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蒙城Condo的包租公婆们急待转型升级

2013-01-29
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25 天前
#1
近日,YUL3 进行了内部开盘,从得到的价格来看,撇开户型和朝向,5楼的340尺的studio 单价近900/尺。目前DT 核心区高层Condo Studio 租金1200—1300/月,1房1500—1600/月,即使每年涨租金100/月,到交付时也绝对不可能实现正现金流。

在蒙城Condo房价长期处于低位的 年代,房产经纪教育大家买房投资的理论就是Toronto是靠房子自身增值,Montreal主要靠租金收入,衡量Condo是不是好投资的唯一标准就是租售比和正现金流。Studio和小1房,因为总价低,租金也不少,成为投资热点 。每次有新Condo推出,不管房型多丑陋,朝向多差,低楼层的小户型就一抢而空,买高楼层2房2卫的都是傻蛋,因为不但要支付楼层premium,以后的管理费还要做贡献补贴小户型,租售比又低,并且永远是负现金流。

但开发商现在也越来越精了,低楼层的小户型单价定得极高。在这种趋势下,实现正现金流已不可能,只是负多负少的问题。决定现金流的无非是几个变量:银行Mortgage本金利息,市 政地税,管理费,租金。银行加息趋势已定,只是节奏 快慢而已。市 政3年一评估,明年9月又要对房子重新评估,2016-2018年交付的高层Condo现在的评估价是按2012-2013年的楼花价定的,交付后每栋楼都有不少交易记录可参照,市政重新估价不会低。女市长每年涨税也是大概率事件。房东们的小胳膊根本拧不过银行和市政的大腿。Condo管理费虽说能通过换管理公司抗争一下,但管理费里电和gas占了很大一部分,都是每年只涨不跌的,想降也不太可能。唯一能由房东自主决定的就是租金,但大多数房东需要留住按时交租的好租客,就不能涨租,否则几个月的空置期损失更大。在决定现金流的几个变量中,租金硬生生地设成了常量,这现金流不负才怪哪。

其实,不能实现正现金流一定程度上也是房东们自己“作”的。租客一闹 ,就答应其 不涨租的无理要求,或同意签少于一年租约的 要求,有时1个月,3个 月也租。大多数人也就最多3,5套房,根本不存在占领市场的问题,采用low-cost strategy 吸引租客,本质上是扰乱市场,造成大家都没饭吃。本来是卖方市场的,被人为变成了买方市场 。租客也被惯坏了,哪家便宜找哪家。小留们每几个月搬一次,频繁穿梭于各大新交付的楼盘间体验各种设施,大叔大妈们被这帮毛孩子耍得团团转。

最后我给房东们支一招,要摆脱目前憋屈的现状,只能拿出壮士断腕的勇气,对租客开刀,毫 不留情地加租。新Condo交房后几年 内是不受Regie年涨幅限制约束的,此时不加,更待何时。另外正视蒙城高层Condo现阶段不能实现正现金流的现实,抛弃过度依赖租金的惯性思维,接受房子自身增值为主,租金为辅的新投资模式。

这个转变过程是很痛苦的,不能适应外部变化的没有硬实力的房东们只能退出这个市场,留下来的是Deep Pocket的房东们,这样的市场才会更健康有序。
 
2006-10-09
17,276
12,599
24 天前
#5
不正好有那么多人买吗!
否则开发商只能降价了。
这个价钱不正常,蒙特利尔又不是多伦多,这个价钱跟多伦多没差多少了。也不知道谁再买,这个楼盘的开发商是大陆的,贷款银行是中国银行。
2014年YUL的楼盘第一期的时候我觉得就很贵,性价比不高,何况现在的三期。
 

sofia

我的生活我做主
2004-09-03
6,370
2,635
24 天前
#8
其实,不能实现正现金流一定程度上也是房东们自己“作”的。租客一闹 ,就答应其 不涨租的无理要求,或同意签少于一年租约的 要求,有时1个月,3个 月也租。大多数人也就最多3,5套房,根本不存在占领市场的问题,采用low-cost strategy 吸引租客,本质上是扰乱市场,造成大家都没饭吃。本来是卖方市场的,被人为变成了买方市场 。租客也被惯坏了,哪家便宜找哪家。小留们每几个月搬一次,频繁穿梭于各大新交付的楼盘间体验各种设施,大叔大妈们被这帮毛孩子耍得团团转。
有点自相矛盾,既然大多数人最多3、5套房,不存在占领市场的问题,他们愿意低价租的话,怎么会扰乱市场?他们的房子租出去了,有人来说某某某的房租比你的低300,那你就请他去租某某某的房子好了,如果你也跟着降价,那只能说明根本不是卖方市场了。
 

sabre的马甲

知名园友
2011-06-20
8,968
13,324
24 天前
#10
有点自相矛盾,既然大多数人最多3、5套房,不存在占领市场的问题,他们愿意低价租的话,怎么会扰乱市场?他们的房子租出去了,有人来说某某某的房租比你的低300,那你就请他去租某某某的房子好了,如果你也跟着降价,那只能说明根本不是卖方市场了。
关键是不管用
决定房租的最根本依据 是需求
 

sofia

我的生活我做主
2004-09-03
6,370
2,635
24 天前
#11
关键是不管用
决定房租的最根本依据 是需求
所以我说根本就不是卖方市场,几个小散户怎么能把卖方市场搅成买方市场?我们这里也有租的比市场价低的,只能说是他自己的损失,其他房东根本没感觉。
 

wikispecial

活跃园友
2012-02-02
1,213
1,113
24 天前
#13
为什么胡建人手下的condo都是高房租,正现金流的?

z只是很大一批人的智商太低罢了。


z昨天美国开始对犹太人大开杀戒的,呵呵呵呵啦。
 

xqgg09

园友
2009-09-30
5
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22 天前
#14
Downtown condo 投资关键: 高楼层才有高回报, 景观(no blocking)很重要.
就算是四五十层大楼, 可是十几层以下的UNIT和那些低矮的楼里有什么区别呢?
抢底层的房是个误区, 经纪们会告诉你:租客不care楼层. 可是花得起高租金会是些什么人呢?

刚签了两套的租约, 都是30F以上的, 一套Studio租了1700, 另一套one bed.租了2100.