对于我这样的平民来说，买房是个大事。现在买，怕跌了吃亏，不买，怕涨了买不起。
我不是房市专家，和大家一样，主要是听身边朋友，网上的同志们，专家，媒体，还有政府的评论。可是我发现，听了以后更晕，有的说温哥华房子贵，有的说还好，有的说泡沫要破裂了，有的说房子总是要涨的，有的说中国炒房团把房价炒上去了，有的说好地点房子不会跌， 有的说离市中心远的地方人口正在增加所以会涨价。 反正是说啥的都有，越听越晕，越听越迷糊。
于是自己收集了一些信息做分析。下面是分析结果，欢迎讨论。
1. 温哥华房市有没有泡沫？
蓝色的线代表温哥华从1977年以来的独立房房价，这个nominal house price的意思就是房子平均成交价格。红色的线代表通货膨胀调整过以后的房子历史平均价格。桔黄色的线是根据历史涨幅的直线估测。
可以看到在2001年以前，房价的涨幅并不大。除去通货膨胀外，大概每年2％上下，和温哥华人口增长速度持平。只有在01年以后远超估测。而从2001年以来，人口，收入等等影响房价的条件和之前比较都没有什么大变化。
所以我的结论是，温哥华房市确实有泡沫，泡沫是这十年产生的。如果没有泡沫，独立方的平均价格应该在70－80万比较合理。
2. 泡沫怎么形成的？
房价上扬的最大的外力来自于政府, 具体来说就是利率。绿色的竖拦代表从1977年以来的利率。在这几十年里，每一次利率上涨都会让房价下调，而利率下降后，房价马上反弹。在2001年以后，利率是历史最低。在07，08年的微微调整就让房价下滑了不少。这让我感觉到，01年以来的飞速上涨和超低的利率有很大的关系。
比较有意思的是，06年开始美国房价滑铁卢，跌到2011年有大概30多个百分点，正好回归了以正常的通货膨胀以及人口增长预测的房价。加拿大财政部长Jim则在2006年美国领跌时宣布40年贷款等等利涨的政策。我猜测是当时政府为了避免加拿大被美国拖下水的政策。不过这一把拐的有点猛了，在08年以后，政府看到泡泡吹起来了，民众负债率越来越高，几次调整政策包括收紧贷款年限，增加首付，减小贷款人限可还是没能制止泡泡越吹越大。
3. 泡沫会不会破裂？
既然是泡沫，就一定会消失，区别是猛的破裂，还是一点点缩小。猛的破裂起因一定是吹起泡沫因素的消失，就是加息。可是看美国的状态，奥巴马的意思是到2015年都不会加息，加拿大应该也会跟随步伐。所以我感觉一夜间涨息，房价暴跌的可能性不大。
在不能加息的同时，政府打压房价的心态很明显，一次次锁紧政策，除了加息，其他的手段都用了。只要经济形式稍有好转，一定加息。所以泡泡应该不会吹的更大了。
而从4,5月以来，销量一直在减少。历史上的跌市好像都是从销量减少开始的。一些地产界利益被伤害的人士也开始喊话，说政府最新政策太苛刻，应该放宽等等。买家都开始观望，卖家缓缓降价，我感觉是拉锯战的开始。在之后的几年里，如果没有什么大的变革，房价应该会一点点被拖回正常轨迹，就是以通货膨胀和人口增长为基础的预测。
4. 影响
之后几年的房价回归是个漫长而且痛苦的过程。
对于卖方来说，如果是在泡沫以前买的房子现在怎么卖都是赚的，是赚多少的问题。如果是泡泡吹大了以后买的，07－11年，那么应该做好少赚，不赚的心理准备。除非过个5年，8年的再卖，如果现在需要卖，就把价格订好，长痛不如短痛。
对于买方来说，投资炒房我感觉不是个靠谱的时候。如果是长期自住，看到很合意的房子该出手时还是要出手的，可以根据具体情况杀价。
中介是被伤害比较大的群体。我感觉中介应该不太在乎房价高低，而更在乎是否有交易。贵便宜个5万加币，也就是少挣500到1000, 没有多大影响。而没有交易，是吃不上饭的问题。这几个月以来交易量比去年同期少了20％－30％，同等于这个市场萎缩了20％－30％，应该有不少中介在为下一顿发愁。这个拉锯战，锯的是中介，回归过程越短，中介的痛苦就越小。
5. 总结
以上推测是在已知因素下的推理，还有很多未知因素会影响经济，进而影响房价。如美国马上迎来的财政悬崖，中国下5－10年的经济转型，政治改革，欧盟能不能把自己拖出泥潭。
我觉得在经济发展平缓，人口增长稳定，城市化早就已经完成的加拿大，炒房子不是个特别赚钱的事情。它可以是比较好的避险港。
房价数据：http://weilurealty.com/zh/greater-vancouver-area/#1977-now (原版找不到出处了，借用请见谅）
http://www.rebgv.org/home-price-index
通货膨胀数据：http://www.tradingeconomics.com/canada/inflation-cpi
利息数据：http://www.bcrealtor.com/d_bkcan.htm
人口数据：http://www.bcstats.gov.bc.ca/StatisticsBySubject/Demography/PopulationEstimates.aspx
我不是房市专家，和大家一样，主要是听身边朋友，网上的同志们，专家，媒体，还有政府的评论。可是我发现，听了以后更晕，有的说温哥华房子贵，有的说还好，有的说泡沫要破裂了，有的说房子总是要涨的，有的说中国炒房团把房价炒上去了，有的说好地点房子不会跌， 有的说离市中心远的地方人口正在增加所以会涨价。 反正是说啥的都有，越听越晕，越听越迷糊。
于是自己收集了一些信息做分析。下面是分析结果，欢迎讨论。
1. 温哥华房市有没有泡沫？
蓝色的线代表温哥华从1977年以来的独立房房价，这个nominal house price的意思就是房子平均成交价格。红色的线代表通货膨胀调整过以后的房子历史平均价格。桔黄色的线是根据历史涨幅的直线估测。
可以看到在2001年以前，房价的涨幅并不大。除去通货膨胀外，大概每年2％上下，和温哥华人口增长速度持平。只有在01年以后远超估测。而从2001年以来，人口，收入等等影响房价的条件和之前比较都没有什么大变化。
所以我的结论是，温哥华房市确实有泡沫，泡沫是这十年产生的。如果没有泡沫，独立方的平均价格应该在70－80万比较合理。
2. 泡沫怎么形成的？
房价上扬的最大的外力来自于政府, 具体来说就是利率。绿色的竖拦代表从1977年以来的利率。在这几十年里，每一次利率上涨都会让房价下调，而利率下降后，房价马上反弹。在2001年以后，利率是历史最低。在07，08年的微微调整就让房价下滑了不少。这让我感觉到，01年以来的飞速上涨和超低的利率有很大的关系。
比较有意思的是，06年开始美国房价滑铁卢，跌到2011年有大概30多个百分点，正好回归了以正常的通货膨胀以及人口增长预测的房价。加拿大财政部长Jim则在2006年美国领跌时宣布40年贷款等等利涨的政策。我猜测是当时政府为了避免加拿大被美国拖下水的政策。不过这一把拐的有点猛了，在08年以后，政府看到泡泡吹起来了，民众负债率越来越高，几次调整政策包括收紧贷款年限，增加首付，减小贷款人限可还是没能制止泡泡越吹越大。
3. 泡沫会不会破裂？
既然是泡沫，就一定会消失，区别是猛的破裂，还是一点点缩小。猛的破裂起因一定是吹起泡沫因素的消失，就是加息。可是看美国的状态，奥巴马的意思是到2015年都不会加息，加拿大应该也会跟随步伐。所以我感觉一夜间涨息，房价暴跌的可能性不大。
在不能加息的同时，政府打压房价的心态很明显，一次次锁紧政策，除了加息，其他的手段都用了。只要经济形式稍有好转，一定加息。所以泡泡应该不会吹的更大了。
而从4,5月以来，销量一直在减少。历史上的跌市好像都是从销量减少开始的。一些地产界利益被伤害的人士也开始喊话，说政府最新政策太苛刻，应该放宽等等。买家都开始观望，卖家缓缓降价，我感觉是拉锯战的开始。在之后的几年里，如果没有什么大的变革，房价应该会一点点被拖回正常轨迹，就是以通货膨胀和人口增长为基础的预测。
4. 影响
之后几年的房价回归是个漫长而且痛苦的过程。
对于卖方来说，如果是在泡沫以前买的房子现在怎么卖都是赚的，是赚多少的问题。如果是泡泡吹大了以后买的，07－11年，那么应该做好少赚，不赚的心理准备。除非过个5年，8年的再卖，如果现在需要卖，就把价格订好，长痛不如短痛。
对于买方来说，投资炒房我感觉不是个靠谱的时候。如果是长期自住，看到很合意的房子该出手时还是要出手的，可以根据具体情况杀价。
中介是被伤害比较大的群体。我感觉中介应该不太在乎房价高低，而更在乎是否有交易。贵便宜个5万加币，也就是少挣500到1000, 没有多大影响。而没有交易，是吃不上饭的问题。这几个月以来交易量比去年同期少了20％－30％，同等于这个市场萎缩了20％－30％，应该有不少中介在为下一顿发愁。这个拉锯战，锯的是中介，回归过程越短，中介的痛苦就越小。
5. 总结
以上推测是在已知因素下的推理，还有很多未知因素会影响经济，进而影响房价。如美国马上迎来的财政悬崖，中国下5－10年的经济转型，政治改革，欧盟能不能把自己拖出泥潭。
我觉得在经济发展平缓，人口增长稳定，城市化早就已经完成的加拿大，炒房子不是个特别赚钱的事情。它可以是比较好的避险港。
房价数据：http://weilurealty.com/zh/greater-vancouver-area/#1977-now (原版找不到出处了，借用请见谅）
http://www.rebgv.org/home-price-index
通货膨胀数据：http://www.tradingeconomics.com/canada/inflation-cpi
利息数据：http://www.bcrealtor.com/d_bkcan.htm
人口数据：http://www.bcstats.gov.bc.ca/StatisticsBySubject/Demography/PopulationEstimates.aspx
最后编辑: 2012-11-20
