湖边CONDO卖掉了， 算下投资回报率！

[茉茉]

我因为自身的原因常年不在多伦多工作， 买了豪斯没人去管， 我太太不敢开车，英语又不灵， 让她管租客弄豪斯是不行的， 所以当年买了康斗出租省心点。

今后可以买豪斯出租了， 因为卖了几个康都手上有钱了，今后也不完全需要在外地工作，接近退休了， 有时间去管豪斯。当然给物业公司也个办法， 但我认为他们还没有我有经验。

马版主是中国好老公，对太太非常疼爱，上次听说马龙太太到现在自己不开车，既羡慕又感动。。

话说你不做地产中介，真可惜，确实很懂房子

 

[tinyhuhulp]

部分同意， 但是你想想在加拿大， HOUSE除外， 我这个用花3万换来的9万利益， 有其他投资更好的吗？ 基金股票就别提了。

首付不是6万吗？怎么又变成3万。前天才有个新闻，有个华人用TFSA炒股，四年时间一万本金炒成了130万。
我估计你是一开始首付本金不多，担心等下去楼价继续涨，所以选择了condo楼花，早入市用时间赚增值空间。之后陆续的资金积累不断买进楼花。如果你当初能忍，多等两年把资金累积出来买house，哪怕是semi，收益会更高。

 

[tinyhuhulp]

我的condo经纪人，一买、出租、一卖，收三遍。。。。买卖之后缘分尽。很多事情装聋作哑的，比如当时我不在，TA找了租客，钥匙押金是cash 200刀TA收了，最后退房我去交接的，钥匙押金是我退给租客的。。我记得我和马龙说过这个细节，马龙让我去要回来，我不大张的开口，一点小钱，算了算了，人品看出来了，以后不再给TA任何生意了就结了 。。。。

你功课没做好，华人经纪一买一卖收一次钱几乎是半公开的潜规则了。出租另外收钱合理。所以西人中介很讨厌华人，觉得搞坏市场。问题是，经纪那点贡献，真值这么高的报酬吗？

 

[BCIT-software]

不是说房价还要张么为什么要卖呢不符合逻辑啊。

 

[tinyhuhulp]

我因为自身的原因常年不在多伦多工作， 买了豪斯没人去管， 我太太不敢开车，英语又不灵， 让她管租客弄豪斯是不行的， 所以当年买了康斗出租省心点。

今后可以买豪斯出租了， 因为卖了几个康都手上有钱了，今后也不完全需要在外地工作，接近退休了， 有时间去管豪斯。当然给物业公司也个办法， 但我认为他们还没有我有经验。

house也没啥烦的。东西坏了也不过是打个电话叫人修。跟旧condo是一样的，屋内东西坏了你还不是叫人去修。除非你想省钱自己修。只不过你的是新condo，东西坏的机率低而已。至于换屋顶，换furnance怕些大的费用可以当维修费用扣除当年收益少交税，严格来说应该当资本投入，因为将来卖房时能体现在卖价里。新换了这些部分的房子会卖得比没换的贵。
现在入手house，房价上涨到租金很难cover每月支出，除非你分租，但是这样你的麻烦更多。

 

[tinyhuhulp]

不是说房价还要张么为什么要卖呢不符合逻辑啊。

condo增值最快就头几年，后面越来越慢，过了15年，就有下滑的可能。楼主的这个condo，这么新都涨condo fee，加快减慢，confo fee后面都不知会不会降回原来水平，严重影响增值空间。卖是合理的。

 

[小游]

condo增值最快就头几年，后面越来越慢，过了15年，就有下滑的可能。楼主的这个condo，这么新都涨condo fee，加快减慢，confo fee后面都不知会不会降回原来水平，严重影响增值空间。卖是合理的。

不理解怎么会有人买，这个管理费太高了，而且完全不可控

 

[茉茉]

house也没啥烦的。东西坏了也不过是打个电话叫人修。跟旧condo是一样的，屋内东西坏了你还不是叫人去修。除非你想省钱自己修。只不过你的是新condo，东西坏的机率低而已。至于换屋顶，换furnance怕些大的费用可以当维修费用扣除当年收益少交税，严格来说应该当资本投入，因为将来卖房时能体现在卖价里。新换了这些部分的房子会卖得比没换的贵。
现在入手house，房价上涨到租金很难cover每月支出，除非你分租，但是这样你的麻烦更多。

今年暑假有朋友过来送孩子留学，他们住北约克一个家庭旅馆，算是豪宅吧，前几年屋主买入的价格就是几百万。只可惜，之后用于开旅店，我常去看朋友一家，和屋主聊得也比较投缘。

屋主给我show了几处damage，租客干的，一楼天花板的水印儿，好几处。。木头屋，真是毁房子啊

 

[tinyhuhulp]

今年暑假有朋友过来送孩子留学，他们住北约克一个家庭旅馆，算是豪宅吧，前几年屋主买入的价格就是几百万。只可惜，之后用于开旅店，我常去看朋友一家，和屋主聊得也比较投缘。

屋主给我show了几处damage，租客干的，一楼天花板的水印儿，好几处。。木头屋，真是毁房子啊

这些水印其实不算什么，里面没长霉就是涮个漆就能解决的事情。你有没有见过出租公寓，租客自己的过失，不但搞坏自己的公寓，还把楼下的天花板也搞坏的。房东还要赔别人的房子。高层condo，貌似也是木头房子，只是外层结构是水泥的。
我一直不理解为什么要买几百万的房子做家庭旅馆。

 

[tinyhuhulp]

不理解怎么会有人买，这个管理费太高了，而且完全不可控

资金能力有限又想入市的，觉得打理house麻烦的会选择公寓。而且公寓早期还是会升值的，就是要及时脱手。

 

[茉茉]

你有没有见过出租公寓，租客自己的过失，不但搞坏自己的公寓，还把楼下的天花板也搞坏的。房东还要赔别人的房子。高层condo，貌似也是木头房子，只是外层结构是水泥的。
我一直不明白为什么要买几悲的房子做家庭旅馆。

多伦多这边我们买的高层没有木头的，都是钢筋水泥结构的。

世界很大，啥人都有的。那个屋主就一个人在多伦多，男的，不好问人家家庭情况，我估计一个人在这里闲得。。。我每次去看朋友，就和我一顿猛聊。朋友说屋主不怎么和他们一家说话，可能国内刚来的，没啥共同语言

 

[Horse Dragoon]

首付不是6万吗？怎么又变成3万。前天才有个新闻，有个华人用TFSA炒股，四年时间一万本金炒成了130万。
我估计你是一开始首付本金不多，担心等下去楼价继续涨，所以选择了condo楼花，早入市用时间赚增值空间。之后陆续的资金积累不断买进楼花。如果你当初能忍，多等两年把资金累积出来买house，哪怕是semi，收益会更高。

对， 首付6万多， 算是本金成本， 不算花费，3万是真的成本花费， 有去无回， 首付加上月供贷款里的本金部分是在卖房时都又回来的钱， 等于存了9年无息定存， 所以3万里有5千是6万首付损失掉的9年的利息算是成本花费。

 

[Horse Dragoon]

不是说房价还要张么为什么要卖呢不符合逻辑啊。

我这是个例， 升值慢，管理费高，手上康斗多， 卖掉是上策。

 

[tinyhuhulp]

对， 首付6万多， 算是本金成本， 不算花费，3万是真的成本花费， 有去无回， 首付加上月供贷款里的本金部分是在卖房时都又回来的钱， 等于存了9年无息定存， 所以3万里有5千是6万首付损失掉的9年的利息算是成本花费。

cost of good sold应该包括首付部分，因为是实实在在付出去9年，而且你没有考虑到如果卖房亏损这首付本金不一定回来的。而你收楼后利息地税支出，其实由租金cover了，不是从你口袋里掏出来的钱。
我喜欢从现金流看。你的投资项目是头4年从口袋里掏出了6万5，然后再过5年到手16万（税前，减掉8千中介费）。这样别人就一目了然了。其它投资好不好，就比比掏出多少，最后税前到手多少马上看出好不好了。

 

[tinyhuhulp]

多伦多这边我们买的高层没有木头的，都是钢筋水泥结构的。

世界很大，啥人都有的。那个屋主就一个人在多伦多，男的，不好问人家家庭情况，我估计一个人在这里闲得。。。我每次去看朋友，就和我一顿猛聊。朋友说屋主不怎么和他们一家说话，可能国内刚来的，没啥共同语言

我说的case就在多伦多，但不确定是否高层。卡城的高层，同层房子之间是木结构。

 

[lyndon]

3．增值税( 夫20% 妻80% 分担): (38%+21%)*95388 /4 =$14070

这个capital gain 是你粗略估算的,还是准确的？ 我的计算如下：
95388/2*20%*38%+95388/2*80%*21%=$11637.33

还有，$95388还可以减去交易税，律师费和JJ费（$4000+$8000）再报增值税。

这样对吗？

 

[Horse Dragoon]

3．增值税( 夫20% 妻80% 分担): (38%+21%)*95388 /4 =$14070

这个capital gain 是你粗略估算的,还是准确的？ 我的计算如下：
95388/2*20%*38%+95388/2*80%*21%=$11637.33

还有，$95388还可以减去交易税，律师费和JJ费（$4000+$8000）再报增值税。

这样对吗？

你的问题提的好。 但你的计算公式不准。

是这样， 38% 是我估的综合税率含我的年工资收入加卖房的增值收入， 比如 20% X95388/2 = 9538 再 加上我工资和其他收入一共比如16万，那么要交38%的税。

我太太的80% X95388/2 =38155 再加上其他收入， 约 21% 的税率。


我明年报税前会咨询报税人员或会计师， 如果能减去卖房费用再报增值那是最好的。

 

[kaishishenqing]

投资房报税很复杂，不是所有的报税人员或者会计师了解透彻的。

 

[sabrina2011]

请教马版主一个问题，我的condo 自住了三年，然后大约出租三年卖掉的话，增值税有deduction 吗？

 

[Horse Dragoon]

投资房报税很复杂，不是所有的报税人员或者会计师了解透彻的。

开始申请 同学， 我也研究过税法， 尤其是房产方面的，从税局的要求报增值税这点，就是卖价减买价，报税表上就2个格子填，买价， 卖价， 其它的费用不知填哪儿，。
其实报税有门道， 税局的税法也有不明确之处，也有模糊边界，看如何报就能少交。所以，不同的人同样报， 有人就被查，有人就没事。