Top 1% 地产经纪:龚彦 加诺旅行 卡尔加里地产经纪:邱冬生 卡尔加里地产经纪:JamesZhan 卡尔加里地产经纪:方志勇 卡尔加里洞庭家庭旅馆 中佳家庭旅馆 大鹏客栈 同福客栈 家庭旅馆之星

詹长龙《卡城房地产指南》

楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-12-11
11月房市小回顾

11月份总销售1,227套,比去年同期下降了2.8%。这说明10月份销售的强劲,主要原因还是不少买家趁银行收紧按揭之前出手买房子。11月销售又回到正常疲软的状况。价格方面,11月份所有户型(包括独立屋,公寓和Town house)的基准价(Benchmark Price)是$436,200,跟上个月的$438,900基本持平,但比去年同期下降4.09%。

11月份总库存量达到4,975套,比去年同期的5,320套下降了6.48%;库存量是月销售量的4.05倍。总体上市场上可供选择的独立屋数量偏少,所以性价比高的房子走的比较快。

说两句经济形势:最好的消息莫过于联邦政府批准了两条油管,这对阿尔伯塔省是最大的利好;其次,OPEC和非OPEC国家就石油减产达成协议,油价明年有希望升到$60/桶。话说如此,经济的复苏步伐会比较缓慢;相应地,卡城房地产也将是一个缓慢复苏的过程。

买房卖房,您需要一位熟悉房市,谈判经验丰富,时刻为客户着想的经纪:请打403-366-4998找詹长龙!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-12-14
阿省的苦日子要过去了!

这是老詹的感觉。

11月29日小土豆总理的内阁批准了Kinder Morgan's Trans Mountain Pipeline 和 Edbridge's Line 3 两条输油管道。这两条管道一旦建成,每天可以从Alberta向世界输出100万桶的原油。
虽然小土豆不批准 Northern Gateway pineline; 但是批准的这两条管道,已经解决了未来阿省石油产量增加后的运输瓶颈,而且将阿省摆脱石油只有唯一一个客户的难堪局面,以后咱们的石油不用大折扣贱卖给美国了!

美国方面的消息,一样大快人心。总统川大爷本身就是支持Keystone 管道的,提名的国务卿是Exxon Mobil的总裁Rex Tillerson,能源部长是Rick Perry (去年才从德州州长职位退下来)。两个人都是德州佬,都是石油工业的圈内人;去年Rick宣布竞选总统时就表示,如果他当上总统,第一天批准Keystone管道:(I'll approve it) on Day 1. 还有环保局长是Scott Pruitt, 此前是石油大州Oklahoma的检察总长。有三个神仙级的高官,Keystone管道开通指日可待!阿省可以忘记欧巴驴和死老太了。

沙特可是聪明蛋,嗅出美国政府能源政策的变化,加上川大爷跟普京友善,Rex Tillerson是俄罗斯的老朋友和普京的铁哥们,现在沙特对减产热情高涨,如果大家认可美国打击油价是为了整俄罗斯就明白沙特这个变化的原因了。OPEC和非OPEC国家从明年1月份就要减产了。当然,他们减产的内在原因是石油收入在低油价下被腰斩,日子过不下去了。

这个星期油价大幅上升,前面第二第三个因素在起作用。可以预期石油将处于上升到通道,明年阿省石油的投资将增加,原来停工的项目将陆陆续续开工。当然,这个过程可能需要一段时间,油价也不可能一时回到高位,否则沙特它们就是大笨蛋了,把市场份额让给页岩油和油砂。

但阿省经济明年复苏,应该是可以期待的。相应的,这个冬天,可能就是卡尔加里房市的底部了。这是老詹的个人判断,未必对。
 
2011-08-02
328
7
2016-12-19
阿省的苦日子要过去了!

但阿省经济明年复苏,应该是可以期待的。相应的,这个冬天,可能就是卡尔加里房市的底部了。这是老詹的个人判断,未必对。
房地产市场没有delay吗?经济复苏了,大家明年开始有工作了, 也不能一下有钱买房吧?

只是讨论一下哈。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-12-24
房地产市场没有delay吗?经济复苏了,大家明年开始有工作了, 也不能一下有钱买房吧?

只是讨论一下哈。
一般房地产滞后经济约4-6个月,所以比较稳妥的做法是等经济回温后再出手。对那些收入不高,工作不稳定的买家来说,这样做比较安全。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-12-24
又到一年圣诞节和新年,老詹特此祝新老朋友圣诞快乐,阖家幸福,新年万事如意!!!
 
2011-08-02
328
7
2016-12-25
一般房地产滞后经济约4-6个月,所以比较稳妥的做法是等经济回温后再出手。对那些收入不高,工作不稳定的买家来说,这样做比较安全。
谢谢回复, 老詹。 那么如果明年经济开始恢复, 房市是不是会继续下降直到经济开始恢复后4~6月呢?
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-12-25
谢谢回复, 老詹。 那么如果明年经济开始恢复, 房市是不是会继续下降直到经济开始恢复后4~6月呢?
我的判断是房市走势基本上平的,也就是不下跌或者非常轻微的下调,尤其独立屋更是这样。如果您想稳健一些,就是观望加关注,等油价上来再出手就是。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-01-07
老詹,不知道12月份数据如何?
首先祝大家新年快乐,万事如意;感谢客户们一直的厚爱!2016年老詹的成交量比市场的2014年增长了约25%,全靠大家的支持!

月份总销售933套,比去年同期增加了6.1%。价格方面,12月份所有户型(包括独立屋,公寓和Town house)的基准价(Benchmark Price)是$435,400,跟上个月的$436,200基本持平,但比去12年同期下降3.84%。

2016年全年的总销售量是17,809套,比2015年的18,839下降5.47%。由于2016年是卡城经济低迷的第二个年头,这个数字还不算太难看。

经济学家普遍认为今年油价会随着OPEC减产而有所回升,阿省经济会恢复增长。但是,房市的回复滞后于经济表现。乐观的看法是,2017年卡城的房市将停止下滑,房价甚至会轻微回升,大家拭目以待!
 

myuka

园友
2013-05-31
44
13
2017-01-07
詹老,不知hampton现在有好的房出售吗,看了一段时间,都没什么动静呀。还有就是hampton高尔夫改造的情况如何?可以谈谈吗?
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-01-07
詹老,不知hampton现在有好的房出售吗,看了一段时间,都没什么动静呀。还有就是hampton高尔夫改造的情况如何?可以谈谈吗?
您好!现在是一年最淡的时候,销售比较慢是正常的。目前只有11套独立屋在卖。一般到3月中之后房子会多起来,如果您有需求,建议平时关注市场就是;我也可以帮您设置系统房源,这样的话有新的房子出来,您2分钟内就收到了,比Realtor.ca快1-2天。
我的电话:403-366-4998. 欢迎交流!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-01-12
小窍门:英文不好怎么办?附:地产局对房市的预测

每个人的情况不一样,有些人受过的英语教育不多,碰到英文脑袋就大。其实可以用谷歌翻译(Google Translate), 就是把google translate输进浏览器的地址栏查一下。在出来的链接里,把中文输进去,英文就出来了。


举个栗子:刚刚出炉的卡尔加里地产局对今年房地产的预测,这里是英文:
http://www.creb.com/News_Centre/Spo...ecasts_a_slow_transition_for_housing_in_2017/

下面是Google Translate翻译。您觉得翻译的怎么样,读的懂吗?

经过长期的经济衰退,卡尔加里的住房市场有望在2017年看到一些价格稳定,但不是所有的细分市场和房地产类型。独立和附属价格在2016年水平保持不变,而公寓预计再收缩2%。

CREB®首席经济学家Ann-Marie Lurie说:“房地产市场的过渡将是一个缓慢的过程。 “我们正在进入失业率高的年份,直到2017年下半年才会出现就业增长的可能性。这些条件将继续影响住房需求,但供应正在调整以适应较弱的销售活动,这将最终转化为价格稳定“。

2017年全市销售额预计为18,335台,比2016年增长3%,但长期平均水平下降12%。这种适度的需求变化将与下降的上市和减少库存在新的国内市场合并,以支持更平衡的条件,并防止进一步下降的价格压力。

“今年是摆脱极具挑战性的条件,”2017CREB®总裁David P. Brown说。 “过渡将需要一段时间,这意味着卖家需要坚持将房屋定价与其他市场上的其他类似产品的基本原则。买家仍然有很多选择,但大多数细分市场的主要价格下跌是不可能的。

在过去两年里,艾伯塔省的经济比许多人预测的要疲软,因为能源的长期疲软使经济的其他部门,包括住房受到了压力。自2014年底经济衰退开始以来,价格调整幅度从独立行业的近5%下降到公寓行业的11%。市场的这些不同领域之间的价格变化量是基于在任何给定时间每个部门有多少供应量。

我们的住房市场正在向新的均衡发展,但这种转变在很大程度上取决于能源部门和整体劳动力市场的稳定性。最近政府政策变化也会带来相当大的风险,这可能会破坏2017年下半年的预期收益。今年是一个新的前景,但市场风险不应被忽视。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-01-22
(以下信息来自张兆伟 CPA, CGA 张兆伟会计师事务所)

主要居所(Principle Residence)出售的税务申报

Principle Residence (本文简称PR) 的定义
1.一个住房单位;
2.纳税人拥有或与他人联合拥有其产权;
3.纳税人本人,配偶,前配偶或孩子居住;
4.纳税人本年度指定此单位为Principle Residence
如果满足以上四个条件,这套房子在出售的时候如果有升值,可豁免资本利得税(Principle Residence Exemption)。

纳税人可以有几套自住房(非出租物业),但只能指定一套为主要居所Principle Residence,有人把Principle Residence 翻译成自住房是不准确的。

2016年以前,只要在整个拥有期间,一直满足PR的条件,纳税人出售房屋时,无需给政府交税,也无需向税务局申报。

从2016年1月1日起,纳税人如果出售一套PR,必须在2016的个人税表上申报被出售房屋的基本信息,包括购入日期,出售价格,房屋的地址等等。

如果在拥有期间,这套房子一直是PR,请使用Schedule 3申报,并申请PR资本利得税豁免(PrincipleResidence Exemption)。

如果在拥有期间,这套房子只有部分年份被指定为PR,请使用T2091或T1255(过世的纳税人)申报,并申请部分PR资本利得税豁免(Principle Residence Exemption)。

从2016年起,只有在个人税表申报过的PR出售才可以享受PR资本利得税豁免。如果忘记当年申报,以后可以向税务局要求修正,申请PR资本利得税豁免,但是税务局会收取一定罚金,每个月罚款$100.00,罚金最高可达$8000.00。

新的申报制度也适用于视同出售(Deemed Disposition)。如果房屋的使用性质发生变化,即PR变成出租房,出租房变成PR等,虽然物业没有被出售,但是视同被出售。

视同出售很容易被误解和遗漏,一定要注意。比如在2016年新买了一套房子,从原来的老房子搬到新房子居住,原来的老房子出租,虽然没有出售房屋,但是原来的老房子从PR变成了出租房,视同被出售,也需要申报。如果没有申报,十年后被发现,罚款可达$8000.00。

老詹提醒:一切以加拿大税务总局的网站为准,在这里,欢迎阅读
Reporting the sale of real estate and claiming the principal residence exemption:
http://www.cra-arc.gc.ca/gncy/bdgt/2016/tc02-eng.html?from=groupmessage&isappinstalled=0
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-01-28
1月房市暗流涌动,莫非要逆转??

今年是老詹做房地产第7个年头。新年的卡城房市有些邪乎!

数字说话:截至今天28日,1月至今成交量是793套,同比增长23.9%,销售增长强劲;总挂牌量是4,283套,减少17.0%。成交量和挂牌量的趋势是相反的。

1月老詹下的单不少,超过一半的单跟别人在抢,2-4个offers抢一套房子。举一些老詹抢offer的例子:
1) 41 Arbour Summit Close NW: 3个offer, 无条件加价$15,888成交 (2017.01.28)
2) #601 108 15 Ave SE:3个offer (2017.01.26)
3) 49 Bridleridge Circle SW: 2个offer,银行回收房 (2017.01.26)
4) 4 Arbour Wood Crescent NW: 4个offer (2017.01.24)
5) 23 Hawkmount Green Nw: 4个offer (2017.01.14)
6) 347 Sierra Nevada Place SW: 2个offer (2017.01.10)
7) 62 Weston Park SW:2个offer (2017.01.03)
注:上述的房子有些还在做贷款、验房和读公寓文件,所以系统显示Active和Pending.

1月抢房(主要是独立屋)抢成这个样子,市场最火的2014年1月都比不上。目前经济依然糟糕,在失业率10%高位。好消息大概就是联邦政府批准国内2条油管,川大爷批准Keystone,欧佩克说要减产,油价似乎稳定再$50/桶多一点点。

老詹的理解,也许就是消费者信心增强了,觉得现在是房市的底部,所以果断出手。但是经济的复苏还有漫长的路要走,房市也不应该会很快反弹。不管怎样,老詹给出一些数据,提醒您关注市场就是,如果您有买房卖房的打算。

2016年5月老詹加入Grand Realty,公司187人中全年业绩在公司排第二(第一名是白人老太太,有7人团队,非常厉害!)。感谢新老客户和朋友的支持。老詹一如既往,全心全意为客户服务:403-366-4998. 微信:zhanCHANlong.

2nd in Company.jpg
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-01-29
抢offer点评

有朋友说能否点评一下抢的房子。我就简单说一下抢的理由,供大家参考。房子的价值体现在:周边环境、位置、格局、面积、里面状况和装修、地下室是否装修是否Walkout等等。主路上、路冲的、地势太低的、格局琐碎的房子在老詹看来都是大毛病,哪怕客户喜欢,老詹从来都不鼓励客户下单,因为这种房子将来脱手麻烦;大麻屋就更不必说了,一票否决。

房子性价比的参照物就是过去几个月该小区附近类似房子的销售。下面略作分析,供各位做参考:

1) 41 Arbour Summit Close NW, 挂价$525,000: 3个offer, 无条件加价$15,888成交 (2017.01.28)
房子点评:跟类似价格的价格房子比,这套房子在安静的内街。加分的因素有:walkout basement 完成,后面是绿地隐私性高,房型是2-storey spit 主层面积很大有高厅;西人屋主保养很好,除了一个窗户漏气。当天5个人看,收了4个其中一个撤了。买家声明房子没有major defects 除了地下室卫生间没有permit,所以我们下的是unconditional offer。这个房子老詹认为虽然加价$15,888依然性价比很高,

2) #601 108 15 Ave SE, 挂价$240,000 :3个offer (2017.01.26)
房子点评:这个公寓楼是2002年的,离Stampede的轻轨站只有150米,该单位在大楼的西南角,采光非常好,格局方正,单位里面地板和厨房台面差一些。2013年5月份28万买进的。Condo fee 也偏低一些,$367/month。主要的concern: 老詹了解到,该楼盘去年有一个special assessment做了前面的外墙,未来可能会做后面的外墙,但是卖家愿意放15k在trust account 3年做可能的维修支持。应该是不错的deal,不过3个人抢的话价格很难谈下来。客户觉得没有意思,就不加钱跟别人抢了。

3) 49 Bridleridge Circle SW, 挂价$349,000: 2个offer,银行回收房 (2017.01.26)。
房子点评:这个房子18日重新挂出来的时候降价一万。房子里面破旧的地方其实是楼梯和二楼的地毯,加上刷漆就可以了,费用不多。里面的电器都是好品牌,超大双车库还是加热的。老詹Google了一下,发现屋主的艺术家,房子被银行收走也就可以理解了。类似的房子,售价在37-42万之间。虽然是银行回收房,没有保障,性价比还是不错的,可惜出手略晚,offer正要提交,前面的已经谈成。

4) 4 Arbour Wood Crescent NW, 挂价$459,900: 4个offer (2017.01.24)。
房子点评:这个房子在Corner lot 上,采光不错,地下室窗户高,离轻轨站也算近,里面状况略微好过平均但有两个窗户开始有轻微的雾气。开价比周边的成交的类似房子低一些,所以当天收到4个offers。

5) 23 Hawkmount Green Nw,挂价$479,000: 4个offer (2017.01.14)
房子点评:这个房子里面状况差,4个窗户已经漏气。优点是门口小公园,安静内街,离天主教学校、公交和大公园也近。Hawkwood这个区40来万的房子比较少,所以吸引了4个offers。大概状况差的缘故,最后$477,000卖了。

6) 347 Sierra Nevada Place SW, 挂价$607,000,成交价$600,000: 2个offer (2017.01.10, 我的客户退出)。
房子点评:这个房子的状况不错,walkout basement 做的很好。客户也喜欢它的格局。不过后来考虑距离未来的环城高速有些近,就退出了。

7) 62 Weston Park SW, 挂价$555,000:2个offer (2017.01.03,我的客户退出)。
房子点评:这个房子在West Spring, 面积很小1,595 ft2,开价比周边成交的房子要高一些,所以我不是太推荐。但客户觉得也够用了,所以就下来单,发现跟另外一家抢。我觉得没有意思,就建议客户退出来了。后来曾经想在进去试试,可是对方经纪说under contract (现在地产局允许under contract的房子继续active 挂在系统,一直到sold的)。上个星期,我的客户谈成了Edgemont的一套,所以也就不关心它了。

我个人的看法是:房源的减少和需求的增加是1月份有很多抢offer的原因。如果接下来的几个月房源增多,抢offer的情况就会减少。此外,抢offer的时候要冷静,要分析房子的性价比,考虑自己喜欢的程度,不要跟风一哄而上,否则很容易掏冤枉钱。经纪的主要作用是精准判断该房子的性价比;性价比差的房子,本来是应该砍价的,可是一抢就容易抬高价格,很不划算。如果性价比高,经纪就需要帮助客户分析其它offer的可能出价,做到尽可能拿下但又不掏冤枉钱。一句话,非常考验经纪的水平。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-02-01
话说几天前3个人抢房子,老詹帮客户加价1万5以$540,888拿下41 Arbour Summit Close NW:
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k...E-29189857-317

今天它隔一套的邻居房子挂出来卖,要价$689,900:
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k...E-29189162-272

这个房子总面积要大90尺,可是它的主层是只有1000 ft2, 而客户拿下了的41号主层面积是1,220 ft2,有非常大的高厅,地下室也相应大220 ft2。而且这个房子的位置在小公园的边角,客户的房子正对小公园。

当然这个房子内部翻新不少,但相比之下,还是老詹觉得还是客户的房子值一些。