Top 1% 地产经纪:龚彦 加诺旅行 卡尔加里地产经纪:邱冬生 卡尔加里地产经纪:JamesZhan 卡尔加里地产经纪:方志勇 卡尔加里洞庭家庭旅馆 中佳家庭旅馆 大鹏客栈 同福客栈 家庭旅馆之星

詹长龙《卡城房地产指南》

楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-07-29
加息对房市的影响呈现

房市受利息的上升影响,这个月至今卡城房市的成交量跟去年同期比轻微下降3.5%,挂牌量则增加16.3%;相对应地,独立屋这两个数据分别是-6.39%和18.25%,还要差一些。价格的变化则要到8月初地产局的统计资料出来知道,但是需求减弱是能感觉的到的。老詹自己的挂牌客户之中,有三个客户准备把房子撤下来不卖,改出租。

好消息也有,根据Bloomberg的最新调查,阿省今年的经济增长预期被调高到2.9%:
https://www.bloomberg.com/news/artic...-growth-survey

而 Conference Board of Canada对最新预测更乐观,说增长率是3.3%:
http://www.cbc.ca/news/canada/calgar...2017-1.4135837

虽然说增长率又是全加拿大排第一,但是毕竟是跟去年差点时候比。阿省经受了50年以来最严重的经济衰退,经济的全面恢复还需要一段时间。

个人还是对未来谨慎乐观,如果手头有钱,还会投资小独立屋。我是践行者,说自己所信,做自己所想,当然风险自己承担,呵呵!
 
最后编辑: 2017-07-29
2006-06-11
138
19
2017-08-10
詹先生,您提供的信息很实用。我想问一个问题,作为一般市民,不通过Realtor,可有什么简便的方式查询某一个房子的历史成交情况 ?谢谢。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-09-04
詹先生,您提供的信息很实用。我想问一个问题,作为一般市民,不通过Realtor,可有什么简便的方式查询某一个房子的历史成交情况 ?谢谢。
对不起迟回复了。给我电话403-366-4998,我给您查一下就是,免费。当然您自己可以去down town 的title office查询,或者去SPIN II的网站,用房子的地址查询。其实如果房地产局的资料库里没有成交记录,我也是花钱去这里查询的,跟普通消费者没有两样:
https://alta.registries.gov.ab.ca/spinii/spinsystemunavailable.aspx
 
最后编辑: 2017-09-04
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-09-04
8月房地产小回顾

8月份全市总成交1,602套,同比上升2.04%(也就是跟去年同期比),基准价Benchmark Price为$442,300,同比上升0.84%。其中,独立屋成交量同比上升0.41%,基准价为$510,900,同比上升1.51%;Attached类型成交量同比上升14.69%,基准价为$336,300,同比上升1.48%;公寓类成交量同比下降7.12,基准价为$263,300,同比下降3.09%。

在总成交量只有轻微上升的情况下,挂牌量却同比增加了16.86%;这是连续3个月挂牌量增加了,显示目前卡城的房地产市场依然疲弱。可以看出,目前油价低迷、利息上升和贷款收紧,在各种不利因素打压之下,卡城房市的恢复遥遥无期。

也不是说全是坏消息,ATB刚刚出台的Alberta Economic Outlook说,阿省已经正式走出衰退,今年的经济增长率预测是3.2%,明年的增长率是2.1%。过去12个月,阿省还创造了3.5万个新职位:http://atb.com/SiteCollectionDocuments/About/Alberta-Economic-Outlook-August-2017.pdf。当然,这是跟去年和前年最差的时候。卡城过去两年是人口净流出,今年大概会稳住而已。

7、8月是卡城最美的季节,大家忙着度假,房市销售缓慢也有季节因素。承蒙新老客户的客户支持,这两个月暑假淡季老詹还是做了12套。老詹一如既往,继续为各位提供优质服务。下面是过去两个月成交房子的链接:
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k=30487X6VQ0&p=DE-44212653-522
 
最后编辑: 2017-09-04
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-09-07
央行加息对房市的影响

加拿大央行出乎意料提前加息0.25%,距离上次加息不足两个月(原来市场的预期是10月可能加息)。这次加息提前的主要原因是加拿大经济增长强劲,根据加拿大统计局公布最新的经济数据,本国第二季度的经济创下4.5%的惊人增长;同样,今年前三个月经济也都有意外健康的增长,GDP增长率3.7%,远远超出加拿大央行的预期水平。央行加息的主要目的是抑制经济过热。

但是,加拿大的经济低迷已经很长时间了;光今年的经济高增长率显然不足以让央行这么快调高贷款利率。加息的其它原因包括抑制温哥华和多伦多两地过热的房地产市场,其次跟随美国调高利率也是另外的考量。

目前市场预期10月有可能还会第三次加息,央行下一次议息日是10月25日。这次央行连续加息,宣告加拿大连续多年的低利率政策转向。

加息对卡尔加里的房地产有什么影响?影响当然会有,毕竟不管从经济基本面和房地产市场看,卡城和阿省是低迷不振,而不是过热的问题。央行加息,根本就是别人发烧,阿省吃药。加息除了增加借贷成本,同时也多少引发买家的观望情绪。但是,个人认为目前利率还是比较低的,同时卡城的房价也在低位,加息造成的影响应该有限。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-10-07
9月房市回顾

9月份全市总成交1,462套,跟去年同期比微降1.15%,基准价Benchmark Price为$441,500,同比微升0.75%。其中,独立屋成交量919套,同比下降2.55%;基准价为$508,900,同比上升1.11%。Attached类型成交量333套,同比微降0.89%,基准价为$336,000,同比上升1.54%。公寓类成交量210套,同比上升5.00%,基准价为$263,700,同比下降2.80%。全市的总挂牌量6,869套,比去年的5,881套增加了16.80%。

从10月起,随着天气转冷,房市会进一步冷却,既有宏观经济的疲弱,也有季节性的因素。目前看,央行年底加息的可能性变低,理由是前面已经加过两次,如果下半年加拿大想保持2%的增长率的话,就不大可再加息了。

如果买家想捡便宜货,这是每年最佳的季节;不过卡城房市复苏有很长的时间,买家需要考虑自身的财务能力。对卖家,老詹的建议是,能不卖就不卖,房市低迷的时候抛售物业可惜了;如果出于财政压力需要出售(包括换房),或者搬离卡城需要处理掉房产,老詹建议挂价一定要合理,否则很可能浪费宝贵的上市时间,然后一路被迫降价求售,损失更大。
 
最后编辑: 2017-10-07
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-11-05
10月房地产小结

10月份全市总成交1,467套,跟去年同期比下降10.93%,基准价Benchmark Price为$441,500,同比微升0.32%,跟上个月比下降0.6%。房市的不振,最明显的体现是在独立屋,10月份的独立屋销售同比下降11.93%,而挂牌量这增加26.11%。

全市的总挂牌量6,463套,比去年同期的5,431套增加了19.00%;跟上个月6,869套比则下降了,这不是房市变好了,而是季节的原因,随着天气变冷,挂牌量下降。10月份的库存量是销售量的4.41倍,目前的市场是买方市场。老詹最近帮客户拿下的deals,都是性价比相当高的房子。

油价回升缓慢,人口迁入少,贷款利率增加,尤其是银行对贷款审核收紧等等,都是影响房市复苏的因素,这些因素在短期间内不会改变。明年元旦起银行对贷款实行压力测试,就是在实际贷款利率加2%的情况下核实贷款申请人的贷款额度;简单一些来说,原来可以贷60万的,在新的政策下,大概只能贷到50万。这个新政策,无疑会打压房地产市场,尤其是高端的房子。对华人来说,影响稍微小一些,理由是很多人其实也用不到最高的贷款额度的。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-11-21
11月房市小回温?

11月的房市有意思,截止到今天21日,总成交同比增长16.1%,其中公寓和townhouse类型成交量分别同比增长33.6%和31.4%;独立屋成交量则只是增长7.1%。这几天,老詹看房子觉得不错的几个,居然很快pending。究其原因,应该是有些人怕明年银行对贷款人实行压力测试后贷款额度受影响,所以现在出手买房。

卡城的房市未来走向如何,现在是不是抄底的好时候?欢迎各位参加这个星期六上午的詹长龙房地产建筑,这是老詹今年最后一次讲座了。名家开讲,不要错过!!

2017年11月25日(星期六) 房地产自住和投资讲座(免费)!

日期:2017.11.25,星期六上午10:00-12:00
房地产主讲:詹长龙, P. Eng. M. Eng.
贷款知识: CIBC 贷款专家 何春
地点:CIBC银行 2015-16 Ave. NW Calgary

报名办法(请说明时间和人数):
微信:zhanCHANlong (最佳办法)
电话:403-366-4998 詹长龙
Email:Jameszhan66@gmail.com

讲座采用小班的方式(20-30人),座位有限,请立即预订!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2017-11-27
老詹代理的法拍屋这个星期五(December 1st, 2017)就要开庭拍卖了!

房子地址:1593 Copperfield Blvd SE

房子是以前的showhome,2010年初现任屋主以$509,900买进,花了1万多整后院的patio等。很多upgrades, 里面状况很好,面积2,097 ft2,地下室完成,要价仅仅是$478,000:
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k=30487X6VQ0&p=DE-50057907-346

有兴趣的朋友请尽快联系我看房,很好的投资机会,不要错过!想了解更多信息,请打我电话403-366-4998,或者微信:zhanCHANlong
 
最后编辑: 2017-11-29
2007-08-30
542
421
2017-12-18
请教老詹,现在新移民5年内首付35%的政策还有效么?新的贷款压力测试对这个政策是否有影响?先谢谢!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2018-01-10
请教老詹,现在新移民5年内首付35%的政策还有效么?新的贷款压力测试对这个政策是否有影响?先谢谢!
您好!不好意思,由于回国探亲影响了回复。关于新移民贷款每个银行的政策不一样,比如TD银行目前还可以。个别银行对新移民贷款有限制措施,比如看国内的收入和银行流水。而且这两天还有消息传出来,某个大银行可能从2月1日起取消对新移民和海外人士的贷款。
就我所知,压力测试不针对新移民。具体您可以打电话给贷款经纪。如果需要可靠的贷款经纪人的联系办法,可以打我的电话:403-366-4998. 祝您新年快乐,顺利安家!!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2018-01-10
(1月10日)房市的回顾与展望

新年新气象,老詹首先祝大家新年快乐,身体健康,万事如意!

2017年已经翻篇,这里先回顾一下去年卡城房地产:全年房地产成交18,883套,比2016年增加11.5%;基准价(benchmark price)是$437,808, 微跌0.17%。其中独立屋基准价是$504,866, 微涨0.63%;Condo表现比较差,基准价下跌3.97%。

2017年的上半年,卡城房市出现复苏迹象,成交量上升,价格上涨。由于加拿大总体经济回升,加上温哥华多伦多房市过热,下半年央行开始加息两次,同时各大商业银行对贷款收紧,这样房市复苏的火苗就被浇灭了,价格也开始回落。

展望一下2018年的卡城房地产,有喜有忧。忧的是,从1月1日起,银行对贷款人实行压力测试,也就是用实际贷款利率+2%来核实贷款额度,有一部分的贷款人会因此受影响。高价位的房子受压力测试影响最大,低价位的房子尤其是小独立屋则估计受影响不大。其次,加拿大的总体经济表现优异(问题是不等于Alberta!),2017年全年增加42.3万个职位,12月失业率降至5.7%,这可是42年来的最低纪录。目前的预测是,央行可能因此在1月份就加息。2018年全年有2-3次的加息。加息对于房市当然是负面因素。

说完愁再说喜:最近油价表现强劲,今天WTI升到$63.57/桶(Brent Crude Oil价格则为$69.20)。油公司的预算投资总体略有增加,个别工程公司(像老詹原来上班的Jacobs)还接到了不止一个新项目。预计今年阿省的经济会持续增长,就业也有改善。但是,经济的改善总体有限,不会导致大量外来人口流入卡城。

所以,个人预测今年卡城的房地产走势,还是继续疲弱。价格还是在低位波动。想投资房产或者换大房,逮住好的机会就出手。至于卖房,老詹的建议,还是熬吧,房市低迷抛掉资产,可惜了,除非您搬离卡城或者有其它财政上的考虑。

房市低迷,经纪多如牛毛。投资房地产,您更需要口碑好、敬业、又熟悉房市的经纪替您把关。请联系詹长龙:403-366-4998。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2018-01-16
2017年第四季度加拿大房价同比上升10.8%

加拿大皇家地产(Royal LePage)最近发布的季度报告称,经过对全国53个房地产市场的调查,2017年第四季度房屋价格按年上升10.8%,平均价格为$626,042,该价格考虑了各类房型,包括两层独立屋,平房以及公寓等。

如果分房屋类型来看,公寓升幅最大,比一年前升高14.3%,中位价$420,823;两层独立屋次之,按年升11.1%,中位价为$741,924;平房升7.1%,中位价$522,963。

GTA地区公寓一枝独秀 独立屋价格下滑

  皇家地产的季度报告称,GTA地区condo/公寓一枝独秀,但独立屋价格则有所下滑。

  在去年第四季度,GTA地区condo/公寓的价格比2016年第四季度升高19.5%,价格升至$476,421;而多伦多市condo/公寓的价格则比去年同期上涨19.6%,价格升至$515,578。

  如果与2017年第三季度比较,去年第四季度GTA地区两层独立屋和平房的价格都有所下滑,分别下跌2.0%和2.4%。

  此外,大温哥华地区condo/公寓价格涨幅更大,去年第四季度比一年前上涨20.2%,价格升至$651,885。而温哥华市的涨幅则为18.7%,价格则为$775,806

按季度仅condo/公寓价格上涨

  该报告还指出,若与前一个季度比较,去年最后三个月全国各类房屋中仅condo/公寓的价格上涨,涨幅也只有1.1%。而两层独立屋和平房的价格均比去年第三季度下跌,跌幅分别为0.3%和0.2%。

 皇家地产的CEO Phil Soper评论说,对大城市的潜在买家或首次购房族而言,condo/公寓最容易负担,何况首次购房族还要面对刚刚开始实施的更加严格的按揭新规,因此condo/公寓的市场一枝独秀及价格上涨并不奇怪。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2018-01-25
CIBC收紧海外人士、新移民和留学生贷款

(老詹按:下面消息老詹跟CIBC的资深贷款人士确认了。买家除了在剩下的7天里去CIBC做预批准外,也可以咨询其它银行。其它银行可能也会跟进)。

从2月1日起,CICB银行原来的“海外收入”贷款计划(Foreign Income Program)将有重大变动!BMO、RBC等银行将随后跟进。

根据加拿大联邦金融机构监督办公室(OSFI)收紧贷款政策的指引要求,加拿大各大商业银行(CIBC、RBC、BMO等)需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。

什么算“海外收入”贷款?

也就是新移民,或者海外买家(居住地在加拿大以外),在温哥华本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格,需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。

从2018年2月1日凌晨12点开始,以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士,主要包括新移民、非居民、留学生,需要向银行提交下述材料申请贷款:

1. 报税单T1 的复印件,T1上必须反映所有的海外收入(line 104);

2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135(Foreign Income Verification Statement)的复印件;

3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明,即税务局T1134表(Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates)的复印件;

4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外,还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告,可能需要更多的个人信息。

银行相关人士透露,在这些新政策生效之前,也就是在1月31日之前,对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有:

1.身份证或护照、签证;
2.工作证明;
3.国内存款证明;
4.购房合同。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2018-02-13
(2月13日)近期房市动态

农历新年快到了,老詹先祝大家阖家欢乐,身体健康!

1月份卡城的房市,无论成交量还是基准价,都跟去年1月没有什么变化。进入二月份,房市的疲态还是有所表现,至今成交量同比下降11.6%,总挂牌量则增加13.0%。老詹问过其他经纪同行,还有银行的贷款经纪,多数都说比较淡。我自己也没有去年忙。

不过也有例外:上个星期五,老詹受两家银行委托,上市了两个房子,分别是BMO银行的C4165532 (1593 Copperfield Blvd SE) 和CIBC银行 的C4165533 (42 Cimarron Crescent, Okotoks):
http://matrix.crebtools.com/DE.asp?ID=1899049100

前者去年卖了很久,有offers 但是偏低,被BMO拒绝了。两个房子都是西人前屋主,因为还不起贷款房子被银行收走了。结果第一个房子已经收到3个offers,出价都不错,很可能会卖掉。Okotoks的这套,也收到一个offer,虽然不知道能否谈成。

最近,老詹也劝了好几位客户,尽可能不要现在卖房,除非是资产配置,比如卖了这里的房子去温哥华置业;或者搬离卡城不想再回来也不想委托物业管理公司管理房子。他们基本都听从老詹的建议,老詹因此也暂时轻松享受日子,呵呵。

其它城市:温哥华的公寓继续火爆,1月份销售同比增加19.4%;今年估计价格还涨,理由是BC省的经济基本面不错,房子需求活跃,加上大家很难供独立屋,结果全冲着公寓去了,能不涨吗?多伦多比较悲催,成交量同比下降22%,估计今年比卡城房市糟。
 
最后编辑: 2018-02-14
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2018-02-22
更新:老詹的两个银行foreclosure的房子一上市就买了

一个多星期前老詹分别受BMO和CIBC委托而上市的两个回收房,都是一上市就收到offer。已经正式卖出:
http://matrix.crebtools.com/DE.asp?ID=1908850923

其中BMO的房子,要价$469,900,最后收到4个offers,以$466,000的价格无条件卖出;很不错的价格了。

CIBC的房子要价$459,900,成交价格是$430,000。买家出了价,CIBC直接就接受了,相当的爽快。买家很高兴,就拿下了,验房后也没有来找麻烦。

两个房子卖掉如此之快,很出乎老詹意料。其实这个月房市表现比较差的。