湖边CONDO卖掉了， 算下投资回报率！

[tinyhuhulp]

请教马版主一个问题，我的condo 自住了三年，然后大约出租三年卖掉的话，增值税有deduction 吗？

自住时间是3+1，计算capital gain时升值的三分一的一半为capital gain。

 

[Horse Dragoon]

请教马版主一个问题，我的condo 自住了三年，然后大约出租三年卖掉的话，增值税有deduction 吗？

有的， 自住的3年增值好像不需要报，
增值要算你出租开始算，比如 开始出租时的市场均价， 按你同类型房子大小楼层等周边的卖价估一个就行，

我忘了税法上说好像有个自住年限， 比如，10年前买的，现在出租，3年后要卖， 那么增值不是从现在算，而是从3年前或5年前算，

等我再去查查。

 

[tinyhuhulp]

律师费经济费应该属于capital cost，你买房后第一年报税时填上，是可以抵扣将来产生的capital gain。

开始申请 同学， 我也研究过税法， 尤其是房产方面的，从税局的要求报增值税这点，就是卖价减买价，报税表上就2个格子填，买价， 卖价， 其它的费用不知填哪儿，。
其实报税有门道， 税局的税法也有不明确之处，也有模糊边界，看如何报就能少交。所以，不同的人同样报， 有人就被查，有人就没事。

lvs

 

[Horse Dragoon]

律师费经济费应该属于capital cost，你买房后第一年报税时填上，是可以抵扣将来产生的capital gain。
lvs

卖房后吧， 我明年报今年的税得用的上。

 

[tinyhuhulp]

买房和卖房都会产生capital cost， 那年发生就在下一年报税时填上。另外如果有大笔的装修费用也属capital cost，装修期间产生的贷款利息属capitl cost，原则上应该在以后卖房时当成本不能当当年出租成本。house投资房报税比condo麻烦。因为新condo一般少涉及大额维修费，而老condo自住多，投资少。说不定还贬值没有capital gain。

卖房后吧， 我明年报今年的税得用的上。

maif

 

[lyndon]

开始申请 同学， 我也研究过税法， 尤其是房产方面的，从税局的要求报增值税这点，就是卖价减买价，报税表上就2个格子填，买价， 卖价， 其它的费用不知填哪儿，。
其实报税有门道， 税局的税法也有不明确之处，也有模糊边界，看如何报就能少交。所以，不同的人同样报， 有人就被查，有人就没事。

 

[kaishishenqing]

开始申请 同学， 我也研究过税法， 尤其是房产方面的，从税局的要求报增值税这点，就是卖价减买价，报税表上就2个格子填，买价， 卖价， 其它的费用不知填哪儿，。
其实报税有门道， 税局的税法也有不明确之处，也有模糊边界，看如何报就能少交。所以，不同的人同样报， 有人就被查，有人就没事。

我是听给我报税的说的，说投资房产方面报税比较复杂，我自己没操作过。
tiny和其他同学也讲了，不是简单地卖价减买价。

 

[节节草]

楼上的所有人都太厉害啦！对加拿大的房屋买卖的知识都那么了解！

 

[天涯]

恭喜马版～

 

[GUTU16079]

所以不是外国买家在炒房，是加拿大凡是有点钱的都在炒房！

 

[温东仔]

从出租回报率是不合算， 因为买的房价高， 如果能继续升值， 到也是考虑的因素， 毕竟投资房主要靠升值来得到最好的回报。

像我这个例子， 9年， 每年才升1万多点， 如果每年升2万， 那才叫好。

请问版主卖房获得现金流后，打算如何使用呢？准备再投资房市或做生意等等？

 

[Horse Dragoon]

请问版主卖房获得现金流后，打算如何使用呢？准备再投资房市或做生意等等？

我目前打算前面也提到了， 现留着这钱， 但不会做生意，肯定是再投资房子。

 

[george2002]

马版好贴,赞个先

请问2个问题
1) 出租回报率里面没考虑保险支出? 每个月大概100刀, 不是很清楚condo的保险费用?

2) 投资回报率要考虑月贷款的利息支出吗?

共商榷

再来算下出租回报率：

有贷款, 用首付款买房，
回报率= (租金收入-所有花费-月供贷款利息) / (首付款+ 一次性买房税费用) X100%


我取其中一年的来算：

月租金： 1550，
花费： 按一个月空租： 1550，
加：月维修清洁车马费：50，
月管理费： 450，
地税： 170
月供贷利息： 400，
首付：61375，
一次性买房费用： 4000，

年回报： （ 12X1550 - 1550- 12 X50- 12X 450 - 12X 170--12X400） / （61375 + 4000） = 6.4%

出租回报率大于6% 的算好的投资。


。。。。。。。。。。。。。。。

 

[duxu]

买房和卖房都会产生capital cost， 那年发生就在下一年报税时填上。另外如果有大笔的装修费用也属capital cost，装修期间产生的贷款利息属capitl cost，原则上应该在以后卖房时当成本不能当当年出租成本。house投资房报税比condo麻烦。因为新condo一般少涉及大额维修费，而老condo自住多，投资少。说不定还贬值没有capital gain。
maif

恐怕你报不了CAPITAL COST, 首先你不是公司，第二你报维修或装修，这需要发票，现在很多内部装修公司都不很正规，你如果要发票，那么成本也会增加，而且你想报损，那税局也不是傻子，你查你的。这年头投资房产亏钱，不查才怪。

 

[Horse Dragoon]

马版好贴,赞个先

请问2个问题
1) 出租回报率里面没考虑保险支出? 每个月大概100刀, 不是很清楚condo的保险费用?

2) 投资回报率要考虑月贷款的利息支出吗?

共商榷

谢谢提问！

1. 我这个业主没买套内保险，都是租客买的，公共保险是物管买的， 所以我没有这项支出。
但是我有一个新楼在市中心，今年初交割的， 去年就出租了， 拿钥匙前， 开发商通知说， 多伦多的新规定， 自 2014年开始所有新建康斗业主必须买套内保险， 否则安省新房保险公司TARION 不给新房上保险。所以我买了， 一个月就是 10几刀， 当然， 租客也必须再买他自己的。

2. 投资回报率是算一次性投资的收益，不用算贷款费用，贷款或者其他可以说是运营费用，所以 贷款的支出在出租回报率里算了， 而且，只要租金大于每月支出，租客都帮你付了贷款， 换句话不是我的支出。

 

[茉茉]

恐怕你报不了CAPITAL COST, 首先你不是公司，第二你报维修或装修，这需要发票，现在很多内部装修公司都不很正规，你如果要发票，那么成本也会增加，而且你想报损，那税局也不是傻子，你查你的。这年头投资房产亏钱，不查才怪。

是这样的，我每年把维修、清扫类的花费，都报给我的会计师了，也没有发票，我的会计师说几百刀不大的数目，很合理。我至今没有遇到CRA的问话

 

[小游]

是这样的，我每年把维修、清扫类的花费，都报给我的会计师了，也没有发票，我的会计师说几百刀不大的数目，很合理。我至今没有遇到CRA的问话

没有发票是不能报的，跟数目大小无关

一般来说，开发票和不开发票，价格不一样

 

[茉茉]

没有发票是不能报的，跟数目大小无关

一般来说，开发票和不开发票，价格不一样

不懂呀，反正每年都是我手写一份详细的花费支出，就几百刀，没有发票，我和租客不见面，是email transfer去的修理，打扫费用，我有转账凭据

 

[小游]

不懂呀，反正每年都是我手写一份详细的花费支出，就几百刀，没有发票，我和租客不见面，是email transfer去的修理，打扫费用，我有转账凭据

我也不懂。只知道如果税局抽查，需要有被认可的凭证。

 

[Horse Dragoon]

是这样的，我每年把维修、清扫类的花费，都报给我的会计师了，也没有发票，我的会计师说几百刀不大的数目，很合理。我至今没有遇到CRA的问话

没有发票是不能报的，跟数目大小无关

一般来说，开发票和不开发票，价格不一样

DUXU 说的是报增值税时刻扣减的买卖房一次性费用， 你说的是每年你报的租金收入和费用。

我每年报租金收入， 都要扣除贷款利息，管理费， 地税，维修费，打扫费， 广告费， 车马费后的净收入， 比如年租金20000，其他所有费12000， 净收8000 是跟我家的年收入去报税，而且， 老婆分担8000的80%=6400，我担20%=1600， 老婆没工作，6400都不用交税， 我税率高，尽量少报租金收入。


发票我有的也没有， 比如车马费200刀， 打扫300， 税局认为合理一般不查， 真要查， 我有加油的收据， 打扫啥的，我写个收据， 都是请人现金服务的。修理费， 请人的我会要收据的，自己修的我有买东西的收据。