/page-4#post-11383111

你倒是快点啊！

分两块给大家说说，一块是出租回报，一块是资本增值回报。

 

[renroger]

我认为condo有一个很大的好处:
安全！
24小时看门人，电梯验证FOB，仅能抵达FOB持有人所注册楼层。

 

[茉茉]

我认为condo有一个很大的好处:
安全！
24小时看门人，电梯验证FOB，仅能抵达FOB持有人所注册楼层。

现在的condo电子钥匙都是只能到达所在楼层，以及健身公共楼层的。确实安全，但是由于租客换来换去，房门锁和key不能换，电子密钥是必须的。

house也安全的，我女儿早上出门上学，从来都不锁门，我自己在家也没事。再说也装了ADT

 

[sishixny]

我认为condo有一个很大的好处:
安全！
24小时看门人，电梯验证FOB，仅能抵达FOB持有人所注册楼层。

还有一个好处，对车好。地下停车几乎恒温，电瓶，轮胎用久点。

 

[sabre]

我认为condo有一个很大的好处:
安全！
24小时看门人，电梯验证FOB，仅能抵达FOB持有人所注册楼层。

想偷人的话， 走楼梯， 我的所爱在山腰， 想去找她不怕高，

 

[茉茉]

还有一个好处，对车好。地下停车几乎恒温，电瓶，轮胎用久点。

这个。。。好处忽略不计吧，谁家的车也用不了几年就换的。。。你咋不说，离车位远，下了电梯，地下车库还要走一段才能到自己的车位呐。。。

 

[茉茉]

想偷人的话， 走楼梯， 我的所爱在山腰， 想去找她不怕高，

楼梯门从一楼进不去的，也得电子钥匙划一下，只能出，不能进，是个单项的锁

 

[sishixny]

现在的condo电子钥匙都是只能到达所在楼层，以及健身公共楼层的。确实安全，但是由于租客换来换去，房门锁和key不能换，电子密钥是必须的。

house也安全的，我女儿早上出门上学，从来都不锁门，我自己在家也没事。再说也装了ADT

千万别这样说，几个同学家都在大白天破窗而入，啥安保都有。只有一个抓住了，财物早都花了。在北京十几年，除了丢自行车，认识的没听说被偷被抢。

 

[sabre]

楼梯门从一楼进不去的，也得电子钥匙划一下，只能出，不能进，是个单项的锁

我等收垃圾车来的时候， 从地下室往上走，

 

[茉茉]

千万别这样说，几个同学家都在大白天破窗而入，啥安保都有。只有一个抓住了，财物早都花了。在北京十几年，除了丢自行车，没听说被偷被抢。

原来这样呀。雷瘟神应该过来受受教育

 

[茉茉]

我等收垃圾车来的时候， 从地下室往上走，

赞，有志者事竟成

 

[sishixny]

我等收垃圾车来的时候， 从地下室往上走，

每层楼梯也有门，也有锁。想偷人，关键是有内应这。

 

[renroger]

现在的condo电子钥匙都是只能到达所在楼层，以及健身公共楼层的。确实安全，但是由于租客换来换去，房门锁和key不能换，电子密钥是必须的。

house也安全的，我女儿早上出门上学，从来都不锁门，我自己在家也没事。再说也装了ADT

我认识住HOUSE的人中，目前有一家被break in，家里安了安防系统，出事后（幸好家里当时没人）卖了万锦的房子，买了多大附近的condo.
另外在论坛看到一个停在家门口车道上的车，被人把车窗撬了，把车里的东西都搬走了，全程都被监控录下来了。

 

[茉茉]

每层楼梯也有门，也有锁。想偷人，关键是有内应这。

偷的最高境界是偷不着