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詹长龙《卡城房地产指南》

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詹长龙
2011-07-15
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2017-04-30
请问未来经济好转,那个区升值潜力大一些。只是投资。
投资房位置比较重要,我一般建议轻轨沿线和中央街沿线或者Elbow Dr等主干道沿线的房子。此外,inner city的旧房子的价值主要在土地上,如果钱够多(一般50万以上),也是值得考虑的。
 
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詹长龙
2011-07-15
234
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2017-04-30
关于多伦多对外国买家正在15%的附加税补充

这里补贴一下加中商会的Ray Yang在这个政策公布的当天所写的报道节选,其中有一部分是对我的采访,文章略有删改,就算是这个话题的补充吧:

多伦多15%非居民投机税有几个特点:

一个是它的范围广覆盖了整个大金马蹄区域,超过了传统上大多伦多地区的范围,可以看下图:



第二点是时间非常的快,当天宣布第二天就执行。

第三是生效截止方式。当时温哥华政策的推出是按照交割的日期,没有交割的就会收税,但安省是按照合同签订日期为主,如果在生效日期之前签的合同的就不会收税。

第四是外国人的界定,外国人包括了个人、企业和信托,只要在企业或信托中有任何的外国人,都会受这个政策影响。

第五是涵盖的物业包括不超过6个的独立居所,包括独立屋、半独立屋、连排和共管公寓。如果是超过了六个,就属于商业地产,所以不在范围之内。这个税制的目的主要是打击民间的炒作行为。

第六是豁免的条款,所有省提名得到确认的人、难民、一方的配偶是属于加拿大公民或者加拿大永久居民都属于税收豁免范围,不用交税。

第七,它还有一个以后返还的可能性。在下面几个情况可以返还所纳税额。包括了在买房的四年以内成为加拿大公民或者永久居民;外国人在买房之后进入了认可大学的两年以上的学习项目;在买房起连续工作超过一年。

新政留了几个口。第一个是留学生的口没有关(只要学习两年,就可以申请退税),这个群体其实是多伦多买房的一个大群体;第二个口是新移民的口没有关,现在银行只要求新移民首付35%就可拿到贷款,只需看到国内的正常的收入证明,或者是国内的资产证明就可以贷款。相比加拿大本地人要按照收入的5到6倍的额度提供贷款,新移民的要求反而没有那么多。如果你有一个35万的首付,你就可以买一个100万的房子,其中65万是贷款。而由于可以采用夫妻双方在不同银行各买一套,或者通过不同银行短时间买多套,银行对这种跨银行同时申请贷款的监管是不足的。这样一个人就有可能通过这些方式取得多套房子的贷款,只要每个房子提供35%的首付,就可以买多个房子。当然,相比去年,各大银行现在对新移民的贷款资格审核严格不少。

相应地炒家很可能会跑到像渥太华、蒙特利尔或者是卡尔加里这样的城市。对卡尔加里来讲,因为知名度不是很高,而且留学生也不是太多,所以对房价的带动应该有限。随着今年Alberta经济的回升,老詹认为卡尔加里今年房价可能会有2%到3%的上涨,房市的走势是平稳反弹。房市的全面恢复,主要还是要看整个宏观经济的发展,投资、炒客对房价的影响应该是有限的。
 
2008-10-09
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2017-05-01
投资房位置比较重要,我一般建议轻轨沿线和中央街沿线或者Elbow Dr等主干道沿线的房子。此外,inner city的旧房子的价值主要在土地上,如果钱够多(一般50万以上),也是值得考虑的。
非常感谢!
 
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詹长龙
2011-07-15
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2017-05-04
(5月4日)4月份总销售1,917套,比去年同期增加了8.43%。价格方面,4月份所有户型(包括独立屋,公寓和Town house)的基准价(Benchmark Price)是$439,600,比去年同期下降0.90%,跟3月份的基本持平。

4月底的总挂牌是5,487套,比去年同期下降12.2%。房子平均Days on Market也从去年的46天下降到38天。4月份的独立屋成交放缓,同比只增加了5.19%;而Attached类型的范围,则同比增加18.4%。房地产市场总体上还是在缓慢的恢复之中。

目前的房地产市场还有一个特点就是区域差别明显。说说我自己在不同小区挂牌的房子,可以了解大概:在Silverado, Mahogany和Crestmont挂牌的房子,除了低价位的房子外,看的人不多。Inner city 旧房子卖的快,翻盖过的房子则需求较弱,比如在West Hillhurst 和Shagnappi挂牌的房子。Aspen Woods上市的房子($889,000)一个周末20个人看,很快卖了;在Rocky Ridge 的房子,看的人也不少。结论是,房地产只是在缓慢恢复,挂高价对卖房子没有帮助,反而会延误时机;这是卖家需要注意的地方。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2017-05-05
今天把你的电话号码给了邻居印度老太,她要卖房搬到老年公寓去。Edgemont
非常感谢您的推荐!
 
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詹长龙
2011-07-15
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2017-05-17
银行利率调低了!

最近的贷款审核变严格了,被拒绝的比例增加。不过BMO和TD最近都调低利率,5年固定利率更是低至2.39%,有意买房的朋友,请跟自己的贷款经纪联系,锁定一个利率。如果没有认识贷款经纪的,也可以直接联系我,微信:zhanCHANlong。

买房前锁定利率是保赚不赔的事,理由非常简单:如果银行调高利率,则您不受影响;如果银行调低利率,它还会给您最新的低利率。锁定的有效期一般是4个月。同时,锁定利率并不是跟银行有贷款合同,以后购房贷款您还是可以自由选择银行,尤其是其他银行的利率更优惠的情况下。

所以明智的买家都会事先联系银行锁定利率。同时把自己的申请资料提交给银行,让它帮评估自己的贷款额度,这样避免后来拿下offer后,才匆匆忙忙提交贷款申请资料,耽搁宝贵时间。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2017-05-21
如何挑选经纪人

由于入行门槛低,加上佣金的诱惑,卡城的经纪多如牛毛。想买到称心如意同时价格合理的房子,找个好的经纪就显得非常重要。好的经纪具备这些特点:人品好,口碑佳;经验丰富;敬业勤业。

下面这些类型的经纪人,需要注意:

1. 没有经验的经纪

经纪这一行虽然属于低技术行业,但是房地产行业本身需要很长的一段时间自我学习和经验积累。
在Alberta,经纪的所有信息是公开的,每个经纪哪一年开始做的,在哪个房地产公司做,查下面的网站就明白了:
https://reports.myreca.ca/publicsearch.aspx

找经纪前可以查查他/她的历史,看他/她做了多久,经验够不够(老詹入行的时候,是拜公司的副总为师,度过这段磨合期的)。

2. 成交非常少和业务不精的经纪

卡城经纪5,000多人,一年成交不够2万套。加上所谓的20/80定律:20%的经纪做了80%的生意,一年做1、2套的人数不少。哪怕一年做几套的经纪,跟市场也是半脱节的。这些经纪的特点是业务不精,经不住客户咨询提问。

3. 品德不良的经纪

这类经纪的特点就是忽悠,职业操守不良,夸夸其谈,充专家,能蒙一单是一单,少数人还会用不法手段拉生意。对这类人,最好远离他们。否则以为占到便宜,但是多数情况下,损失的是自己。

好的经纪,一般都是经过多年历练,业务精,谈判技巧娴熟,同时有多年积累下来的好口碑。口碑既是对以往业绩的肯定,对经纪本人也是一种无形的约束。

所以,下次跟您的经纪人接触时,不妨多问一些问题:
a) 做经纪多久了(自己先查查他的牌照记录)?
b) 问问朋友,或者Google一下他的口碑。
c) 一年大概成交多少套?当然他不一定要说准确数字。
d) 对您感兴趣的小区,让他分析一下优缺点;
e) 给他一、两套房子,让他点评一下。

老詹从2006年到卡城,从业第7个年头。现在每天起早摸黑,只做房地产一件事。同时清华本科和美国德州大学Arlington分校学的都是材料,P. Eng,对房子结构和维护有深入的认识。老詹继续以做工程、做学问的态度,认认真真做房地产,为客户提供最好的服务。
 
最后编辑: 2017-05-23
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詹长龙
2011-07-15
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2017-05-24
银行最近的贷款确实收紧了,今天两个客户的贷款申请被银行拒。一天两个客户被银行拒还是第一次。

先说说谈下来的房子情况:11 Coventry Lane DR (C4116528)是庄园别墅,占地2.89 Acres, 面积2,428ft2, walkout basement, 5车库,里面不少翻新,要价$997,000。老詹帮客户拿下来的价格相当不错。我的买家是在工程公司做经理的白人,收入很高,而且他目前自住的$765,000房子已经pending。被拒绝的理由是用了line of credit,加上还有一套townhouse,就算这个pending的房子过几天sold,依然贷不了那么多,银行要求他从RRSP拿钱出来才行。

第二个房子是40 Coventry Hills Dr NE (C4113733)。面积2,025 ft2, 要价$489,900。门口是Drive,不过车也不是很多。相比于最近小区类似房子的成交,面积大不少。被拒绝的理由是买家在小公司上班,只有pay cheque,没有pay stub, 而且比正常公司类似职位的工资高,银行不认。

因为房子没有最后成交,我也就不能披露谈成的价格。有兴趣的朋友倒是可以联系我。

结论是:买家最好做正式的pre-approval。这两个客户,都跟贷款经纪聊过,也被口头告知应该没有问题。出于对同胞和经理收入的信任,我也没有坚持要他们先拿pre-approval letter。
 
最后编辑: 2017-05-24
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詹长龙
2011-07-15
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2017-05-27
经纪人的沟通能力很重要

过去8天谈成的6个房子,除了前面帖子里所说的两套房子,还有4套成交/谈成:
1)C4110866,129 Crestridge Place SW,挂价$765,000,我的listing,老外客户;
2)C4115556,2211 Victoria Crescent NW,要价$699,900;
3)C4118061,311 Arbour Grove Close NW,要价$429,900;
4)C4115923,2343 22A St NW,要价$674,900。

1)目前是Pending,贷款已经通过,验房也做了;2)Under Contract (Under Contract的意思是对公众系统显示是Active,但其实内部资料是Under Contract),买家不存在贷款问题,等着验房; 3)显示Active(卖家想最后卖了才改sold),已经通过贷款,验房几乎没有毛病;4)已经正式sold。所以都最后成交的可能性很大。

这些成交房子谈成的背后都有一些故事。第一套C4110866的买方经纪是老外,原来同个公司,以前还下过他在Elbow Valley的庄园别墅的Offer,这次虽然双方在价格上拉过锯子,但谈起来比较顺利。

第二套C4115556房子当时一出来我就有客户下单,这个房子是R-C2,普通的R-C2地宽是15.2m, 它是17.14m,所以卖家非常不乐意降价。拖了一个星期我的客户又递进去,他们还是在价格上不松动,这样第一个卖家后来就放弃了。上个星期五晚上,老詹代表另一个客户杀进去,结果跟老印经纪和韩国经纪抢,老印胜出。周二晚上挂牌经纪来电,说希望跟我做这个deal,原来老印经纪的客户没有及时交定金支票,所以他不想等了。立即跟客户商量,价格略微调整,连夜11点把合同递进去。第二天上午,买家直接在合同上签字。锲而不舍,金石可镂,是这个deal的成功的主要因素。卖方经纪做很多年了,以前从他那里买过不止一套,大家都有互信。最后他都说了,老詹你这么坚持,咱们还是一起把这单做了。

第三套C4118061比较有意思,在Arbour Grove Close,也就是离Arbour Lake的轻轨站最近的小圈,里面都是小户型独立屋。这个小圈出来的房子非常少,一出来就卖掉。老詹对它非常熟悉,前后已经有三个客户买过这里的房子。我们当天看,立即下了offer。晚上谈的过程中第二个offer杀进来,加上卖家不在卡城,拖到第二天下午open house,客户去蹲点,说看的人很多。我们调高了出价,对方不接受;结果到第三天上午,变成3个offer抢。我们的出价是本着拿下来开心,丢了不后悔的做法,结果居然拿下了,有些意料之外。中间自然也是多次的电话和短信轰炸;第一次跟这个经纪打交道。

第四套C4115923在Banff Trail 轻轨站附近。这个房子是标准R-C2的地,5月10日挂出来的时候要价$699,900,很高,理由是附近成交的房子分别是66万和67万,而且无条件当天成交的。这个价格当然不被市场接受,18日的时候卖家降到$674,900。当天晚上我们递进去$665,000,对方不接受。第二天旁边的另外一套标准地的房子居然卖了$685,000。这时候卖家更是要求原价。最后跟对方经纪持续沟通,最终以$665,000价格拿下,当天晚上10点签字搞定,松了口气。我跟这个挂牌经纪也是打过多次交道,大家有互信基础,沟通比较顺畅。

Offer不是干巴巴的几个数字:出价,交房日期,条件日期,谈判时间等。经纪人的沟通非常重要,对方就是从您的经纪人的专业程度、可信赖性和是否积极快速沟通,来决定要不要跟您谈,做多少让步等等。成功的经纪人,做的deal多,认识的经纪也多,谈判前就已经有相当的互信基础,这对谈判成功非常重要。同时老詹对好的deal,出手快,谈判时锲而不舍,有诚信,有耐心,对方觉得打交道放心,乐意一起把deal谈成。当然,最后得益的还是客户。好的经纪非常重要,原因就在于此。

Banff Trail这个区不大,但成交很火,过去半年多价格已经上升不少。老詹下过不少offer,以后再跟大家探讨。

(老詹6月5日更新:前面讨论的4个房子,最后都成交了)
 
最后编辑: 2017-06-06
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詹长龙
2011-07-15
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2017-05-29
老詹,总感觉最近卡尔加里房子又在下跌?怎么个回事???
您好!

房子价格下调是正常的事情,哪怕在市场最火爆的2007,也有一部分房子在下调价格,理由是这些房子挂高了:10个房子里,总有3-4个性价比不高,这些房子只有调低价格才能卖掉。

这个月的房地产统计数据很快就要出来了,我个人的感觉是价格还是有轻微的增长。目前的市场成交增加了,但是挂牌量也增加了。同时各个区的需求很不平衡,有些销售非常快,有些区需求疲弱。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2017-06-06
5月房市小统计

(6月5日)5月份总销售2,117套,比去年同期增加了10.26%。价格方面,4月份所有户型(包括独立屋,公寓和Town house)的基准价(Benchmark Price)是$443,800,比去年上升0.34%。

5月底的总挂牌是6,185套,跟去年同期的6,177套持平。房子平均Days on Market也从去年的42天下降到37天。5月份的独立屋表现是一个亮点,基准价分别比上个月和去年同期上升1%。Attached类型市场趋于平衡;公寓依然挂牌量很高,需要相当一段时间才能真正改善。

5月份的市场的另外一个特点是新挂牌量增加;卖家看到市场改善,所以把房子放到市场上卖。估计这个趋势还会持续,总挂牌量会继续增加,买家因此也有更多房源可供选择。从全加拿大范围看,4月底多伦多针对外国人实行15%投机税后,5月份多伦多房地产市场立即冷却,成交量萎缩,价格下调。不过,部分投资者会不会转战卡尔加里,目前还不好判断。