蒙城高层Condo的入场券涨价了

[cncba]

加拿大就不要炒房了，地税，保险，物业费，惊人的维护费，还有租客时不时的跟你上下法治课，投入比相当不值，大家买套自住开心就好。

 

[wumtl]

所以我才问, 楼价升高导致增加租金的话,会有哪些租客可以撑住这个市场?

 

[paopao333]

现在市中心的几栋高层condo每年能有多少的涨幅? 2%， 3%？

 

[闲钱想投资]

年薪10万以上，扣除各种税费后，实际到手大约一半。
高薪人士租这种地方，比较吃力。

 

[paopao333]

多伦多、温哥华几年前还是可以炒炒的，现在听说也不行了。蒙村要炒condo？！静等大神来说说.

 

[poohlovehoney]

密切关注

 

[meimei99]

多伦多、温哥华几年前还是可以炒炒的，现在听说也不行了。蒙村要炒condo？！静等大神来说说.

有的人不是说了吗，不在乎正现金流，坐等房子升值，，，，大牛呀！

 

[demenager]

高档Condo目标买家和租客从来都不是本地普通工薪阶层，所以和本地平均收入没有任何关系。现在的租售比对本地高薪白领还是合适的，既然能买，为何要租？

既然不是为本地人准备，目标租客就只能是负担得起房租的国际学生。开发商在选择合格房东，房东也应该选择合格租客，这才对得起你买的门票。既然是Luxury Condo，那就应该用奢侈品的理念去营销，而不是大众消费品的营销方式。举个通俗的例子，你的产品相当于LV包，房东就是sales，租客就是消费者。LV 从不降价，只有每年涨价的份。作为sales，从消费者跨进店门起，你就应该迅速作出一个大概判断，该顾客是不是有消费能力。

如果2000是合理市场租金，对方跟你纠缠不休，说明他并不是你的目标租客，你也就不必浪费太多时间。做高档Condo的房东不容易，如果对正现金流很看重，不妨转做经济适用Condo的房东。总而言之，这是两个不同的市场，针对不同的人群，而采用不同的营销手段。

 

[meimei99]

高档Condo目标买家和租客从来都不是本地普通工薪阶层，所以和本地平均收入没有任何关系。现在的租售比对本地高薪白领还是合适的，既然能买，为何要租？

既然不是为本地人准备，目标租客就只能是负担得起房租的国际学生。开发商在选择合格房东，房东也应该选择合格租客，这才对得起你买的门票。既然是Luxury Condo，那就应该用奢侈品的理念去营销，而不是大众消费品的营销方式。举个通俗的例子，你的产品相当于LV包，房东就是sales，租客就是消费者。LV 从不降价，只有每年涨价的份。作为sales，从消费者跨进店门起，你就应该迅速作出一个大概判断，该顾客是不是有消费能力。

如果2000是合理市场租金，对方跟你纠缠不休，说明他并不是你的目标租客，你也就不必浪费太多时间。做高档Condo的房东不容易，如果对正现金流很看重，不妨转做经济适用Condo的房东。总而言之，这是两个不同的市场，针对不同的人群，而采用不同的营销手段。[/QU

你在加拿大读过大学吗？看看在大学里能付得起这么贵租金的有几个？本地学生基本上没人付得起，那就是外国学生了。沙特留学生大部分是政府资助，可是要他们付2000多刀一个月的房租好像也不现实吧！我有一个出租房租金要价1800，人家都付不起，，，，

 

[wumtl]

高档Condo目标买家和租客从来都不是本地普通工薪阶层，所以和本地平均收入没有任何关系。现在的租售比对本地高薪白领还是合适的，既然能买，为何要租？

既然不是为本地人准备，目标租客就只能是负担得起房租的国际学生。开发商在选择合格房东，房东也应该选择合格租客，这才对得起你买的门票。既然是Luxury Condo，那就应该用奢侈品的理念去营销，而不是大众消费品的营销方式。举个通俗的例子，你的产品相当于LV包，房东就是sales，租客就是消费者。LV 从不降价，只有每年涨价的份。作为sales，从消费者跨进店门起，你就应该迅速作出一个大概判断，该顾客是不是有消费能力。

如果2000是合理市场租金，对方跟你纠缠不休，说明他并不是你的目标租客，你也就不必浪费太多时间。做高档Condo的房东不容易，如果对正现金流很看重，不妨转做经济适用Condo的房东。总而言之，这是两个不同的市场，针对不同的人群，而采用不同的营销手段。

既然租售比合适，有钱的国际学生也会买房而不屑于当租客。留学生也不是这两年出现。没记错的话griffintown 要盖4000套condo, bell centre这一带也有2000套吧，还有在卖图纸的儿童医院旧址，有多少有钱的小留组团来租房?

 

[lao qin]

个人理解现金流和首付比例有很大关系。打比方100万的房子首付10% 和首付40%，同等租金收入现金流差别巨大。请专家详解。

 

[xqgg09]

来看房的有一对中东夫妇带着一个3岁的小男孩，刚来自叙利亚，告诉我他们的预算最多是两千刀，为了让我相信他们有能力付租金， 说他们是大Family, 亲戚们在加拿大人已经租了几套。说他们是难民有人会信吗？？
不过嘛，想了想最后还是没租给他们。

 

[demenager]

meimei99网友质疑楼主没在加拿大读过大学，不了解大众疾苦。楼主确实没在加拿大上过大学，但楼主在加拿大正规租房公司租过房子。正规租房公司都要收入证明，如果是学生，还要Co-signer，不会因为是学生就网开一面，或给折扣。既然选择了做房东，那就是Business，不是做慈善。

你的“投资房子不考虑正现金流就是洗钱”的理论，恕不敢苟同。不知道你是从加拿大哪个大学，哪个Prof.，哪本专著上学来的，楼主也想拜读一下。

 

[demenager]

既然租售比合适，有钱的国际学生也会买房而不屑于当租客。留学生也不是这两年出现。没记错的话griffintown 要盖4000套condo, bell centre这一带也有2000套吧，还有在卖图纸的儿童医院旧址，有多少有钱的小留组团来租房?

1楼已明确了高档Condo和经济适用Condo的区别，请自行对号入座。小留要买房，正好现在把房子卖给小留，实现Capital gain，不是一个很好的投资吗？小留要租房，LV不会降价。要买Prada，随他去，因为Prada也不会降价。想要拿MK的价格买LV和Prada的品质，门都没有。Sales只需做好自己的本职工作，根本没有必要去调查市场。

 

[demenager]

个人理解现金流和首付比例有很大关系。打比方100万的房子首付10% 和首付40%，同等租金收入现金流差别巨大。请专家详解。

你说的对，提高首付，降低杠杆率，就能实现正现金流了。但是，不少房东只付了两成或三成的首付，期待租客帮其还mortgage，有的还买了好几套。现在无法实现正现金流，必须不断地往里贴钱。

央行降杠杆就是要把高杠杆mortgage赶出系统。有实力的 房东即便拿着高杠杆mortgage，也可以每月贴钱还 mortgage，或通过提前还款降低杠杆。苦的 是没有实力的房东，如果不能每月贴钱还 mortgage，那就只能卖房。进来接盘的买家如果现金支付，这笔高杠杆mortgage就彻底从系统中消失。如果买家通过银行贷款，新批的mortgage杠杆率都下降了，低杠杆mortgage就替换了原先的高杠杆mortgage。央行行长不是 说了吗，新批的mortgage质量都很好。我在前一个贴子“蒙城Condo的包租公婆们急待转型升级”中也说了，留下来的只能是有实力的 房东。

央行缓慢加息，房东们一直也有出逃机会，Cash out实现Capital gain。2012-2013年的那批楼花，现在都交房了，卖出去没人会亏的。但房东们由于各种原因，还是想继续做房东。每个人的抗压能力是不一样的 ，钟镇涛当时也想扛 ，但扛不过去，否则到现在不也柳暗花明了吗。

房东们应该庆幸自己生活在加拿大，降杠杆的方式很温柔，换作国内那种简单粗暴的降杠杆方式，早已被活埋，连哼一声的机会都没有。

 

[lao qin]

问题是有多少人能拿的出好几套房子30%以上的首付，我等打工的能禶几个钱，买一套，银行还给贷款。就算还剩几钱，想买第二套，银行恐怕不给贷，加之利息不断上涨，自己也怕。 看来，这是有钱人的事，穷人搞不好更穷。还是守自己的一亩三分地更踏实。

 

[meimei99]

用现金买投资房就是100%正现金流了

楼上的首先要搞清楚何谓投资，为什么投资房产？投资房产最大优点是什么？
接下来要弄明白何谓金融杠杆，为什么要用杠杆？

说的啥国内粗暴降杠杆，要搞清楚那是对什么对象的？对个人还是机构？

买楼花在房地产市场上升期，出手肯定赚钱。如果市场走弱，那要自求多福了！

现在加息预期高，买房是不是应该持观望态度呢？

 

[lao qin]

多谢楼上，手里没有几个钱，利息还在涨。自己也是后知后觉的人。弄不好，真是可能炒房炒成房东，泡妞泡成老公。多一事不如少一事。

 

[demenager]

要投资，第一步就要学会风险控制。杠杆是把双刃剑，风险与收益成正比，杠杆越高风险越大。世上从来就没有无风险套利这一说，投资不讲风险就是投机。杠杆不是谁都能用的，阿基米德也没能找到支点，把地球给撬起来。

别总认为不把杠杆用足的都是傻子。银行那么傻啊？低息借你资金让你炒房发财。有那么好的事，银行为何自己不做？银行用点小恩小惠，或审批mortgage时对有问题的收入证明眼开眼闭，加上经纪帮忙做假，把房东们都诓了进来，这叫请君入瓮。现在口袋扎紧，开始割韭菜了。要Renew mortgage，利率提高。想Shop around，到其他银行按新规重新审核，你就是不合格贷款人，还得回到原银行去签“马关条约”，答应银行的所有条件。利率不断上升，早些年混进房东队伍里的不合格者迟早都得被清理出来。甭管你是个人或机构，不懂风控，没有实力扛不下去的都得死，早点晚点的事。

这两天公布的数据显示市场一片大好，不管是多伦多还是蒙特利尔。看涨的依旧会买，看跌的也可以离场，来去自由。

 

[WorryFree]

蒙特利尔上涨空间不大。