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蒙城高层Condo的入场券涨价了

cncba

活跃园友
2009-06-14
2,484
3,502
15 天前
#21
加拿大就不要炒房了,地税,保险,物业费,惊人的维护费,还有租客时不时的跟你上下法治课,投入比相当不值,大家买套自住开心就好。
 

wumtl

园友
2013-08-07
72
52
15 天前
#22
所以我才问, 楼价升高导致增加租金的话,会有哪些租客可以撑住这个市场?
 
2010-10-05
281
19
15 天前
#25
多伦多、温哥华几年前还是可以炒炒的,现在听说也不行了。蒙村要炒condo?!静等大神来说说.
 
2008-09-14
755
952
15 天前
#27
多伦多、温哥华几年前还是可以炒炒的,现在听说也不行了。蒙村要炒condo?!静等大神来说说.
有的人不是说了吗,不在乎正现金流,坐等房子升值:wdb18::wdb24:,,,,大牛呀!
 
楼主
楼主
D
2013-01-29
37
64
14 天前
#28
高档Condo目标买家和租客从来都不是本地普通工薪阶层,所以和本地平均收入没有任何关系。现在的租售比对本地高薪白领还是合适的,既然能买,为何要租?

既然不是为本地人准备,目标租客就只能是负担得起房租的国际学生。开发商在选择合格房东,房东也应该选择合格租客,这才对得起你买的门票。既然是Luxury Condo,那就应该用奢侈品的理念去营销,而不是大众消费品的营销方式。举个通俗的例子,你的产品相当于LV包,房东就是sales,租客就是消费者。LV 从不降价,只有每年涨价的份。作为sales,从消费者跨进店门起,你就应该迅速作出一个大概判断,该顾客是不是有消费能力。

如果2000是合理市场租金,对方跟你纠缠不休,说明他并不是你的目标租客,你也就不必浪费太多时间。做高档Condo的房东不容易,如果对正现金流很看重,不妨转做经济适用Condo的房东。总而言之,这是两个不同的市场,针对不同的人群,而采用不同的营销手段。
 
2008-09-14
755
952
14 天前
#29
高档Condo目标买家和租客从来都不是本地普通工薪阶层,所以和本地平均收入没有任何关系。现在的租售比对本地高薪白领还是合适的,既然能买,为何要租?

既然不是为本地人准备,目标租客就只能是负担得起房租的国际学生。开发商在选择合格房东,房东也应该选择合格租客,这才对得起你买的门票。既然是Luxury Condo,那就应该用奢侈品的理念去营销,而不是大众消费品的营销方式。举个通俗的例子,你的产品相当于LV包,房东就是sales,租客就是消费者。LV 从不降价,只有每年涨价的份。作为sales,从消费者跨进店门起,你就应该迅速作出一个大概判断,该顾客是不是有消费能力。

如果2000是合理市场租金,对方跟你纠缠不休,说明他并不是你的目标租客,你也就不必浪费太多时间。做高档Condo的房东不容易,如果对正现金流很看重,不妨转做经济适用Condo的房东。总而言之,这是两个不同的市场,针对不同的人群,而采用不同的营销手段。[/QU

你在加拿大读过大学吗?看看在大学里能付得起这么贵租金的有几个?本地学生基本上没人付得起,那就是外国学生了。沙特留学生大部分是政府资助,可是要他们付2000多刀一个月的房租好像也不现实吧!我有一个出租房租金要价1800,人家都付不起,,,,
 

wumtl

园友
2013-08-07
72
52
14 天前
#30
高档Condo目标买家和租客从来都不是本地普通工薪阶层,所以和本地平均收入没有任何关系。现在的租售比对本地高薪白领还是合适的,既然能买,为何要租?

既然不是为本地人准备,目标租客就只能是负担得起房租的国际学生。开发商在选择合格房东,房东也应该选择合格租客,这才对得起你买的门票。既然是Luxury Condo,那就应该用奢侈品的理念去营销,而不是大众消费品的营销方式。举个通俗的例子,你的产品相当于LV包,房东就是sales,租客就是消费者。LV 从不降价,只有每年涨价的份。作为sales,从消费者跨进店门起,你就应该迅速作出一个大概判断,该顾客是不是有消费能力。

如果2000是合理市场租金,对方跟你纠缠不休,说明他并不是你的目标租客,你也就不必浪费太多时间。做高档Condo的房东不容易,如果对正现金流很看重,不妨转做经济适用Condo的房东。总而言之,这是两个不同的市场,针对不同的人群,而采用不同的营销手段。
既然租售比合适,有钱的国际学生也会买房而不屑于当租客。留学生也不是这两年出现。没记错的话griffintown 要盖4000套condo, bell centre这一带也有2000套吧,还有在卖图纸的儿童医院旧址,有多少有钱的小留组团来租房?
 

xqgg09

园友
2009-09-30
5
3
14 天前
#32
来看房的有一对中东夫妇带着一个3岁的小男孩,刚来自叙利亚,告诉我他们的预算最多是两千刀,为了让我相信他们有能力付租金, 说他们是大Family, 亲戚们在加拿大人已经租了几套。说他们是难民有人会信吗??
不过嘛,想了想最后还是没租给他们。
 
楼主
楼主
D
2013-01-29
37
64
13 天前
#33
meimei99网友质疑楼主没在加拿大读过大学,不了解大众疾苦。楼主确实没在加拿大上过大学,但楼主在加拿大正规租房公司租过房子。正规租房公司都要收入证明,如果是学生,还要Co-signer,不会因为是学生就网开一面,或给折扣。既然选择了做房东,那就是Business,不是做慈善。

你的“投资房子不考虑正现金流就是洗钱”的理论,恕不敢苟同。不知道你是从加拿大哪个大学,哪个Prof.,哪本专著上学来的,楼主也想拜读一下。
 
楼主
楼主
D
2013-01-29
37
64
13 天前
#34
既然租售比合适,有钱的国际学生也会买房而不屑于当租客。留学生也不是这两年出现。没记错的话griffintown 要盖4000套condo, bell centre这一带也有2000套吧,还有在卖图纸的儿童医院旧址,有多少有钱的小留组团来租房?
1楼已明确了高档Condo和经济适用Condo的区别,请自行对号入座。小留要买房,正好现在把房子卖给小留,实现Capital gain,不是一个很好的投资吗?小留要租房,LV不会降价。要买Prada,随他去,因为Prada也不会降价。想要拿MK的价格买LV和Prada的品质,门都没有。Sales只需做好自己的本职工作,根本没有必要去调查市场。
 
楼主
楼主
D
2013-01-29
37
64
13 天前
#35
个人理解现金流和首付比例有很大关系。打比方100万的房子首付10% 和首付40%,同等租金收入现金流差别巨大。请专家详解。
你说的对,提高首付,降低杠杆率,就能实现正现金流了。但是,不少房东只付了两成或三成的首付,期待租客帮其还mortgage,有的还买了好几套。现在无法实现正现金流,必须不断地往里贴钱。

央行降杠杆就是要把高杠杆mortgage赶出系统。有实力的 房东即便拿着高杠杆mortgage,也可以每月贴钱还 mortgage,或通过提前还款降低杠杆。苦的 是没有实力的房东,如果不能每月贴钱还 mortgage,那就只能卖房。进来接盘的买家如果现金支付,这笔高杠杆mortgage就彻底从系统中消失。如果买家通过银行贷款,新批的mortgage杠杆率都下降了,低杠杆mortgage就替换了原先的高杠杆mortgage。央行行长不是 说了吗,新批的mortgage质量都很好。我在前一个贴子“蒙城Condo的包租公婆们急待转型升级”中也说了,留下来的只能是有实力的 房东。

央行缓慢加息,房东们一直也有出逃机会,Cash out实现Capital gain。2012-2013年的那批楼花,现在都交房了,卖出去没人会亏的。但房东们由于各种原因,还是想继续做房东。每个人的抗压能力是不一样的 ,钟镇涛当时也想扛 ,但扛不过去,否则到现在不也柳暗花明了吗。

房东们应该庆幸自己生活在加拿大,降杠杆的方式很温柔,换作国内那种简单粗暴的降杠杆方式,早已被活埋,连哼一声的机会都没有。
 
2012-12-08
28
23
13 天前
#36
问题是有多少人能拿的出好几套房子30%以上的首付,我等打工的能禶几个钱,买一套,银行还给贷款。就算还剩几钱,想买第二套,银行恐怕不给贷,加之利息不断上涨,自己也怕。 看来,这是有钱人的事,穷人搞不好更穷。还是守自己的一亩三分地更踏实。
 
2008-09-14
755
952
13 天前
#37
用现金买投资房就是100%正现金流了:wdb23:

楼上的首先要搞清楚何谓投资,为什么投资房产?投资房产最大优点是什么?
接下来要弄明白何谓金融杠杆,为什么要用杠杆?

说的啥国内粗暴降杠杆,要搞清楚那是对什么对象的?对个人还是机构?

买楼花在房地产市场上升期,出手肯定赚钱。如果市场走弱,那要自求多福了!

现在加息预期高,买房是不是应该持观望态度呢?
 
2012-12-08
28
23
13 天前
#38
多谢楼上,手里没有几个钱,利息还在涨。自己也是后知后觉的人。弄不好,真是可能炒房炒成房东,泡妞泡成老公。多一事不如少一事。
 
楼主
楼主
D
2013-01-29
37
64
12 天前
#39
要投资,第一步就要学会风险控制。杠杆是把双刃剑,风险与收益成正比,杠杆越高风险越大。世上从来就没有无风险套利这一说,投资不讲风险就是投机。杠杆不是谁都能用的,阿基米德也没能找到支点,把地球给撬起来。

别总认为不把杠杆用足的都是傻子。银行那么傻啊?低息借你资金让你炒房发财。有那么好的事,银行为何自己不做?银行用点小恩小惠,或审批mortgage时对有问题的收入证明眼开眼闭,加上经纪帮忙做假,把房东们都诓了进来,这叫请君入瓮。现在口袋扎紧,开始割韭菜了。要Renew mortgage,利率提高。想Shop around,到其他银行按新规重新审核,你就是不合格贷款人,还得回到原银行去签“马关条约”,答应银行的所有条件。利率不断上升,早些年混进房东队伍里的不合格者迟早都得被清理出来。甭管你是个人或机构,不懂风控,没有实力扛不下去的都得死,早点晚点的事。

这两天公布的数据显示市场一片大好,不管是多伦多还是蒙特利尔。看涨的依旧会买,看跌的也可以离场,来去自由。