[评论]租客在加拿大开始赖租:委托律师还是自己上阵搞

2009-12-09
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2017-11-29
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新闻:《租客在加拿大开始赖租:委托律师还是自己上阵搞》的相关评论
最近我经手的一个租户出了问题,租客无法继续交租。
是否恶意,不得而知。然而这已并不重要,只要租客延缓交租,哪怕是好租客,遇到难解的困难,无法继续交租,作为房东,都要尽快开启驱逐行动,尽量不能姑息。毕竟,房东们不是开的慈善机构,贷款和各种费用的压力都很大。银行更不会听业主的哭诉,三月不交贷款,物业难保。
这个案例的特殊之处是,房东不在本地。平时一切事物的料理,都有这里的熟人帮助,我作为经纪,每个月将租金支票存入账上,并负责租客方面提出的修理等事务的沟通。仔细想,其实租客入住后,也并没有多少事情需要处理。
上月开始,租客要求不要存入支票,因为公司业务出了问题。
当时觉着情况不妙,但又不愿意相信真的会出事儿。这个租客在当初筛选时,从面谈,信用分数,工作情况,都符合我严格的筛选租客标准。现在出了这样的欠租情况,不由我不重新审视整个筛选租客的过程。
这对夫妻,应该是Common Law ,丈夫没有提供工作情况,但信用非常好,也有原房东充满溢美之词的介绍信,尽管我从来不愿意相信原房东的任何介绍。妻子在美国开理疗诊所,加拿大人,加拿大本土大学毕业,良好信用。因为是理疗诊所,年收入十几万加币的说法可信。妻子想要将诊所搬到多轮多地区,同时他们的经纪也是理疗师,交流过程愉快,一切都很好。
如果一定要说百密一疏,那就是,所有开销,基本依赖妻子收入,丈夫虽然工作,但并未提供工作信。这样的情况,一旦夫妻分居,或者妻子的诊所出问题,就会出现经济危机。然而,这是出事儿了,我硬是鸡蛋里挑出来的一个骨刺。夫妻双方的薪水只靠一个人的情况比比皆是。还是那句话,信用分数才是重中之重。
经过如此严格的筛选,租客最后真的是付不起租金,无论是恶意还是无奈,还真是我从业以来首次遇到。
没事儿别找事儿,有事儿不怕事儿。租客欠租,首先要做的就是先不要闹僵。毕竟租客还有一个月的租金已经付清。因为租客入住前,必须要付首尾两个月租金作为保证,这最后一个月的租金,并不能作为租客违约延迟交租的铺垫,其本意是为了租客在租约期满,不再续约时房东们可以有个准备,万一租客欠水电费什么的,房东可以提前让租客缴清,也可以防止租客不辞而别。总之,是合同期满前最后一个月的租金。
然而世间万事,本意都是好的,结果多数未必如人意。
这并不是本篇的主题。这片主要简明说一下驱逐程序,以及房东们是否要启用律师。
有两点需要知道:1. 这里的驱逐程序,任何一个普通业主都可以亲自去做,并且,政府支持业主本人到场。如果业主委托其他人出席听证会,这个被委托人也可以是普通人,而不必是律师或者经纪。2. 现在市面上有一些做驱逐租客业务的律师,这些律师多数是广义的律师 Lawyer,严格说,其实是律师助理,英文 Paralegal 。“助理”意味着级别,介于律师和助理之间的一个职位,并不真是某位律师的助理。3.也有真正全牌律师手下有专门人负责租客驱逐,应该比律师助理更有力。
所谓的“出庭”,就是听证会 hearing ,并不是想象中的法庭。所以,驱逐并不可怕,也并不是非找律师不可。
然而,凡事因人而异,我的建议是,为了省心,省时,最重要的是,为了自己的心情在最大程度上不被破坏,多活两年,还是找律师吧。
先说您自己亲自出马如何做。当租客的支票不能兑现时,房东首先要做的是,一边软硬兼施,催租,一边准备驱逐行动。
如果租客已经付了几个月的租金,突然无法继续付租,恶意欠租的可能性小些,所以最好先理性沟通,争取做到不撕破脸皮。一旦沟通无法继续下去,或者租客一再搪塞,就要当机立断,到了真正欠租的次日,开始发出驱逐信件。
欠租驱逐信,N4 表格,可以在网上下载,房东签字,发给租客。注意不要用挂号信,我专门有一篇文章特意说明为什么。这N4表格也可以到“安省房东租客委员会”去要,顺便问一下工作人员最新的程序进展。
一直以来,安省房东们最大的困扰就是驱逐程序冗长,累人。即使最后的判决下来,房东们赢了,如果租客不情愿主动搬出去,房东们要拿着“ 房东租客委员会”的强令搬出去的判决,到“高等司法执行办公室” ,申请强行驱逐的日期。
很多房东们都抱怨,本来整个申请驱逐的程序就已经非常冗长;如果租客接到判决还不走,需要启动强行驱逐,那时间拖的就更长。
不仅驱逐程序之间发生的申诉,强行驱逐艰难漫长,政府所收费用也让房东们很不满。
出席听证会的首次开销$175,最后的强行驱逐费 $315,”地方强制驱逐官“ 到达被驱逐所在地的公里数都要按照每公里$0.58 由房东负责。
房东们,如果您暂时不想找律师全权办理,您最好亲自去“房租委”交驱逐申请表格,这样,您会直接在前台收到出席听证会的通知,不用通过信箱。
如果您有代理人,可以不必自己亲自去取听证通知,代理人可以代替您去交申请,收通知。
听证通知上写明听证日期,时间以及地址。同时也包括一份“房租委”的整个申请程序。
看到这里,作为房东的你,如果已经开始心烦气躁,怒火中烧。那好,您需要找律师了,也就是我上边提到的 Paralegal。
驱逐律师的市场价,目前是$1000上下,外加需要缴纳给政府的费用。
据我所知,律师的收费有两种: 1. 政府费用,外加服务费。2. 政府费用,外加固定保证将租客成功驱逐 费用 $1500。
政府收费很规范,也透明。唯一的区别是,如果您的租客接到驱逐信就搬走,不需要听证或进一步手续,恭喜。如果租客一直坚持到最后,您需要交给政府的费用至少要 $175 +$315+$300 杂费。外加律师的收费。
第一种,是见机收费,如果需要进一步打,可能要追加。第二种,固定收费很好,无论达到何种程度,都是律师负责。如果租客立刻搬走,律师大赚;如果打到最后强行驱逐,律师也不赔。
是否找律师?您最需要考虑的,不是语言,不是时间,而是您的心理承受能力。
问自己,是否可以承受每次给租客发信,送信时的意难平?是否看到自己的物业被无赖租客免费居住而怒从心头起?是否每次出席听证会都要气滞血瘀?
您的案子在律师手里,只是千万案子之一;律师司空见惯,对待租客,好比医生对待手术台上的病人。
您省心,省力,不必为此影响健康。律师专业,租客驱逐可以在最大程度上进展顺利。双赢。
趁租客不在直接把行李搬到外面换锁,把什么找律师打官司漫长的诉讼程序留给这个无赖租客去做吧。
 
2009-12-28
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2018-05-16
#3
请教一下:我有个公寓找中介租给了一个印度人一年合约,是开汽车修理厂的,中介只负责找租客不管理。租了两个月后,他说自己买房了要搬走,但可以帮我找到新租客(他的同事),让我和新租客签约。我坚持要新租客提供雇主信,信用记录和前房主推荐信后,才决定是否租给新租客,而且在确定新租客前房租要照付。后来双方商定一年租约不变,但他可以转租给新租客。现在一年快到期了,我是应该继续和印度人续约由他转租呢?还是和新租客签约?一般满一年后如何续约,谢谢
这个印度人信用不错,我怀疑一开始就是他的同事信用不好借用他的名义租房。