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詹长龙《卡城房地产指南》

楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-07-30
回答您的问题:

1. 感觉最近房源很少,为什么?
答:6月底学校放假后,接着就是牛仔节和暑假,加拿大人进入度假休闲模式,房源自然就少了。

2. 能不能查到我想要买的房子是否曾经发生过凶杀案?
答:房子里发生凶杀案的几率非常低;屋里以前有人去世可能性略高一些,但总体也很低,理由是现代人多数会在医院过世。
要想知道,第一问挂牌经纪,他有责任披露;但是注意要委婉,否则得罪人,破坏谈判气氛。第二,凶杀案之类的资料,可以去警察局查询,通过搜索人名和地址,能查出相关信息(凶手、偷盗、家庭纠纷报警等等),如果有的话。

3.能否查到地下室、屋顶是否发生过淹泡、漏水,并且报过保险?
答:地下室如果最新淹泡过,多少有味道。淹泡的原因有几种:一是下大雨造成;二是下水倒灌(sewage backup);第三可能就是家里的水管爆了。屋顶如果漏水,一般在天花板上会留下痕迹,或者屋顶内部的木板变黑。
关于报过保险,目前大的保险公司采取抽查的办法,可能只有10%的情况会查以往的资料库。目前的保险经纪本人,已经无法查询这个资料库,需要保险公司内部的员工才能查询。一个房子,同样的保险项目比如地下室泡水,如果3年中报过2次或者5年中报过3次,对不起,保险公司就不承保了,他们觉得蹊跷,不玩了,呵呵!

4. 对于有restriction 的房子,您是怎样的建议:买还是放弃?
答:不明白您指哪些restrictions。个人看法还是要具体分析。

一个高水平的经纪,应该能回答您相关的问题。可以问问您的经纪,听听他的意见。

谢谢!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-08-10
抢房记

有没有搞错?卡尔加里现在房市低迷,还有人抢房?

有的,性价比高的房子,就会吸引买家来抢。以最近inner city的两个R-C2的房子为例,买家看中的是土地的增值,将来形势好的时候可以推倒翻盖成两套半独立屋或者一套独立屋:
1. C4073795 2312 25 AV NW (7月19日上市),收到4个offers;
2. C4075894 410 15 ST NW (8月5日上市),收到3个offers;

第一套房子的土地宽17.3米,比正常R-C2宽出2.1米;第二套的房子宽11.1米,比普通半块地(7.6米宽)宽出一半,虽然翻盖不了两套,但将来盖一套大房子没有问题。除了土地的优势,这两套房子的地下室还可以分门出租,现金流很不错。

老詹跟客户分析了周边房子的成交,分别提出竞价的策略,结果都把它们拿下,两个客户非常开心,呵呵。目前敢于出手的,都是手头有米,又认为房市处于底部位置的投资者,他们的策略类似于在股市的底部位置建仓。

我有一位西人客户Mark,也盯着inner city的房子,感到很困惑,他问:
“Hi James- I just noticed that two interesting listings: MLS numbers c4075894 and c4076146 - I did not even see these listings before they were sold - is that normal? Hope all is well.”

其实最近West Hillhurst到卡大附近,还有其它抢offer的。
 

5id

园友
2008-09-04
181
4
2016-08-10
抢房记

有没有搞错?卡尔加里现在房市低迷,还有人抢房?

有的,性价比高的房子,就会吸引买家来抢。以最近inner city的两个R-C2的房子为例,买家看中的是土地的增值,将来形势好的时候可以推倒翻盖成两套半独立屋或者一套独立屋:
1. C4073795 2312 25 AV NW (7月19日上市),收到4个offers;
2. C4075894 410 15 ST NW (8月5日上市),收到3个offers;

第一套房子的土地宽17.3米,比正常R-C2宽出2.1米;第二套的房子宽11.1米,比普通半块地(7.6米宽)宽出一半,虽然翻盖不了两套,但将来盖一套大房子没有问题。除了土地的优势,这两套房子的地下室还可以分门出租,现金流很不错。

老詹跟客户分析了周边房子的成交,分别提出竞价的策略,结果都把它们拿下,两个客户非常开心,呵呵。目前敢于出手的,都是手头有米,又认为房市处于底部位置的投资者,他们的策略类似于在股市的底部位置建仓。

我有一位西人客户Mark,也盯着inner city的房子,感到很困惑,他问:
“Hi James- I just noticed that two interesting listings: MLS numbers c4075894 and c4076146 - I did not even see these listings before they were sold - is that normal? Hope all is well.”

其实最近West Hillhurst到卡大附近,还有其它抢offer的。
楼主你好,我有点不明白,如果你的客户Mark did not even see these listings before they were sold, 那他是怎么知道有那两个listings 的?

另外,我怎么觉得目前虽然成交量萎缩,但房价其实并没有降太多呀?
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-08-11
楼主你好,我有点不明白,如果你的客户Mark did not even see these listings before they were sold, 那他是怎么知道有那两个listings 的?

另外,我怎么觉得目前虽然成交量萎缩,但房价其实并没有降太多呀?
您这个问题问的好,我送给他的链接是包括active, under contract, pending和sold的房子。他所说的did not even see these listings before they were sold,是因为房源开始是active的,你可以看到active。可是如果你等到房子sold了之后才有时间看电子邮件,系统会把链接的状态自动更新为sold。

房价其实没有降多少,基准价跟去年同期比也就是下降4%,独立屋降的幅度还少一些。现在市场上的房子一共也只有5,790套,比去年的5,281套略多而已。虽然经济不景气,不过利率超低,加上目前这里的房价已经比温哥华和多伦多低太多。温哥华人来此地购房,趋势也比较明显。
 

5id

园友
2008-09-04
181
4
2016-08-12
您这个问题问的好,我送给他的链接是包括active, under contract, pending和sold的房子。他所说的did not even see these listings before they were sold,是因为房源开始是active的,你可以看到active。可是如果你等到房子sold了之后才有时间看电子邮件,系统会把链接的状态自动更新为sold。

房价其实没有降多少,基准价跟去年同期比也就是下降4%,独立屋降的幅度还少一些。现在市场上的房子一共也只有5,790套,比去年的5,281套略多而已。虽然经济不景气,不过利率超低,加上目前这里的房价已经比温哥华和多伦多低太多。温哥华人来此地购房,趋势也比较明显。
谢谢,明白了
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-08-20
温哥华行

这几个月被房地产折磨的筋疲力尽,终于陪家人到温哥华和温哥华岛度假一周。期间特意抽出2个小时,跟温哥华的房地产合作伙伴Kevin交流业务:虽然他要请吃饭,我怕耽搁时间,结果茶水也没喝,就这么一直干聊呵呵。据Kevin介绍,针对外国人(其实就是中国人)15%的交易税出台后,目前大陆的买家几乎都是在观望;本地买家也对市场前景信心不足,所以预期下面一段时间市场会比较清淡。

老詹也去看了老朋友,他2年前温西买的房子,大约240万。房子比较新,装修也不错,跟咱们这里100多万的房子一个装修档次吧。面积大约1900多尺,地下室完成约还有1000尺,地下室除了活动间外还有一个可以分门出入的小出租单位;lot的宽大概11米。价格,呵呵,目前约400万!如果把这个房子摆在卡城离DT比较接近的位置,比如Kensington一带,我觉得他的价值应该在100万以内。朋友想利用目前市场的调整期,换一个700万、面积有3000多尺的温西房子。可见温哥华买家的实力,也不是一个政策可以抑制的。

相比之下,卡城的房子,可负担性实在是太牛了,这里只要有工作,哪怕累脖工,供个独立屋都不是很难。虽然卡城目前比较困难,但相信总有好起来的时候。
 
2014-07-30
770
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2016-08-20
温哥华行

这几个月被房地产折磨的筋疲力尽,终于陪家人到温哥华和温哥华岛度假一周。期间特意抽出2个小时,跟温哥华的房地产合作伙伴Kevin交流业务:虽然他要请吃饭,我怕耽搁时间,结果茶水也没喝,就这么一直干聊呵呵。据Kevin介绍,针对外国人(其实就是中国人)15%的交易税出台后,目前大陆的买家几乎都是在观望;本地买家也对市场前景信心不足,所以预期下面一段时间市场会比较清淡。

老詹也去看了老朋友,他2年前温西买的房子,大约240万。房子比较新,装修也不错,跟咱们这里100多万的房子一个装修档次吧。面积大约1900多尺,地下室完成约还有1000尺,地下室除了活动间外还有一个可以分门出入的小出租单位;lot的宽大概11米。价格,呵呵,目前约400万!如果把这个房子摆在卡城离DT比较接近的位置,比如Kensington一带,我觉得他的价值应该在100万以内。朋友想利用目前市场的调整期,换一个700万、面积有3000多尺的温西房子。可见温哥华买家的实力,也不是一个政策可以抑制的。

相比之下,卡城的房子,可负担性实在是太牛了,这里只要有工作,哪怕累脖工,供个独立屋都不是很难。虽然卡城目前比较困难,但相信总有好起来的时候。
实在没办法。有钱人都去温哥华。
 
楼主
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詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-09-04
老詹房地产随笔: Leasehold和一半产权出售

下面是这个星期客户问老詹的两个问题:

1. Leasehold是什么?Leasehold的房子能不能买?
Leasehold指的是在一定的时间里(比如几十年,一般99年比较常见)拥有物业的产权,到期后,产权回到原来的主人手里(比如政府、原住民政府等等);中国的所谓70年产权,其实就是leasehold。此外大家可能知道温哥华的UBC大学附近有些房子,产权只有99年,也是这种情况。与leasehold相对于的是freehold,是永久产权。卡城这里的产权,一般都是freehold,所以如果偶尔碰到leasehold的房子,老詹还是建议不要算了,即使便宜也没有意思。
怎样才能知道房子的产权是freehold呢?房子资料那里有Title to Land一栏,如果写着freehold或者fee simple,它就是永久产权。

2. 一半产权出售
一套房子挂出来的价格比普通房子便宜一半,以为是捡到宝,细细一看,说价格是for one-half interest of the property。这种情况一般就是房子有两个产权人,每人50%的产权,其中一个因为某种原因还不起贷款,所以被银行或者法院收走,放到市场上卖。

这种房子,哪怕便宜一些价格买下了,也不好处理:你任何出租一半?还是把它出租给另外一半的产权人或者跟他/她同住?想想还是算了吧,少折腾,呵呵!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-09-19
海外人士购房贷款即将收紧!

据银行内部的消息,非居民的贷款要求即将收紧:原来只要35%的首付款,就可以贷65%,不需要提供任何证明。最新的要求是:需要提供收入和资产证明。具体怎么提供法,很快就会清楚了。

新移民是否也需要提供证明,现在还不清楚。详细情况,可以跟银行的贷款经纪联系,或者跟我联系; 403-366-4998。

一句话,非居民如果想购房,赶快去跟银行做预批准,下面几天还是老政策。
 
2011-07-28
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155
2016-09-20
学习了。以前还以为 for one-half interest of the property 和欠银行的贷款有关系呢。


老詹房地产随笔: Leasehold和一半产权出售

下面是这个星期客户问老詹的两个问题:

1. Leasehold是什么?Leasehold的房子能不能买?
Leasehold指的是在一定的时间里(比如几十年,一般99年比较常见)拥有物业的产权,到期后,产权回到原来的主人手里(比如政府、原住民政府等等);中国的所谓70年产权,其实就是leasehold。此外大家可能知道温哥华的UBC大学附近有些房子,产权只有99年,也是这种情况。与leasehold相对于的是freehold,是永久产权。卡城这里的产权,一般都是freehold,所以如果偶尔碰到leasehold的房子,老詹还是建议不要算了,即使便宜也没有意思。
怎样才能知道房子的产权是freehold呢?房子资料那里有Title to Land一栏,如果写着freehold或者fee simple,它就是永久产权。

2. 一半产权出售
一套房子挂出来的价格比普通房子便宜一半,以为是捡到宝,细细一看,说价格是for one-half interest of the property。这种情况一般就是房子有两个产权人,每人50%的产权,其中一个因为某种原因还不起贷款,所以被银行或者法院收走,放到市场上卖。

这种房子,哪怕便宜一些价格买下了,也不好处理:你任何出租一半?还是把它出租给另外一半的产权人或者跟他/她同住?想想还是算了吧,少折腾,呵呵!
 
2012-07-04
331
22
2016-10-06
怎么收藏帖子呢?回复可以以后找回来么。

希望以后有钱买房子。想请问楼主贷款年限的问题,比如46岁女性贷款,最多可以贷多久?
谢谢!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-10-08
不好意思,最近比较忙,下面回复网友问题:

如何把RC-1变成RC-2?有什么条件?
答:首先RC-1和RC-2是卡尔加里市政府zoning的规划,用来控制土地的用途和住宅密度的。RC-1要变成RC-2需要改变zoning,住户可以向市政府提出要求,具体的批准,主要看周边现有房子的情况,比如Brentwood,目前的民宅都是RC-1,虽然挨着卡尔加里大学,离市中心也不算远,但是这种情况要政府批准非常的难!Briar Hill则不同,这个区有一部分房子是RC-1,有部分是RC-2,这种情况下RC-1改RC-2就容易很多,市政府会参考周边房子的情况。具体的情况,您可以打电话向政府咨询。

如果一个小区同时有RC-1和RC-2,老詹还是建议您算RC-2的房子,这样省心!

下周想去卡城,能帮忙带着介绍介绍吗?
答:很高兴今天跟您和Victor见面,希望以后搬来Hamptons做邻居。

怎么收藏帖子呢?回复可以以后找回来么。
希望以后有钱买房子。想请问楼主贷款年限的问题,比如46岁女性贷款,最多可以贷多久?
谢谢!
答:目前贷款主要分两类: 第一类是新移民或者非居民,目前要求是首付35%,剩下可以贷款。贷款的要求目前严格一些了,有些银行需要客户提供国内的资产/收入证明,有些则不用,比如CIBC。第二类是针对加拿大境内有收入的人士,一般贷款的额度是税前收入的5-6倍。

46岁申请贷款,没有关系,在加拿大这大概算青年,呵呵,离退休还有近20年!如果需要贷款经纪的信息,可以打我电话:403-366-4998或者微信:zhanCHANlong. 谢谢!

祝各位网友感恩节快乐!!!
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-10-18
房市风险和贷款压力测试

据The Globe and Mail报道,联邦机构加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corp.) 将在本月26日的报告中,对加拿大的房地产市场发出红色警告。理由是温哥华和多伦多的高房价推高了全国房地产市场的风险。这其实也不是什么新鲜事,温哥华多伦多的房价,这些年已经被炒上天了。8月2日,温哥华对外国人购房开始征收15%附加税;虽然多伦多没有立即跟进,但如果房价上升的势头不改变,多伦多采取类似的政策几乎是肯定的。从这两个月看,温哥华的房市已经冷却的非常明显,成交萎缩(尤其是中国土豪青睐的豪宅),虽然一时价格还没有松动。温哥华市政府则考虑对空房征收空置税,同样如果房价不回落,实行的可能性很高。

月初财政部长Bill Morneau宣布,从10月17日也就是今天开始,所有买保险的贷款(insured mortgages)都必须经过所谓的“压力测试”,以确保借款人的能力能够承受未来可能更高的贷款利率。也就是说,不管贷款合同的实际利率有多低,只要借款人的首付小于20%或者其它情况要买贷款保险,银行就必须用加拿大央行公布的五年固定贷款利率(目前为4.64%)来测试借款人是否能承受得住。这个影响有多大呢,比如说,对首付10%的买家来说,跟目前实际贷款利率2.44% (5年固定), 该政策大约导致贷款额度下降14%-20%(跟收入有关,读者可以自己算算,呵呵)。这项政策,正是联邦政府层面出手打压房市的强有力措施;不久前,联邦政府也堵上了外国人购房增值不交税的漏洞。

一句话,由于温哥华多伦多房市过热,三级政府打压房市可是铁了心,所以目前的政策其实就是是“温”“多”高烧,全国吃药!对卡尔加里来说,压力测试无疑会影响到首付不足20%的购房者的供款能力,虽然对中国人来说影响不大,但老中毕竟是少数族裔。卡城房市已经备受低油价的冲击,这个政策雪上加霜。另一方面,由于温哥华的额外税收,加上温哥华多伦多的高房价,部分外国买家转而投资卡尔加里的趋势今年比较明显,这会部分抵消前面政策带来的影响。不过,卡城的房市就是油市,房市的复苏靠油价上升,所以复苏的路依然漫长。
 
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詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-11-05
10月小统计

10月份总销售1,644套,比去年同期上升了将近16%。销售的改善,涵盖各种户型,其中独立屋销售增加了18%,低价位的独立屋销售比较强劲。价格方面,10月份所有户型(包括独立屋,公寓和Town house)的基准价(Benchmark Price)是$438,900,跟上个月的$440,200基本持平,但比去年同期下降4.04%。

10月份总库存量达到5,420套,比去年同期的5,621套下降了3.58%。其中独立屋的库存量是月销售量的2.49倍,在华人喜欢的西北区这个数据则只有1.94倍。这是比较低的数据,表明市场上可供选择的独立屋数量偏少,所以性价比高的房子走的非常快,而且时不时能碰到抢offer的。

10月份的销售变旺,大概有以下原因:按揭即将收紧,买家出手;低价位的房源多了;以及买家趁目前价格低迷出手购买。但是,经济的基本面依然不好,油价仍然偏低,而且卡城的失业率增加的10.2%,这是非常糟糕的数据,而且短时间内不会有明显改变。
 
2014-07-30
770
319
2016-11-06
10月小统计

10月份总销售1,644套,比去年同期上升了将近16%。销售的改善,涵盖各种户型,其中独立屋销售增加了18%,低价位的独立屋销售比较强劲。价格方面,10月份所有户型(包括独立屋,公寓和Town house)的基准价(Benchmark Price)是$438,900,跟上个月的$440,200基本持平,但比去年同期下降4.04%。

10月份总库存量达到5,420套,比去年同期的5,621套下降了3.58%。其中独立屋的库存量是月销售量的2.49倍,在华人喜欢的西北区这个数据则只有1.94倍。这是比较低的数据,表明市场上可供选择的独立屋数量偏少,所以性价比高的房子走的非常快,而且时不时能碰到抢offer的。

10月份的销售变旺,大概有以下原因:按揭即将收紧,买家出手;低价位的房源多了;以及买家趁目前价格低迷出手购买。但是,经济的基本面依然不好,油价仍然偏低,而且卡城的失业率增加的10.2%,这是非常糟糕的数据,而且短时间内不会有明显改变。
那现在到底是该买还是不改买呢?买,就怕失业率往20%跑,然后经济危机一来房价再跌30%。。。
 
楼主
楼主
詹长龙
2011-07-15
234
66
2016-11-25
那现在到底是该买还是不改买呢?买,就怕失业率往20%跑,然后经济危机一来房价再跌30%。。。
关于买房时机,既要考虑经济基本面和油价的走势,也要看看每个人具体的情况。

经济的基本面目前还是不好,失业率在10%的位置,非常高(当然现在EI最长可以领到70周,有些人愿意享受清闲日子也不愿意去找工)。目前的预测是明年阿省经济恢复增长。油价最近还在$50/桶以下,预期明年可能在$50-60/桶。OPEC说要减产,但光听雷声不见下雨。

这种情况下,最好还是采取稳健的投资策略,不管是换大房还是买投资房。老詹今年有个客户,一共买了4套,但是他们是米之人,收入也不是全靠这里;也有一个客户,双方都丢了工作,财政压力直线上升。如果买房子后,日子还悠哉悠哉,可以考虑出手,因为房价已经在低位。如果买了房子后担心失业,或者需要靠房租来养房,我的建议是先等等,毕竟房价上升会滞后于经济的增长。

如果购买自住房,还有一个因素要考虑进去,就是目前可供选择的独立屋数量有限。老詹自己的客户,就有几位想买西北区的Hamptons, Edgemont, Hawkwood 独立屋,可是苦于没有合适的房源。所以买房也要把找房子的时间考虑进去。