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詹长龙《卡城房地产指南》

2011-07-15
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66
2016-01-16
#1
选个吉日,开个房地产论坛,希望对想在卡城买卖房子、投资房地产朋友有所帮助。

宗旨:介绍房地产知识,协助新老朋友安居卡城及投资房地产

内容:房地产买卖,贷款,保险,房子维护,学区介绍,卡城工作定居生活等等

自我介绍:

2006从多伦多搬来卡尔加里,至今从事房地产8年。

资深地产经纪,Top 1 in Grand Realty (2017)
美国硕士、清华学士、职业工程师(P. Eng.)
卡城、阿省及加拿大三级地产局会员
认证公寓专家、认证谈判专家

老詹做的是长期生意。从不忽悠客户,也不催客户下单,买卖信息公开透明。看房时如实指出房子的优缺点,绝对不推荐有硬伤或者将来不容易卖出的房子给客户。

再说两句自己的经历:

本科在清华念的是高分子材料和化工,研究生在美国德州读的是材料工程。国内工作主要是在深圳大学当老师,后移民多伦多。在卡城的石油工程公司做过5年的工程男(metallurgist)。秉承“自强不息,厚德载物”的校训,做事认真负责,做人实在坦诚,尽心尽力为客户谋利益,受到他们的好评,也经常得到老客户的推荐。不少客户最后都成了朋友,这是老詹最开心的事情。

我们家算是卡城很普通的移民家庭。住西北NW所谓的学区之一Hamptons 小区。家里领导是会计师。小孩两个,女儿在滑铁卢大学读物理,儿子在Westmount Charter School 上Kindergarten,上二年级。本人是音乐发烧友,喜欢钢琴和古典音乐;也是车迷,喜欢开车自驾游。如果您有同样爱好,欢迎交流。来加拿大十几年,经历了移民生涯的酸甜苦辣,现在生活自得其乐,偶尔也回去看看伟大祖国的建设成就。

期望与各位共同探讨,理性交流。如果你有任何问题,欢迎联系我:微信zhanCHANlong,电话403-366-4998或者邮件Jameszhan66@gmail.com;网站:www.SellBuyHomes.ca

顺祝大家新年快乐、万事如意!谢谢各位!!

(2018.01.26 小更新:2017老詹的业绩在公司180多名经纪中遥遥领先,排第一(2016年则排名第二),在此感谢新老客户的支持!自强不息,厚德载物,老詹全力以赴,继续为朋友们服务。)
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最后编辑: 2018-01-27
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詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-01-16
#2
外国人、新移民和留学生买房


外国人/游客、留学生和新移民买房有什么规定?


简单来说,国民待遇,跟加拿大本地人一样,没有特别限制,哪怕你只是来旅游一趟或者看望在这里读书的小孩。你可以购买加拿大的房子,拥有的产权也跟加拿大本地人的一样。而且买房子时,还有优惠政策:除了35%首付,剩下的65%可以通过银行贷款,享受加拿大的超低利率(目前2%多一点儿)。这种只看首付不看收入的优惠措施,本地人是享受不到的。


新移民的定义是,首次登陆之后的5年内都算。当然新移民如果已经有了高收入的工作,买房时除了用前述的35%首付加上65%贷款的办法,也可以家庭税前收入去申请贷款,一般贷款额度是税前收入的5-6倍,这样的话首付只需5-20%就可以了。


买房的过程也很简单。对游客来说,最好当然是房子买卖和过户的时候人还在加拿大。如果不在,也可以委托亲戚朋友办理贷款和过户的手续,办法就是和亲戚朋友一起去这里的银行和律师楼办理委托书(Power of Attorney,简称POA),这样的话,看房、下单(又叫下offer)、谈判、办理贷款和房产过户手续都可以通过亲戚朋友代办。提前当然是人要到加拿大一趟。不过有个别加拿大的银行也认可加拿大驻中国律师事务所的POA,这样的话投资者连人都不用来加拿大就可以购房成为业主了。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2016-01-16
#3
房屋贷款


银行是否批准按揭贷款,取决于申请人的还款能力和还款意愿。马上找到工作,有收入的新移民,在没有其他家庭债务的情况下,如果首付款高于房价的20%,按照现行利率,贷款金额最高为家庭税前年收入的5-6倍;如果首付款低于房价的20%,则贷款最高金额为家庭税前年收入的4-5倍,自住房最低首付款比例为5%。大多数新移民无法很快找到工作,在没有收入的情况下,登陆5年内的新移民,首付35%的情况下,也可以申请到按揭贷款,而且不需要验证收入。这个35%首付,贷款65%的规定,也适合外国人(比如游客和留学生)。持有工作签证的外国人,贷款要求跟新移民类似。至于还款意愿,加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断。有严重不良信用记录的借款人,通常会被拒绝。对于新移民,没有信用记录是正常的,落地半个月内就贷款买房,当然不会有太多信用记录,只要借款人没有不良信用记录即可。

从买房流程上来看,每个购房者开始买房的第一步最好是在银行申请预授信,在看房和签订买房合同之前,完成贷款申请。这样做的好处有三个:确保信用记录没有问题,没有未发现的没有及时偿还的债务,信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。1.获得银行的预授信文件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。2.在利率锁定期内完成房产交割,可以适用锁定的利率,通常利率锁定期为90-120天。3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,需要立刻采取行动予以补救。

加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%,则商业银行需要购买按揭贷款违约保险,保费会由申请人承担,这一点,所有银行的要求都是一致的。至于首付款来源和存款时间各个银行都不同。有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录,有些银行要求出具首付款款项来源。对于很多新移民来说这些要求比较难以满足,刚刚登陆就买房,则无法提供三个月对账单;由于中国的外汇管制(目前每人每年汇出等值5万美元),很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。BMO(满地可银行)和CIBC(帝国商业银行)在这方面的要求比较合理,借款人在申请按揭贷款时,不要求账户中已经准备好首付款,只要在房屋交割之前,首付款存入设在加拿大的银行账户即可,没有额外的要求。

签订买房合同后,已经申请了预授信的客户,需要交将买卖合同提供给银行,将预授信转为正式批准。没有申请预授信,先签订买卖合同的消费者,最好在签订定合同时设置一个保留条件,如果在5天内无法获得按揭贷款批准,将有权取消买房合同并撤回购房定金。加拿大的银行与中国的银行不同,贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复,然后再去验证,因此贷款批复的速度通常都非常快,一至两天即可完成,然后再去验证,所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民,手续非常简便,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程3-7天即可全部完成。


贷款利率分为固定利率(fixed rate)和浮动利率(variable rate)两类。固定利率是指在贷款期内利率不变,X%,从第一天开始,至贷款合同到期,利率始终是X%。另一种利率是浮动利率,是一个参数加上或减去X%,在贷款期内,这个参数会变,但X%不变,例如P-0.3%,是指在贷款期内,P(prime rate最优惠利率)会变,但-0.3%不变。浮动利率,利率风险较大,但通常比相同贷款期的固定利率低。

从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类,贷款可以分为开放式和封闭式。如果借款人选择开放式贷款,在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押,没有罚款。如果选择封闭式贷款,只要贷款没有到期,提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。

从以上分类可以看出,加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款,固定利率开放式贷款;浮动利率开放式贷款,以及浮动利率封闭式贷款。借款人可以根据自己的实际情况作出选择。

在加拿大,贷款期与还款期是不同的。借款人可以和银行签订1年期的贷款合同,但可以预计30年还清贷款,即,贷款期1年,还款期30年。一年到期后,借款人可以选择全部付清贷款,或在原银行续借,或从其他银行借款还给原贷款银行。

借款人可以自己选择按揭贷款还款频率,例如,每周付,每两周付,每月付,最长间隔为每月付。间隔越短,越能够节省利息支出。同时,视贷款合同规定,借款人还可以每年一次性还最初贷款总额的10-20%;这样的话,贷款非常快就可以还清。




最后提醒一下,贷款其实也是一门学问。政策和银行的规定时时在变,您最好及时联系贷款经纪人咨询。

2017.05.24 更新:目前新移民和外国人申请贷款时,需要提供国内单位出具的证明信,上面声明申请人的职位和年收入。证明信用中文写就可以了。



 
最后编辑: 2017-05-24
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詹长龙
2011-07-15
234
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2016-01-16
#4
卡城的区域


卡城区域,如果按照邮编来,自然是4个区:NE、NW、SW和 SE。从房地产分区来讲,传统也是4个区(如下),请注意邮编的区域和房地产的区域是有差别的:



不过今年1月地产局把它细分为8个区了:




这8个区中,中国人最多的应该是西北区(NW)。西北区由于学区好,小区环境优良,交通有轻轨、治安和购物都不错,所以同胞多,尤其是Edgemont、Hamptons、Hawkwood和Arbour Lake这几个小区。北区(N)Panorama Hills (俗称胖大妈山)一带中国人也不少。近几年,在工程公司上班的同胞,也有部分安家在South和South East的Evergreen和Cranston附近一带。西区是豪宅区,到市中心近,缺点是生活配套差些,学区也不怎么样(不过有钱银不怕,可以上Webber Academy等有名私校)。NE的房价最便宜,可治安是卡城最差的,经常有恶性案件,同胞怕怕,去的不多。

房地产投资的金律就是:位置、位置、位置。其实自住也一样,位置非常重要,位置的第一个含义就是小区。
 
最后编辑: 2016-01-16

smartworm

活跃园友
2013-01-18
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2016-01-16
#5
多介绍行情。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2016-01-17
#9
这里先回顾一下去年卡城的房地产。受石油低价的影响,卡城2015年的房地产疲软。总销售18,830套,比2014年减少26.3%;其中独立屋销量为11,517套,同比下降23.7%。价格方面,12月份所有户型(包括独立屋,公寓和Townhouse)的基准价(Benchmark Price)是$448,800,而2014年12月的数据是$459,500,下降2.33%。12月底的总库存是4,336套,比2014年12月的3,384套增加了28.1%。

展望2016年的房地产市场,依然是阴云密布;石油价格的低迷,还将继续拖累卡城房地产市场的表现。目前的卡尔加里房地产,已经是买方市场。该不该入市,要看每个人自己的需求,等待石油价格上扬是一个选择。同时目前市场上,现在能找到价格非常吸引人的房子,理由是卖家急于出手。目前卡城的房地产价格,已经远低于多伦多和温哥华的价格,形成价值洼地。而同时,卡城的家庭收入,虽然没有最新数据出来,应该还是保持加拿大大城市No 1的位置,与这里的房地产价格形成反差。

对海外购购买者来说,加币的疲软和利率的低廉,是投资房地产的有利因素。

准确分析房地产走势,是很难的。不确定因素很多,最主要的是石油价格。目前很多人都唱衰石油,似乎都是专家;可是2014年8月石油还在100美元的时候,又有谁能预测到2015年一月会跌到40多?

该不该入市,何时入市,每个人的看法不一样;同时,每个人的情况也都不一样:有些人有刚需,有些人根本不用急。应对之策,你可以等等,时间在你一边。如果你有刚需,就挑市场性价比高的下。

不知道这样的回复算专业否?呵呵。
 
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詹长龙
2011-07-15
234
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2016-01-18
#10
详细买房过程

根据老詹在卡尔加里和阿尔伯塔省这些年做经纪的经验,下面是卡尔加里买房的大概过程



一、贷款预评估

强烈建议联系贷款专家,知己知彼首先要知己,是百战不殆的前提,具体参见我前面的帖子。

这里简要再说一下,购房者大约可以分为两类:

1、游客、工签、留学生和登陆不满五年的新移民,首付35%就可以拿到贷款。由于各家银行把握尺度不尽相同,建议买房前还是先咨询贷款专家为宜。

2、有收入者也可以用家庭收入计算贷款额度。办法是,找到一个你信任的有经验的贷款经纪,他/她会按照你的意思SHOP到最好的利率。同时做贷款预批;这样做的好处有三个:确保信用记录没有问题,没有未发现的没有及时偿还的债务,信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。此外,您还可以确定:

a.获得银行的预授信文件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。

b.在利率锁定期内完成房产交割,可以适用锁定的利率,通常利率锁定期为90-120天。

c.如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,需要立刻采取行动予以补救。

二、决定区域(LOCATION)

买家最好自己做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如:学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施,社区人文及升值潜力等,选出自己的最佳实际需求。

同时要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动,一旦预算或者需求有变化,要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后,会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区;如果经纪对区域一问三不知,或者拿不出意见,那就要怀疑他/她业务水平了。

决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。因为好的区域一般兼具学区好,社区人文好,自然环境好以及交通便利等因素。所以,房主自住的若干年快乐开心,怡然自得;等到出手,又获得相当可观的收益。

三、看房

看房是买房过程中激动人心的一个环节。

在看房前,我会把挑选过的房源电邮给客户,让客户了解要看的房长什么样子,朝向如何,有无分门出入等;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得,让客户心中有数。

具体看房之时,可以由外及内的方法。外,包括两点:一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要,譬如:好社区的某几个房子靠近大路,会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染,这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密,我一般建议客人也不要考虑;街角的房子,一般地大,这是优点;不过如果后院小,或者旁边有人行道(除了有干扰,冬天还要铲雪!)我会告知客人。当然尊重客户的选择,因为有些客户喜欢街角房。

房子本身的外观也会告知我们很多信息。如:平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等,因为建筑风格的不一样,大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄,是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树,要看树离地基是否太近,如果太近,树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观,还会让你花更多的钱在冬天的取暖上,所以,了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且,更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外,外墙采用的材料、有无脱落,本身是否有裂缝;落水管有无破漏,排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。

进入房内,重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭,有无明显的空间浪费。一般情况下,加拿大房屋进门看到的是厨房,饭厅和客厅;大多数厨房在设计的时候,都会留有空间放置一张早餐桌,而正餐则在饭厅享用。

除了格局,客厅、厨房、主卧是看房的重点,此外容易忽视的是衣帽间,有些女同胞可在意了!大多数华人客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间,这也是新建房子的一个趋势。对于稍旧一些的房,客户希望至少主卧能带全功能的洗手间,成为真正意义上的Master room。

四、下单,或者叫出OFFER

阿尔伯塔省, OFFER文件全称是Residential Purchase Contract,是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件,但并不排斥其它购房合同文件,前提是双方都能认可,如果购房者试图用其它文件,事先一定要和卖家沟通好。

决定下Offer后,买方经纪要先打电话给卖方经纪,告知对方有下offer的意愿,同时询问房子目前有没有其他offer存在。

下offer的意思,就是把签好字的,写有出价、交房日期和相应条件(如贷款和验房条件等等)的合同提交给对方。与国内的做法不同,这里没有人会先口头谈判的。而是把签了字的offer传给对方之后,一般谈判就会开始。这个过程几个小时到一天比较常见。谈判是个技术活。有经验的经纪,首先要准确判断房子的市场价,揣摩卖家卖房的动机和心理价位,然后从合适的价位开始出价谈判,力争以好的价格拿下房子。

我以后再另外详细谈这个过程。



五、条件及解除条件

一般Offer中最常见的附加条款有:

1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。申请贷款时,贷款经纪会要求你提供相关资料:买房的合同,有关房屋的信息资料(Listing Feature Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等等。新移民/外国人/留学生买房,首付款35%以上的,可以不要工作收入证明,但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常两到三个工作日就会有正式结果。

2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。验屋条件又分两种:BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。

3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件:一般要求卖家4天内提供共管物业的公寓文件(condo Documents)。这些文件,最好请公寓文件专家(而不是律师)读一下里面的内容。如果对其不满意,买家可以取消合同的。

4. 如果是独立屋,尤其带一体式车库的,一定要签Illegal Drug Manufacture/Marijuana Grow Operation 的补充条款。理由很简单,让卖家确认房子不是大麻屋!我知道有人不下或者忽视这个条款,但我的一贯做法是一定要加上;如果万一买上大麻屋,麻烦就大了。

需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是合同的规定,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。

另外一个需要说明的是,如果你在买房前,对自己的贷款了然于胸,贷款条件就没有必要加上,这样,获得自己满意Offer的几率会大一些;验屋条件也建议加上,就是几年新的房屋,还是验一下放心;至于查看公寓文件,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。

解除条件其实贴切的叫法是通过条件,就是买家送对方一个waiver,意思就是条件通过了,这房子我要了。这又分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就waive,另一种就是发现一些问题,但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,写进Residential Purchase Contract的Amendment里,由双方签字认可。

六、办理贷款

当合同条件一旦全部取消,你需要做的就是去银行签字,办理贷款手续。这时候,你正式跟银行有贷款合约了;也就是说要背债了。贷款文件签完之后,银行会把贷款的资料送给你的律师。在交房日,贷款就转到律师的信托账户。

七、律师

理论上你可以自己完成房地产的交易;但是房地产投资巨大,一般都通过律师完成。

律师是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题,可以让各自律师协助解决。

1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);

2、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。卡城这里的做法,一般不需要买这个保险。除非是银行回收房或者法院拍卖屋。更多产权保证保险的信息,你可以向律师咨询。

3、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人,也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做,可以说又快又好。同样,律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;

4、计算买方交纳的全部费用。在阿尔伯塔省,买家除了支付房款和律师费外,还有其它费用,比如地税的调节,title和mortgage的过户,如果是公寓,还有公寓管理费(condo fee)的调节。

5、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时派员到土地局办理产权交割手续。


八、Walk-Through

Walk-through也叫Re-visit,订合同时,买家可以要求在交房前做一次walk-through。买卖合同都有这样的规定,房子交接时候的状况,跟看房时要基本一样;在卡尔加里,这个工作,一般是卖方经纪去保证。当然,如果签定有合同补充条款,里面有卖家在交房日前需要维修房子里面东西的的时候,最好加上Walk-through条款,在交房日的前一两天去检查一下。

九、交割

交房的前二天左右,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。除了购房款,其他费用包括:地税调节、律师的费用、title和贷款过户的费用,目前一般大约$1,200-$2,000。注意,其它省份不同,在阿尔伯塔省买家不用缴纳土地转让税!通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张Certified Chuque或者Bank Draft。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。一般的做法是,上午你的律师会把款项打到卖方律师账上。卖方经纪通知买方经纪,钥匙可以给买家了。依照合同规定,中午12点你就是房子的主人了。不过,律师一般会在交房日之后的3个星期左右才把产权登记(Title)和土地的测量报告(Real Property Report)给你,所以不要着急。有意思的是,这里的Title就是一种电脑打印纸,不像国内房地产证那样高大上,呵呵!
 
最后编辑: 2016-01-28
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詹长龙
2011-07-15
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2016-01-19
#11
法院拍卖房
老詹手记


几天前,CIBC银行通过律师送来了一个法院拍卖房的挂牌合同。原屋主因为还不起贷款,去年房子被银行没收,并将通过法院拍卖的形式(Judicial Sale)卖掉。

屋主的房子被没收,最常见的原因就是丢工作或者离婚造成按揭断供。目前屋主一家还住在里面;我试着跟联系男主人Richard。我的工作就是让他们配合买家看房;这样的话买家心里有底,否则买家不会感兴趣,或者只会按照里面非常糟糕的状况出价。这不仅会影响房子销售的速度,同时最重要的是不能卖出好价钱。我告诉屋主,如果卖了好价钱,扣除银行贷款和所有费用,剩下的钱还是他们的。最糟糕的情况,是房子被收走之后原屋主情绪化,搞破坏,曾经见过屋主把二楼水龙头打开,让水一直流到地下室,把房子的地板全泡坏。

还好Richard很配合,约了昨天下午3点去拍照片。进门后发现家人都在,而且人都还不错。房子收拾过,墙上还有两副中国字画。临走之前,我说您不介意的话,我可以问一下为什么房子被收走吗?他说去年两口子分别丢了工作,一时供不起。我说的一些安慰的话,说迟早油价会上来,经济会好转。他苦笑了,说希望如此,还有蹩脚的中文说谢谢。

查过Database的资料,1997年他们以$173,373买进来的。可是19年后,欠了银行的款比这个数多太多了,显然是用房子抵押贷款,过度消费了,就是中国人说的寅吃卯粮!这从侧面也提醒人们,过度消费要不得;买房子要考虑自己的供款能力。

该房子目前挂价$490,000 (政府估价是$529,000),面积1,866 ft2,后面是公园,有高厅,地下室完成。房子在Douglasdale小区,近学校。法拍屋的成交价一般比挂价低不少。有兴趣的朋友可以查MLS#:C4045428。

 
最后编辑: 2016-01-20
2004-12-12
1,405
190
2016-01-20
#12
相中了邻居的房子,他还不打算卖。 请教有什么办法能让他挂牌呢
 
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詹长龙
2011-07-15
234
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2016-01-20
#13
相中了邻居的房子,他还不打算卖。 请教有什么办法能让他挂牌呢
呵呵,试试这样:
第一,动之以情。说我真的喜欢你的房子,能不能卖给我;
第二,晓之以理。说如果卖给我,咱们好邻居,你连中介费都免了,省了不少银子!
如果他真不想卖,说了也是白说;如果他有卖的意思,你应该就有机会。

私人买卖房子,主要的风险在于房屋估价是否准确。一般卖家对自己房子的估价会偏高,理由就是他当时买房子的时候,也是非常喜欢这套房子的。再说住了这么久,感情就更深入,更觉得房子到处都是优点。文件和过户之类等等没有经纪和经纪公司把关,也会增加一些工作量和不确定因素。
 
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詹长龙
2011-07-15
234
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2016-01-21
#14
经济不好,贴个提振精神的:
http://www.usatoday.com/story/money/business/2016/01/20/worlds-best-country/79044916/
加拿大生活质量秒杀美国排名第1!:wdb32::wdb32::wdb32:


据《今日美国》报道,刚刚在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛首次公布“最好国家”报告。原来目前全球最好的国家排名,在60个国家中,加拿大总评排第二。

这份报告是著名的《美国新闻与世界报导》(U.S News & World Report)、总部位于纽约的战略谘询公司BAV和宾夕法尼亚大学沃顿商学院的联合研究的成果。他们还在达沃斯宣布了“最好国家”网站,来突出这一研究成果。

该报告分析了大约60个国家,测量和评估了各国的可持续性、开拓能力、文化影响力、企业家精神和经济影响力。他们还对16,200名商界领袖、精英人士、其他公共人物进行调查来收集数据。

加拿大在在生活质量方面排到第一,公民权方面排第二。





世界排名前10的国家一览:

1.Germany 德国

2.Canada 加拿大

3.United Kingdom 英国

4.United States of America 美国

5.Sweden 瑞典

6.Australia 澳大利亚

7.Japan 日本

8.France 法国

9.Netherlands 荷兰

10.Denmark 丹麦

(17.China 中国,也不错:wdb29::wdb6:)
 
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詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-01-21
#15
房子的日常保养

对很多人来说,房子很可能是人生最大的投资项目。其实保养房子跟保养汽车一样,平时注意小维护小维修,就可以避免大维修。再说好好保养的房子,住起来安全舒适,将来卖的时候也可以卖个好价钱!

小的维修可以自己做,涉及的水电气的,尤其是气和电后面的维修,最好还是请专业人士。以下是一年12个月房子检查的内容,可以作为参考。




一月

1.检查室外会否有冰粒或冰柱,清理屋顶及找出暖气以及冰雪融化的地方;

2.检查厨房、浴室、洗衣间会否积水或潮湿。 

二月

1.检查所有栏杆、扶手是否安全;

2.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。 

三月

1.清洗雪柜及冰箱的内部,及后面的发热线;

2.把热水炉的储水放掉,清洗底部的沉淀物,完成后记得将放水阀门锁回原位。 

四月

1.检查门窗缝隙位置的封边胶,是否因为老化或破损以导致门窗入风;

2.检查从排水管流出来的水会否积聚在外墙附近。

五月

1.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置;

2.关闭及清洁暖炉的加湿度器 。

六月

清洁壁炉及做季后检查。 

七月

1.更换所有滴水的水龙头;

2.检查住宅的防盗设施、所有通往室外的门锁以及户外照明装置。

八月

1.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

2.检查地库的冷水管是否有冷凝水。

3.检查门窗是否需要加润滑油。

九月

1.检查外墙是否有油漆剥落或积水的情形。

2.聘请专业技工为暖气炉做定期检查。

3.检查烟囱出口及每个暖气风口。

4.如果住宅内有中央冷气,打开湿度调节器的风门并清洗湿度调节器。

5.检查壁炉及烟囱。 

十月

第一个星期

1.清理暖气口、排气扇、抽油烟机的过滤器或隔尘网。

2.检查及更换门窗的缝隙密封条。

第二个星期

把室外水喉的水放掉,防止水管结冰爆裂。

第三个星期

1.检查肥料箱是否需要在春天前清空。

2.为植物做入冬准备。

第四个星期

1. 清理平顶屋顶或屋檐去水涧树叶杂物。

2. 检查去水涧的结构是否稳固。

十一月

1. 检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

2. 检查地板是否有倾斜、弯曲变形或松动,这可能代表住宅结构出现问题。

十二月

检查门窗是否有冰积聚,这代表住宅的保温设施不够或有裂缝漏气。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2016-01-23
#16
最新加拿大房地产数据及2016年预测


Royal Lepage National House Price Composite:

http://www.royallepage.ca/realestat...uver-to-return-to-earth-in-2016/#.VqL2tyorKUk



英文非常简单,我就不翻译了。只是略做概述:


加拿大全国范围,2015年房价上涨6.5%;预计2016年上涨4.1%。

“According to the Royal LePage National House Price Composite, compiled from proprietary property value data in 53 of the nation’s largest real estate markets, the price[3] of a home in Canada increased 6.5 per cent year-over-year to $500,688 in the fourth quarter. The price of a two-storey home rose 7.7 per cent year-over-year to $610,134. Looking ahead to 2016, Royal LePage forecasts that the aggregate price of a home in Canada will increase 4.1 per cent for the full year when compared to 2015.”


卡尔加里:2015年房价基本稳定,预计2016年下降3.0%。

“Despite a challenging economic environment, Calgary home prices remained stable during the fourth quarter of 2015, rising 0.3 per cent yearoveryear to $459,809. The median price of a two-storey home rose 0.7 per cent to $514,935, while bungalows saw a decrease of 0.1 per cent year-over-year to $452,038. During the same period, condominium prices saw some softness, declining 1.2 per cent to $300,714. Looking forward to 2016, Royal LePage forecasts a year-over-year price decrease of 3.0 per cent in the aggregate price of a home in the Calgary region.”


大温哥华地区:2015年房价飙涨12.4%;预计2016年上涨9.0%。

“Home prices in Greater Vancouver rose significantly during the fourth quarter of 2015, with the aggregate price of a home in the region increasing 12.4 per cent yearover-year to $949,468. The median price for bungalows in Greater Vancouver surged 16.8 per cent year-over-year to $1,025,604, while two-storey homes climbed 12.2 per cent to $1,259,289. Condominiums also saw strong price growth during the quarter, increasing 7.2 per cent to $476,213. Looking ahead to 2016, Royal LePage forecasts that the aggregate home price in Vancouver will rise by 9.0 per cent year-over-year, with detached homes expected to continue outpacing condominiums.”


大多伦多地区:2015年房价大涨8.6%;预计2016年上涨5.5%

“Home prices continued to show significant increases in the Greater Toronto Area as the region experiences a prolonged inventory shortage, with the aggregate price of a home rising 8.6 per cent over the previous year to $605,898. The median price for a two-storey home rose 9.7 per cent year-over-year to $715,525, followed closely by bungalows which increased 7.8 per cent to $596,842. Condominiums also saw healthy price growth during the quarter, increasing 3.7 per cent to a median price of $361,809. Royal LePage forecasts that prices in central Toronto will continue to rise, predicting 5.5 per cent year-over-year growth across housing categories during 2016.”


因为这些数据是从各地地产局的电脑数据汇总统计出来的,所以应该比较可靠。多伦多和温哥华的去年房地产确实非常火爆,预测今年还会继续火下去。而卡尔加里的房地产简直就是冰火两重天!经常有小报用大跌来吸引眼球,从我个人的感受来说,中小户型下降轻微,而豪宅的价格有些下调;根据卡城地产局的最新统计,2015年12月Benchmark Price (加权平均了不同价格范围的房子成交) 同比下降2.33%,这个数据与上述的结果不同是统计办法的差异造成的,不过我个人觉得更有参考性。


下面是我搜出来的2015年12月31日的加拿大各地两层独立屋(two-storey single family home)平均价格:


大多伦多:$715,525

多伦多:$910,363

万锦市(Markham):$830,798



大温哥华:$1,259,289

温哥华:$1,989,304

列治文:$1,137,908


卡尔加里:$514,935


虽然这几年,卡尔加里的家庭收入在加拿大各大城市中一直排第一位,可是房地产的价格一直是最低的。由于石油价格的低迷和经济的不景气,估计会继续保持低价,与其他城市的价格差距将继续扩大。

卡城房价已经形成价值洼地。一旦石油反弹,卡城房价会不会出现大的价格反弹,值得大家探究。

 
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詹长龙
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2016-01-23
#17
百万豪宅?

曾几何时,豪宅的定义通常是指售价在$100万元及以上的房屋。如今在加拿大的温哥华和多伦多,这个名词大概跟中国曾经流行过的名词“万元户”一样要过时。因为100万在这两个城市,能买到的房子跟豪宅基本搭不上边。:wdb23:

据报道,苏富比国际地产集团(Sotheby’s International Realty Canada)认为,鉴于多伦多和温哥华的房价持续上涨,并且在这两个城市的楼市中已经有许多房屋类型均价超过$100万元,该公司认为豪宅的价格门槛也应该随之提高。苏富比国际地产集团认为大多伦多地区和温哥华的豪宅门槛应该调整为240-400万加币,因为在这两个城市中这一价格区间的房屋销售都出现了大幅增长;当然400万以上,就算超豪了。

界定豪宅的办法,老詹发明一个简单的计算公式,就是平均价至少2.5倍以上。卡尔加里土豪不多,以我的经验,目前120万以上宅子,大约可以算豪宅了。条件不算太高,比较容易满足:wdb6:

 
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2016-01-26
#18
老詹手记:什么是Condo?

一般人的理解就是有分立产权的公寓楼,这个不能说错,但也不全对。

Condo的英文全称是:Condominium;定义:an apartment house, office building, or other multiple-unit complex, the units of which are individually owned, each owner receiving a recordable deed to the individual unit purchased, including the right to sell, mortgage, etc., that unit and sharing in joint ownership of any common grounds, passageways, etc.

其实,Condo是一种产权形式,不仅仅是住宅,办公楼也可以是Condo。以住宅为例,普通的condo (英文是conventional condominiums,包括high-rise 和 Low-rise)是最常见的形式;但是townhouse (连排别墅),独立屋和半独立屋,甚至郊区别墅,都可以是Condo。

以独立屋为单位的Condo,它的单位是房子,有房子的主人自己拥有,可以自由买卖,一般也可以出租;房屋外面的绿地,道路,和其他的公用设施属于common area,就是Condo Corporation所拥有,是集体产权,但各个单位的主人可以使用。如果是普通condo,屋主拥有的地方就是内部空间,wall-to-wall,其它的都是Condo Corporation的。由于Condo Corporation需要对这些公共地方进行管理和维护,包括买保险,所以住condo要交condo fee (物业费)就是理所当然了。

所以,下次如果你有朋友跟你说他住condo,过去一看是独栋的房子,就不必奇怪了,估计他是有钱人哩。
 
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詹长龙
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2016-01-26
#19
昨天刚出炉,世界上房价最不可负担的城市排名,香港排第一,温哥华第三。打工仔要供楼,就一个字:苦!

低廉的房价,才是生活水平高的标志;这一点,大多数的美国城市能做到。加拿大,就是卡尔加里和Edmonton,尽管房价比温哥华多伦多低不少,依然价格过高;普通人或者年轻人依然供楼不容易。

  1. Hong Kong, China
  2. Sydney, Australia
  3. Vancouver, Canada
  4. Melbourne, Australia
  5. Auckland, New Zealand
  6. San Jose, USA
  7. San Francisco, USA
  8. London, UK
  9. Los Angeles, USA
  10. San Diego, USA
最容易负担的10个,两个在爱尔兰,8个在美国。
 
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詹长龙
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2016-01-28
#20
暖炉(Furnace)的选购、保养与维修(上)


加拿大的家庭均需依赖暖气系统度过漫长冬日,因此入冬前须检查暖气炉,确保其在天寒地冻的日子运作正常。




暖炉的暖气流动原理图

一、暖气炉的选择

暖气炉的种类

暖气炉使用的燃料,有天然气及燃油。新移民或会以为暖气系统燃料全是用天然气,80年代落成新屋的暖气炉确实多采用天然气,但也有较旧房屋的暖气系统使用电力及燃油。近年天然气费不断下降,天然气暖气炉是最常见的供暖方式。

除使用不同燃料外,暖气炉也有不同的功能比率,在90年代主要分为高效能和中效能。使用燃烧效率高的暖气炉并不仅仅意味着节约金钱,更多的是环保。当今暖气炉的设计基本上都是用很少的燃料产生较多的热量,更有一些型号的暖气炉能利用热量输出调控,使热量保持时间更长,室内温度更舒适。

时至今日,随着节能意识的增强,市面上已经没有中效炉,全部都是高效炉。这些暖气炉的质量差异不大,只有品牌上的区别,因为很多控制系统和配件都是同一厂家供应的。他说,有些牌子的价位高些,是因为这些品牌在市场存在时间更长一些,品牌效应和推销都更好一些。北美目前两家最大的燃气暖气炉制造商是联合技术公司(United Technology)和固特曼公司(Goodman),联合技术公司旗下有Carrier、Bryant、Heil、Tempstar和 Comfortmaker等品牌。固特曼公司旗下有Janitrol和Amana等品牌。其他一些牌子还包括Rheem (Ruud)、 American Standard (Trane)、和Lennox (Armstrong)。所有这些品牌的燃气暖气炉在主要功能和燃气燃烧率上都大同小异,所以您在选择暖气炉时应该自己的需要做出决定,而不是牌子。



一般住宅的天然气暖气炉和热水炉



电暖气炉构造



古老的燃油暖气炉

众所周知,暖气炉的燃气燃烧率越高,您帐单的开支就越少。与此同时,选择暖气炉,还要根据房屋室内面积的大小来做决定。一个暖气炉如果太小了,在寒冷的冬天,它所产生的热量就不足以使室内温暖舒服。反之,如果暖气炉太大,会频繁增加开关系统回圈的次数,这不仅增加很多不必要的成本,而且浪费能源,室温也会相当不舒服。另外,大的暖气炉需要安装大的管道,如果管道不够大,势必会产生强烈的噪音。

选择暖炉时还需了解自己选购的暖气炉的安装、维修和保养。据调查,暖气炉的很多问题都出在没有合适的安装和足够的保养。目前的高效炉能安装在大部分住宅,但是市中心老城区的有些老宅没有通风管,就需要重新安装通风管才能换高效炉。还有些老宅烧的是锅炉(Boiler),而不是大多数住宅现在使用的风暖式(Air Force)暖气,所以也不能更换高效炉。除此之外,还有一种热水炉形式的供暖形式,即通过热水炉下的一个热交换器将热风吹上去。这种形式也由来已久,有些镇屋高三层,用风暖形式,热风可能吹不上最高层,就要选择这种形式供暖。

在安装高效炉时,需注意烟囱是否要改造。高效能暖炉不需要用传统的暖气炉烟囱排废气,但中效能暖炉则要。所以若选用高效能暖炉,又用传统烟囱排放废气,若烟囱是砖造的,则应加一条金属管(Metal Liner)在烟囱内,因以保护砖块。高效炉将较多热能从废气中抽取,令到排出废气的温度比旧暖气炉为低,由于温度较低,废气中的水份在烟囱内冷凝机会较大,因此需要上述的金属管作保护。



高效炉能把排出的热废气可再回首利用,有些高效炉的效能可高达97.5%。



锅炉供暖系统原理



供暖的锅炉



使用高效炉,烟囱中要加金属管。



烟囱中加了金属管和没有金属管的对比图。

高效炉的节能原理

*多个热交换器。行内标准认为,暖炉能将废气内的热能抽取至华氏120度以下,才称之为高效能。 高效炉使用两个或三个热能交换器,尽量将热能从废气中抽取,令到排出废气降至华氏120度以下。除了用抽气扇协助将废气排出外,由于温度低,废气中的水份冷凝,因此这些暖炉的排气喉底部有一条约半吋直径的水管,将冷凝水引至地下室地面的排水口,这一点是分辨高效能暖炉最明显和容易的方法。

*变速风机。当室内不需要太热的时候,可以使用变速风机,让热风缓慢地持续流进。

*不同热量输出。有一些暖气炉有此功能,即利用变速风机的风速大小,通常有两档,高温和低温。来节省能源和金钱。

*点火系统。现今的暖气炉很少有用常燃小火的点火系统了,绝大部分用的是直接打火或表面热点火,这可节约不少燃气。

*双热交换器。热交换器是令天然气燃烧转换成热量的元件,为了使天然气充分燃烧产生更多的热量,节能型的暖气炉通常有一个主热交换器和副热交换器。副热交换器通常是由不锈钢制成,内衬塑胶或以其他方式保护,因为废气在副热交换器里可能会产生一种腐蚀性的酸。

*先进的空气过滤系统。在暖气炉上安装一个电子的过滤系统,可以更有效地减少尘埃进入室内,从而降低人们患哮喘和肺部疾病的可能性。



电子过滤系统与普通过滤板的对比图



电子过滤系统原理图

高效炉VS传统暖气炉

网络上有这样一种说法,称传统暖气炉如果保养得宜,用30年都没有问题,而新的高效炉,通常用到第5年就要出毛病。其实无论如何,高效炉都比中效炉更先进。不过,有的高效暖炉效能可达90%以上,构造复杂,里面又有冷凝系统,毛病就可能出得较多。比方说高效炉一旦有阻塞,冷凝水满泻,就会损坏暖炉本身。此外,高效炉运用较高科技,控制元件增多,安全性也相对提高,但越多控制原件就越容易出问题。相比之下,以前的中效炉控制元件较少,壳体用几十年可能都没有问题。总而言之,不管是使用高效炉还是低效炉,每年冬季前暖炉的维修、清洗和日常保养都很重要的,具体内容将在下期介绍。



高效炉使用PVC管来排放经冷凝的废气及从屋外吸入空气。由于高效炉拥有冷凝系统,结构复杂,所以相比传统暖炉毛病似乎更多。



高效炉在屋外的进气和出气口。
 
最后编辑: 2016-01-28