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詹长龙《卡城房地产指南》

楼主
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詹长龙
2011-07-15
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66
2017-02-06
感觉出租市场在改善

温哥华的客户在Hawkwood的投资房,空了4个月之后,终于出租了,客户听从管理公司的建议,大概以低过市价$400出租的(我不支持这种做法,理由是年底是一年需求最差的时候;所以应该等时机,而不是以超低价廉租)。

我自己的在Dalhousie的投资房,12月和1月空了两个月,中间也就是12月初在Kijiji上登了一条广告,因为过年度假也就没有更新,估计沉底到太平洋了。结果4天前突然有3个人看,前天租客就搬进去了,价格还不错:$2,350/月(签一年,原价$2,450,便宜100刀),房子价值在60万以内吧,租金不高,还行。

今天,客户在Edonwold(Edgemont 新城记餐馆的对面公寓)的2卧室2个卫生间的condo也出租了,租金不高$1,200 (正常年头这里的租金$1,500)。这套房子是1月10日交的房,所以出租的速度还是快的。

不过,有客户在Hawkwood有一套bi-level,至今没有租出去,他们应该是自己打广告的吧。回头我得跟他们说说。这是去年所有买投资房的客户中,唯一没有租出去的。

小提示:

广告一般就是两个地方:1. www.rentfaster.ca; 或者kijiji。登广告时要让人家容易搜索,标题里都是关键词,比如:

Nice 3-bedroom House Near Arbour Lake LRT Station for Rent: $1,900/month!

感觉出租市场还是差,但在慢慢改善之中。很多人的房子还没有租出去,不过要有耐心就是,做房东不容易。祝各位好运!
 
楼主
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詹长龙
2011-07-15
234
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2017-02-18
2月至今房市在继续改善

先看看截至2月17日的统计数据:

总销售852套,同比上升37.2%; 总挂牌量4,526套,下降19.58%。

其中独立屋方面:
总销售514套,同比上升38.92%; 总挂牌量2,031套,下降29.75%。

Condo的成交情况:
总销售166套,同比上升74.74%; 总挂牌量1,370套,下降1.79%,不过存盘依然太高。

从目前的情况判断,房市今年上半年会继续改善,应该没有悬念,因为接下来的3-7月是每年的旺季。
Inner City的成交尤其活跃,以卡大东侧的Banff Trail老房子为例,几乎出来一套抢一套,过去30天一共卖了8套。其中的2427 21 St NW是2012年$416,900买进的几乎没有任何翻新,居然4个offer,因为太老旧了我的客户退出来了,最后$615,000卖了!对买家来说,最好的deal是3228 CASTLE RD NW,开价$549,900,最后$550,000,里面保养还不错,安静内街,RC-2 标准地,离轻轨站120米!卡城某大牌经纪的杰作,个人感觉这个房子要价严重偏低,买方中介还是自己团队的,老詹只能呵呵。

现在Banff Trail的老房子只有一套72.5万地宽17.29米在卖,要价有些高但是估计也会很快卖掉。

老詹挂牌的庄园别墅,最近每个星期都有人看,过去两个星期接过3个offer,其中一个价格非常高,但是因为买家都加上Sale of Buyer's House的条件,我的客户不喜欢,所以无法谈成。

目前的活跃,体现需求的变化:成交量上升很多和而挂牌量下降。价格还没有变化,但是如果这种情况持续下去,价格就会回升。

有意买卖房子的朋友,建议您密切关注市场。

任何问题,请联系老詹
 
楼主
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詹长龙
2011-07-15
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2017-02-21
写的很详细,不知道为什么詹顾问卖很多都是Hawkwood的房子和出租的,Arbour Lake不是更好吗 ?
其实都是客户的选择。一般客户都是NW几个区如Edgemont, Hawkwood和Arbour Lake 同时看。最后不少人都觉得Hawkwood的房子性价比高一些,这个区的出租和小学都不错,原来高中是丘吉尔高中,属于典型的好学区,所以中国人多一些;现在的高中是Arbour Lake里的新高中:Robert Thirsk High School,新高中嘛当然排名没有老高中那么好,但是考虑到Arbour Lake和Hawkwood的住户里专业人士的比例高,老詹对这个高中前景比较看好。Hawkwood的房子以80年底末到90年代初居多,地大,绿化好,受青睐是很正常的事情。老詹在Hawkwood这个区的成交量,去年排第二。

Arbour Lake这个区,多次在最佳社区排名榜上。特点:有湖区活动中心,LRT轻轨站,餐饮电影院和其他商业配套非常全,还有YMCA等等。Arbour Lake的图书馆,是老詹最喜欢的图书馆,环境和景色一流。房子也新一些,90年代到2010年为主。老詹的客户在这个区也买了不少房子,光轻轨站附近,去年夏天就帮两个国内的客户买了投资房,很快都出租了,当然租金偏低一些,目前的经济形势,没有办法。
 

myuka

园友
2013-05-31
44
13
2017-02-26
詹老,可以介绍一下南面的新区 riverstone 吗。觉得讲的很多都是 NW 的区,知道华人都喜欢在NW. 但很少讲到那南面的区。不知道您对riverstone有什么了解,例如人群,学校以及楼价等。以及旁边的几个小区。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2017-02-26
詹老,可以介绍一下南面的新区 riverstone 吗。觉得讲的很多都是 NW 的区,知道华人都喜欢在NW. 但很少讲到那南面的区。不知道您对riverstone有什么了解,例如人群,学校以及楼价等。以及旁边的几个小区。
华人喜欢住哪些区域?

您好!

这里就简单说一下华人尤其大陆移民在卡城的分布。

华人比较集中的地带是NW,如Edgemont, Hamptons, Hawkwood 和Arbour Lake等社区,还有新大统华附近的Panorama Hills一带。这些区域的主要特点是:交通便利,社区安全,学校好,所以受到华人的追捧,搬进来的人比较多。

西区价格比较高,如新区Aspen Woods, Springbank Hill 和West Spring, 加上东侧的Signal Hills和Christie Park这些20年左右的社区。这里学校总体没有西北的好,但是有三个有名的私校;交通也非常便利,坐轻轨到DT非常方便,个人觉得更适合有钱人和在DT上班的专业人士。

第三部分就是南边新区,如Evergreen,Silverado,Chaparral Lake, Cranston, Auburn Bay 和Mahogany。卡城大陆移民做石油工程的人多,而工程公司很多在南边(当然也DT和NE也有一部分),居住在这些区域最大的优势就是减少每天在路上的时间,尤其对两口子都在工程公司上班的家庭。您说的Riverstone就在Cranston的南侧一带。人群还是以白人为主体,亚裔以中国人印度人菲律宾人为多,学校总体比不上西北的所谓好学区。楼价适中,不算贵。

选择在哪个小区落户,要看自己的需求,比如上班地点、对学区的要求、喜欢新屋还是老的房子等等。

老詹虽然平时写的区域提到NW多一些,但是买卖到处做,下个月Silverado 就有两套房子要挂出来。
 

myuka

园友
2013-05-31
44
13
2017-02-26
谢谢詹老,拜读了。但前端时间看了一些river stone 的独立房,不像您说的价格适中,基本都在75到80万的高价位。也许是在bow river旁边的原因。
 
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詹长龙
2011-07-15
234
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2017-02-26
谢谢詹老,拜读了。但前端时间看了一些river stone 的独立房,不像您说的价格适中,基本都在75到80万的高价位。也许是在bow river旁边的原因。
您客气!Cranston的好房子基本都是沿着Bow River的山坡上。地势高,有河谷,城市和落基山的景色,山坡一带还有散步遛狗的小径,价格当然高,尤其最外侧的房子,很多是百万级的大房子。
 
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詹长龙
2011-07-15
234
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2017-03-01
二月房市小统计

二月份的卡城房市继续保持1月份的势头:总成交量944套,跟去年同期比上升23.4%,挂牌量下降18.1%。其中独立屋成交量582套,同比上升24.9%, 挂牌量下降27.0%; 公寓的成交量同比上升50.3%,挂牌量持平。

2月份的基准价benchmark price跟1月份略微上升$700,为$438,100。其中独立屋的基准价比1月份上升$1,500, 为$501,900。Attached户型的基准价则跟上个月一样, 为$330,300; 公寓则微降$700, 为$269,200。当然如果跟去年同期比,卡城的benchmark price下降2.0%, 其中独立屋的基准价则下降1.0%,理由是去年是这次衰退的第二年,房市很糟糕。

前面的帖子老詹说2月份的基准价是很重要的观察指标,它真的微升了!

二月份老詹经历了很多抢房,几个人甚至10几个人抢一套房子的情况都有,非常夸张,就算2014年的红火年头都没有过,尤其是inner city的老房子,更是抢破头,理由是投资客果断出手推动;其它区域的问题就是房源少,没有多少房子可以选择。

接下来的3-7月份是每年的传统成交旺季,从目前的情况看,房市应该持续向好。所以谨慎乐观的看法:房市在慢慢的往上走,现在应该是底部了。老詹个人看法而已,呵呵。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2017-03-22
楼主说说最近的地产市场情况吧。
截至今天3月21日,卡城的总成交量是1,193套,同比上升20.14%,挂牌量4,958套,下降20.94%。独立屋方面,成交量是748套,同比上升20.84%,挂牌量2,169套,下降32.66%。公寓成交量同比上升15.06%, 挂牌量几乎一样。

3月份的房地产表现,延续1、2月份的走势,感觉这个月基准价也会轻微上升。跟1月2月一样,老詹还是碰到很多抢offer的;也小小透露一下,老詹3月份至今个人的业绩,居然比2014年的最好月份还好(当然有偶然的因素,碰到几个客户非常果断;同时个人的业绩也不代表整个房市)。由于每年4-6月是成交旺季,表现不会差。所以我还是坚持前面的判断,房地产在逐步走出低谷:即将过去的这个冬天,就是卡城这波石油低价危机下房地产的底部!

银行贷款确实收紧了。上个星期,老詹有个温哥华的客户,开始银行说贷款没有问题,后来把合同提交上去,竟然被拒绝了。此外,房屋贷款的保费也增加了,以CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)为例,首付5%(含)-10%(不含)的保费从3.60%增加到4.00%,首付15%(含)-20%(不含)保费从1.80%增加到2.80%,等等,具体可以到CMHC网站查阅,或者问问贷款经纪。其它两家贷款保险公司也一样提高保费。贷款收紧和保费增加的原因,是金融机构看出了加拿大房地产市场的风险,尤其是温哥华和多伦多市场。多伦多那里的房价,也是发疯的节奏!我的看法,今年多伦多会出台跟温哥华类似的措施,抑制房地产市场的过热。多伦多和温哥华的房市,早已透支掉未来10年的增长,跟老百姓的收入也脱节了,不过大家都相信房地产不会垮,吼吼。但老詹是不会碰的,也碰不起,呵呵!
 
2009-09-17
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2017-03-22
挺好的回复,谢谢来自一线的报道。





截至今天3月21日,卡城的总成交量是1,193套,同比上升20.14%,挂牌量4,958套,下降20.94%。独立屋方面,成交量是748套,同比上升20.84%,挂牌量2,169套,下降32.66%。公寓成交量同比上升15.06%, 挂牌量几乎一样。

3月份的房地产表现,延续1、2月份的走势,感觉这个月基准价也会轻微上升。跟1月2月一样,老詹还是碰到很多抢offer的;也小小透露一下,老詹3月份至今个人的业绩,居然比2014年的最好月份还好(当然有偶然的因素,碰到几个客户非常果断;同时个人的业绩也不代表整个房市)。由于每年4-6月是成交旺季,表现不会差。所以我还是坚持前面的判断,房地产在逐步走出低谷:即将过去的这个冬天,就是卡城这波石油低价危机下房地产的底部!

银行贷款确实收紧了。上个星期,老詹有个温哥华的客户,开始银行说贷款没有问题,后来把合同提交上去,竟然被拒绝了。此外,房屋贷款的保费也增加了,以CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)为例,首付5%(含)-10%(不含)的保费从3.60%增加到4.00%,首付15%(含)-20%(不含)保费从1.80%增加到2.80%,等等,具体可以到CMHC网站查阅,或者问问贷款经纪。其它两家贷款保险公司也一样提高保费。贷款收紧和保费增加的原因,是金融机构看出了加拿大房地产市场的风险,尤其是温哥华和多伦多市场。多伦多那里的房价,也是发疯的节奏!我的看法,今年多伦多会出台跟温哥华类似的措施,抑制房地产市场的过热。多伦多和温哥华的房市,早已透支掉未来10年的增长,跟老百姓的收入也脱节了,不过大家都相信房地产不会垮,吼吼。但老詹是不会碰的,也碰不起,呵呵!
 
2013-09-03
99
30
2017-04-03
坐等新一期市场更新!
我也快速更新下多伦多市场情况。目前仍然是买家失去理智不要命地疯抢,这倒不奇怪,奇怪的condo居然也按照开价加十到二十万下单!买家们干脆把多伦多就当曼哈顿买了!
 
楼主
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詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-04-08
3月份总销售1,906套,比去年同期增加了20%。价格方面,3月份所有户型(包括独立屋,公寓和Town house)的基准价(Benchmark Price)是$439,400,比去年同期下降1.3%。其中的亮点是独立屋市场,基准价跟去年相比之下只下降0.3%,跟今年2月份比上涨0.4%,这是独立屋基准价连续两个月微涨。而且,西北区,西区和东区独立屋的基准价其实已经高过去年同期水平。

3月底的总挂牌是5,114套,比去年同期下降16%,主要是因为独立屋和Attached的挂牌量分别下降25%和17%。以房源最紧的西北区为例,库存只有月销售量的1.6倍,已经是典型的卖方市场,抢offer时有所见。

3月份我应邀在专家协会的微信群介绍了一下抢offer的情况,确实今年2-3月老詹抢的offer比2014年还多,集中在inner city的老房子和40万到50多万的中小户型独立屋。3月份老詹的业绩,也做到破纪录的10套(买了9套卖出1套,包括Sherwood的2套spec homes),不过原因除了房市的改善,主要还是运气好,碰到几位出手坚决的买家。

4月份至今的数据,仍然是成交增加,挂牌量同比下降。不过新上市房子有增多的迹象,买家选择余地增加。今年房市走出低谷房价轻微反弹,已经没有悬念,有置业的朋友要留意了。
 
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詹长龙
2011-07-15
234
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2017-04-20
重磅:安省对非居民征收15%投机税!
跟温哥华一样,非居民购房需要多交15%“Non-Resident Speculation Tax"。多伦多的房市疯狂过头了,此次打压措施,应该能抑制房地产的投机。

有一部分投资者应该会转战卡城了,这个动向需要密切关注。