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詹长龙《卡城房地产指南》

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詹长龙
2011-07-15
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2018-03-04
(3月4日)房市动态

1月份的成交跟去年持平是因为很多买家怕贷款收紧赶快出手买房。2月份的销售则是清楚显示利率上涨和银行收紧银根所带来的影响:销售量下降18.0%, 其中独立屋下降20.1%,这可不是什么好兆头!虽然基准价$434,300,几乎跟去年一样,其中:独立屋价格同比微升0.72%,Attached 类型持平,公寓的基准价则同比下降2.99%。

现在判断央行利率上涨和商业银行收紧贷款对卡城房地产的影响究竟有多大为期尚早。3-6月份是每年房地产成交活跃期,今年的情况应该不容乐观;价格微跌的可能性大一些。建议购房和卖房者密切关注市场的变化。

买房卖房,您需要专业靠谱的经纪。请加老詹微信:zhanCHANlong,或者电话联系:403-366-4998。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2018-03-06
2017年业绩第一,荣获公司最高奖:主席钻石大奖


衷心感谢家人、客户、朋友、校友、公司领导和同事的大力支持!房地产行业的竞争非常剧烈,没有您们的支持,我不可能取得这样的成绩:公司180多名经纪中,本人的成交量接近全公司的1/10。在中港台华人经纪中也是最top 之一。清华风格,厚德载物!新的一年里我将继续提供业界最高水准的房地产服务。



行业竞争剧烈到什么程度?卡城持牌经纪5,000多人,去年一共才成交 18,884 套。据统计一半以上的经纪一年做不到两单,各大城市基本都差不多。表面光鲜,背后都是辛勤的汗水和默默地付出,哪个行业都一样,同时也离不开大家的信任和支持,军功章里有大家的一份!





2018.02 Photo 1 Smaller Size (1920x1278).jpg Trophy 1-2017.jpg
 
最后编辑: 2018-06-13
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詹长龙
2011-07-15
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2018-03-18
卡尔加里房产:房型选择house vs. townhouse vs.Condo

加拿大的房型有三种:独立屋(house),联排别墅(townhouse)和公寓(condo)。买房子,首先的考虑是买什么类型的房子。下面说说三种类型房子的特点。

1. 独立屋(House)相当于国内的别墅,带独立花园,双车库居多,是卡尔加里最主要的房屋类型。2017年卡尔加里卖的18,884套房子中,有11,831套是独立屋,约占总销售的2/3,均价是$557,493,中位价是$490,000。独立屋的好处是私密性好,有自己的花园,小孩能在自己的花园里玩;朋友来访,如果天气好还可以烧烤。喜欢种花种草种蔬菜的朋友肯定是喜欢独立屋的。国内住惯公寓的朋友,多数来加拿大都希望能住上自己的独立屋。卡尔加里的独立屋价格目前大约是多伦多的一半,温哥华的1/3,比较便宜。

独立屋既然是单家独户,房子的保养自然也就只能靠自己,比如:房子的水电气和屋顶门窗等的维护,夏天剪草,冬天铲雪等等。这些工作,很多可以自己做,也可以请人打理维护。

2. 联排别墅(Townhouse)的特点是跟邻居有共用的墙壁,面积一般比独立屋小,3个卧室比较常见,车位/车库多数只有一个。2017年销售的房子里联排别墅是4,182套,约占销售总数的22%,均价是$407,336,中位价是$343,000。多数的联排别墅跟Condo一样,产权属于condominium(共管类型),屋主拥有的是内部空间;花园和房屋结构(包括屋顶门窗)属于公家的,统一管理。少数townhouse则产权跟独立屋一样,跟邻居共用的墙壁的维护就需要两家人商量。

既然产权上属于condominium,就需要每个月交condo fee。很多人把它翻译成管理费,认为应该叫物业费才准确(我会另贴说明)。这个费用包括共用地方的维护、剪草、铲雪,以及房子本身的结构、屋顶、门窗和阳台等等。房子里面的维护,比如水电气系统就要靠自己了。以老詹的经验,联排别墅的condo fee $250-$350/月最常见。

3. 公寓(Condo)跟国内的差不多,带有暖气系统(有些还有冷气系统)。多数公寓单位有1和2个卧室,3个卧室的比较少,一般带有一个车位;新一些的公寓,也配有有洗衣机和干衣机;90年代或者更早的公寓单位,多数需要用大楼里共用的洗衣机干衣机。2017年卡尔加里卖的18,884套房子中,有2,871套是condo,约占总销售的15%,均价是$292,633,中位价是$260,000,算是最便宜的物业类型;当然凡事都有例外,市中心的高端公寓价格可不一定比house便宜,顶层大面积的豪华单位,几百万的都有。物业费方面,市中心2卧室的单位,一个月condo fee在$450-$550很常见。

好的公寓楼,有免费的健身房、游泳池、娱乐厅等设施,供业主免费使用,非常方便;有些大楼还有客房,供需要的业主临时租用(比如家里来了朋友)。

那么,买房子时该选什么类型的房子呢?老詹说说自己的观点:

第一看预算。预算够了,三种类型的物业可以随便挑;如果预算不足,大概就只有买公寓了。

第二看投资回报。独立屋有土地价值,升值潜力高;经济不好的时候也比较抗跌。而condo大楼一般出租单位比例高,经济不好的时候往往也不容易出租出去,大楼有一定数量的挂牌单位的时候就会相互竞争,拉低房价。所以如果侧重点是升值和投资回报,应该买独立屋。

第三看自己时间和精力投入。如果图自己省事,当然是买公寓了。花园铲雪剪草维护,统统都是公家的事,这尤其适合年轻人和退休人士。

第四看对环境安静程度的要求。想清净不相互干扰,享受独家花园,就住独立屋,尤其有小孩的家庭。想热闹有人气,就住公寓。

Townhouse(联排别墅)介于独立屋和公寓之间,可以参考上面4条做选择。

当然,如果您也可以随时咨询老詹:微信zhanCHANlong; 电话403-366-4998。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2018-03-26
谢谢您的咨询!目前银行对贷款收紧的厉害,原来的政策是35%首付就可以了,现在留学生只能可以通过父母买房(Scotiabank可能宽松一点,也许还能用50%首付的办法,具体您可以咨询一下)。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2018-04-09
3月房市回顾

3月份的房市比较糟糕:销售量同比下降27.3%;所有房子的基准价为$435,600 (去年的数据是$434,300),几乎没有变化。库存量是6,380套,同比上升24.5%。

销售量下降的幅度,和2008年底的金融危机和2014年底的石油危机时有类似的地方;差别在于这一次价格没有变化,理由是这次房市疲软是由银行收紧贷款造成的,而前两次是因为经济基本面突然恶化。目前,阿省的经济在慢慢恢复,工程公司方面的就业也有一些改善。不过如果销量持续萎缩,对价格就有往下微调的压力。同时今年卡城的天气有些怪,雪没完没了的下,一年里的销售旺季,也推迟到来。如果您想买房,请密切关注下面几个月市场的变化。

感谢各位客户朋友的大力支持!3月份至今成交的几套房子,都是因为碰到果断的客户,他们的特点是有想法,知道自己需要什么。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2018-04-25
詹长龙谈卡尔加里房产:说说 Condo和Condo Fee


今天老詹介绍一下Condo,英文全称的Condominium。中文翻译有公寓,康斗,柏文(香港叫法)等等。 Condominium 的意思是共管物业,是一种产权形式,也就是业主拥有自己单位的产权,同时有部分的产权是所有业主共同拥有。最常见的Condo形式就是普通公寓楼,业主拥有的是自己单位的内部空间,其它部分是所有业主共同拥有:比如主体结构、走廊、电梯、阳台门窗、娱乐室、健身房、地下停车场和公共绿地等等。


多数的联排别墅和少量的独立屋甚至庄园别墅也是共管物业类型。如果独立屋属于Condo 类型,一般公共的地方就是小区的道路、绿化和照明,比如卡城南边Shawnee Slopes由原来高尔夫球场改造过来的新区的房子,就属于Condo;去年老詹(403-366-4998)的一个客户买了那里一套90多万的房子,每年要交$1,000多的Condo fee。极少数的Condo 类型独立屋,甚至连房子的花园都是共有物业部分,不过其使用权则归业主。


偶尔有人问老詹(微信zhanCHANlong):Condo 和Apartment 有什么不同吗?这两者中文都翻译成公寓,外观看都是公寓楼盘,主要差别是:Apartment是用于出租的,一般各个单位没有独立产权;而Condo的每个单位都有独立产权。


前面说过,Condominium 物业有共有的部分,所以业主每个月交condo fee就很正常了。很多人把condo fee翻译成管理费,这是不准确了,正确叫法应该是物业费,一般包括:取暖、水费、大楼的日常维护费、剪草铲雪、大楼保险和大修储备金;当然也有小比例的费用给物业管理公司。在卡城,大多数楼盘的业主需要自己交电费,一个月约几十加币。此外,老詹经常听到有朋友抱怨说,管理公司今年又涨condo fee了!这里需要澄清两点:第一,condo fee涨是正常的,人工材料水费气费等等都跟随通胀在涨,大楼也一直在老化,condo fee 当然只能跟着涨。第二,Condo fee 涨多少,是公寓的业主委员根据大楼的实际情况决定的,而不是管理公司决定的;管理公司其实就是业主委员会请来做管理的而已。


最后老詹(jameszhan66@gmail.com)说说购买公寓的时候需要注意什么。买公寓的时候,除了知道每个月的condo fee 多少外,一定要了解该楼盘有没有潜在的结构问题,是否需要大修,大修储备金够不够,日常财政状况任何,有没有年龄限制,宠物政策是什么等等。下单的时候,一定要加上condo documents condition保护条款;如果通过了解对楼盘不满意,买家可以合法退出合同。当然,这些头痛的问题交给经纪好了。您需要做的,是找一个靠谱和业务能力强的的经纪,这是最省心和最保险的做法。
 
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詹长龙
2011-07-15
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2018-05-10
房市小回顾

4月份房地产表现比前面两个月略好,但是总体疲弱。成交量1,517套,同比下降20.6%。基准价为$436,500, 同比微涨0.21%。总挂牌量为7,326套,上升了32.8%。5月份至今的销售同比下降22.3%。主要原因还是银行对贷款收紧造成的。

除了贷款因素,目前市场观望情绪也比较浓。投资房买卖比较清淡;以Banff Trail为例,目前挂牌的房子有24套,而过去半年成交的房子只有10套,实在冷清;而去年年初和年中,老詹就帮3个客户买了这个区的房子,其中两套还抢了offer。

要说正面因素,就是原油价格升到2014年底石油危机以来的最高点,老詹刚刚查了一下:WTI Crude US$70.89,Brent Crude US$77.00。世界原油市场历来都是有周期的,目前看来石油价格在上升通道。随着中东局势进一步紧张,加上过去几年石油行业投资一直低迷,乐观者认为年底上升到$100/桶都有可能。咱们只能拭目以待了。
 
最后编辑: 2018-05-10
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詹长龙
2011-07-15
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2018-06-13
房市动态

5月份房地产表现依旧疲弱。总成交量1,726套,跟去年同期比下降18.4%。基准价为$436,900, 跟上个月几乎一样。库存增加到8,450套,是月销售量的4.9倍,表明目前房地产是买方市场。独立屋的销售下降比较多,公寓和联排房子的好不到那里去。每年房市的销售一般到6月后就放缓;目前阿省经济的改善幅度有限,不足以抵消贷款收紧的影响。所以今年的房地产市场基本已经定了调:继续疲弱,价格微软。

6月份至今的12天里,成交量同比下降13.7%,独立屋只下降11.8%,销售情况略有改善。

出租市场的表现不错。我查了一下最近的出租房市场,发现库存降低不少;Rentfaster上的出租房(包括basement 单独出租)的数量从去年高峰的8,000套下降到目前的5,000套左右;租金则略有升高,比如原来小的独立屋租金$1,700/月,现在可以租到$1,800-$1,900/月。当然,好年头同样的房子月租到$2,000-$2,200都正常。

有套现金流很高的bi-level房子推荐:在南面轻轨站的社区,面积1,300+ ft2, 地下室分门出入,带独立厨房。房子状况很好,上下分租的现金流很高,有兴趣投资的朋友请尽快联系我,微信:ZhanChanlong, 或者电话:403-366-4998. 谢谢!
 
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詹长龙
2011-07-15
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14 天前
老詹独家代理

介绍一下老詹独家代理的7个房子:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65753008-142
。有兴趣的朋友欢迎联系我:403-366-4998[/url], 或者微信:chanCHANlong。

房子的链接30天内有效:

1. C4183396, 736 CANTRELL DR SW 这个bungalow刚刚降了价,$479,000, 面积1,351 ft2。离Canyon Meadows轻轨站不远,安静内街,离小学也近。地板和厕所新装修,厨房也较新。地下室完成,分门出入,适合分租。一共6个卧室2个半全厕。适合喜欢老区绿树葱葱的人士,或者投资者:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65752537-392


2. C4192559, #207 110 2 AV SE 开价$169,900,面积686 ft2, 位于唐人街的弓河边上,景色非常漂亮。两个卧室、1个卫生间,尤其适合Downtown上班的人士,或者父母退休居住:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65752251-156

3. C4192287, 210 Royal Birch Place NW 这个Royal Oak带walkout basement独立屋开价$509,000,面积1,638 ft2,3个半卫生间。地下室完成,做有厨房,分门出入,方便分租:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65752248-918

4. C4186748, #203 220 13 AV SW 这个市中心Beltline两个卧室的Condo刚刚翻新过,面积大,863 ft2, 单位朝南对着小公园,地下室加热停车位,要价$269,000, 尤其适合首次购房者:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65752706-838


5. C4180931, 109 SHERWOOD LN NW 这个Sherwood的townhouse很新,业主盖后只住了一年多,1,306 ft2, 3个卧室,2个半卫生间。要价$349,000。适合喜欢新房子,预算也不太高的小家庭:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65752708-624

6. C4175163, 1724 31 ST SW 西南社区Shanganappi的这个新翻盖独立屋有非常多的upgrades,卖家非常爱惜这个房子,安静内街,离轻轨站和商场都很近,开车到市中心几分钟的时间。特别适合市中心上班,又喜欢新盖房子的专业人士。面积2,144 ft2, 要价仅$799,900:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...DE-65752993-66


7. C4177282, #246 54 GLAMIS GR SW 这个是老詹代理的法院拍卖房,townhouse, 3个卧室1个半卫生间,面积1,033 ft2, 要价才$195,000。法拍的房子,多数能以划算的价格拿下的。适合投资或者首次置业:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65752996-455

7套房子的总链接在这里:https://Matrix.crebtools.com/DE.asp?...E-65753008-142
。30天有效。有兴趣的朋友请联系我。买卖房子,老詹都是全力以赴,如果您想买房卖房,请联系我,谢谢
 
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詹长龙
2011-07-15
228
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7 天前
2018上半年房市小结

2018年的上半年过去了,卡城房市在银行压力测试政策的打压下表现任何?先看数据:6月份的销售跟去年同期比下降11.2%;基准价同比下降1.13%,为$436,500;上半年成交的总套数为9,008套,同比下降16.4%。

新政策实行后,年初的三个月成交量同比下滑幅度都是在27%左右;然后下滑百分比慢慢减少,至上个月的11.2%。年初很多人预期银行的压力测量会严重冲击房地产市场,毕竟很多人的贷款额度会受影响。现在看来,卡城房地产市场对压力测试已经慢慢适应;冲击没有原来想象的那么大。

今天,加拿大央行宣布调高基准利率,从此前的1.25%调高到1.5%,这是从去年六月以来的第四次加息。考虑的加拿大经济的总体表现一般,加上美加之间正在贸易战;下半年加息的可能性不会太高。

老詹的买卖的建议是:有钱就买了,做长期持有的打算。如果有财政有压力,或者想进行资产再配置,当然可以考虑卖;否则应该先等等。目前卖房亏了。